Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 05 NOVEMBRE 2025

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/14454 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGIM3

Décision déférée à la Cour : Jugement du 23 Mars 2022 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de bobigny – RG n° 11-21-002112

APPELANT

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 18] à [Localité 15] (93) représenté par son syndic, la société ATM & GAILLARD (SIRET n° 348 631 169 00045)

C/O Société ATM & GAILLARD

[Adresse 2]

[Localité 10]

Représenté par M^e Cécile LEMAISTRE BONNEMAY, avocat au barreau de PARIS, toque : E1286

INTIME

Monsieur [S] [X] [N]

[Adresse 8]

[Localité 12]

DEFAILLANT (acte remis à étude)

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 Septembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Monsieur Jean-Loup CARRIERE, Président, magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— DEFAUT

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par Madame Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

M. [S] [M] est propriétaire des lots n° 29 (un appartement en duplex), 64 (une cave), 81 et 82 (deux emplacements de voiture) de l’état descriptif de division de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 16], situé [Adresse 9] et [Adresse 4] à [Adresse 14] [Localité 1].

Par acte d’huissier du 21 octobre 2021, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 16] située [Adresse 9] et [Adresse 5] ([Adresse 11]), a assigné M. [S] [X] [N] pour obtenir sa condamnation à lui payer, au terme de ses dernières écritures, les sommes de :

—  4.656,07 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er appel 2022 inclus, avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure

— l.500 € de dommages et intérêts,

— l.500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par jugement réputé contradictoire du 23 mars 2022, le tribunal judiciaire de Bobigny a :

— débouté le syndicat des copropriétaires [Adresse 16] situé [Adresse 9] et [Adresse 3]

[Adresse 13] de l’ensemble de ses demandes,

— rappelé que la décision est exécutoire de droit,

— condamné M. [X] [N] aux dépens.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 16], sise [Adresse 9] et [Adresse 5] ([Adresse 11]) a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 29 juillet 2022.

La procédure devant la cour a été clôturée le 25 juin 2025.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 29 mai 2025 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de la résidence [17] sise [Adresse 9] et [Adresse 7], appelant, demande à la cour, réformant le jugement, de :

— condamner M. [S] [M] à lui payer les sommes de :

7.668,88 € arrêtés au 2ème appel 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter des présentes,

1.000 € de dommages et intérêts,

— condamner M. [S] [M] aux dépens, ainsi qu’à lui payer la somme de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu la signification de la déclaration d’appel et des conclusions d’appelant à la requête du syndicat des copropriétaires [Adresse 16] à [Adresse 14], délivrée à M. [S] [M], le 15 novembre 2022, par remise à étude, la signification des conclusions à la requête du syndicat des copropriétaires [Adresse 16] à [Adresse 14], délivrée à M. [S] [M], le 23 juin 2025, par remise à étude.

SUR CE,

M. [S] [M] n’a pas constitué avocat, il sera statué par défaut.

Sur la demande du syndicat en paiement des charges

La demande du syndicat portait en première instance sur l’arriéré des charges de la période courant du 1er octobre 2018 au 1er janvier 2022, 1er appel 2022 inclus. Il était sollicité la somme de 4.656,07 € dont 3.949,96 € au titre des charges proprement dites, 159 € au titre des frais de recouvrement relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 (mise en demeure et relance), 600 € au titre des honoraires d’avocat relevant de l’article 700 du code de procédure civile et 106,11 € au titre des frais d’assignation relevant des dépens.

En cause d’appel le syndicat des copropriétaires indique que M. [S] [M] a payé les charges et les frais jusqu’au 1er appel 2023. Sa demande devant la cour porte sur la période courant du 1er avril 2023 au 1er avril 2025. Il sollicite la somme de 7.668,88 € incluant 63 € au titre des frais de recouvrement relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 (relance 23 € + mise en demeure 40 €).

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ; l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-2 de la même loi prévoit encore que les dépenses pour les travaux listés à l’article 44 du décret du 17 mars 1967 ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel et que les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté dans les deux mois de sa notification l’assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus fondés à refuser de régler leur quote-part de charges.

Enfin, selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ;

A l’appui de sa demande le syndicat des copropriétaires verse aux débats, notamment, les pièces suivantes :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de M. [S] [L] des lots n° 29, 64, 81 et 82,

— les procès verbaux des assemblées générale des :

10 décembre 2019 approuvant les comptes de l’exercice du 1er octobre 2018 au 30 septembre 2019,

17 décembre 2020 approuvant les comptes de l’exercice du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2020 et les comptes travaux d’installation d’un système de video surveillance et de remplacement de 2 pompes de relevage,

1er décembre 2021 approuvant les comptes de l’exercice du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021 et les comptes travaux de remplacement de la chaudière,

30 novembre 2022 approuvant les comptes de l’exercice du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022,

30 novembre 2023 approuvant les comptes de l’exercice du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023 et votant le budget prévisionnel du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025

5 décembre 2024 approuvant les comptes de l’exercice du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024 et ajustant le budget prévisionnel du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025,

— les appels de fonds 2018, 2019, 2020, 2021, 2022, 2023, 2024 et les appels 1 et 2 de 2025,

— la répartition des charges 2018-2019, 2019-2020, 2020-2021, 2021-2022, 2022-2023 et 2023-2024,

— l’apurement travaux du 6 janvier 2021,

— le décompte des sommes dues en première instance et en appel,

— la mise en demeure du 8 décembre 2020.

L’article 1342-10 du code civil dispose :

'Le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter.

A défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement'.

L’article 9 de l’arrêté du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires dispose en son alinéa 2 que 'conformément à l’article 1342-10 du code civil , les versements des copropriétaires sont affectés, à défaut d’indication contraire, au règlement de la dette la plus ancienne'.

C’est donc à juste titre que le syndicat a imputé les versements de M. [L] sur les dettes les plus anciennes en l’absence d’indication contraire de la part de M. [L].

Le syndicat justifiait par conséquent de sa créance en première instance, étant précisé d’une part qu’il n’est pas nécessaire pour le syndicat de communiquer les convocations aux assemblées générales, ni les certificats de non recours puisqu’une assemblée générale est valable tant qu’elle n’a pas été annulée, d’autre part que les tantièmes appliqués dans les appels de fonds correspondent bien aux tantièmes généraux figurant sur la matrice cadastrale.

Les pièces produites montrent que le syndicat justifiait de sa créance en première instance à hauteur de 4.656,07 €.

Le jugement doit donc être infirmé en ce qu’il a débouté le syndicat de sa demande en paiement de la somme de 4.656,07 € au titre de l’arriéré des charges et frais arrêté au 1er appel 2022.

Il résulte des pièces produites énumérées plus haut que le syndicat justifie de sa créance à hauteur de 7.668,88 € au titre de l’arriéré des charges et frais arrêté au 2 avril 2025.

M. [S] [L] doit donc être condamné à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 16], sise [Adresse 9] et [Adresse 4] à [Adresse 14] ([Adresse 11]) la somme de 7.668,88 € au titre de l’arriéré des charges et frais de recouvrement arrêté au 2 avril 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 23 juin 2025, date de signification des dernières conclusions d’appelant du syndicat.

Sur la demande de dommages-intérêts du syndicat

Selon l’article 1231-6 du code civil 'le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire'.

Depuis 2018 M. [S] [L] s’abstient de payer les charges de copropriété à leur échéance, laissant sa dette perdurer et s’aggraver, malgré les mises en demeure et relance qui lui ont été adressées, ce qui caractérise sa mauvaise foi.

Les manquements systématiques et répétés de M. [L] à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sans justifier de motifs valables pour expliquer sa carence, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Le jugement doit donc être infirmé en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages-intérêts.

M. [S] [L] doit être condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 € de dommages-intérêts.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Dans ses motifs le tribunal indique que 'le syndicat des copropriétaires, qui succombe, supportera les entiers dépens de l’instance conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile'. Cependant dans son dispositif le jugement 'condamne M. [S] [L] aux dépens'. Cette disposition doit être regardée comme une erreur matérielle, le tribunal ayant entendu condamner le syndicat aux dépens.

Le sens du présent arrêt conduit donc à infirmer le jugement sur les dépens et le rejet de l’application qui y a été fait des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [S] [L], partie perdante, doit être condamné aux dépens de première instance et d’appel ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme globale de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en première instance et en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, par défaut,

Infirme le jugement ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne M. [S] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 16], sise [Adresse 9] et [Adresse 6]) la somme de 7.668,88 € au titre de l’arriéré des charges et frais de recouvrement arrêté au 2 avril 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 23 juin 2025 ;

Condamne M. [S] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 16], sise [Adresse 9] et [Adresse 6]) la somme de 1.000 € de dommages-intérêts ;

Condamne M. [S] [L] aux dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 16], sise [Adresse 9] et [Adresse 5] [Localité 1] la somme de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE