Cour d'appel de Paris, Pôle 4 chambre 2, 21 mai 2025, n° 21/11148

Autour de la décision
- Arguments
  Nouveau
- Doctrine IA
- Commentaires
  0

Texte intégral
- COUR D'APPEL DE PARIS
- Parties
- Composition de la Cour
- Faits
- PRÉTENTIONS DES PARTIES
- Motifs de la décision
- Sur la demande du syndicat en paiement des charges
- Sur la demande du syndicat au titre des frais de recouvrement
- Sur la demande de dommages-intérêts du syndicat
- Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile
- Dispositif

Décisions similaires
- Citées dans les mêmes commentaires
- Citant les mêmes articles de loi
- De référence sur les mêmes thèmes
- Sur les mêmes thèmes

CA Paris
Infirmation partielle 21 mai 2025

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que les comptes avaient été approuvés par les assemblées générales et que Mme [D] n'avait pas contesté ces décisions, rendant les charges exigibles.
Accepté
Responsabilité du copropriétaire pour les frais de recouvrement
La cour a jugé que les frais de recouvrement étaient justifiés et que Mme [D] devait les supporter en raison de son retard de paiement.
Accepté
Mauvaise foi du débiteur
La cour a reconnu que le comportement de Mme [D] avait causé un préjudice au syndicat, justifiant ainsi l'octroi de dommages-intérêts.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision de la Cour d'appel de Paris du 21 mai 2025, le Syndicat des copropriétaires a fait appel d'un jugement du 9 mars 2021 qui avait partiellement débouté ses demandes contre Mme [S] [D] concernant le paiement d'arriérés de charges de copropriété. La juridiction de première instance avait condamné Mme [D] à des sommes inférieures à celles réclamées par le Syndicat. La Cour d'appel a infirmé ce jugement, considérant que le Syndicat avait prouvé sa créance à hauteur de 5.592,13 € pour les charges, ainsi que 359,44 € pour les frais de recouvrement et 1.000 € de dommages-intérêts, en raison de la mauvaise foi de Mme [D]. La Cour a confirmé le jugement sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile, condamnant Mme [D] aux dépens d'appel et à verser 2.800 € supplémentaires au Syndicat.

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 4 ch. 2, 21 mai 2025, n° 21/11148
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	21/11148
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	26 mai 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Benjamin THOUMAZEAUHéloïse JUIN
Cabinet(s) :	CAP CODE
Parties :	son syndic, SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [ Adresse 2 ] À [ Localité 4 ]

Texte intégral

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 21 MAI 2025

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/11148 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CD3WC

Décision déférée à la Cour : Jugement du 09 Mars 2021 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Paris – RG n° 1120007027

APPELANT

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 2] À [Localité 4] représenté par son syndic, le CABINET MAURICE BURGER, SAS immatriculée au RCS de Paris sous le numéro B 572 037 190

C/O CABINET MAURICE BURGER

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Héloïse JUIN de l’AARPI CAP HORN, avocat au barreau de PARIS,

toque : CV

Ayant pour avocat plaidant : M^e Benjamin THOUMAZEAU de la SELAS CAP CODE, avocat au barreau de RENNES

INTIMEE

Madame [S] [D]

[Adresse 3]

[Localité 4]

DEFAILLANTE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 05 Mars 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Jean-Loup CARRIERE, Président, magistrat honoraire, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Christine MOREAU, Présidente de chambre

M^me Perrine VERMONT, Conseillère,

M. Jean-Loup CARRIERE, Président, magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— DEFAUT

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par M^me Christine MOREAU, Présidente de chambre, et par M^me Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

Mme [S] [D] est propriétaire du lot n°15 de l’état descriptif de division de l’immeuble régi par le statut de la copropriété des immeubles bâtis situé [Adresse 2] à [Localité 4].

Par ordonnance du 8 novembre 2018 le juge des référés du tribunal d’instance de Paris a condamné Mme [S] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4] les sommes suivantes à titre provisionnel :

-5.891,32 ' au titre de l’arriéré des charges de copropriété arrêté au 16 mai 2018, avec intérêts au taux légal à compter du 12 janvier 2017,

—  564 ' au titre des frais de recouvrement,

—  800 ' par application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par acte d’huissier, délivré à étude, en date du 8 juillet 2020, le syndicat des copropriétaires

de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4], a assigné Mme [S] [D] devant le tribunal aux fins de la voir condamner, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, à lui payer les sommes de :

—  4.416,36 ' au titre de l’arriéré des charges de copropriété arrêté au 28 avril 2020,

—  891,57 ' au titre des frais de recouvrement,

—  2.000 ' de dommages et intérêts,

—  3.000 ' par application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par jugement réputé contradictoire du 9 mars 2021 le tribunal judiciaire de Paris a :

— condamné Mme [S] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4] les sommes :

168,57 ' au titre des frais nécessaires,

100 ' à titre de dommages-intérêts,

— condamné Mme [S] [D] aux dépens, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4] la somme de 200 ' par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— rappelé que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 15 juin 2021.

La procédure devant la cour a été clôturée le 8 janvier 2025.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 19 septembre 2022 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4], appelant, invite la cour, au visa des articles 10 de la loi du 10 juillet 1965, 1231-6 du code civil, à :

— infirmer le jugement en ce qu’il a :

condamné Mme [S] [D] à lui payer les sommes de :

¿ 168,57 ' au titre des frais nécessaires,

¿ 100 ' à titre de dommages-intérêts,

débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

statuant à nouveau,

— condamner Mme [S] [D] à lui payer les sommes de :

6.392,13 ' au titre de l’arriéré des charges arrêté au 26 juillet 2021,

2.433,56 ' au titre des frais de recouvrement,

2.000 ' par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [S] [D] aux dépens, ainsi qu’à lui payer la somme de 3.000 ' par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu la signification de la déclaration d’appel à la requête du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4] délivrée à Mme [S] [D] le 24 août 2021 par dépôt de l’acte en l’étude de l’huissier instrumentaire, la signification des conclusions d’appel à la requête du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4] délivrée à Mme [S] [D] le 29 septembre 2021 par dépôt de l’acte en l’étude de l’huissier instrumentaire et le 21 septembre 2022 par dépôt de l’acte en l’étude de l’huissier instrumentaire.

SUR CE,

Mme [S] [D] n’a pas constitué avocat ; il sera statué par défaut.

Sur la demande du syndicat en paiement des charges

La demande du syndicat porte sur l’arriéré des charges et frais de la période courant du 1er janvier 2015 au 26 juillet 2021, appel 'provision 1 T6 rachat lot’ du 20 juillet 2021 inclus.

Le syndicat sollicite la condamnation de Mme [D] à lui payer la somme globale de 8.825,69 '. Cependant cette somme comprend, outre les charges, des sommes au titre des frais de recouvrement, honoraires de syndic, frais de syndic, dépens et article 700 à hauteur de 3.233,56 ' (pièce syndicat n° 12 : relevé de compte).

La demande du syndicat au titre des charges proprement dites s’établit à 8.825,69 – 3.233,56 = 5.592,13 '.

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ; l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-2 de la même loi prévoit encore que les dépenses pour les travaux listés à l’article 44 du décret du 17 mars 1967 ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel et que les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté dans les deux mois de sa notification l’assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus fondés à refuser de régler leur quote-part de charges.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ;

A l’appui de sa demande le syndicat des copropriétaires a versé aux débats, notamment, les pièces suivantes :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Mme [S] [D],

— les procès verbaux des assemblées générales des :

17 juin 2015 approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2014,

19 mai 2016 approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2015,

9 mai 2017 approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2016,

15 mars 2018 approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2017,

23 avril 2019 approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2018,

18 septembre 2020 approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2019,

22 juin 2021 approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2020,

23 juin 2022 approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2021,

— les attestations de non recours de ces assemblées,

— les appels trimestriels de fonds de 2015 à 2021,

— les régularisations de charges de 2015 à 2020,

— le décompte des sommes dues,

— les justificatifs des frais,

— le contrat de syndic,

— l’assignation en référé du 1er juin 2018, l’ordonnance de référé du 8 novembre 2018, l’assignation au fond du 8 juillet 2020.

Il résulte de ces pièces que les comptes de la période considérée ont été approuvés par les assemblées générales qui n’ont fait l’objet d’aucun recours, que les appels de fonds et régularisations annuelles de charges sont produits. Les relevés de compte indiquent les versements de Mme [D], de même que la somme 7.521,23 ' perçue par le syndicat en exécution de l’ordonnance de référé du 8 novembre 2018. Après déduction des sommes venant au crédit du compte de Mme [D], le solde débiteur s’établit à 5.592,13 '.

Le syndicat justifie donc de sa créance à hauteur de 5.592,13 '.

Le jugement doit donc être infirmé en ce qu’il a débouté le syndicat de sa demande en paiement des charges.

Mme [S] [D] doit être condamnée à payer au syndicat la somme de 5.592,13 ' au titre de l’arriéré des charges de la période courant du 1er janvier 2015 au 26 juillet 2021, appel 'provision 1 T6 rachat lot’ du 20 juillet 2021 inclus.

Sur la demande du syndicat au titre des frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur ;

Le syndicat sollicite le paiement des sommes suivantes (pièce syndicat n° 12) :

—  7 mars 2016 : honoraires de suivi de procédure : 117,60 ',

—  22 novembre 2016 : mise en demeure : 42 ',

—  12 décembre 2016 : relance : 12 ',

—  9 janvier 2017 : mise en contentieux : 96 ',

—  22 mai 2017 : huissier-sommation de payer : 146,33 ',

—  20 juin 2017 : mise en demeure : 42 ',

—  13 juillet 2017 : mise en contentieux : 96 ',

—  19 juillet 2017 : huissier-sommation de payer : 171,11 ',

—  15 janvier 2018 : honoraires remise dossier avocat : 276 ',

—  5 mars 2018 : Maître [E]-facture assignation : 69,55 ',

—  21 juin 2018 : honoraire suivis procédure : 117,60 ',

—  27 septembre 2018 : honoraire suivis procédure : 117,60 ',

—  15 novembre 2018 : article 700-ordonnance de référé : 800 ',

—  6 décembre 2018 : honoraire suivis procédure : 117,60 ',

—  18 juin 2019 : honoraire suivis procédure : 117,60 ',

—  19 novembre 2019 : mise en demeure : 42 ',

—  26 novembre 2019 : mise en contentieux : 96 ',

—  17 janvier 2021 : [E]/SDC/[D] [S] : 168,57,

—  23 juin 2020 : honoraire suivis procédure : 117,60 ',

—  22 septembre 2020 : honoraire suivis procédure : 117,60 ',

—  7 décembre 2020 : honoraire suivis procédure : 117,60 ',

—  22 mars 2021 : honoraire suivis procédure : 117,60 ',

—  28 juin 2021 : honoraire suivis procédure : 117,60 ',

total : '3.233,56 '.

Les honoraires de suivis de procédure (117,60 ' x 10), les frais de mise en contentieux (96 ' x 3) et les honoraires de remise dossier avocat (276 ') ne font pas partie des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité, malgré le contrat de syndic qui n’est pas opposable à Mme [D]. Ils relèvent des diligences de base du syndic dans le recouvrement des charges de copropriété à la charge de l’ensemble des copropriétaires, sauf à justifier de diligences particulières, ce qui n’est pas le cas ici.

Les frais d’assignation en référé (69,55 ') font partie des dépens sur lesquels le juge des référés a déjà statué. Le syndicat dispose donc d’un titre et ne peut les réclamer une seconde fois.

Il en est de même de la somme de 800 ' alloué par l’ordonnance de référé du 8 novembre 2018 par application de l’article 700 du code de procédure civile. Là encore le syndicat dispose d’un titre et ne peut réclamer une seconde fois.

Les frais d’huissier du 17 janvier 2021 ([E]/SDC/[D] [S] :168,57 ') font partie des dépens sur lesquels il sera statué plus loin.

Les frais de la relance du 12 décembre 2016 sont inutiles, étant envoyés 3 semaines après la mise en demeure du 22 novembre 2016. La mise en demeure du 20 juin 2017 est également inutile puisqu’elle a été envoyée entre deux sommations de payer et apparaît comme frustratoire. Il en est de même de la mise en demeure du 19 novembre 2019 adressée pendant la procédure de première instance.

Seuls constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance justifiés du syndicat les frais suivants :

—  22 novembre 2016 : mise en demeure : 42 ',

—  12 mai 2017 : huissier-sommation de payer : 146,33 ',

—  19 juillet 2017 : huissier-sommation de payer : 171,11 ',

total : 359,44 '.

Le jugement doit donc être infirmé en ce qu’il a condamné Mme [D] à payer au syndicat la somme de 168,57 ' au titre des frais nécessaires.

Mme [D] doit être condamnée à payer au syndicat la somme de 359,44 ' au titre des frais nécessaires.

Sur la demande de dommages-intérêts du syndicat

Selon l’article 1231-6 du code civil 'le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire'.

Depuis le 1er janvier 2015 Mme [D] s’est abstenue de payer les appels de charges à leur échéance dans leur intégralité, laissant sa dette perdurer et s’aggraver, malgré les mise sen demeure, sommation de payer et condamnation par le juge des référés, ce qui caractérise sa mauvaise foi, d’autant qu’à partir du 1er octobre 2019 elle a cessé tout paiement.

Les manquements systématiques et répétés de Mme [D] à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sans justifier de motifs valables pour expliquer sa carence, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Ce préjudice a été insuffisamment évalué par le premier juge.

Le jugement doit donc être infirmé en ce qu’il a condamné Mme [D] à payer au syndicat la somme de 100 ' de dommages-intérêts.

Mme [D] doit être condamnée à payer au syndicat la somme de 1.000 ' de dommages-intérêts.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [S] [D], partie perdante, doit être condamnée aux dépens d’appel ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 2.800 ' par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, par défaut,

Infirme le jugement, sauf en ce qu’il a condamné Mme [S] [D] aux dépens, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4] la somme de 200 ' par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne Mme [S] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4] la somme de 5.592,13 ' au titre de l’arriéré des charges de la période courant du 1er janvier 2015 au 26 juillet 2021, appel 'provision 1 T6 rachat lot’ du 20 juillet 2021 inclus ;

Condamne Mme [S] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4] la somme de 359,44 ' au titre des frais nécessaires de recouvrement ;

Condamne Mme [S] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4] la somme de 1.000 ' de dommages-intérêts ;

Condamne Mme [S] [D] aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4] la somme supplémentaire de 2.800 ' par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE