Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRET DU 08 JUILLET 2025

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/08535 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHTD6

Décision déférée à la Cour : Jugement du 24 novembre 2022 – TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS – RG n° 21/02069

APPELANT

Monsieur [W] [R]

né le 17 septembre 1966 à [Localité 4] (ALLEMAGNE)

[Adresse 6]

[Localité 2] (ALLEMAGNE)

Représenté par M^e Guillaume NORMAND, avocat au barreau de PARIS, toque : G770, ayant pour avocat plaidant M^e Charles GIMENEZ BROS, avocat au barreau de MARSEILLE, substitué à l’audience par M^e Marianna PARONIAN, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMEE

S.A.R.L. MJT, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 444 437 388

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par M^e Claire PERNOT, avocat au barreau de PARIS, toque : C36, ayant pour avocat plaidant M^e Vincent PAIELLA, avocat au barreau du VAL D’OISE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 juin 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre

Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente à la chambre

Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller

Greffier lors des débats : Madame Coralie CHANUT

ARRÊT :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, délibéré initialement prévu le 01 juillet 2025 puis prorogé au 08 juillet 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par Madame Nicolette GUILLAUME , Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [W] [R] est propriétaire d’un appartement se trouvant dans un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 5].

Par contrat de mandat du 14 décembre 2016, il a confié la gestion locative de ce logement à la société MJT.

Celle-ci a, au nom et pour le compte de M. [W] [R], conclu un bail d’habitation avec Mme [H] [J] le 30 janvier 2017 à effet au 1 février 2017 pour une durée d’un an avec un loyer mensuel de 1 200 euros.

Un acte de caution a été signé le même jour par M. [P] [O].

Par ordonnance 19 novembre 2019, le juge des référés du tribunal d’instance de Paris a ordonné l’expulsion de Mme [J] et condamné celle-ci à payer la somme de 18 520,72 euros au titre de l’arriéré de loyers arrêté au mois de septembre 2019 inclus outre intérêts au taux légal.

Mme [J] a été expulsée le 30 juillet 2020.

Saisi par M. [W] [R] par acte de commissaire de justice délivré le 9 février 2021, par jugement contradictoire rendu le 24 novembre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a rendu la décision suivante :

— condamne la société MJT à payer à M. [W] [R] la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— la condamne à payer à M. [W] [R] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la déboute de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamne aux dépens dont distraction au profit de Maître Guillaume Normand, avocat.

Par déclaration reçue au greffe le 9 mai 2023, M. [W] [R] a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions déposées le 31 janvier 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, M. [W] [R] demande à la cour de :

— confirmer le jugement en date du 24 novembre 2022, en ce que le tribunal judiciaire de Paris a :

— jugé que la société MJT a commis des fautes engageant sa responsabilité civile ;

— condamné la société MJT à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral ;

— condamné la société MJT à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens ;

— infirmer le jugement en date du 24 novembre 2022, en ce que le tribunal judiciaire de Paris :

— l’a débouté de sa demande en paiement de la somme de 32 643,09 euros au titre des loyers impayés ;

— l’a débouté de sa demande en paiement de la somme de 3 317,73 euros et 1 320 euros au titre des frais d’avocat et d’huissier ;

— statuant à nouveau :

— condamner la société MJT à lui payer la somme de 32 543,09 euros au titre de la dette locative non recouvrée au 5 juillet 2020, intérêts au taux légal à parfaire ;

— condamner la société MJT à lui payer la somme de 3 685,23 euros au titre des frais d’huissier ;

— condamner la société MJT à lui payer la somme de 2 910 euros au titre des honoraires d’avocat ;

— en tout état de cause :

— débouter la société MJT de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

— condamner la société MJT au paiement de la somme de 3 000 euros en application des

dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société MJT aux entiers dépens, en ceux compris en cas d’exécution forcée les frais facturés par les huissiers au titre de l’article 10 du décret relatif aux tarifs des huissiers ;

— et dire que, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Maître [Z] pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l’avance sans en avoir reçu provision.

Dans ses dernières conclusions déposées le 17 octobre 2023 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, la société MJT demande à la cour de :

— confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a :

— débouté M. [W] [R] de sa demande en paiement de la somme de 32 643,09 euros au titre des loyers impayés ;

— débouté M. [W] [R] de sa demande en paiement de la somme de 3 317,73 euros et 1 320 euros au titre des frais d’avocat et d’huissier ;

— infirmer le jugement dont appel en ce qu’il :

— l’a condamnée à payer à M. [W] [R] la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral ;

— l’a condamnée à payer à M. [W] [R] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens ;

— statuant à nouveau :

— dire qu’elle n’a commis aucune faute ;

— dire que M. [W] [R] ne justifie d’aucun préjudice qu’elle devrait indemniser ;

— débouter M. [W] [R] de ses entières demandes formées à son encontre ;

— condamner M. [W] [R] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [W] [R] aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 13 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la faute de la société MJT et le paiement d’un arriéré locatif, des honoraires et des frais,

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur d’une obligation condamné à des dommages et intérêts en cas d’inexécution de cette obligation ou de retard dans cette exécution sauf s’il prouve que cette inexécution ou se retard dans l’exécution est imputable à une cause étrangère.

L’administrateur de bien chargé de la gestion locative d’un logement a pour obligation de s’assurer que la personne qui se présente à lui en vue de louer le logement présente toutes les garanties de solvabilité et de faire en sorte que le loyer soit recouvré par le propriétaire. Cette obligation est une obligation de moyen.

Le non-respect de cette obligation ne peut être sanctionné par des dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil que s’il est démontré qu’il a commis une faute ayant causé un préjudice au propriétaire du logement.

En l’espèce, M. [D] fait grief à la société Mjt administrateur de biens, de ne pas avoir vérifié la solvabilité de Mme [J], et de ne verser aux débats aucun document comptable ou financier qu’elle aurait exigé de cette dernière pour vérifier l’étendue de ses facultés contributives.

En vertu du mandat de gestion qu’il reçoit, l’agent immobilier a notamment l’obligation de vérifier la solvabilité du locataire proposé à ses mandants.

Tout bailleur supporte un aléa quant à la gestion locative liée à l’évolution de la situation personnelle des locataires.

Aucun professionnel de l’immobilier ne peut donner de garantie contre l’évolution de la situation financière d’un locataire.

L’intermédiaire chargé de négocier les baux doit faire preuve de diligence à cet égard, en s’informant sur la situation des candidats à la location, en contrôlant la pertinence des informations recueillies, et en appréciant la nécessité d’exiger des garanties complémentaires notamment une caution.

En l’espèce, il est établi par les pièces produites que lors de la conclusion du bail, la société Mjt a requis de la locataire, la copie de sa pièce d’identité et s’est fait remettre une attestation d’assurance.

La locataire étant auto- entrepreneuse, la société Mjt a sollicité un acte de caution solidaire. M [O] s’est porté caution solidaire de Mme [J] pour toute la durée du bail initial soit jusqu’au 31 janvier 2018 et pour un montant de 15 600 euros.

L’acte de caution a été rédigé après qu’aient été communiqués à l’agence les éléments suivants :

— pièce d’identité de la caution

— attestation employeur de la caution

— contrat de travail de la caution

— fiches de paie de la caution

— avis d’imposition de la caution

Il ressort ainsi des éléments collectés par la société Mjt qu’elle s’est assurée de la solvabilité de la locataire, au moyen d’une caution dont elle a vérifié la solvabilité.

Il n’est dès lors pas établi que la société Mjt ait commis une faute en ne vérifiant pas la solvabilité du locataire, en raison des garanties financières qui ont été prises et la société Mjt n’a par ailleurs commis aucune une faute en exigeant un cautionnement que pour la seule durée du bail conformément à son mandat.

Il est en outre relevé que les carences dans le paiement du loyer dénoncées par M. [R] ne sont survenues qu’après un an de location alors qu’il demeure établi qu’à cette date la société Mjt n’assurait plus la gestion du bien, son mandat ayant été résilié à effet du 31 décembre 2017 et confié à une autre société.

Il convient donc de retenir que la société Mjt en ce qu’elle a exigé un cautionnement à titre de garantie complémentaire et pris soin de vérifier les garanties financières de la caution M [O], lequel s’est porté caution solidaire de Mme [J] pour toute la durée du bail pour un montant de 15 600 euros, a rempli son obligation de vérification de la solvabilité du locataire.

Aucune faute de la société Mjt ne demeurant établie, il convient d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné la société Mjt à payer à M. [W] [R] la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur le défaut de mise en garde,

Le bailleur fait grief à la société Mjt de ne pas avoir conseillé la délivrance d’un congé ou, a minima, de ne pas l’avoir mis en garde sur la reconduction du bail avec un locataire impécunieux.

Le bail prévoit que le bailleur pourra le résilier :" En cas de motif sérieux et légitime résultant notamment de l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant ou en cas de volonté de la part du bailleur de vendre le logement loué, sous réserve de prévenir le locataire 6 mois à l’avance.

Le congé ainsi donné devra indiquer le motif allégué et, en cas de vente, le prix et les conditions de la vente projetée, ce congé valant offre de vente au locataire'"

Le bail prévoit en outre qu’à défaut de renouvellement ou de congé motivé donné dans les conditions de forme et de délai prévues ci-dessus, le contrat parvenu à son terme sera reconduit tacitement aux conditions antérieures pour une durée égale à 3 ans.

Il est relevé que les loyers ont été réglés toute l’année 2017, de sorte que le bailleur ne disposait d’aucun motif sérieux et légitime pouvant justifier une résiliation du bail.

Il n’a pas non plus informé la société Mjt de sa volonté de vendre le bien.

Par lettre du 10 septembre 2017, M. [R] a notifié à la société Mjt sa volonté de reprendre la gestion du bien, laquelle lui a remis le 19 décembre 2017, l’intégralité du dossier pour son successeur.

Il ressort des pièces produites par M. [R] que les impayés dont il se plaint ne sont eux survenus qu’à compter du mois de mars 2018, alors que la société Mjt n’était plus mandatée et ne pouvait donc le mettre en garde.

La cour rappelle en outre que le titulaire d’un mandat de location ne peut pas être condamné au remboursement des loyers impayés et l’agent immobilier n’était pas garant de la bonne exécution du contrat conclu, le risque d’impayé étant inhérent à l’exécution d’un contrat successif tel qu’un contrat de location.

Ainsi, l’agent immobilier ne peut être tenu pour débiteur de l’ensemble des loyers impayés au lieu et place des locataires qui plus est au cours d’une période où l’agent immobilier n’exerçait plus son mandat.

Il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté M. [R] de sa demande pour défaut de mise en garde de la société Mjt ainsi qu’en paiement d’un arriéré locatif de 32543,09 euros à l’encontre de la société Mjt.

Sur la perte de chance,

C’est par des motifs pertinents que la cour adopte que le premier juge a retenu qu’en étant mandataire de M. [R], la société Mjt n’est pas débitrice du loyer. Le préjudice pouvant être invoqué par M. [R] ne peut résulter que de la perte de chance de recouvrer le loyer régulièrement.

Or, la preuve de cette perte de chance n’est pas rapportée dans la mesure où M. [R] ne verse au débat aucun document attestant de ce que les mesures d’exécution forcée qu’il a mises en 'uvre aux fins de recouvrer la dette locative sont restées vaines, ni de ce que la dette est survenue durant le cours de l’exécution du mandat donné à la société Mjt.

Il y a lieu en conséquence de confirmer le jugement en ce qu’il a débouté M. [R] de ses demandes visant à obtenir le règlement des loyers impayés, outre les frais d’exécution.

Sur l’indemnité procédurale et les dépens

M. [W] [R] qui succombe, sera condamné aux dépens de première instance et d’appel, les dispositions du jugement déféré relatives aux dépens et à l’indemnité procédurale étant infirmées.

En équité, il y a lieu de le condamner à payer à la société MJT la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire,

Infirme partiellement le jugement déféré en ce qu’il a condamné la société MJT à payer à M. [W] [R] au paiement de la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts, et le confirme pour le surplus,

Statuant à nouveau de ce chef,

Déboute M. [W] [R] de sa demande de dommages et intérêts,

Confirme le jugement pour le surplus,

Rejette toute demande plus ample ou contraire,

Condamne M. [W] [R] à verser à la société Mjt la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [W] [R] aux dépens de première instance et appel.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,