Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 13

ARRET DU 09 DECEMBRE 2025

(n° , 11 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/11068 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CF6TW

Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 Avril 2022 -TJ de Paris – RG n° 20/11371

APPELANTE

S.A.R.L. FINANCIERE [11] venant aux droits de la société [7] à la suite d’une opération d’absorption par le biais d’une transmission universelle de patrimoine

[Adresse 4]

[Localité 5]

Ayant pour avocat constitué Maître Audrey SCHWAB de la SELARL 2H Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056

et pour avocat plaidant L’EURL Paul TALBOURET Avocat, avocat au barreau de PARIS

INTIMES

Monsieur [I] [J]

[Adresse 1]

[Localité 6]

S.C.P. [I] [J], [D] [Z] et [W] [L]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentés par Maître Thomas RONZEAU de la SCP INTERBARREAUX RONZEAU ET ASSOC, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499,

substitué par Maître Elodie CAZENAVE, de la SCP INTERBARREAUX RONZEAU ET ASSOC, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 14 Octobre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Marie-Françoise d’ARDAILHON MIRAMON, Présidente de Chambre, et Madame Estelle MOREAU, Conseillère, chargée du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Sophie VALAY-BRIERE, Première Présidente de chambre

Madame Marie-Françoise d’ARDAILHON MIRAMON, Présidente de Chambre

Madame Estelle MOREAU, Conseillère

Greffier, lors des débats : Madame Michelle NOMO

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 09 décembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Sophie VALAY-BRIERE, Première Présidente de chambre et par Michelle NOMO, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

***

Suivant acte authentique du 7 décembre 2006, reçu par M. [I] [J], notaire à [Localité 6], exerçant au sein de la Scp [I] [J], [D] [Z] et [W] [L], avec la participation de M. [E], notaire à [Localité 10] et conseil de l’acquéreur, la société par actions simplifiée [7] a acquis de la société [8] un ensemble immobilier situé [Adresse 3] et [Adresse 2] à [Localité 9], constitué des lots n°52, n°211 et n°290.

L’acte comporte les précisions suivantes s’agissant de la désignation des biens vendus :

— lot n°52 : au premier sous-sol : un garage avec escalier privé, water-closets dames et lavabo dames,

— lot n°211 : au premier sous-sol : un garage, un magasin avec sas, une cabine de peinture et poste de lavage, vestiaire, rampe d’accès au rez-de-chaussée, piste et emplacement pour volucompteur, deux water-closets, deux cabines de douche. Au deuxième sous-sol : emplacement pour cuve à essence. Au troisième sous-sol : emplacement pour socle de la cuve à essence.

Observation étant ici faite que lesdits lots n°52 et 211 ont été réunis par un précédent propriétaire et que la désignation actuelle est la suivante :

un local commercial comprenant :

*au premier sous-sol : aire de stationnement non couverte, entrée, dégagements, bureaux, ateliers, salle de vente, réserve, placards, sanitaires, réfectoire,

*au deuxième sous-sol : une aire de stationnement,

*au troisième sous-sol : un entrepôt (local archives).

Il est précisé par le vendeur qu’il n’existe pas et qu’il n’a jamais existé de cuve ni de socle de cuve et que la cabine de peinture ainsi que le poste de lavage ont été démontés par ses soins en 1988.

— lot n°290 : au troisième sous-sol : un emplacement de parking n°88.

Suivant acte authentique du 7 février 2020, la société [7] a promis de vendre les trois lots à la société [12] au prix de 5 500 000 euros. Cette promesse comporte la même description des lots que celle de l’acte de vente précité, outre les précisions suivantes :

— s’agissant du lot n°211 : le promettant déclare que par suite de travaux/aménagements la désignation actuelle du bien est la suivante :

Par suite du réaménagement des lots numéros 52 et 211, au premier sous-sol, un local à usage de bureaux se composant d’un grand hall d’accueil aménagé, de bureaux, d’espaces de travail collectif, de salles de réunion, de réserves, d’un auditorium, d’une cuisine aménagée et de sanitaires. Au deuxième sous-sol, un emplacement de parking.

Le bénéficiaire déclare être parfaitement informé de la situation et vouloir en faire son affaire personnelle, sans recours contre le promettant.

Le promettant déclare et garantit qu’il n’a pas effectué ou fait effectuer dans lesdits biens de travaux en infraction aux dispositions du règlement de copropriété, notamment par une annexion, une atteinte ou une utilisation irrégulière privative des parties communes,

— s’agissant du lot n°290 : le promettant déclare que la désignation actuelle du lot 290 est la suivante: 'au troisième sous-sol, un box contenant deux emplacements de voiture'. Par avenant du 15 mai 2020, la promesse a été modifiée dans les termes suivants :

— s’agissant du lot n°211 : 'le promettant déclare que par suite de travaux/aménagement la désignation actuelle du bien est la suivante :

Par suite du réaménagement des lots numéros 52 et 211, au premier sous-sol, un local à usage de bureaux se composant d’un grand hall d’accueil aménagé, de bureaux, d’espaces de travail collectif, de salles de réunion, de réserves, d’un auditorium, d’une cuisine aménagée et de sanitaires. Au deuxième sous-sol, un emplacement pour cuve à essence.

Le bénéficiaire déclare être parfaitement informé de la situation et vouloir en faire son affaire personnelle, sans recours contre le promettant.

Le promettant déclare et garantit qu’il existe des infractions aux dispositions du règlement de copropriété, notamment par une annexion, une atteinte ou une utilisation irrégulière privative des parties communes consistant à l’aménagement en partie des lots 211 situés au 2ème et 3ème sous-sol respectivement en 'emplacement de parking’ et en 'box contenant 2 places de parking'.

Afin de régulariser la situation juridique du 3ème sous-sol du lot 211, le promettant s’engage au plus tard à la réitération des présentes, à vider et démonter la porte du box afin de le mettre en conformité avec le plan de la copropriété.'

— s’agissant du lot n°290 : il est supprimé la mention 'le promettant déclare que la désignation actuelle du lot 290 est la suivante : 'au troisième sous-sol, un box contenant deux emplacements de voiture'.

Le prix de vente a été ramené à 5 310 000 euros.

C’est dans ces circonstances que, estimant que le notaire ayant reçu l’acte du 7 décembre 2006 avait failli à son devoir de vérification des déclarations et pièces portées à sa connaissance s’agissant de la consistance du lot n°211, en particulier la jouissance privative de l’entrepôt situé au 3ème sous-sol, s’étant révélée être une partie commune, la société [7] l’a assigné, ainsi que sa structure d’exercice, la Scp [I] [J], [D] [Z] et [W] [L], en responsabilité civile professionnelle devant le tribunal judiciaire de Paris, par acte du 4 novembre 2020.

Par jugement du 20 avril 2022, le tribunal judiciaire de Paris a :

— débouté la société [7] de ses demandes,

— condamné la société [7] aux dépens,

— condamné la société [7] à payer à la société civile professionnelle [I] [J] [D] [Z] et [W] [L], notaires associés d’une société civile professionnelle titulaire d’un office notarial et M. [J] la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que sa décision était exécutoire de droit à titre provisoire,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Par déclaration du 31 mai 2022, la société [7] a interjeté appel de cette décision. L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 22/10508.

Par déclaration rectificative du 10 juin 2022, la société à responsabilité limitée Financière [11], venant aux droits de la société [7] à la suite d’une opération d’absorption par le biais d’une transmission universelle de patrimoine, a interjeté appel de cette décision.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 22/11068.

Par conclusions d’incident du 16 novembre 2022, M. [J] et la Scp [I] [J] [D] [Z] et [W] [L] ont soulevé la nullité de la déclaration d’appel du 31 mai 2022 et l’irrecevabilité de l’appel interjeté par la société [7].

Par ordonnance du 17 janvier 2023, le conseiller de la mise en état a jugé que la déclaration d’appel du 31 mai 2022 était nulle car entachée d’un vice de forme, et rappelé que le sort de la déclaration d’appel régularisée par la société Financière [11] faisait l’objet d’une procédure distincte.

Dans ses dernières conclusions, notifiées et déposées le 6 décembre 2024, la société à responsabilité limitée Financière [11] demande à la cour de :

— prendre acte de son intervention volontaire comme venant aux droits de la société [7],

— juger son appel recevable et bien fondé,

— débouter M. [J] et la Scp [J]-[Z]-[L] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,

— infirmer le jugement en ce qu’il a :

— débouté la société [7] de ses demandes,

— condamné la société [7] aux dépens,

— condamné la société [7] à payer à la Scp [J] [Z] [L] et M. [J] la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

et statuant à nouveau,

— juger que M. [J] a manqué à son obligation de conseil au titre de sa fonction d’officier public, que ce manquement, constitutif d’une faute de nature à engager sa responsabilité délictuelle, a causé un préjudice certain à la société [7], aux droits de laquelle elle vient,

en conséquence,

— condamner solidairement M.[J] et la Scp [J] [Z] [L] à lui payer la somme de 190 000 euros en réparation de son préjudice de gain manqué,

— condamner solidairement M. [J] et la Scp [J] [Z] [L] à lui payer la somme de 100 000 euros en réparation de son préjudice moral,

en tout état de cause,

— condamner solidairement M. [J] et la Scp [J] [Z] [L], au paiement de la somme de 15 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [J] et la Scp [J] [Z] [L] aux entiers dépens dont le recouvrement sera poursuivi par la Selarl 2H Avocats, en la personne de Mme [T] [K], par application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans leurs dernières conclusions, notifiées et déposées le 8 décembre 2022, M. [I] [J] et la société civile professionnelle [I] [J], [D] [Z] et [W] [L], notaires associés (ci-après, la Scp) demandent à la cour de :

— dire et juger que l’assignation délivrée le 4 novembre 2020 à la requête de la société [7] est nulle pour irrégularité de fond, ainsi que les actes subséquents,

— dire et juger irrecevables les demandes formulées par la société [7] faute de capacité et de qualité à agir,

— dire et juger irrecevables les demandes formulées par la société Financière Saint Christophe, indiquant venir aux droits de la société [7],

en tout état de cause,

— confirmer le jugement en ce qu’il a écarté toute faute de leur part,

— débouter la société [7] de toutes demandes dirigées contre eux,

— débouter la société Financière [11] de toutes demandes dirigées contre eux,

— condamner la société Financière [11] comme venant aux droits de la société [7] à leur verser la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles,

— condamner la société Financière [11] comme venant aux droits de la société [7] aux entiers dépens.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 17 juin 2025.

SUR CE,

Sur la validité de l’assignation du 4 novembre 2020 et la recevabilité des demandes :

M. [J] et sa structure d’exercice soutiennent que :

— l’assignation qui leur a été délivrée le 4 novembre 2020 par la société [7] est entachée d’une nullité pour vice de fond, en ce que selon l’extrait Kbis à jour de ladite société, celle-ci a été dissoute à compter du 30 octobre 2020,

— la société [7], qui n’avait plus la qualité ni la capacité pour agir en justice, est irrecevable en ses demandes,

— cette irrégularité ne saurait être couverte par l’intervention volontaire à la procédure de la société Financière [11] le 16 août 2022, comme venant aux droits de la société [7], en sorte que ses demandes sont irrecevables.

La société Financière [11] réplique que :

— en application de l’article L.237-2 du code de commerce, une société commerciale dispose de sa capacité à agir jusqu’au jour où sa liquidation est clôturée,

— la dissolution de la société [7] n’a été publiée au registre du commerce et des sociétés que le 29 décembre 2020 et n’était donc opposable aux tiers qu’à compter de cette date, en sorte que les intimés ne peuvent s’en prévaloir pour justifier la nullité de l’assignation du 4 novembre 2020,

— en application de l’article L.236-3 du code de commerce, son intervention volontaire dans la procédure d’appel, en ce qu’elle vient aux droits de la société [7] qu’elle a absorbée, lui confère qualité à agir et fait disparaître la prétendue irrégularité tirée du défaut du droit à agir de ladite société en appel.

L’article 117 du code de procédure civile énonce que 'Constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l’acte :

Le défaut de capacité d’ester en justice ;

Le défaut de pouvoir d’une partie ou d’une personne atteinte d’une incapacité d’exercice ;

Le défaut de capacité ou de pouvoir d’une personne assurant la représentation d’une partie en justice'.

Selon l’article L.237-2 du code de commerce, 'La société est en liquidation dès l’instant de sa dissolution pour quelque cause que ce soit sauf dans le cas prévu au troisième alinéa de l’article 1844-5 du code civil. Sa dénomination sociale est suivie de la mention 'société en liquidation'.

La personnalité morale de la société subsiste pour les besoins de la liquidation, jusqu’à la clôture de celle-ci.

La dissolution d’une société ne produit ses effets à l’égard des tiers qu’à compter de la date à laquelle elle est publiée au registre du commerce et des sociétés'.

Si la société [7] a fait l’objet d’une décision de dissolution, à la suite de la réunion de toutes ses parts en une seule main en vertu de l’article 1844-5 du code civil, à compter du 30 octobre 2020, sa dissolution et sa radiation par la réalisation de la transmission de son patrimoine à la société Financière [11] n’ont été publiées au registre du commerce et des sociétés que le 29 décembre 2020 et n’étaient donc opposables aux tiers qu’à compter de cette date, en sorte que les intimés sont mal fondés à faire valoir que l’assignation délivrée le 4 novembre 2020 est entachée d’une irrégularité de fond, tirée du défaut de capacité de ladite société, affectant la validité de l’acte.

La demande de nullité de l’assignation est donc rejetée.

Selon l’article 122 du code de procédure civile, 'Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée'.

L’article L.236-3 du code de commerce dans sa version applicable aux faits précise que 'La fusion ou la scission entraîne la dissolution sans liquidation des sociétés qui disparaissent et la transmission universelle de leur patrimoine aux sociétés bénéficiaires, dans l’état où il se trouve à la date de réalisation définitive de l’opération. Elle entraîne simultanément l’acquisition, par les associés des sociétés qui disparaissent, de la qualité d’associés des sociétés bénéficiaires, dans les conditions déterminées par le contrat de fusion ou de scission. (…)'.

L’existence du droit d’agir en justice s’appréciant à la date de la demande introductive d’instance et ne pouvant être remise en cause par l’effet de circonstances extérieures, la société [7], qui était partie à l’acte authentique litigieux reçu par M. [J] et dont la dissolution et la radiation n’avaient pas encore été publiées, avait qualité à agir en responsabilité à l’égard du notaire et de sa structure d’exercice lors de la délivrance de l’assignation, le 4 novembre 2020.

En application de l’article L.236-3 du code de commerce, la fusion-absorption de la société [7] a opéré la transmission universelle de son patrimoine au bénéfice de la société absorbante, soit la société Financière [11].

Celle-ci, intervenante volontaire à la procédure d’appel comme venant aux droits de la société [7] et ayant formé une déclaration d’appel rectificative, a qualité à agir et son intervention volontaire à la procédure d’appel engagée par la société [7] postérieurement à la publication de sa dissolution et radiation, régularise l’irrégularité tirée du défaut de qualité à agir de ladite société en cause d’appel.

La demande de la société Financière [11], venant aux droits de la société [7], est donc recevable.

Sur la responsabilité du notaire :

Sur la faute :

Le tribunal n’a retenu aucune faute du notaire rédacteur de l’acte de vente du 7 décembre 2006 en ce que :

— le notaire a repris exactement la description des trois lots détaillée par le règlement de copropriété, qu’il a complétée d’une mention prévue par les parties destinée à actualiser l’agencement des lieux, précisant notamment l’absence de cuve et de socle de cuve,

— il n’existe pas de discordance entre la description et la mention précitée de nature à alerter le notaire sur l’annexion d’une partie commune au troisième sous-sol, puisque :

— le règlement de copropriété précise que les lots n°211 et n°290 disposent de locaux au troisième sous-sol : un emplacement pour le socle de la cuve à essence (lot n°211) et un emplacement de parking n°88 (lot n°290),

— les parties déclarent qu’à la suite de la réunion des lots n°52 et n°211, il est situé au troisième sous-sol un local à archives, outre l’emplacement de parking n°88 (lot n°290),

— à défaut de démonstration que d’autres éléments susceptibles de l’alerter sur ce point avaient été communiqués au notaire, il ne peut lui être reproché de ne pas avoir vérifié la consistance du lot n°211, le local à archives pouvant parfaitement être positionné sur l’ancien emplacement du socle de la cuve à essence.

La société Financière [11] soutient que le notaire a manqué à son obligation d’information, de conseil et d’efficacité de l’acte en s’abstenant de vérifier la consistance et l’exacte désignation du bien acquis, et plus particulièrement en ne relevant pas la différence de surface pourtant flagrante qui existait entre l’emplacement pour cuve à essence mentionné dans le descriptif du lot n°211 et la désignation qui en était faite dans l’acte de vente qui aurait permis d’identifier rapidement que le lot n°211 représentait en réalité une surface privative réduite au milieu d’une grande superficie attribuée aux parties communes. Elle fait valoir à ce titre que :

— la simple vérification du règlement de copropriété, des plans annexés et du relevé de surface Carrez aurait permis au notaire, sans avoir à se déplacer de constater la consistance réelle du bien acquis, qui diffère de la description à l’acte,

— l’acte de vente du 7 décembre 2006 mentionne que le descriptif du lot n°211 dans le règlement de copropriété est erroné car il n’y aurait jamais eu ni cuve à essence ni socle, laquelle information permettant de douter de la consistance exacte du bien acquis aurait dû alerter le notaire, lequel était alors tenu d’effectuer des vérifications complémentaires pour définir la consistance du bien acquis,

— le notaire aurait dû veiller à ce que la transformation de l’usage des locaux par le précédent propriétaire, mentionnée dans l’acte de vente, soit conforme au descriptif des parties privatives dressées dans le règlement de copropriété et au bornage du plan de l’immeuble qui y est annexé,

— le rapprochement du relevé de surface Carrez et du plan annexé au règlement de copropriété, tous deux annexés à l’acte de vente, permet de constater que le local à archives de 45m² ne peut pas être positionné sur l’ancien emplacement du socle de la cuve à essence, l’entrepôt débordant nécessairement de la surface privative indiquée sur le plan comme étant le lot n°211 et occupant dès lors les parties communes de l’immeuble,

— à la lecture du plan, le lot n°211, de taille équivalente au lot n°290 correspondant à une place de parking pour voiture, soit environ 12 m², ne pouvait correspondre, quelle que soit sa taille, à un 'local', en sorte que la désignation de ce lot comme étant un 'local archives’ est erronée.

Les intimés contestent toute faute du notaire en ce que :

— il a repris dans l’acte du 7 décembre 2006 la description des lots telle qu’elle résulte du règlement de copropriété, ainsi que les déclarations des parties quant à la désignation actuelle des lots, à la suite de la réunion des lots n°52 et 211,

— le notaire n’avait pas à se déplacer pour vérifier la consistance matérielle des lots, ni à effectuer des investigations supplémentaires, le lot n°211 étant bien un lot privatif,

— il résulte des termes de l’acte que la venderesse n’a fait part d’aucune difficulté liée à la désignation actuelle des lots, et pas davantage le syndic de l’immeuble,

— la société [7], qui a reconnu dans l’acte avoir reçu et pris connaissance du règlement de copropriété, disposait des éléments lui permettant de relever une éventuelle annexion des parties communes.

Le notaire doit veiller à la pleine efficacité de l’acte qu’il reçoit, informer et éclairer les parties de manière complète et circonstanciée sur l’étendue de leur engagement, la portée, les effets et les risques de l’acte auquel il prête son concours au regard du but poursuivi par les parties.

Il lui incombe en particulier de vérifier les caractéristiques de l’immeuble vendu, et notamment sa désignation et sa consistance.

Si l’acte de vente du 7 décembre 2006 reprend l’intégralité du descriptif des lots objets de la vente tel qu’il figure dans le règlement de copropriété, dont le lot n°211 contenant, 'Au troisième sous-sol: emplacement pour socle de la cuve à essence', il précise qu’à la suite de la réunion des lots 52 et 211 et en l’état des déclarations du vendeur selon lesquelles il n’y a jamais eu ni de cuve, ni de socle de cuve, le lot n°211 comprend désormais au 'troisième sous-sol : un entrepôt (local archives)'.

L’indication par le vendeur de la modification de la consistance des lots de copropriété par rapport à leur descriptif dans le règlement de copropriété, sans modification de celui-ci, justifiait à elle seule une particulière vigilance du notaire, en particulier dans l’examen des documents à sa disposition.

Nonobstant les déclarations du vendeur, désignant le lot privatif n°211 comme un 'entrepôt (local archives)' à la suite de la réunion de lots, la comparaison par le notaire des documents annexés à l’acte de vente, en particulier le plan annexé au règlement de copropriété, dont il ressort que le lot n°211 (emplacement cuve à essence) a une surface similaire à celle du lot n°290 (emplacement de parking n°88, dont la surface est elle-même similaire aux autres emplacements de parking), et le relevé de surface loi Carrez mentionnant que l’entrepôt a une surface de 45 m², qui correspond à une surface bien supérieure à celle d’un emplacement de parking classique, était de nature à faire naître un doute sur l’emprise au sol de l’entrepôt (local archives) érigé à l’emplacement de la cuve selon le vendeur, et par voie de conséquence sur la consistance du bien vendu.

Ce doute aurait dû conduire le notaire à procéder à des recherches complémentaires quant à la consistance de ce lot issu de la réunion de deux lots et dont la désignation n’est pas conforme au descriptif figurant dans le règlement de copropriété, et à s’assurer, au vu de la surface loi Carrez de l’entrepôt par rapport à la surface du lot n°211 pouvant se déduire du plan annexé au règlement de copropriété, qu’il n’empiétait pas sur les parties communes.

Ni l’absence de difficultés portées à la connaissance du notaire quant à la description des lots telle que figurant à l’acte selon les déclarations du vendeur, ni la prise de connaissance par l’acquéreur du règlement de copropriété, ne sont de nature à exonérer le notaire de l’obligation qui lui incombait de vérifier la consistance du lot en l’état de l’existence d’un doute sur celle-ci ressortant des documents en sa possession.

Le manquement du notaire à son devoir d’assurer l’efficacité de l’acte, à son obligation d’information et devoir de conseil est donc caractérisé, contrairement à ce qu’ont retenu les premiers juges.

Sur le lien de causalité et le préjudice :

La société Financière [11] soutient que :

— le manquement du notaire l’a trompée sur la consistance réelle du bien dont elle s’est portée acquéreur, ce dont elle n’a pu se rendre compte avant le 20 novembre 2018, date à laquelle le syndic a attiré son attention sur l’appropriation des parties communes,

— en raison du manquement du notaire quant à la consistance réelle du bien acquis, elle a cru légitimement être titulaire d’un droit de propriété sur un espace privatif de stockage et de parking relevant en réalité des parties communes de l’immeuble,

— elle subit un préjudice économique de gain manqué certain de 190 000 euros, correspondant à la réduction du prix de vente qu’elle a dû concéder au nouvel acquéreur au titre de la surface manquante,

— elle subit un important préjudice moral en ce qu’elle a fait face à une situation vexatoire, ayant dû organiser sa défense face au syndic et à son conseil pour être finalement contrainte de concéder qu’elle jouissait effectivement de parties communes, que le nouvel acquéreur a disposé à son égard d’un fort moyen de pression pour négocier à la baisse le prix de vente, ce qu’il n’a pas manqué de faire, et qu’ayant négocié la rupture du bail avec le preneur qui occupait son bien, elle s’est retrouvée dans une situation de forte tension, cela dans un contexte de crise liée au Covid-19, avec le risque de ne trouver ni acquéreur ni locataire,

— ses préjudices sont en lien de causalité directe avec la faute du notaire, en ce que sans celle-ci, elle n’aurait pas été contrainte de revoir à la baisse le prix prévu dans la promesse de vente ni nourri d’attentes erronées quant à la valeur de son bien,

— le notaire est seul responsable de son préjudice, puisqu’elle ne pouvait pas régulariser la situation vis-à-vis du syndicat des copropriétaires, le 3ème sous-sol du bien n’étant et ne pouvant pas être conforme aux normes de sécurité incendie, et donc utilisé à des fins privatives, et qu’elle a été contrainte de négocier l’avenant à la promesse de vente avec le nouvel acquéreur.

Les intimés répliquent que :

— la somme de 190 000 euros ne constitue pas un préjudice qu’ils peuvent indemniser, s’agissant d’une réduction de prix négociée par les parties au contrat et consentie par l’appelante,

— la société Financière [11] a contribué au préjudice qu’elle invoque en faisant le choix d’accepter la baisse de prix exigée par l’acquéreur,

— la société Financière [11] ne justifie pas des préjudices qu’elle allègue, en ce que le lot n°211 est bien un lot privatif, qu’elle ne verse aux débats aucun des échanges qu’elle a pu avoir avec le nouvel acquéreur pour justifier son préjudice de gain manqué et ne démontre ni que le syndicat des copropriétaires a remis en cause l’occupation par ses soins du 3ème sous-sol, puisque les éléments qu’elle produit ne sont relatifs qu’au périmètre du lot n°211 sur la cour intérieure de l’immeuble, ni que la situation n’était pas régularisable vis-à-vis dudit syndicat,

— la somme qu’elle réclame au titre de son préjudice moral n’est justifiée par aucune pièce versée aux débats,

— les préjudices allégués ne présentent de lien de causalité qu’avec les agissements de la société [7], qui indique dans son assignation 'avoir pris connaissance dès le 20 novembre 2018 de l’erreur potentielle qui entachait la désignation du bien acquis dans l’acte de vente', et qui a pourtant accepté une offre d’achat du 13 décembre 2019, soit plus d’un an après, sans en faire état auprès du bénéficiaire au stade de la promesse de vente.

Il ressort de la comparaison entre, d’une part, l’acte de vente litigieux du 7 mars 2006 au bénéfice de la société [7], d’autre part, la promesse de vente conclue par celle-ci le 7 février 2020, enfin l’avenant à cette promesse du 20 mai 2020, une évolution dans la désignation des lots situés au 3ème sous-sol à la suite de la réunion des lots n°52 et 211 et conformément aux déclarations du vendeur, le 3ème sous-sol contenant initialement un local désigné comme étant un entrepôt (local archives), issu de la réunion des lots n°52 et 211, ainsi qu’un emplacement de parking n°88 (lots n°290) (acte du 7 mars 2006), puis 'un box contenant deux emplacements de voiture’ (acte du 7 février 2020), lequel est supprimé dans l’avenant, le vendeur s’engageant à démonter la porte du box afin de le mettre en conformité avec le plan de la copropriété.

La vérification par le notaire de la consistance du lot n°211 lui aurait permis de s’assurer que le local à archives, ultérieurement devenu à usage de 'box contenant deux emplacements de voiture’ ainsi qu’il ressort du constat d’huissier de justice réalisé le 23 juin 2020, ne pouvait être vendu comme lot privatif car empiétant sur les parties communes, au delà de la superficie du lot n°211 désigné dans le descriptif du règlement de copropriété comme 'emplacement pour socle de la cuve à essence'.

Aux termes de l’avenant à la promesse, portant réduction du prix initialement prévu, 'Le promettant déclare et garantit qu’il existe des infractions aux dispositions du règlement de copropriété, notamment par une annexion, une atteinte ou une utilisation irrégulière privative des parties communes consistant à l’aménagement en partie des lots 211 situés au 2ème et 3ème sous-sol respectivement en 'emplacement de parking’ et en 'box contenant 2 places de parking’ et a été supprimée la mention 'le promettant déclare que la désignation actuelle du lot 290 est la suivante: 'au troisième sous-sol, un box contenant deux emplacements de voiture'.

La réduction du prix de vente a donc été consentie par la société [7] en conséquence du seul constat de l’empiétement du lot litigieux (entrepôt à usage de local à archives devenu box avec emplacement pour deux véhicules) sur les parties communes, rendant nécessaire sa mise en conformité au règlement de copropriété et par voie de conséquence impossible sa vente.

Cette réduction de prix, quand bien même elle a été négociée par les parties à l’acte de revente du bien en dehors de l’intervention du notaire, est en lien de causalité directe avec la faute de celui-ci quant à la consistance du bien et qui a fait perdre son efficacité à l’acte puisqu’il ne pouvait exister, en l’état, de droit privatif de propriété sur un lot privatif empiétant sur une partie commune.

Pour ces motifs, il importe peu que l’appelante, qui, souhaitant revendre le bien, a été confrontée à l’impossibilité de vendre un lot empiétant sur les parties communes, ne démontre ni que le syndicat des copropriétaires ait remis en cause l’occupation par ses soins du 3ème sous-sol, ni que la situation n’était pas régularisable vis-à-vis dudit syndicat.

Si l’appelante indique qu’à la suite du constat d’un architecte, le 22 octobre 2018, à l’occasion de la survenance d’un sinistre, relevant que le 3ème sous-sol du bien acquis dans lequel se trouvaient la place de parking n°88 et l’entrepôt, n’était pas conforme aux normes incendie puisque 'les boxs fermés du deuxième sous-sol [2ème sous-sol du bâtiment B, soit le 3ème sous-sol du bâtiment C] obstruent toute extraction d’air vers l’extérieur', le syndicat des copropriétaires a remis en question la jouissance privative du parking et de l’entrepôt situé au 3ème sous-sol et commandé un rapport d’analyse des limites du lot n°211, l’objet du rapport commandé ne porte que sur l’analyse de la limite du lot de copropriété n°211 au niveau du 1er sous-sol et en particulier la zone extérieure (cour inférieure de l’immeuble), et non pas sur la consistance des lots au 3ème sous-sol qui a justifié la réduction du prix de vente.

Au demeurant, même en connaissance de difficultés au titre de la jouissance du local à usage de box fermé compte tenu de son défaut de conformité aux normes incendie, l’appelante ayant acquis ce local, à l’époque à usage d’archives, a pu légitimement croire disposer d’un droit privatif de propriété sur celui-ci et pouvoir le revendre.

Il en résulte que la réduction du prix de l’immeuble, de 190 000 euros, à la suite du retrait de la vente du local à usage de box, est entièrement imputable au manquement du notaire à s’assurer de l’efficacité de l’acte.

Les tracas occasionnés à la société [7] par le manquement du notaire, en se portant acquéreur d’un local privatif prétendu qu’elle pensait pouvoir revendre alors qu’il empiétait sur les parties communes et en ayant été contrainte de conclure un avenant à la promesse de vente excluant ce local et après avoir justifié, par constat d’huissier de justice, de l’enlèvement de la porte l’obstruant, lui ont occasionné un préjudice moral qu’il convient d’évaluer, au vu des éléments versés aux débats, à la somme de 7 000 euros.

Il convient, en conséquence, de condamner solidairement M. [J] et sa structure d’exercice à payer à l’appelante une somme de 190 000 euros en réparation de son préjudice matériel et une somme de 7 000 euros en réparation de son préjudice moral.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Les intimés, parties perdantes, sont condamnés solidairement aux dépens exposés en première instance et en appel, avec les modalités de recouvrement de l’article 699 du code de procédure civile, et à payer à l’appelante une somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Déboute M. [I] [J] et la Scp [I] [J] [D] [Z] [W] [L] de leur demande de nullité de l’assignation,

Dit la société à responsabilité limitée Financière [11], venant aux droits de la société par actions simplifiées [7], recevable en ses demandes,

Infirme le jugement en toutes ses dispositions,

statuant de nouveau,

Condamne solidairement M. [I] [J] et la Scp [I] [J] [D] [Z] [W] [L] à payer à la société à responsabilité limitée Financière [11], venant aux droits de la société par actions simplifiée [7], la somme de 190 000 euros en réparation de son préjudice matériel,

Condamne solidairement M. [I] [J] et la Scp [I] [J] [D] [Z] [W] [L] à payer à la société à responsabilité limitée Financière [11], venant aux droits de la société par actions simplifiée [7], la somme de 7 000 euros en réparation de son préjudice moral,

Condamne solidairement M. [I] [J] et la Scp [I] [J] [D] [Z] [W] [L] à payer à la société à responsabilité limitée Financière [11], venant aux droits de la société par actions simplifiée [7], la somme de 10 000 euros au titre des frais exposés au titre de l’article 700 du code de procédure civile en première instance et en appel,

Condamne solidairement M. [I] [J] et la Scp [I] [J] [D] [Z] [W] [L] aux dépens de première instance et d’appel, qui pourront être recouvrés selon les modalités de l’article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE