Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 12 SEPTEMBRE 2025

(n° , 9 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/15223 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJ672

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 19 Juillet 2024 rendue par le Juge de la mise en état du Tribunal judiciaire de Paris – RG n° 23/06579

APPELANTS

Madame [T] [N] née le 08 Août 2016 à [Localité 17], représentée par Monsieur [A] [N] et Madame [K] [V] épouse [N], ses parents, en qualité d’administrateurs légaux,

[Adresse 13]

[Localité 5]

Madame [D] [N] née le 13 Mars 2018 à [Localité 17], représentée par Monsieur [A] [N] et Madame [K] [V] épouse [N], ses parents, en qualité d’administrateurs légaux,

[Adresse 13]

[Localité 5]

Monsieur [A] [N] né le 29 Octobre 1960 à [Localité 16],

[Adresse 12]

[Localité 5]

Tous représentés par M^e Frédéric LALLEMENT de la SELARL BDL AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0480 assistés de M^e Jean-christophe POMMIER, avocat au barreau de PARIS, toque : A0112

INTIMÉS

Monsieur [E] [S] né le 18 Septembre 1984 à [Localité 17],

[Adresse 4]

[Localité 10]

Assignation devant la cour d’appel de Paris – Pôle 4 chambre1 – en date du 20 septembre 2024 à étude conformément à l’article 658 du code de procédure civile

Madame [U] [M] née le 09 Mai 1977 à [Localité 20],

[Adresse 4]

[Localité 10]

Assignation devant la cour d’appel de Paris – Pôle 4 chambre1 – en date du 20 septembre 2024 à étude conformément à l’article 658 du code de procédure civile

Madame [K] [N] épouse [X] née le 16 Octobre 1963 à [Localité 17],ès qualités de gérante des sociétés civiles immobilières Néva-Ternes, Ternes-Pyrénées et Ternes-Damrémont,

[Adresse 15]

[Localité 9]

Représentée et assistée de M^e Isaure CORNUT-GENTILLE, avocat au barreau de PARIS

Maître [C] [H] notaire retiré de charge, membre de la SCP [Y] [L] DE COSTIL, [C] [H], [A] BEHIN, Vincent BALNY

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représenté et assisté de M^e Thomas RONZEAU de la SCP INTERBARREAUX RONZEAU ET ASSOC, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499

Maître [F] [Z] membre de la SCP LETULLE,

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représenté et assisté de M^e Thomas RONZEAU de la SCP INTERBARREAUX RONZEAU ET ASSOC, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499

S.C.I. TERNES-DAMREMONT immatriculée au RCS de [Localité 17] sous le n° 490 559 812,agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 14]

[Localité 9]

Représentée par M^e Matthieu BOCCON GIBOD de la SELARL LX PARIS-VERSAILLES-REIMS, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477 assistée de M^e Victor CHAMPEY de la SELARL BERENICE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : R144 substitué par M^e Anne- Roumaine ALLARD DE GRANDMAISON

S.C.I. TERNES-PYRENEES immatriculée au RCS de [Localité 17] sous le n° 403 415 763, agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 14]

[Localité 9]

Représentée par M^e Matthieu BOCCON GIBOD de la SELARL LX PARIS-VERSAILLES-REIMS, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477 assistée de M^e Victor CHAMPEY de la SELARL BERENICE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : R144 substitué par M^e Anne- Roumaine ALLARD DE GRANDMAISON

S.A.R.L. ANDB immatriculée au RCS de [Localité 17] sous le n° 524 671 443, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège.

[Adresse 1]

[Localité 8]

Représentée par M^e Manuel RAISON de la SELARL RAISON AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C2444

S.C.I. NEVA-TERNES immatriculée au RCS de [Localité 17] sous le n°401 605 274 agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 14]

[Localité 9]

Représentée par M^e Matthieu BOCCON GIBOD de la SELARL LX PARIS-VERSAILLES-REIMS, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477 assistée de M^e Victor CHAMPEY de la SELARL BERENICE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : R144 substitué par M^e Anne- Roumaine ALLARD DE GRANDMAISON

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 905 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 22 mai 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Monsieur Claude CRETON président,magistrat honoraire,chargé du rapport pour la présidente de chambre empêchée et Madame Catherine GIRARD-ALEXANDRE, conseillère.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre

Catherine GIRARD-ALEXANDRE, conseillère

Claude CRETON, président,magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : Marylène BOGAERS.

ARRÊT :

— par défaut

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour initialement prévue le 4 juillet 2025 prorogé au 12 septembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Ange SENTUCQ , Présidente de chambre et par Marylène BOGAERS, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*******

Conclusions Mesdames [T] et [D] et M. [A] [N] : 4 décembre 2025

Conclusions Madame [N] épouse [X] : 6 novembre 2024

Conclusions Maître [H] et Maître [O] RIETMOLEN : 8 novembre 2024

Conclusions La société ANDB : 17 décembre 2024

Conclusions SCI TERNES-DAMREMONT, SCI TERNES-PYRENEES et SCI NEVA-TERNES: 8novembre 2024

Ordonnance de clôture : 3 avril 2025

Par acte du 5 juillet 2022 reçu par M. [H] avec la participation de Mme [Z], notaires, la SCI Ternes-Damrémont, représentée par sa gérante, Mme [K] [X], a vendu à M. [S] et Mme [M], par l’entremise de la société ANDB, un bien immobilier constitué par les lots 2 et 21 d’un immeuble en copropriété situé à [Adresse 19] et [Adresse 21].

Mlles [D] et [T] [N], mineures représentées par leurs parents, et M. [A] [N] (les consorts [N]) ont assigné M. [S] et Mme [M], la SCI Ternes-Damrémont et ses deux associées (la SCI Neva-Ternes et la SCI Ternes-Pyrénées), M. [H], Mme [Z], la société ANDB et Mme [K] [X] en annulation des assemblées générales de la SCI Neva-Ternes du 23 avril 2020, de la SCI Ternes-Pyrénées du 18 juin 2021 et de la SCI Ternes-Damrémont du 7 juillet 2021 qui ont désigné Mme [K] [N] gérante de ces sociétés, de tous les actes et assemblées générales de ces sociétés postérieures, notamment l’assemblée générale du 8 juillet 2021 qui a modifié l’objet social de la SCI Ternes-Damrémont et la vente du 5 juillet 2022. Ils ont en outre demandé au tribunal de révoquer Mme [K] [N] de ses fonctions de gérante.

A titre subsidiaire, Mlles [T] [N] et [D] [N] et M. [A] [N] ont sollicité la condamnation des notaires, de la société ANDB et de Mme [K] [N] à indemniser leurs préjudices, ainsi que le préjudice subi par la SCI Ternes-Damrémont.

Devant le juge de la mise en état, la société ANDB, Mme [K] [X], les SCI Ternes-Damrémont, Neva-Ternes et Ternes Pyrénées, M. [H] et Mme [Z] ont conclu à l’irrecevabilité des demandes formées contre eux faute d’intérêt et de qualité à agir.

La société ANDB a demandé au juge de la mise en état de déclarer irrecevables les demandes formées contre elle faute d’intérêt pour défendre, de la mettre hors de cause, de les débouter de leurs demandes et de condamner Mlles [D] et [T] [N] et M. [A] [N] à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [K] [X] a également conclu à l’irrecevabilité, faute d’intérêt et de qualité à agir :

— des demandes des consorts [N] tendant à l’annulation de l’assemblée générale de la SCI Ternes-Damrémont du 7 juillet 2021, à l’annulation des actes et assemblées générales postérieures, à sa révocation en qualité de gérante de la SCI Ternes-Damrémont et à sa condamnation à réparer le préjudice subi par la SCI Ternes-Damrémont ;

— des demandes de Mlles [D] et [T] [N] tendant à l’annulation des assemblées générales de la SCI Ternes-Pyrénées du 18 juin 2021, à l’annulation des actes et assemblées générales postérieures, à sa révocation en qualité de gérante de la SCI Ternes-Pyrénées.

Elle a en outre réclamé la condamnation de M. [A] [N] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les SCI Ternes-Damrémont, Neva-Ternes et Ternes Pyrénées se sont associées à ces demandes d’irrecevabilité et ont sollicité la condamnation de de M. [A] [N] à leur payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [H] et Mme [J] ont conclu à l’irrecevabilté des demandes des consorts [N] aux fins d’annulation de la vente du 5 juillet 2022, des assemblées générales de sociétés Ternes-Damrémont, Ternes-Pyrénées et Neva-Ternes et au rejet de toutes leurs demandes. Ils ont en outre réclamé la condamnation des consorts [N] à leur payer à chacun la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 19 juillet 2024, le juge de la mise en état a déclaré irrecevables les demandes de :

— M. [A] [N], Mlles [D] et [T] [N] en annulation de l’assemblée générale de la SCI Ternes-Damrémont du 7 juillet 2021 qui a désigné Mme [K] [N] en qualité de gérante de la société, en annulation des actes et assemblées générales subséquents, en annulation de la vente du 5 juillet 2022, en condamnation de la SCI Ternes-Damrémont, solidairement avec Mme [K] [X], à la restitution du prix de vente, en révocation des fonctions de gérante de Mme [K] [N] et en condamnation solidaire de Mme [K] [X], de M. [H], de Mme [Z] et de la société ANDB à payer à la SCI Ternes-Damrémont la somme de 288 862,08 euros ;

— Mlles [D] et [T] [N] en annulation de l’assemblée générale de la SCI Ternes-Pyrénées du 18 juin 2021 qui a désigné Mme [K] [X] en qualité de gérante de la société, en annulation des actes et assemblées générales subséquentes et en révocation de Mme [K] [X].

Il a déclaré recevables les demandes de :

— M. [A] [N] en annulation de l’assemblée générale de la SCI Ternes-Pyrénées du 18 juin 2021 qui a désigné Mme [K] [X] en qualité de gérante de la société et en annulation des actes et assemblées générales subséquents ;

— M. [A] [N], Mlles [D] et [T] [N] en annulation de l’assemblée générale de la SCI Neva-Ternes du 23 avril 2020 qui a désigné Mme [K] [X] en qualité de gérante de la société et en annulation des actes et assemblées générales subséquents ;

— M. [A] [N], Mlles [D] et [T] [N] en condamnation de la société ANDB en paiement de dommages-intérêts.

Pour déclarer irrecevables les demandes des consorts [N] en annulation de l’assemblée générale de la SCI Ternes-Damrémont du 7 juillet 2021, de l’assemblée générale du 8 juillet 2021 et de la vente du 5 juillet 2022, le juge de la mise en état a retenu que, s’agissant de nullités relatives destinées à la protection des intérêts privés de la société ou de ses associés, seuls le gérant pour le compte de la société ou ses associés ont qualité à agir, c’est-à-dire, s’agissant de ces derniers, les SCI Neva-Ternes et Ternes-Pyrénées.

Pour déclarer irrecevable la demande des consorts [N] en révocation de Mme [K] [X] de ses fonctions de gérante de la SCI Ternes-Damrémont, le juge de la mise en état a rappelé qu’il résulte de l’article 1851 du code civil que la révocation du gérant d’une société pour une cause légitime ne peut être demandée que par un associé de la société et qu’en l’espèce les associés de la SCI Ternes-Damrémont sont la SCI Neva-Ternes et la SCI Ternes-Pyrénées.

Pour déclarer irrecevables les demandes de Mlles [D] et [T] [N] en annulation des actes et assemblées générales de la SCI Ternes-Pyrénées et en révocation de sa gérante, le juge de la mise en état a retenu qu’elles n’étaient pas associées de cette société et qu’était par conséquent seule recevable la demande de M. [A] [N], qui est associé de la société en sa qualité d’héritier de [W] [N].

Pour déclarer recevables les demandes des consorts [N] en annulation des délibérations de l’assemblée générale de la SCI Neva-Ternes, le juge de la mise en état a retenu qu’ils étaient associés de cette société.

Pour déclarer irrecevables les demandes en paiement de dommages-intérêts formées par les consorts [N] aux fins d’indemnisation de la SCI Ternes-Damrémont, le juge de la mise en état a rappelé les dispositions de l’article 1843-5 du code civil qui prévoient que l’action en réparation par le gérant du préjudice subi par la société peut être engagée par un ou plusieurs associés, qualité que n’ont pas les consorts [N].

Pour déclarer recevable la demande formée par les consorts [N] contre la société ANDB, qui soutient qu’elle n’est pas intervenue dans la vente litigieuse puisque la SCI Ternes-Damrémont avait donné mandat à la société Olam 77, le juge de la mise en état a retenu que les consorts [N], qui invoquent l’existence d’un préjudice moral et d’un préjudice causé par la perte d’exploitation du bien vendu, ont intérêt à agir et que la question de savoir si la société ANDB était mandataire de la SCI Ternes-Damrémont relève de l’appréciation du bien fondé des demandes.

Les consorts [N] ont interjeté appel de cette décision et sollicitent son infirmation en ce qu’elle a :

— déclaré irrecevables leurs demandes tendant à

* l’annulation de l’assemblée générale de la SCI Ternes-Damrémont du 7 juillet 2021 désignant Mme [K] [N] en qualité de gérante ;

* l’annulation de tous les actes et assemblées générales de la SCI Ternes-Damrémont postérieures au 7 juillet 2021 ;

* l’annulation de la vente du 5 juillet 2022 entre la SCI Ternes-Damrémont et M. [S] et Mme [I] ;

* la condamnation solidaire de la SCI Ternes-Damrémont et de Mme [K] [N] à restituer le prix de vente ;

* la révocation de Mme [K] [X] de ses fonctions de gérante de la SCI Ternes-Damrémont ;

* la condamnation solidaire de Mme [K] [X], de M. [H], de Mme [Z] et de la société ANDB à lui payer la somme de 288 862,08 euros.

— déclaré irrecevables les demandes de Mlles [D] et [T] [N] tendant à :

* l’annulation de l’assemblée générale de la SCI Ternes-Pyrénées du 18 juin 2021 désignant Mme [K] [X] en qualité de gérante ;

* l’annulation des actes et assemblées générales de la SCI Ternes-Pyrénées postérieures au 18 juin 2021 ;

* la révocation de Mme [K] [X] de ses fonctions de gérante de la SCI Ternes-Pyrénées.

Ils demandent en conséquence à la cour de déclarer recevables ces demandes et de condamner solidairement les parties perdantes à leur payer la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [K] [X] conclut à la confirmation de l’ordonnance en ses dispositions déclarant irrecevables les différentes demandes des consorts [N] et de Mlles [D] et [T] [N] et réclame la condamnation de M. [A] [N] à lui payer, ès qualités de gérante de la SCI Ternes-Damrémont, la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les SCI Ternes-Damrémont, Néva-Ternes et Ternes Pyrénées ont également conclu à la confirmation de l’ordonnance et sollicité la condamnation de M. [A] [N] à verser à chacune la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [H] et Mme [Z] concluent à la confirmation de l’ordonnance et à la condamnation de M. [A] [N] et de Mlles [D] et [T] [N] à payer à chacun la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La société ANDB conteste sa qualité à défendre à l’action formée contre elle par les consorts [N] puisqu’elle n’était pas titulaire du mandat de vente donné par la SCI Ternes-Damrémont et conclut à l’infirmation de l’ordonnance en ce qu’elle a déclaré recevable la demande de dommages-intérêts formée contre elle par les consorts [N], rejeté sa demande de mise hors de cause et réservé les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle sollicite en outre la condamnation des consorts [N] à lui payer la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS DE L’ARRÊT

1 – Sur la qualité à agir des consorts [N] en annulation de l’assemblée générale de la SCI Ternes-Damrémont du 7 juillet 2021 ainsi que des assemblées générales et actes postérieurs

Considérant que les consorts [N] font valoir que, pour autoriser l’extension de l’objet social de la SCI Ternes-Damrémont afin de lui permettre de vendre un bien social, une assemblée générale de la SCI Neva-Ternes et de la SCI Ternes-Pyrénées, ses deux associées, aurait dû être réunie pour décider si elles acceptaient cette extension ; qu’ils expliquent que l’objet social de la société Neva-Ternes étant limité à la gestion de biens immobiliers, la détention de participations dans une société dont l’objet social autorise la vente de biens immobiliers entraînerait un dépassement de son propre objet social ; qu’ainsi la gérante de la société Neva-Ternes ne pouvait prendre une décision dépassant cet objet social en approuvant la décision de l’assemblée générale de la SCI Ternes-Damrémont étendant son objet social à la vente de biens immobiliers sans l’accord unanime des associés de la SCI Neva-Ternes ; qu’ils soutiennent en outre que la décision de modifier l’objet social de la SCI Ternes-Damrémont constitue un abus de majorité ;

Considérant que le droit d’agir en nullité d’une assemblée générale d’une société, qui est une nullité relative, n’appatient qu’à ses organes ou aux associés de la société ; que cette action ne peut donc être exercée par M. [A] [N] et Mlles [D] et [T] [N], qui ne sont pas associés de la SCI Ternes-Damrémont mais associés de la société mère, la SCI Néva-Ternes ; qu’ils sont donc irrecevables à demander la nullité des assemblées générales des 7 et 8 juillet 2021 et de la vente du 20 juin 2022 ;

2 – Sur la qualité de M. [A] [N] et Mlles [D] et [T] [N] à exercer l’action en révocation de Mme [K] [N] de ses fonctions de gérante de la SCI Ternes-Damrémont

Considérant que selon l’article 1851, alinéa 2, du code civil, le gérant d’une société civile est révocable à la demande de tout associé ; que M. [A] [N], Mlles [D] et [T] [N], qui ne sont pas associés de la SCI Ternes-Damrémont, ne sont donc pas recevables à demander la révocation du gérant de cette société ;

3 – Sur la qualité de M. [A] [N] et de Mlles [D] et [T] [N] à exercer une action indemnitaire contre Mme [K] [N]

Considérant que M. [A] [N] et Mlles [D] et [T] [N] font valoir que la vente par Mme [K] [N] d’un appartement de la SCI Ternes-Damrémont a causé un préjudice à la société ; que selon l’article 1843-5 du code civil, l’action sociale ut singuli ne peut être exercée que par un associé de la société lésée ; que M. [A] [N] et Mlles [D] et [T] [N], qui ne sont pas associés de la SCI Ternes-Damrémont, n’ont donc pas qualité à exercer cette action ;

4 – Sur la qualité à agir de M. [A] [N] et de Mlles [D] et [T] [N] en nullité des assemblées générales de la SCI Ternes-Pyrénées et en révocation des fonctions de gérantes de Mme [K] [X]

Considérant que seul M. [A] [N] à la qualité d’associé de la SCI Ternes-Pyrénées, à l’exclusion de Mlles [D] et [T] [N] ; qu’il y a lieu de déclarer irrecevable l’action de ces dernières ;

5 – Sur la recevabilité de l’action formée par les consorts [N] contre la société ANDB

Considérant qu’il résulte des pièces versées aux débats que la SCI Ternes-Damrémont a donné le 15 mars 2022 'mandat exclusif de vente’ à la SAS OLAM 77, [Adresse 11], membre du groupe Immo partners, le mandat portant le numéro 1834 ; que la promesse de vente stipule que 'les parties reconnaissent que le prix a été négocié par la société Groupe Immo partners situé à [Adresse 18] titulaire d’un mandat donné par le promettant sous le numéro 1834 en date du 15 mars 2022…' ; que la société ANDB, également membre du groupe Immo partners mais constituant une entité juridique distincte de la société Olam 77, ces deux sociétés exerçant seulement leur activité sous la même enseigne, n’a donc pas qualité à défendre à l’action des consorts [N] ; que cette action est donc irrecevable ;

PAR CES MOTIFS :

Confirme l’ordonnance du 19 juillet 2024, sauf en ce qu’elle déclare recevable la demande de dommages-intérêts de M. [A] [N], Mlles [D] et [T] [N] dirigée contre la société ANDB et rejette les demandes de la société ANDB tendant à sa mise hors de cause et à l’extinction de l’instance à son égard ;

Statuant à nouveau ;

Déclare irrecevable l’action de M. [A] [N] et de Mlles [D] et [T] [N] contre la société ANDB ;

Met la société ANDB hors de cause ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, condamne M. [A] [N] et Mlles [D] et [T] [N], représentées par M. [A] [N] et Mme [K] [V], à payer à la société ANDB la somme de 2 000 euros et rejette les autres demandes ;

Condamne M. [A] [N] et Mlles [D] et [T] [N], représentées par M. [A] [N] et Mme [K] [V], aux dépens de l’instance concernant la société ANDB qui pourront être recouvrés directement, pour ceux dont Maître Manuel Raison a fait l’avance sans avoir reçu provision, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Réserve les autres dépens.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,