Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 8

ARRÊT DU 19 DECEMBRE 2025

(n° , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/02541 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CKY6X

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 26 Novembre 2024 -Juge des contentieux de la protection de [Localité 8] – RG n° 12-24-000107

APPELANTE

S.A. IMMOBILIERE 3F, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Judith CHAPULUT de la SELARL KACEM ET CHAPULUT, avocat au barreau de PARIS, toque : A0220

INTIMÉS

M. [M] [W]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Mme [H] [C]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Défaillants, déclaration d’appel signifiée le 03 avril 2025 à l’étude

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 7 novembre 2025, en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Florence LAGEMI, Président, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Florence LAGEMI, Président,

Marie-Catherine GAFFINEL, Conseiller,

Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire,

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Catherine CHARLES

ARRÊT :

— Par défaut

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Florence LAGEMI, Président de chambre et par Catherine CHARLES, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

***

Par acte sous seing privé du 3 août 2022, la société d'[Adresse 7] a donné à bail à M. [W] et Mme [C] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] (logement 518) à [Localité 6] (Val-de-Marne), moyennant paiement d’un loyer mensuel 348,86 euros.

Des loyers étant restés impayés, la société Immobilière 3F a délivré à M. [W] et Mme [C] un commandement de payer, visant la clause résolutoire, pour la somme en principal de 1.777,67 euros, suivant acte du 18 septembre 2023.

Par acte du 13 février 2024, la société Immobilière 3F a fait assigner M. [W] et Mme [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Créteil, siégeant au tribunal de proximité de Sucy-en-Brie et statuant en référé, aux fins, notamment, de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, expulsion des défendeurs et condamnation de ces derniers au paiement, par provision, de l’arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation.

Par ordonnance réputée contradictoire du 26 novembre 2024, le premier juge a :

constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat conclu entre la société Immobilière 3F d’une part, et M. [W] et Mme [C] d’autre part, concernant un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 6], sont réunies à la date du 18 novembre 2023 ;

condamné solidairement M. [W] et Mme [C] à verser à la société Immobilière 3F, à titre provisionnel, 'la somme de 4.500,40 euros au titre des loyers et charges arrêtés au mois de septembre 2024 inclus, à compter du commandement de payer sur la somme 1.777, 67 euros et à compter de l’assignation pour le surplus’ ;

autorisé M . [W] et Mme [C] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 100 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

précisé que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois avant le 5 du mois suivant la signification de l’ordonnance ;

suspendu les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

dit qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer courant et des charges ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

— que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

— que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

— qu’à défaut pour M. [W] et Mme [C] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société Immobilière 3F puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

— que M. [W] et Mme [C] soient condamnés solidairement à verser à la société Immobilière 3F une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail soit la somme de 564,18 euros, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

condamné in solidum M. [W] et Mme [C] aux dépens, qui comprendront, notamment, le coût du commandement de payer et de la signification de l’assignation ;

dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration du 27 janvier 2025, la société Immobilière 3F a relevé appel de cette décision en critiquant ses dispositions relatives à la provision allouée au titre de l’arriéré de loyers et charges arrêté au mois de septembre 2024 inclus 'à compter du commandement de payer sur la somme de 1.777,67 euros et à compter de l’assignation pour le surplus’ et au montant de l’indemnité d’occupation fixée à la somme de 564,18 euros.

Dans ses conclusions remises le 1er avril 2025 et signifiées le 3 avril suivant, la société Immobilière 3F demande à la cour de :

la recevoir en son appel et la dire bien fondée ;

infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamné solidairement M. [W] et Mme [C] à lui payer, à titre provisionnel, une somme de 4.500,40 euros au titre des loyers et charges arrêtés au mois de septembre 2024 inclus ;

infirmer l’ordonnance en ce qu’elle a, en l’absence de respect de l’échéancier accordé, condamné solidairement M. [W] et Mme [C] à lui verser une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, soit la somme de 564,18 euros, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés ;

confirmer l’ordonnance pour le surplus ;

Statuant à nouveau,

condamner solidairement M. [W] et Mme [C] à lui payer, à titre provisionnel, la somme de 4.501,61 euros à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 18 mars 2025, terme de février 2025 inclus ;

condamner solidairement, à défaut de respect de l’échéancier accordé par le premier juge, M. [W] et Mme [C] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux ;

débouter M. [W] et Mme [C] de toutes leurs demandes ;

condamner in solidum M. [W] et Mme [C] au paiement d’une indemnité de 1.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, qui seront directement recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

M. [W] et Mme [C], à qui la déclaration d’appel a été signifiée le 3 avril 2025 par actes délivrés à l’étude du commissaire de justice, n’ont pas constitué avocat.

La clôture de la procédure a été prononcée le 22 octobre 2025.

Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu’aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE, LA COUR

Sur la demande de provision au titre de l’arriéré locatif

Selon l’article 835, alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut être accordé une provision au créancier, ou ordonné l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Au cas présent, la société Immobilière 3F produit un décompte arrêté au 18 mars 2025 établissant que la dette locative de M. [W] et Mme [C] s’élevait, à cette date, à la somme de 4.501,61 euros, terme de février 2025 inclus. L’obligation de M. [W] et Mme [C] ne se heurtant à aucune contestation sérieuse, il convient, infirmant l’ordonnance entreprise de ce chef, de les condamner, par provision, au paiement de cette somme.

L’actualisation de la créance de la société Immobilière 3F n’emporte aucune conséquence sur les autres dispositions non critiquées de l’ordonnance entreprise et, notamment, sur les délais accordés et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Sur l’indemnité d’occupation

La société Immobilière 3F sollicite l’infirmation de l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a fixé l’indemnité mensuelle d’occupation due en cas de non-respect de l’échéancier accordé, au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, soit la somme forfaitaire de 564,18 euros et demande que cette indemnité soit fixée au montant du loyer et des charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte, étant la contrepartie de la jouissance des locaux et la compensation du préjudice subi par le bailleur du fait de la privation de la libre disposition des lieux ; elle a pour but d’indemniser le maintien fautif dans les lieux.

Dès lors, le montant de cette indemnité s’apprécie en fonction du coût de l’occupation, ne peut être inférieur à la somme qui aurait été payée en cas de poursuite du bail et doit prendre en compte à la fois les charges locatives et les actualisations éventuelles, de sorte que la fixation de cette indemnité à un montant mensuel forfaitaire de 564,18 euros ne répond pas à la fonction même de l’indemnité d’occupation.

Le montant non sérieusement contestable de l’indemnité d’occupation est celui du loyer majoré des charges. Cette indemnité d’occupation est due à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des locaux. La décision déférée sera infirmée en ce sens.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

M. [W] et Mme [C] supporteront les dépens d’appel.

L’équité ne commande pas de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant dans les limites de l’appel,

Infirme l’ordonnance en ses dispositions relatives au montant de la provision allouée au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation fixée en cas de non-respect des délais accordés ;

Statuant à nouveau des seuls chefs infirmés,

Condamne solidairement M. [M] [W] et Mme [H] [C] à payer à la société Immobilière 3F la somme provisionnelle de 4.501,61 euros euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 18 mars 2025, terme de février 2025 inclus ;

Fixe, en cas de non-respect de l’échéancier accordé par l’ordonnance entreprise, l’indemnité d’occupation mensuelle due au montant du loyer majoré de l’intégralité des charges locatives récupérables, qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi et condamne, en tant que de besoin, solidairement M. [M] [W] et Mme [H] [C] au paiement de ladite indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux ;

Condamne in solidum M. [M] [W] et Mme [H] [C] aux dépens d’appel, avec faculté de recouvrement direct conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT