N° RG 22/00366 – N° Portalis DBVM-V-B7G-LGQ3

C1

Minute :

Copie exécutoire

délivrée le :

la SELARL CDMF AVOCATS

la SELARL GALLIZIA DUMOULIN ALVINERIE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

CHAMBRE COMMERCIALE

ARRÊT DU JEUDI 30 NOVEMBRE 2023

Appel d’une décision (N° RG 20/02184)

rendue par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de GRENOBLE

en date du 13 décembre 2021

suivant déclaration d’appel du 20 janvier 2022

APPELANTE :

S.C.I. GRENETTE TEISSEIRE au capital de 1.372 €, immatriculée au RCS de CHALON-SUR-SAÔNE sous le n°435.065.354, agissant poursui

tes et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège ;

[Adresse 2]

[Localité 8]

représentée par M^e Jean-Luc MEDINA de la SELARL CDMF AVOCATS, avocat au barreau de GRENOBLE, substitué et plaidant par M^e Alexis BANDOSZ, avocat au barrreau de GRENOBLE

INTIMÉE :

S.A.S. STOCK J. BOUTIQUE JENNYFER, au capital de 47 188 991 €, immatriculée au RCS de NANTERRE sous le numéro 338 880 180, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 7]

[Localité 9]

représentée par M^e Delphine DUMOULIN de la SELARL GALLIZIA DUMOULIN ALVINERIE, avocat au barreau de GRENOBLE, postulant et plaidant par M^e CHAUVEL, avocat au barreau de LILLE

INTERVENANTS VOLONTAIRES :

S.E.L.A.R.L. FHBX prise en la personne de Me [D] [P], immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Nanterre sous le numéro 491 975 041, ès qualité d’administrateur judiciaire de la SAS STOCK J BOUTIQUE JENNYFER,

[Adresse 1]

[Localité 10]

S.E.L.A.S. BL & ASSOCIES prise en la personne de Me [F] [M], immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de CRETEIL sous le numéro 898 429 816, ès qualité d’administrateur judiciaire de la SAS STOCK J BOUTIQUE JENNYFER,

[Adresse 3]

[Localité 12]

S.E.L.A.S. M. J.S PARTNERS, prise en la personne de Me [W] [O], immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de LILLE METROPOLE sous le numéro 403 608 136, ès qualité de mandataire judiciaire de la SAS STOCK J BOUTIQUE JENNYFER,

[Adresse 5]

[Localité 4]

Me [K] [C], mandataire judiciaire, ès qualité de mandataire judiciaire de la SAS STOCK J BOUTIQUE JENNYFER

de nationalité Française

[Adresse 13]

[Localité 11]

représentés par M^e Delphine DUMOULIN de la SELARL GALLIZIA DUMOULIN ALVINERIE, avocat au barreau de GRENOBLE, postulant et plaidant par M^e CHAUVEL, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DE LA COUR :

LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Marie-Pierre FIGUET, Présidente de Chambre,

M. Lionel BRUNO, Conseiller,

M^me Raphaële FAIVRE, Conseillère,

DÉBATS :

A l’audience publique du 13 octobre 2023, M^me FAIVRE, Conseillère, qui a fait rapport assisté de Alice RICHET, Greffière, a entendu les avocats en leurs conclusions et plaidoiries, les parties ne s’y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile. Il en a été rendu compte à la Cour dans son délibéré et l’arrêt a été rendu ce jour.

EXPOSE DU LITIGE

La SCI Grenette Teisseire est propriétaire d’un immeuble à usage de commerce situé [Adresse 6].

Par acte authentique du 25 avril 2002, elle a donné ce local à bail commercial à la société Stock J Boutique Jennyfer, spécialisée dans le commerce de détail d’habillement.

Par acte authentique du 22 août 2012, ce bail a été renouvelé avec effet au 1er juillet 2011, pour une nouvelle période de 9 ans.

Le 24 octobre 2017, la société locataire a informé le bailleur de sa volonté de quitter les lieux et de céder son droit au bail à la société Hema France.

Le 15 novembre 2017, la société Grenette Teisseire a donné son consentement à la cession du droit au bail par la société Stock J Boutique Jennyfer à la société Hema sous condition de la signature d’un nouveau bail avec ladite société cessionnaire prenant effet au 17 novembre 2017.

Par acte signé le 16 novembre 2017 par le bailleur et le 10 novembre 2017 par le preneur, la SCI Grenette Teisseire a consenti à la société Hema un bail portant sur le local situé [Adresse 6] pour une durée de neuf ans à compter du 17 novembre 2017.

Par acte du 17 novembre 2017, la société Stock J Boutique Jennyfer a cédé à la société Hema son droit au bail portant sur le local, l’article relatif au transfert de propriété – entrée en jouissance, stipulant ainsi qu’il suit que: « le cessionnaire aura la propriété et la jouissance du droit au bail à effet du 17 novembre 2017 à 9 heures ».

Le même jour, un état des lieux a été dressé par Maître [H], huissier de Justice mandaté par le bailleur, qui a pu constater le bon état général des locaux et la remise des clefs, sans qu’aucune réserve ni demande de travaux de remise en état ne soit alors émise par le bailleur.

Se plaignant de désordres dans les locaux, la SCI Grenette Teisseire a sollicité M. [J] [U] aux fins d’établir un rapport sur l’état du bâtiment.

Puis, la SCI Grenette Teisseire a fait délivrer assignation à la société Stock J Boutique Jennyfer par acte d’huissier du 16 janvier 2018 devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Grenoble a’n de voir ordonner une mesure d’expertise judiciaire pour vérifier l’état des lieux de manière contradictoire, décrire et chiffrer les travaux nécessaires à la remise en état.

Par ordonnance du 4 avril 2018, cette juridiction a ordonné une mesure d’expertise confiée à M. [N] [S]. L’expert a déposé son rapport le 10 février 2020.

Par acte du 3 juin 2020, la SCI Grenette Teisseire a fait délivrer assignation à la société Stock J Boutique Jennyfer au fond devant le tribunal judiciaire de Grenoble aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement des frais de réfection de la toiture pour cause de vétusté.

Par jugement du 13 décembre 2021, le tribunal judiciaire de Grenoble a :

— dit que la 'n de non-recevoir soulevée par la société Stock J Boutique Jennyfer pour défaut de qualité du défendeur s’analyse en réalité en une défense au fond qui relève de la compétence de la juridiction de fond,

— débouté la SCI Grenette Teisseire de sa demande de condamnation de la société Stock J Boutique Jennyfer à lui payer la somme de 59.928 euros au titre de la réfection de la toiture des locaux situés [Adresse 6] ayant fait l’objet d’un contrat de bail commercial en date du 25 avril 2000 renouvelé le 22 août 2012,

— condamné la Sci Grenette Teisseire à payer à la société Stock J Boutique Jennyfer la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles,

— condamné la SCI Grenette Teisseire aux dépens, en ce compris les dépens de la procédure de référé ayant donnée lieu à l’ordonnance du 4 avril 2018 (RG 18/00078) dont les frais d’expertise judiciaire.

Par déclaration du 20 janvier 2022 la SCI Grenette Teisseire a interjeté appel de ce jugement, sauf en ce qu’il a dit que la fin de non recevoir soulevée par la société Stock J Boutique Jennyfer pour défaut de qualité du défendeur s’analyse en réalité en une défense au fond qui relève de la compétence de la juridiction de fond.

Par conclusions d’incident du 26 octobre 2022, la société Stock J Boutique Jennyfer a demandé au conseiller de la mise en état de déclarer irrecevables les demandes formées contre elle par la SCI Grenette Teisseire. Par ordonnance du 24 novembre 2022, le conseiller de la mise en état a déclaré irrecevable les demandes formées par la société Stock J Boutique Jennyfer devant lui et l’a condamné aux dépens de l’incident outre au paiement de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 28 juin 2023, le tribunal de commerce de Bobigny a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’encontre de la société Stock J Boutique Jennyfer et désigné Maître [W] [O] et Maître [K] [C], ès-qualité de mandataire judiciaire.

Le 11 juillet 2023, la SCI Grenette Teisseire a déclaré sa créance au passif du redressement judiciaire de la société Stock J Boutique Jennyfer.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 et du 16 août 2023, la SCI Grenette Teisseire a assigné en intervention forcée la Selas MJS Partners, Maître [W] [O] et Maître [K] [C], ès-qualité de mandataire judiciaire de la société Stock J Boutique Jennyfer.

Par ordonnance du 14 septembre 2023, le conseiller de la mise en état a ordonné la jonction des procédures RG 23/03150 et RG 22/00366 sous le numéro RG 22/00366.

Prétentions et moyens de la SCI Grenette Teisseire

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie dématérialisée le 5 septembre 2023, la SCI Grenette Teisseire demande à la cour au visa des articles 606 et 1134 du code civil applicables à la cause, et des articles 9, 514, 515, 695, 696, 699 et 700 du code de procédure civile de :

— la déclarer recevable et bien-fondée en ses demandes,

— rejeter toutes les demandes de la société Stock J Boutique Jennyfer comme mal fondées,

— réformer le jugement en date du 13 décembre 2021 du tribunal de judiciaire de Grenoble,

Et statuant à nouveau,

— débouter la société Stock J Boutique Jennyfer de toutes ses demandes,

— fixer au passif de la procédure de redressement judiciaire de la société Stock J Boutique Jennyfer sa créance à la somme de 59.928 euros à titre échus et chirographaires, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 21 décembre 2017 et jusqu’à parfait paiement, au titre de l’indemnisation du préjudice matériel lié aux travaux de toiture,

— ordonner la capitalisation des intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil,

En tout état de cause,

— condamner in solidum la Selas MJS Partners, Me [A] [O], et Me [K] [C] ès-qualité de mandataire judiciaire de la société Stock J Boutique Jennyfer à lui payer la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner conformément à l’article 696 du code de procédure civile, les mêmes in solidum aux entiers dépens de l’instance, y compris les frais d’expertise judiciaire, dont distraction sera faite au profit de M^e Jean-Luc Médina conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes l’appelante expose que la société Stock J Boutique Jennyfer n’est pas exonérée de ses obligations tenant à sa qualité de locataire sortant dès lors que :

— l’autorisation de cession du droit au bail est intervenue par acte en date du 15 novembre 2017, laquelle n’accorde qu’une déspécialisation de la désignation du bail pour permettre à la société Hema France d’exercer son activité et dispense les parties à la cession de signifier la cession de droit au bail par voie d’huissier, mais ne comporte en revanche aucune exonération de la société Stock J Boutique Jennyfer de la remise des lieux en l’état,

— il n’existe aucun document triangulaire entre les parties, l’acte de cession de droit au bail, n’étant qu’un règlement de droit d’entrée prévoyant comme condition suspensive la signature d’un nouveau bail commercial entre le bailleur et la société Hema France à compter du 17 novembre 2017, de sorte que le bail ayant existé avec l’intimée a pris fin le 17 novembre 2017,

— elle s’est engagée avec la société Hema France par un nouveau bail, lequel, contrairement au précédent bail est obligatoirement soumis aux dispositions d’ordre public de la loi Pinel, avec une impossibilité de transférer les charges de l’article 606 du code civil au preneur,

— l’engagement de la société Hema France à reprendre les lieux en l’état et à faire son affaire personnelle en fin de bail de la remise des lieux au bailleur dans l’état ou ce dernier sera en droit de les exiger en vertu des dispositions du bail ne lui est pas opposable alors que cette clause ne vise qu’à régir les responsabilités afférentes à l’état du local entre le cédant et le cessionnaire ensuite de l’opération de cession de droit au bail commercial.

Pour contester l’irrecevabilité de sa demande, elle fait valoir que l’arrêt de la 3ème chambre civile de la cour de cassation du 3 mars 2013 dont se prévaut l’intimée n’est pas applicable en l’espèce s’agissant d’une cession de fonds de commerce et non de droit au bail et de l’absence de son intervention à l’acte de cession.

S’agissant des travaux de remise en état, elle affirme que:

— outre la vétusté et les craquelures, huissiers et experts ont tous constaté la présence de bourrelets en bas de pente avec risque de décollement plus important entraînant des infiltrations, un fort fluage sur les surfaces en pente avec gros risque de déchirure à court terme pour l’expert amiable, la présence de détritus et de bois calciné, de sorte que ces constatations démontrent l’existence de désordres sur le toit,

— le preneur est tenu d’une obligation de conservation de la chose et son obligation d’entretien n’est pas dépendante de l’existence de désordres,

— le préjudice existe puisque en avril 2000, elle a donné à bail à l’intimée un bâtiment dont la toiture était en excellent état, que l’expert judiciaire préconise la réfection complète de la toiture, pour un montant de travaux de 88.129,40 euros hors taxes, ce qui suffit à démontrer l’existence d’un préjudice, même si cette preuve n’a pas besoin d’être rapportée,

— la clause du contrat de bail est claire et non équivoque et transfère la charge de la vétusté sur le preneur.

Prétentions et moyens de la Selas MJS Partners, prise en la personne de Me [W] [O], Me [K] [C] ès-qualité de mandataire judiciaire de la société Stock J Boutique Jennyfer et la selarl FHBX, prise en la personne de Me [D] [P] et la Selas BL& Associés, prise et la personne de Me [F] [M], ès-qualité d’administrateur judiciaire de la société Stock J Boutique Jennyfer, intervenantes volontaires

Aux termes de leurs dernières écritures notifiées par voie dématérialisée le 11 septembre 2023, la société Stock J Boutique Jennyfer, la Selas MJS Partners, prise en la personne de Me [W] [O], Me [K] [C] ès-qualité de mandataire judiciaire de la société Stock J Boutique Jennyfer, et la selarl FHBX, prise en la personne de Me [D] [P] et la Selas BL& Associés, prise en la personne de Me [F] [M], ès-qualité d’administrateurs judiciaire de la société Stock J Boutique Jennyfer, intervenantes volontaires, demandent à la cour au visa des articles 31, 32, 122 et suivants, 325 et suivants, 369 et 378 du code de procédure civile, des articles 1719, 1731 et 1755 du code civil et des articles L.622-1 et suivants, spécialement L.622-21 et L.622-22 du code de commerce de :

In limine litis :

— ordonner la jonction des procédures RG n° 22/00366 et RG n° 23/03150,

— recevoir les interventions ès-qualité de mandataires judiciaires, de la Selas MJS Partners, prise en la personne de Me [W] [O], de Me [K] [C] ès-qualité d’administrateurs judiciaires, de la selarl FHBX et la Selas BL & Associés, ès-qualité d’administrateurs judiciaires de la société Stock J Boutique Jennyfer,

— prendre acte de de la renonciation de la SCI Grenette Teisseire à ses demandes de condamnations au profit de demandes de fixation au passif de sa prétendue créance déclarée à titre échu et chirographaire pour un montant de 59.928 euros, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 21 décembre 2017,

A titre principal,

— déclarer irrecevables et mal fondées les demandes de la SCI Grenette Teisseire à son encontre,

Et en conséquence,

— confirmer le jugement prononcé le 13 décembre 2021, sauf en ce qu’il a dit que la 'n de non-recevoir soulevée par la société Stock J Boutique Jennyfer pour défaut de qualité de défendeur s’analyse en réalité en une défense au fond qui relève de la compétence de la juridiction de fond,

— rejeter les demandes de la SCI Grenette Teisseire qui en sont le prolongement à savoir sa demande de fixer au passif de la procédure de redressement judiciaire de la société Stock J Boutique Jennyfer sa créance à la somme de 59.928 euros à titre échus et chirographaires, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 21 décembre 2017 et jusqu’à parfait paiement au titre de l’indemnisation du préjudice matériel lié aux travaux de toiture et sa demande de voir ordonner la capitalisation des intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil,

A titre subsidiaire,

— constater, dire et juger que la SCI Grenette Teisseire ne justifie d’aucune nécessité de travaux de remise en état de la toiture à la date de la fin du bail du 25 avril 2000 renouvelé le 22 août 2012, dont le coût devrait être supporté par le locataire,

— constater, dire et juger que la vétusté de la toiture incombe à la seule SCI Grenette Teisseire,

— constater, dire et juger que la SCI Grenette Teisseire ne justifie d’aucun manquement de sa part à ses obligations contractuelles, en lien avec sa demande de participation aux travaux de remise en état de la toiture,

— surabondamment constater, dire et juger que la SCI Grenette Teisseire ne justifie d’aucun préjudice, a fortiori consécutif à un manquement non démontré de la société Jennyfer,

Par conséquent et en tout état de cause :

— confirmer le jugement prononcé le 13 décembre 2021,

— rejeter les demandes de la SCI Grenette Teisseire qui en sont le prolongement à savoir sa demande de fixer au passif de la procédure de redressement judiciaire de la société Stock J Boutique Jennyfer sa créance à la somme de 59.928 euros à titre échus et chirographaires, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 21 décembre 2017 et jusqu’à parfait paiement, au titre de l’indemnisation du préjudice matériel lié aux travaux de toiture et sa demande de voir ordonner la capitalisation des intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil,

— rejeter toute demande plus ample ou contraire,

Y ajoutant,

— condamner la SCI Grenette Teisseire à verser à la société Stock J Boutique Jennyfer une indemnité de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la présente procédure d’appel,

— condamner la SCI Grenette Teisseire aux entiers dépens de la procédure de référé ayant donné lieu à l’ordonnance du 4 avril 2018 (RG 18/00078), ainsi que de la présente procédure, dont distraction au profit de Maître Delphine Dumoulin.

Les intimés exposent que la demande est irrecevable et mal fondée puisque seule la société Hema est tenue des réparations dès lors que :

— la société Stock J Boutique Jennyfer n’est pas le locataire sortant puisque le bail a été cédé à la société Hema France de telle sorte que lors de sa résiliation, seule cette dernière en était titulaire,

— l’exposé du bail signé entre la SCI Grenette Teisseire et la société Hema France stipule que par acte sous seing privé du 17 novembre 2017, la société Stock J Boutique Jennyfer a cédé son droit au bail au profit de la société Hema France, de sorte que l’emploi du passé signifie que la cession du bail est bien intervenue avant sa résiliation, l’inverse n’aurait d’ailleurs pas de sens puisque la cession serait alors sans objet et la société Hema est devenue locataire en ses lieux et place un instant de raison avant l’expiration du bail,

— dans le cadre de la cession de bail intervenue juste avant la résiliation de ce bail, la société Hema France s’est expressément engagée à « prendre les lieux loués en l’état qu’il connait bien pour les avoir visités, à exécuter en lieu et place du cédant, sans exception, ni réserves, toutes les charges et conditions du bail cédé et à faire son affaire personnelle en fin de bail de la remise des lieux au bailleur dans l’état ou ce dernier sera en droit de les exiger en vertu des stipulations du bail, et de tout état des lieux qui aurait pu être dressé »,

— cette cession de droit au bail a été portée à la connaissance de l’appelante qui y avait donné son accord, de sorte que les engagements pris par la société Hema France à l’égard de la société Jennyfer s’imposaient donc à la société bailleresse,

— la demande est irrecevable, puisque le bailleur n’agit pas contre le bon débiteur dès lors que seul le locataire sortant pouvait être tenu des obligations de remise en état des locaux lors de leur restitution, à la condition naturellement que des travaux soient exigibles, et à ce titre, la décision de la cour de cassation du 5 mars 2013 est parfaitement transposable puisque la cession du fonds de commerce comprend la cession du droit au bail et que si le bailleur n’est pas intervenu à l’acte de cession, il a en revanche expressément donné son agrément.

Ils soutiennent qu’il n’existe aucun désordre au motif que :

— l’huissier missionné par le bailleur n’a mentionné aucun désordre d’infiltration à la date de restitution des locaux et que dans l’expertise amiable du 27 octobre 2017, le technicien n’a pas relevé la présence d’infiltration, ni même la nécessité actuelle de réaliser des travaux, mais seulement l’opportunité « d’envisager » la réfection de la toiture non pas pour remédier à des infiltrations qui n’existaient pas, mais pour procéder au remplacement d’un ouvrage arrivant en fin de vie, l’expert rappelant que l’étanchéité fait encore son office,

— s’agissant des désordres invoqués tenant à la présence de bourrelets de pente avec risque de décollement plus important et d’un fort fluage sur les surfaces en pente avec risque de déchirure, les experts n’ont pu constater aucun désordre mais uniquement un risque de décollement et de déchirure et concernant la présence de détritus et de bois calciné qui proviennent d’un chantier voisin, celle-ci n’a aucune incidence sur l’état de la toiture comme l’a attesté l’expert judiciaire dans son rapport,

Ils exposent en outre qu’il n’existe aucune obligation du preneur de supporter le coût des travaux résultant de la vétusté dès lors que :

— en application de l’article 1755 du code civil, selon lequel le preneur n’est pas tenu des travaux résultant de la vétusté, la jurisprudence constante retient que les travaux résultant d’une usure normale du fait de l’écoulement du temps, restent à la charge du bailleur, en l’absence de clause contraire expressément stipulée dans le bail et les travaux litigieux doivent donc être expressément mentionnés dans la clause et le transfert ne peut résulter d’une clause non limitative,

— or, en l’espèce, cette clause énumère les travaux et réparation pouvant être mis à la charge du preneur du fait de la vétusté et vise expressément « les installations, canalisations, appareils, fermetures, et éléments garnissant et composant les lieux loués. », mais ne mentionne pas la toiture du bâtiment qui ne rentre dans aucune de ces catégories,

— en l’espèce, la réfection de la toiture est motivée par la vétusté et non par un défaut d’entretien,

Au soutien de leur moyen tiré de l’absence de préjudice, ils indiquent que:

— la jurisprudence constante retient que le bailleur ne peut solliciter la condamnation du preneur à financer des travaux de remise en état ou la fixation de cette prétendue créance au passif que s’il justifie d’une faute du preneur mais également d’un préjudice consécutif à cette faute, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, alors qu’il n’est produit aucune facture de réfection de la toiture et que la société Hema s’est engagée à prendre les locaux en l’état sans pouvoir faire de réclamation au bailleur.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 septembre 2023, l’affaire a été appelé à l’audience du 13 octobre 2023 et la décision mise en délibéré a été prononcée le 30 novembre 2023.

MOTIFS

A titre liminaire, il sera rappelé que les « demandes » tendant à voir « constater » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile et ne saisissent pas la cour ; il en est de même des « demandes » tendant à voir « dire et juger » lorsque celles-ci développent en réalité des moyens.

En outre, la cour relève qu’il n’est pas interjeté appel de la disposition du jugement qui « dit que la fin de non-recevoir soulevée par la SAS Stock J Boutique Jennyfer pour défaut de qualité de défendeur s’analyse en réalité en une défense au fond qui relève de la compétence de la juridiction de fond ». Si les intimées, au terme d’un dispositif ambigu, demandent à la cour de « déclarer irrecevables et mal fondées les prétentions de la SCI Grenette Teisseire », il est observé qu’il n’est pas davantage interjeté appel incident de cette disposition, de sorte qu’elle n’est pas dévolue à la cour.

Sur l’intervention volontaire de la Selas MJS Partners, prise en la personne de Me [W] [O], de Me [K] [C], de la selarl FHBX et de la Selas BL & Associés et sur la demande de jonction

Par exploit de commissaire de justice en date du 11 et du 16 août 2023, la SCI Grenette Teisseire a assigné en intervention forcée la Selas MJS Partners prise en la personne de Maître [W] [O] et Maître [K] [C], ès-qualité de mandataires judiciaires de la société Stock J Boutique Jennyfer. Selon ordonnance du 14 septembre 2023, le conseiller de la mise en état a ordonné la jonction des procédures RG 23/03150 et RG 22/00366 sous le numéro RG 22/00366.

Il s’ensuit que la demande de jonction est sans objet alors qu’elle a déjà été ordonnée.

Il convient en revanche d’admettre l’intervention volontaire de la Selas MJS Partners prise en la personne de Maître [W] [O] et de Maître [K] [C], ès-qualité de mandataires judiciaires de la société Stock J Boutique Jennyfer ainsi que de la Selarl FHBX et de la Selas BL & Associés, ès-qualité d’administrateurs judiciaires de la société Stock J Boutique Jennyfer.

Sur la demande de fixation au passif de la société Stock J Boutique Jennyfer de la somme de 59.928 euros au titre des travaux de toiture

En application de l’article 1353 du code civil, il incombe à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, le contrat de bail commercial en date du 25 avril 2000, renouvelé le 22 août 2012 avec effet au 1er juillet 2011 régularisé entre la SCI Grenette Teisseire et la société Stock J Boutique Jennyfer et portant sur un local commercial situé [Adresse 6], comporte une clause relative à l’entretien et aux grosses réparations, libellée comme suit: « la société preneuse tiendra les lieux loués de façon constante en parfait état de réparations locatives et effectuera, le cas échéant, toutes réparations petites ou grosses, sans distinction, y compris celles prévues par l’article 606 du code civil, de telle sorte que les lieux soient restitués, en fin de jouissance, en parfait état de réparation et d’entretien . La société preneuse s’engage à entretenir et remplacer à ses frais, quelle que soit l’importance des travaux et réparation, y compris ceux dus à la vétusté, toutes les installations, canalisations, appareils, fermetures et plus généralement tous éléments garnissant et composant les lieux loués, sans exception ».

Aux termes d’un document intitulé « attestation » et signé le 15 novembre 2017, la SCI Grenette Teisseire a attesté avoir:

— donné son consentement exprès à la cession du droit au bail de ce local par la société Stock J Boutique Jennyfer au profit de la société Hema France, sous la condition de la signature d’un nouveau bail commercial par la société Hema France prenant effet à compter du 17 novembre 2017,

— dispensé les parties à la cession susvisée de lui signifier par voie d’huissier un exemplaire original de l’acte de cession,

— confirmé son accord pour que la cession susvisée lui soit rendue opposable sans autre formalité que la seule remise par le cédant d’un exemplaire de l’acte de cession sans frais pour lui.

Selon acte de cession de droit au bail signé le 17 novembre 2017, la société Stock J Boutique Jennyfer a cédé à la société Hema France le droit au bail portant sur le local commercial situé [Adresse 6]. L’article 7 relatif aux charges et conditions de la cession stipule ainsi qu’il suit que « le cessionnaire s’oblige à faire son affaire personnelle en fin de bail de la remise des lieux au bailleur dans l’état où ce dernier sera en droit de les exiger en vertu des stipulations du bail, et de tout état des lieux qui aurait pu être dressé ». L’article 6 relatif au transfert de propriété et entrée en jouissance stipule ainsi qu’il suit que « le cessionnaire aura la propriété et la jouissance du droit au bail à effet du 17 novembre 2017 à 9 heures ».

Enfin, selon contrat signé 10 novembre 2017 par le preneur et le 16 novembre 2017 par le bailleur, la SCI Grenette Teisseire a consenti à la société Hema un bail portant sur le local situé [Adresse 6] pour une durée de neuf ans à compter du 17 novembre 2017.

Il se déduit de l’ensemble de ces éléments que le bail du 25 avril 2002, renouvelé le 22 août 2012, a été transféré par la société Stock J Boutique Jennyfer à la société Hema France le 17 novembre 2017, préalablement à la régularisation par cette dernière avec la société bailleresse d’un nouveau contrat portant sur les mêmes locaux et à effet le même jour.

En effet, ce nouveau bail signé les 10 et 16 novembre 2017 n’a pu prendre effet que postérieurement à la cession de son droit au bail par la société Stock J Boutique Jennyfer, puisque tant que cette dernière était titulaire de ce droit, la SCI Grenette Teisseire ne pouvait en disposer au profit de la société Hema France.

De surcroit, cette cession antérieure est expressément rappelée dans l’exposé du contrat de bail commercial signé les 10 et 16 novembre 2017 entre la société Hema France et la SCI Grenette Teisseire dans les termes suivants: « par acte sous seing privé daté du 17 novembre 2017, la société Stock J Boutique Jennyfer a cédé son droit au bail au profit de la société Hema France ».

Comme l’ont justement relevé les premiers juges, le bail du 25 avril 2002, renouvelé le 22 août 2012, cédé par la société Stock J Boutique Jennyfer à la société Hema France le 17 novembre 2017 a pris fin par la conclusion d’un nouveau contrat de bail entre la société Hema et la SCI Grenette Teisseire à effet au 17 novembre 2017.

En conséquence, contrairement à ce que soutient l’appelante, aucune demande en paiement dirigée contre la société Stock J Boutique Jennyfer au titre des frais de remise en état de la toiture ne peut prospérer, alors que par suite de la cession du droit au bail au profit de la société Hema France, et par application de l’article 7 du contrat de cession, cette dernière, qui s’est obligée à faire son affaire personnelle en fin de bail de la remise des lieux au bailleur dans l’état où ce dernier sera en droit de les exiger en vertu des stipulations du bail, et de tout état des lieux qui aurait pu être dressé, est seule débitrice de l’obligation de remise en état pesant sur le preneur au titre du contrat cédé.

Il convient donc de débouter la SCI Grenette Teisseire de sa demande de fixation au passif de la procédure de redressement judiciaire de la société Stock J Boutique Jennyfer d’une créance de 59 928 euros à titre échus et chirographaires, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 21 décembre 2017 et jusqu’à parfait paiement, au titre de l’indemnisation du préjudice matériel lié aux travaux de toiture. Compte tenu de ce qui précède, la société Grenette Teisseire sera également déboutée de sa demande tendant à ordonner la capitalisation des intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil. Le jugement déféré qui a rejeté la demande initialement formée contre la Stock J Boutique Jennyfer en paiement de cette somme doit être confirmé.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile et sur les dépens

Succombant dans son appel, la SCI Grenette Teisseire doit supporter les dépens de première instance et d’appel comme la totalité des frais irrépétibles exposés et verser à la société Stock J Boutique Jennyfer une indemnité de procédure ce qui conduit à la confirmation du jugement déféré sur ces points et aux décisions précisées dans le dispositif. Il convient également de débouter les appelantes de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement, contradictoirement, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Reçoit l’intervention volontaire de la FHBX et de la Selas BL & Associés, ès-qualité d’administrateurs judiciaires de la société Stock J Boutique Jennyfer, ainsi que de la Selas MJS Partners prise en la personne de Maître [W] [O] et de Maître [K] [C], ès-qualité de mandataires judiciaires de la société Stock J Boutique Jennyfer,

Confirme l’ordonnance en ses dispositions soumises à la cour,

Ajoutant,

Dit que la demande de jonction des procédures enregistrées sous les numéros de rôle RG 23/03150 et RG 22/00366 est sans objet,

Déboute la SCI Grenette Teisseire de sa demande tendant à fixer au passif de la procédure de redressement judiciaire de la société Stock J Boutique Jennyfer sa créance à la somme de 59.928 euros à titre échus et chirographaires, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 21 décembre 2017 et jusqu’à parfait paiement, au titre de l’indemnisation du préjudice matériel lié aux travaux de toiture,

Condamne la SCI Grenette Teisseire à payer à la société Stock J Boutique Jennyfer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

Déboute les appelantes de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

Condamne la SCI Grenette Teisseire aux dépens d’appel, avec, pour ces derniers, droit de recouvrement direct au profit de M^e Delphine Dumoulin, avocat, par application de l’article 699 du code de procédure civile.

SIGNÉ par M^me Marie-Pierre FIGUET, Présidente et par M^me Alice RICHET, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente