Cour d'appel de Paris, Pôle 4 chambre 4, 23 septembre 2025, n° 23/09373

TI Aulnay-Sous-Bois 16 mars 2023

CA Paris
Confirmation 23 septembre 2025

Arguments

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Rejeté
Négligence dans la gestion locative
La cour a estimé que les appelants n'ont pas prouvé la faute de la société Gestium ni établi un lien de causalité entre la gestion de la société et le préjudice matériel allégué.
Rejeté
Démarches pour obtenir le départ de la locataire
La cour a jugé que les appelants n'ont pas engagé d'action en justice pour obtenir le départ de la locataire et n'ont pas prouvé l'existence d'un préjudice moral.
Accepté
Condamnation aux dépens
La cour a décidé de condamner les appelants aux dépens et à verser une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 4 ch. 4, 23 sept. 2025, n° 23/09373
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	23/09373
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal d'instance d'Aulnay-Sous-Bois, 16 mars 2023, N° 11-22-000302
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Marianne DEWINNEAurélie BELGRAND
Cabinet(s) :	SCP BELOT CREGUT HAMEROUX ET ASSOCIESSCPA MICHEL-AUDOUIN-GILLET-BELGRAND
Parties :	S.A.S. GESTIUM [ Localité 9 ]

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 07 OCTOBRE 2025

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/09373 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHV2D

Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 Mars 2023-Juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Aulnay sous bois- RG n° 11-22-000302

APPELANTS

Madame [F] [R] épouse [C]

née le 14 Juin 1983 à [Localité 13]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Monsieur [I] [C]

né le 07 Mars 1983 à [Localité 11] (Maroc)

[Adresse 1]

[Localité 5]

Tous deux représentés par M^e Marianne DEWINNE de la SCP BOSQUE ET ASSOCIES, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 173

INTIMÉE

S.A.S. GESTIUM [Localité 9]

immatriculée au RCS de [Localité 12] sous le numéro 809 174 824

[Adresse 6]

[Localité 7]

Représentée par M^e Aurélie BELGRAND de la SCP MICHEL-AUDOUIN-GILLET-BELGRAND, avocat au barreau de PARIS, toque : C0399

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 juin 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a été entendu en son rapport et a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre

Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente à la chambre

Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller

Greffier, lors des débats : Madame Aurély ARNELL

ARRÊT :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Agnès BODARD-HERMANT, présidente de chambre, pour la présidente empêchée en vertu de l’article R 312-3 du code de l’organistion judiciaire et par M. Edouard LAMBRY, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS ET PRÉTENTIONS

Par acte notarié en date du 3 juin 2020, Mme [F] [R] épouse [C] et M.[I] [C] ont acquis un bien situé [Adresse 4].

Le 22 juillet 2020, Mme [F] [R] épouse [C] et M.[I] [C] ont confié la gestion de l’appartement à la société Gestium [Localité 9]. Le mandat de gestion prévoit que l’appartement est destiné à être loué non meublé à usage exclusif d’habitation principal et que la location sera consentie aux conditions suivantes : un bail de 3 ans, un loyer de 1 270 euros outre 200 euros de provisions sur charges, payables le 1er de chaque mois entre les mains de la société Gestium [Localité 9] et un dépôt de garantie de 1 270 euros.

Dans le cadre de ce mandat la société Gestium [Localité 9] représentant Mme [F] [R] épouse [C] et M.[I] [C] a donné à bail le 24 juillet 2020 à Mme [U] [N] l’appartement du 3ème étage situé [Adresse 3]. Il était prévu que le bail prenne effet le 25 juillet 2020, qu’il soit conclu pour une durée de 3 années avec un loyer de 1270 euros outre 200 euros de provisions sur charges. Un dépôt de garantie de 1 270 euros a été versé le jour de la signature du bail et un état des lieux d’entrée effectué le 25 juillet 2020.

La locataire a cessé le paiement des loyers.

Saisi par Mme [F] [R] épouse [C] et M.[I] [C] par acte de commissaire de justice délivré le 18 janvier 2022, par jugement contradictoire rendu le 16 mars 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Aulnay-Sous-Bois a rendu la décision suivante :

— rejeté la demande de Mme [F] [R] épouse [C] et M.[I] [C] en condamnation de la société Gestium [Localité 9] en réparation de leur préjudice matériel ;

— rejeté la demande de Mme [F] [R] épouse [C] et M.[I] [C] en condamnation de la société Gestium [Localité 9] en réparation de leur préjudice moral ;

— condamné in solidum Mme [F] [R] épouse [C] et M.[I] [C] à la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné in solidum Mme [F] [R] épouse [C] et M.[I] [C] aux dépens de l’instance ;

— rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Par déclaration reçue au greffe le 23 mai 2023, Mme [F] [R] épouse [C] et M.[I] [C] ont interjeté appel de ce jugement.

Dans leurs dernières conclusions déposées le 27 juillet 2023 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, Mme [F] [R] épouse [C] et M.[I] [C] demandent à la cour de :

— infirmer le jugement rendu le 16 mars 2023 par le tribunal de proximité d’Aulnay-Sous-Bois en toutes ses dispositions ;

— statuant à nouveau :

— condamner la société Gestium [Localité 9] à leur payer la somme de 5 000 euros au titre des dommages et intérêts pour le préjudice matériel ;

— condamner la société Gestium [Localité 9] à leur verser la somme de 3 000 au titre de la réparation du préjudice moral ;

— condamner la société Gestium [Localité 9] à la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société Gestium Aulnay aux entiers dépens dont distraction au profit de maître Marianne Dewinne, avocat au barreau de Seine Saint Denis, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions déposées le 31 octobre 2023 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, la société Gestium [Localité 9] demande à la cour de :

— la déclarer recevable en ses demandes, fins et conclusions ;

— débouter M. et Mme [C] de l’ensemble de leurs demandes, comme mal fondées ;

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

— les condamner à lui payer la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— laisser les dépens à leur charge.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 13 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur la demande en réparation pour préjudice matériel,

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 1992 du code civil prévoit que le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion. Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire.

Mme [F] [R] épouse [C] et M.[I] [C] font valoir qu’ils ont subi un préjudice matériel en raison de la vacance de leur appartement de mai 2021 à janvier 2022 et que pendant toute cette période ils ont procédé eux-mêmes aux travaux de rénovation du logement ce qui a empêché la location de leur appartement. Cette vacance serait la conséquence directe non seulement de la négligence de la société Gestium [Localité 9] qui a loué les lieux à une locataire sans vérification de sa solvabilité et sur la base de faux documents, mais également de la rupture abusive du contrat de mandat qui les a obligés à trouver eux-mêmes un nouveau locataire.

La société Gestium [Localité 9] soutient n’avoir commis aucune faute dans l’exécution de son mandat et indique que les appelants ne démontrent en outre aucun lien causal entre une faute et un préjudice.

Sur ce,

Il est relevé qu’avant de louer l’appartement à Mme [U] [N], par contrat du 24 juillet 2020, la société Gestium [Localité 9] a obtenu la remise de sa carte nationale d’identité ; une attestation fiscale de déclaration de revenu de l’année 2019 ; un contrat de travail à durée indéterminée du 6 janvier 2020 ; une attestation employeur du 5 juin 2020 et des bulletins de salaire pour les mois d’avril, mai et juin 2020.

C’est sur la base de ces documents antérieurs à la conclusion du contrat de bail et cohérents entre eux, que la société Gestium [Localité 9] a ensuite donné à bail l’appartement à Mme [U] [N].

Il est établi par les pièces de la procédure que les éléments sur lesquels se basent Mme [F] [R] épouse [C] et M.[I] [C] pour justifier d’une faute de la société Gestium [Localité 9] sont tous postérieurs à la date de conclusion du contrat de bail.

Mme [F] [R] épouse [C] et M.[I] [C] soutiennent avoir été victimes d’une rupture unilatérale du contrat par la société Gestium [Localité 9] les obligeant à gérer eux mêmes les impayés de loyers de la locataire, son départ, la remise en état de l’appartement et la nouvelle location de leur appartement.

Ils versent aux débats un courrier daté du 23 avril 2021 du directeur de l’agence de la société Gestium [Localité 9] par lequel il informe Mme [F] [R] épouse [C] et M.[I] [C] ne plus gérer les biens loués à M. et Mme [V] au [Adresse 2] à [Localité 14] et à M. et Mme [S] [Adresse 8] à [Localité 10] à compter du 1er mai 2021, lequel mentionne que cette décision fait suite aux menaces proférées à son encontre le 22 avril 2021, menaces prises très au sérieux mais pour lesquelles il n’a pas porté plainte, M. [I] [C] ayant réussi à l’en dissuader.

Aux termes de ce courrier, le directeur de l’agence de la société Gestium [Localité 9] précise que s’agissant du dossier de Mme [U] [N], il allait gérer le bien jusqu’à l’expulsion de la locataire.

Il ressort des éléments de la procédure que les menaces dont il est fait état par le directeur de l’agence dans son courrier du 23 avril 2021 ne sont pas contestées par Mme [F] [R] épouse [C] et M.[I] [C] .

La fin du mandat de gestion à compter du 1er mai 2021 ne concerne pas l’appartement en cause pour lequel Mme [F] [R] épouse [C] et M.[I] [C] ont assigné la société Gestium [Localité 9] en justice.

La société Gestium [Localité 9] a géré la location du bien jusqu’au départ de la locataire, la remise en état du bien, le paiement des loyers et la remise des clés intervenue le 27 mai 2021.

Mme [F] [R] épouse [C] et M.[I] [C] estiment cependant qu’en raison de cette rupture de contrat, ce sont eux qui ont dû gérer les impayés de loyers de la locataire.

En cause d’appel, ils ne versent aucun élément de nature à établir un lien entre une hypothètique rupture contractuelle et ne font état d’aucun impayé.

Mme [F] [R] épouse [C] et M.[I] [C] ne versent pas davantage aux débats la preuve d’une action en justice qu’ils auraient été contraints d’introduire contre la locataire Mme [U] [N].

Il se déduit de ce qui précède que c’est ainsi la société Gestium [Localité 9] qui a géré elle-même le départ de la locataire Mme [U] [N] et le paiement des loyers contrairement à ce que soutiennent Mme [F] [R] épouse [C] et M.[I] [C].

Mme [F] [R] épouse [C] et M.[I] [C] affirment que compte tenu d’une rupture de mandat, ils ont dû remettre eux-mêmes en état le logement après le départ de Mme [U] [N] et versent plusieurs factures sans chiffrer le montant de leurs dépenses réelles et établir un lien de causalité avec le départ de Mme [U] [N].

Un constat de commissaire de justice effectué le 27 mai 2021 en présence de Mme [F] [R] épouse [C] et M.[I] [C] et de la société Gestium [Localité 9] établi cependant que le logement loué à Mme [U] [N] a été, suite au départ de celle-ci, « entièrement rénové et que les sols, murs, plafonds, plinthes, électricité ainsi que les équipements électroménagers de la cuisine sont neufs ».

Il ressort de ce constat que les travaux ont été effectués à la charge de la société Gestium [Localité 9]. Après visite des lieux, le commissaire de justice a relevé les malfaçons ou désordres persistants et a conclu en invitant les parties « à se rapprocher contradictoirement pour reprendre les points de désaccords relatifs. aux finitions, malfaçons et non-façons constatées par les bailleurs et les intervenants semblent visiblement adhérer à cette analyse ».

A la suite de ce constat des lieux un devis a été établi par la société Gestium [Localité 9] le 14 juin 2021afin d’évaluer les travaux de finition au sein de l’appartement, lequel s’établit à la somme de 1 915 euros TTC.

La société Gestium [Localité 9] fait ainsi justement valoir que dans la mesure où il s’agit de travaux de remise en état normaux après le départ d’un locataire, le reste à charge pour les propriétaires après déduction du dépôt de garantie de l 270 euros apparaît justifié d’autant qu’elle a pris à sa charge la rénovation du reste de l’appartement et a remplacé l’électroménager. Ainsi, elle a fait en sorte de mener sa mission jusqu’à la remise en état et la restitution de l’appartement à leurs propriétaires, soit jusqu’au 27 mai 2021.

En revanche, Mme [F] [R] épouse [C] et M.[I] [C] ne chiffrent pas le coût des travaux qu’ils ont prétendûment dû entreprendre pour remettre en état l’appartement. Ils versent au dossier de nombreuses factures sans distinguer ce qui relèverait des travaux de rénovations de l’appartement.

Or, il ressort des pièces versées au dossier, qu’à partir du 2 juin 2021, ils ont dû effectuer de nombreux travaux pour l’ensemble du pavillon puisque le permis de construire qu’ils avaient déposé afin de diviser la maison en 4 logements au lieu des 2 existants leur a été refusé, les obligeant ainsi à des travaux afin de se remettre en conformité et de repasser à 2 logements.

Ainsi, le préjudice qui résulterait de l’absence de location de l’appartement jusqu’en janvier 2022 ne peut être mis à la charge de la société Gestium [Localité 9] , les appelants ayant dû effectuer de nombreux travaux afin de remettre en conformité l’ensemble du logement.

Enfin, Mme [F] [R] épouse [C] et M.[I] [C] ne fournissent aucune indication sur les diligences faites par eux pour retrouver un nouveau locataire, ni dans quelles conditions de temps, d’intermédiaire et contractuelles ils y seraient parvenus.

Il ressort de ce qui précède apparaît qu’aucun des dommages invoqués par Mme [F] [R] épouse [C] et M.[I] [C] n’est établi de même qu’aucune relation causale avec une rupture fautive du mandat, deux mois avant son échéance.

Il convient dès lors de confirmer le jugement déféré qui a retenu qu’aucune faute de gestion ne pouvait être relevée à l’encontre de la société Gestium [Localité 9] et que le préjudice matériel invoqué par Mme [F] [R] épouse [C] et M.[I] [C] n’était ni établi ni justifié.

— Sur la demande au titre du préjudice moral,

Mme [F] [R] épouse [C] et M.[I] [C] soutiennent avoir accompli de nombreuses démarches pour obtenir le départ de Mme [U] [N] .

La cour rappelle cependant que Mme [F] [R] épouse [C] et M.[I] [C] n’ont effectué aucune action en justice pour obtenir le départ de la locataire et obtenir le paiement de l’arriéré locatif. Ils ne se plaignent d’aucun impayé de loyer et ont récupéré après le départ de la locataire un appartement rénové et équipé aux frais de la société Gestium [Localité 9] hormis quelques travaux résiduels à effectuer dont ils ne justifient pas devant la cour.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement déféré qui a rejeté leur demande de réparation d’un préjudice moral, lequel n’est pas établi.

— Sur l’indemnité procédurale et les dépens,

Mme [F] [R] épouse [C] et M.[I] [C] , qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens d’appel, les dispositions du jugement déféré relatives aux dépens et à l’indemnité procédurale étant confirmées.

Il convient en équité de les condamner in solidum au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant :

Condamne in solidum M Mme [F] [R] épouse [C] et M.[I] [C] à payer à la société Gestium [Localité 9] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

Condamne in solidum Mme [F] [R] épouse [C] et M.[I] [C] aux dépens d’appel dont distraction au profit de maître Marianne Dewinne, avocat au barreau de Seine Saint Denis, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,