Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 8

ARRÊT DU 23 MAI 2025

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/10684 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJSP5

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 10 Juin 2020 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de paris – RG n° 19/57436

APPELANTE

S.C.I. SERBIE CHAILLOT, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e François DE LASTELLE de la SELEURL CABINET DE LASTELLE PIALOUX, avocat au barreau de PARIS, toque : P0070

INTIMÉ

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 1], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

C/O CITYA IMMOBILIER TEISSIER SARL

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par M^e Marc-Robert HOFFMANN NABOT, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 10 Avril 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

Florence LAGEMI, Présidente de chambre

Marie-Catherine GAFFINEL, Conseillère, chargée du rapport,

Patrick BIROLLEAU, Magistrat Honoraire

qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : Jeanne BELCOUR

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Florence LAGEMI, Présidente de chambre et par Jeanne BELCOUR, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

La SCI Serbie Chaillot est propriétaire au sein de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Adresse 5] (16ème) des lots 46, 91, 93, 94 et 96 correspondant respectivement aux appartements 312 lequel est situé au 3ème étage, 609, 611, 612, 613 et 614, situés au 6ème étage du bâtiment A.

Constatant notamment une annexion des parties communes au 6ème étage, ainsi qu’une fermeture des accès aux bouches de ventilation aux 3ème et 6ème étages par la SCI Serbie Chaillot, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] (ci-après désigné le syndicat des copropriétaires) l’a, par acte d’huissier du 5 juin 2019, assigné devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris.

Par ordonnance contradictoire du 10 juin 2020, le premier juge a :

— ordonné à la SCI Serbie Chaillot de procéder à des travaux de remise en état dans un délai de 45 jours à compter de la signification de la décision puis, sous astreinte de 150 euros par jour de retard pendant un délai maximal de trois mois : – la suppression de la porte privatisant le couloir du 6ème étage ;

— la suppression du verrou sur la porte d’accès au couloir du 6ème étage ;

— la suppression du placard dans le renfoncement du couloir de service du 6ème étage qui condamne la circulation du 6ème étage ;

— la remise en état des gaines d’aération obstruées aux 3ème et 6ème étages ;

— rejeté le surplus des demandes ;

— condamné la SCI Serbie Chaillot aux dépens et à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à Paris la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration du 24 juin 2020, la SCI Serbie Chaillot a interjeté appel de cette décision en critiquant l’ensemble de ses chefs de dispositif.

Le 3 décembre 2020, l’affaire a fait l’objet d’un retrait du rôle.

Par arrêt du 12 novembre 2021, le 8ème chambre du pôle 1 de la cour d’appel de Paris, constatant l’accord des parties, a ordonné une médiation et renvoyé l’affaire pour clôture le 13 avril 2022 et plaidoiries le 21 avril suivant.

L’affaire a été radiée le 29 juin 2022 pour défaut de diligences.

Par conclusions remises et notifiées le 10 juin 2024, la SCI Serbie Chaillot a sollicité le rétablissement de cette affaire.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 4 mars 2025, la SCI Serbie Chaillot demande à la cour de :

— juger recevable son appel,

— faire droit à ses demandes,

A titre principal

— constater l’existence d’une contestation sérieuse et l’absence de trouble manifestement illicite,

— relever l’incompétence du juge des référés,

— infirmer l’ordonnance du 10 juin 2020 en tous les chefs de son dispositif, sauf en ce qu’il renvoie les parties à se pourvoir au fond,

A titre subsidiaire

— constater qu’elle a été dûment autorisée à pratiquer les travaux qui lui sont aujourd’hui reprochés,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes,

En tout état de cause

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens qui comprendront en outre le coût du procès-verbal de constat de la SCP [I] du 27 juin 2019.

Aux termes de ses dernières conclusions remises et notifiées le 24 novembre 2020, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :

À titre principal :

— Prendre acte de son acceptation de la demande de retrait du rôle par l’appelante ;

À titre subsidiaire :

— Confirmer l’ordonnance critiquée en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

— Condamner la SCI Serbie Chaillot à lui payer la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été prononcée le 2 avril 2025.

Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu’aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE, LA COUR,

L’article 835 du code de procédure civile prévoit que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Le caractère illicite de l’acte peut résulter de sa contrariété à la loi, aux stipulations d’un contrat ou aux usages.

Aux termes de l’article 9 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

L’article 25b) de cette même loi dispose que ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : ['] b) l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ;

Le fait de réaliser des travaux affectant les parties communes sans autorisation préalable d’une assemblée générale constitue un trouble manifestement illicite.

Il n’est pas contesté que la SCI Serbie Chaillot a :

— Privatisé au 6ème étage le couloir qui dessert ses lots en installant une porte,

— Installé un verrou sur la porte d’accès au couloir du 6ème étage,

— Installé un placard dans le renfoncement du couloir de service au 6ème étage,

— Installé un cache (coffrage avec panneau amovible) en soubassement du mur à droite de la porte palière n°612.

La SCI Serbie Chaillot soutient qu’aucun trouble manifestement illicite n’est constitué dès lors qu’elle a été autorisée par le syndic, conformément au règlement de copropriété, à clore la partie de couloir desservant exclusivement ses lots. Elle souligne qu’elle a également été autorisée à mettre en 'uvre un dispositif d’accès privatif pour l’ascenseur B à destination du 6ème étage où se trouvent ses lots de copropriété. Elle considère que la mise en place d’un verrou sur la porte d’accès au couloir de service n’est que la conséquence de la privatisation du couloir et que le placard installé, n’a qu’une vocation esthétique, et n’empêche pas l’accès aux gaines, accès au demeurant soumis à son autorisation dès lors que le placard se situe dans le couloir privatisé. Elle ajoute qu’à aucun moment les gaines d’aération n’ont été obstruées et que le cache esthétique qu’elle a mis en place n’abrite pas des gaines d’aération mais des descentes d’eaux usées en fonte.

Le syndicat des copropriétaires soutient qu’aucune décision de l’assemblée générale n’a autorisé les travaux auxquels a fait procéder la SCI Serbie Chaillot.

L’article 3 du règlement de copropriété dispose que :

« Choses et parties communes

Les choses et parties communes à l’ensemble des copropriétaires comprennent toutes les parties de l’immeuble qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif particulier d’un appartement ou local et de ses dépendances ou celles qui sont déclarées telles par la loi ou les usages (').

Elles comprennent notamment :

— la totalité du sol bâtie et non-bâti ;

— les vestibules d’entrées communs, leurs portes, les escaliers, et leur cage, les paliers ; – (') ;

— tous les compteurs généraux ;

— les canalisations et branchements généraux jusqu’au départ des canalisations particulières ;

— (') ;

— Les murs et cloisons séparant les parties communes des parties privées (mais non les portes donnant accès à chaque partie privée), les cloisons séparant les lots étant mitoyennes entre les copropriétaires intéressés

— les coffres, conduits de fumées, gaines et ventilations (') ;

— (') ;

— l’installation de chauffage central, chaufferie et colonnes de distributions jusqu’aux branchements particuliers ;

— les gaines de vide-ordures, y compris leur ventilation, ainsi que leurs locaux de vidage et de réception.

Les parties communes comprennent plus particulièrement :

(')

— à chaque étage courant :

— les paliers,

— les circulations à droite et à gauche ».

Aux termes de l’article 4 (définition des parties privatives) :

« Les parties privées sont celles qui sont affectées à l’usage exclusif et particulier de chaque copropriétaire. Cette propriété comprend, notamment (') les portes d’entrées des appartements et locaux. »

En outre, selon l’acte modificatif au règlement de copropriété du 24 décembre 1969 :

« IV – Les propriétaires des lots n° 103 et 104 auront seuls la jouissance du palier de l’escalier A au huitième étage, ainsi que de la volée de l’escalier allant du septième au huitième étage.

Ils pourront donc d’un commun accord et à leurs frais procéder à la clôture dudit escalier entre le septième et le huitième étage, étant entendu que les travaux devront être effectués en harmonie avec la décoration de l’escalier.

Ils assureront à leurs frais l’entretien du palier du huitième étage et de la volée d’escalier.

Les propriétaires des lots numéros 98 ' 99 et 100 d’une part, et 101 et 102 d’autre part, auront également dans les mêmes conditions la faculté de clore les portions de couloir desservant exclusivement leurs lots au septième étage.

Les propriétaires des lots 94 et 95 au sixième étage

Les propriétaires des lots 78 et 79 au cinquième étage

Les propriétaires des lots 62 et 63 au quatrième étage

Les propriétaires des lots 46 et 47 au troisième étage

Les propriétaires des lots 30 et 31 au deuxième étage

auront également la faculté de clore dans les mêmes conditions la fraction de couloir desservant exclusivement leurs lots respectifs.

Enfin, d’une façon générale, les propriétaires des lots commerciaux du premier étage desservis par le couloir côté Rue de Chaillot sont autorisés chacun en ce qui les concerne à clore à leurs frais les parties de ce couloir desservant exclusivement leurs lots respectifs. Ils en auront la seule jouissance exclusive et ils en assureront l’entretien général et à leurs frais.

Dans tous les cas, les travaux de clôture devront être soumis à l’Architecte de l’immeuble qui devra s’assurer de leur conformité avec la décoration générale de l’immeuble. »

Il résulte ainsi du règlement de copropriété, tel que modifié en 1969, que la SCI Serbie Chaillot en tant que propriétaire des lots 94 et 95 a la faculté de clore la portion du couloir qui dessert ses lots, sans avoir à solliciter d’autorisation de l’assemblée générale mais en soumettant son projet à l’architecte de l’immeuble. C’est ainsi que par lettre datée du 7 octobre 2015, le syndic lui confirmait cette faculté tout en précisant que ces travaux étaient sous sa responsabilité et que son projet devrait lui être transmis pour validation conformément au règlement de copropriété.

Or, la SCI Serbie Chaillot n’établit pas avoir soumis à l’architecte de l’immeuble les travaux envisagés et réalisés de sorte qu’elle n’a pas respecté les termes du règlement de copropriété.

La circonstance que la SCI Serbie Chaillot ait été autorisée par le syndic, sur présentation d’un devis, à installer un dispositif permettant un accès privatif pour l’ascenseur ne peut pallier l’absence de transmission de son projet de fermeture du couloir à l’architecte afin de permettre à ce dernier de s’assurer de la conformité des travaux avec la décoration générale de l’immeuble.

Ainsi, le non-respect de la procédure pour clore une partie du couloir, qui reste une partie commune, nonobstant la jouissance exclusive accordée, est constitutif d’un trouble manifestement illicite.

Le procès-verbal de constat réalisé les 18 et 25 janvier 2019 établit également que, s’agissant du couloir dit « de service » qui permet de faire communiquer le palier des ascenseurs du bâtiment Chaillot au palier de l’escalier principal de l’immeuble, son accès depuis le palier de l’escalier principal n’est pas libre, la porte palière, munie d’une serrure, étant fermée à clé. Il est précisé qu’aux autres étages, cet accès est libre, la porte n’étant munie d’aucune serrure.

Or, il ne ressort nullement du règlement de copropriété que les propriétaires des lots au 6ème étage ont l’autorisation d’apposer une serrure sur la porte palière de l’escalier principal qui mène au couloir de service. L’autorisation donnée dans le règlement de copropriété de clore la portion de couloir desservant exclusivement ses lots au 6ème étage n’inclut pas la pose d’une serrure sur une porte préexistante qui est une partie commune de la copropriété. L’installation d’un verrou par la SCI Serbie Chaillot, sans y avoir été autorisée par une assemblée générale, est constitutive d’un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser.

Il en est de même de l’aménagement au 6ème étage du renfoncement, à proximité de la porte de communication avec le palier de l’escalier principal, en placard à deux portes en bois peint et muni d’un verrou. L’huissier de justice constatait ainsi que la création de ce placard fermé à clé empêchait tout accès aux gaines d’alimentation électrique et boites de dérivation électriques installés au-dessus du faux plafond à hauteur de l’ancien renfoncement alors que ces installations sont librement accessibles aux autres étages. A supposer que ce placard n’ait qu’une vocation esthétique, son installation dans une partie commune ne pouvait néanmoins pas être effectuée par la SCI Serbie Chaillot sans autorisation.

Enfin, s’agissant de l’obstruction des gaines d’aération au 3ème et 6ème étage, il ressort du même constat d’huissier qu’au 6ème étage la bouche d’aération basse du palier se trouve dans la partie privatisée du palier, ce qui ne permet pas la circulation d’air avec la bouche d’aération haute située devant l’ascenseur. Ainsi, aucune obstruction de la bouche d’aération n’a été effectuée. La dépose de la porte permettra en tout état de cause à l’air de circuler. Il n’y a donc pas lieu à référé sur cette demande.

En revanche, au 3ème étage, l’huissier indique que la bouche d’aération basse a été obstruée par « un panneau bois contreplaqué ». Cette atteinte aux parties communes, non autorisée, constitue également un trouble manifestement illicite.

L’ordonnance est ainsi confirmée en ce qu’elle a ordonné à la SCI Serbie Chaillot de procéder à des travaux de remise en état consistant en :

— la suppression de la porte privatisant le couloir du 6ème étage ;

— la suppression du verrou sur la porte d’accès au couloir du 6ème étage ;

— la suppression du placard dans le renfoncement du couloir de service du 6ème étage qui condamne la circulation du 6ème étage ;

— la remise en état des gaines d’aération obstruées au 3ème étage ;

Elle est en revanche infirmée s’agissant de la remise en état des gaines d’aération obstruées au 6ème étage dès lors qu’il n’est pas rapporté que la SCI Serbie Chaillot les a bouchées.

Les parties ayant tenté un rapprochement amiable au cours de la procédure, il n’y a pas lieu de confirmé l’ordonnance en ce qu’elle a assorti l’obligation de remise en état d’une astreinte de 150 euros par jour de retard pendant un délai maximal de trois mois après un délai de 45 jours à compter de la signification de la décision. Afin d’assurer l’exécution par la SCI Serbie Chaillot des travaux de remise en état, il convient néanmoins de prévoir une astreinte qui courra dans le même délai mais à compter de la signification de l’arrêt.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

La SCI Serbie Chaillot, succombant à l’instance, le premier juge a fait une exacte appréciation du sort des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle est condamnée aux dépens d’appel et à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4]) la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance sauf en ce qu’elle ordonné la remise en état des gaines d’aération obstruée au 6ème étage et dit que l’astreinte courra à compter du 45ème jour suivant la signification de l’ordonnance,

Statuant à nouveau,

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de remise en état des gaines d’aération obstruée au 6ème étage,

Dit que l’obligation de procéder à des travaux de remise en état est assortie d’une astreinte de 150 euros par jour de retard pendant un délai maximal de trois mois qui courra à compter du 45ème jour suivant la signification de l’arrêt,

Condamne la SCI Serbie Chaillot aux dépens d’appel et à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] Paris (16ème arrondissement) la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT