Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 13

ARRET DU 01 AVRIL 2025

(n° , 13 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/01161 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CFBJ4

Décision déférée à la Cour : Jugement du 24 Novembre 2021 -Tribunal Judiciaire de PARIS – RG n° 19/12715

APPELANTE :

Madame [N] [Z]

[Adresse 6]

[Localité 8]

Représentée par M^e Marie-Catherine VIGNES de la SCP GRV ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010 et par M^e Aude POULAIN DE SAINT-PÈRE, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e Mickaël RUBINSOHN, avocat au barreau de PARIS

INTIMES :

Madame [M] [S]

[Adresse 3]

[Localité 9]

Représentée par M^e Jeanne BAECHLIN de la SCP SCP Jeanne BAECHLIN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0034

Mademoiselle [D] [H]

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représentée par M^e Jeanne BAECHLIN de la SCP SCP Jeanne BAECHLIN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0034

Madame [F] [E] ancien notaire membre de la SCP [17], aujourd’hui dénommée [20]

[Adresse 5]

[Localité 11]

Représenté par M^e Thomas RONZEAU de la SCP RONZEAU & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499 substitué par M^e Marie José GONZALEZ RIOS, avocat au barreau de PARIS

S.C. [18] prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 10]

Représentée par M^e Jeanne BAECHLIN de la SCP SCP Jeanne BAECHLIN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0034

S.A. [16] agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 12]

Représentée par M^e Christofer CLAUDE de la SELAS REALYZE, avocat au barreau de PARIS, toque : R175 subsitué par M^e Adèle TEULON, avocat au barreau de PARIS

SCP [20] anciennement dénommée SCP [17], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

[Adresse 5]

[Localité 11]

Représentée par M^e Thomas RONZEAU de la SCP RONZEAU & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499 substitué par M^e Marie José GONZALEZ RIOS, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 21 Janvier 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Sophie VALAY-BRIERE, Première Présidente de chambre chargée du rapport, et M^me Marie-Françoise d’ARDAILHON MIRAMON, Présidente de Chambre.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Sophie VALAY-BRIERE, Première Présidente de chambre

M^me Marie-Françoise d’ARDAILHON MIRAMON, Présidente de Chambre

M^me Estelle MOREAU, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Victoria RENARD

MINISTERE PUBLIC : l’affaire a été communiquée le 14 février 2022.

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 01 avril 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Sophie VALAY-BRIERE, Première Présidente de chambre et par Victoria RENARD, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

***

Par jugement du 4 novembre 2011, le juge aux affaires familiales du tribunal de grande instance de Mulhouse a prononcé le divorce et homologué la convention de divorce de Mme [N] [Z] et M. [W] [O].

Les ex-époux étaient propriétaires d’un appartement situé au [Adresse 19], acquis au moyen d’un prêt refinancé en 2009 auprès de la [14] (la [14]), et garanti par une caution, la société anonyme [16] (la société [16]).

La convention de divorce par consentement mutuel a été rédigée par Mme [M] [S], notaire, et prévoyait notamment l’attribution à compter du jour du prononcé du divorce de la propriété de [Localité 13] à M. [O], à charge pour lui d’en acquitter le passif.

Le 23 mars 2018, en raison d’échéances impayées, la [14] a prononcé la déchéance du terme du contrat de prêt et a mis en demeure Mme [Z] et M. [O] de régler les sommes restant dues.

Le 30 mai 2018, la société [16] a remboursé le solde du prêt et a délivré une quittance subrogative d’un montant de 150 773 euros à la [14].

Le 27 décembre 2018, la société [16] a assigné Mme [Z] et M. [O] aux fins de les voir solidairement condamnés au paiement de la somme de 163 095,99 euros au titre du prêt immobilier.

Le 8 février 2019, la société [16] a été autorisée à inscrire une hypothèque judiciaire sur la résidence principale de Mme [Z].

Dans le cadre de cette procédure, il est apparu que le bien immobilier situé à [Localité 13], objet du prêt, avait été vendu le 21 novembre 2014 par M. [O], les notaires instrumentaires de cette vente étant Mme [F] [E], associée de la Scp [17], et Mme [D] [H].

C’est dans ces circonstances que, par actes des 2, 4, 8, 9 et 28 octobre 2019, Mme [Z] a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Paris Mme [S], Mme [E], la Scp [17], Mme [H] et la société [18], aux fins de voir engager leur responsabilité civile professionnelle, et la société [16] aux fins de lui voir déclarer le jugement commun.

Par jugement du 24 novembre 2021, assorti de l’exécution provisoire, le tribunal judiciaire de Paris a :

— débouté Mme [Z] de ses demandes à l’encontre de Mme [H], Mme [E] et la Scp [17],

— condamné solidairement Mme [S] et la société [18] à verser à Mme [Z] la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts,

— laissé à la charge de Mme [Z] les frais de délivrance de l’assignation à Mme [H], à Mme [E] et à la Scp [17],

— condamné in solidum Mme [S] et la société [18] au surplus des dépens qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

— condamné Mme [Z] à payer à Mme [H] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [Z] à payer à Mme [E] et à la Scp [17] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum Mme [M] [S] et la société [18] à payer à Mme [Z] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum Mme [M] [S] et la société [18] à payer à la société [16] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes.

Par déclaration du 10 janvier 2022, Mme [Z] a interjeté appel de cette décision.

Selon arrêt en date du 21 février 2024, la cour d’appel de Colmar a confirmé le jugement rendu le 11 février 2022 par le tribunal judiciaire de Mulhouse en ce qu’il a condamné solidairement Mme [Z] et M. [O] à payer à la [16] la somme de 150 773 euros avec intérêts au taux légal à compter du 30 mai 2018 et a condamné M. [O] à garantir Mme [Z] de l’ensemble des condamnations prononcées au profit de la société [16].

Dans ses dernières conclusions, notifiées et déposées le 14 janvier 2025, Mme [N] [Z] demande à la cour de :

— réformer le jugement en ce qu’il :

— l’a déboutée de ses demandes à l’encontre de Mme [H], Mme [E] et la Scp [17],

— a condamné solidairement Mme [S] et la société [18] à lui verser la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts,

— a laissé à sa charge les frais de délivrance de l’assignation à Mme [H], Mme [E] et à la Scp [17],

— a condamné in solidum Mme [S] et la société [18] au surplus des dépens, qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

— l’a condamnée à payer à Mme [H] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— l’a condamnée à payer à Mme [E] et à la Scp [17] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— l’a déboutée du surplus de ses demandes,

et statuant à nouveau,

— juger que Mmes [S], [E] et [H] ont commis des fautes ou manquements engageant leur responsabilité,

— juger que la responsabilité des conséquences des actes et manquements de Mme [E] est assumée solidairement par ce notaire et par la Scp [17], devenue la Scp [20],

— fixer son préjudice à 157 701,63 euros, outre la somme de 45 000 euros pour la défense de ses intérêts,

— condamner en conséquence solidairement et subsidiairement in solidum Mmes [S], [E], [H], la Scp [20], et la société [18] à lui payer des dommages-intérêts de 157 701,63 euros, outre la somme de 15 000 euros (sic) pour la défense de ses intérêts,

— condamner solidairement et subsidiairement in solidum Mmes [S], [E], [H] et la Scp [20] à lui payer la somme de 15 000 euros de dommages-intérêts pour préjudice moral,

— condamner solidairement et subsidiairement in solidum Mmes [S], [E], [H], la Scp [20], et la société [18] à lui payer la somme de 12 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement et subsidiairement in solidum Mmes [S], [E], [H], la Scp [20], et la société [18] à lui payer la totalité des dépens de première instance et d’appel,

— juger que l’arrêt à intervenir sera commun à la société [16],

— débouter les intimés et la société [16] de toutes autres demandes.

Dans leurs dernières conclusions, notifiées et déposées le 29 novembre 2024, Mme [F] [E] et la société civile professionnelle [20], anciennement Scp [17], demandent à la cour de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a débouté Mme [Z] de toutes ses demandes dirigées à leur encontre, et a jugé qu’aucun manquement à leur devoir de conseil n’est démontré,

— le confirmer en ce qu’il a condamné Mme [Z] à leur payer 3 000 euros au titre des frais irrépétibles,

en tout état de cause,

— débouter Mme [Z] de l’ensemble de ses demandes dirigées à leur encontre,

— juger qu’elles n’ont commis aucune faute dans le cadre de leurs fonctions, à l’occasion de la vente du 21 novembre 2014, à l’origine d’un préjudice certain, réel et actuel pour Mme [Z],

en conséquence,

— débouter Mme [Z] de l’ensemble de ses demandes dirigées à leur encontre, y compris ses demandes au titre des frais irrépétibles et dépens,

— condamner Mme [Z] à leur payer la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux entiers dépens dont distraction au profit de M. Thomas Ronzeau, qui pourra les recouvrer directement en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans leurs dernières conclusions, notifiées et déposées le 13 janvier 2025, Mme [M] [S], Mme [D] [H] et la société d’assurances à forme mutuelle [18] demandent à la cour de :

sur l’appel principal,

— juger que Mme [Z] est mal fondée en son appel principal,

en conséquence,

— confirmer le jugement en ce qu’il a :

* débouté de Mme [Z] de ses demandes à l’encontre de Mme [H],

* condamné Mme [Z] à payer à Mme [H] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouter Mme [Z] de l’ensemble de ses demandes dirigées à leur encontre,

sur l’appel incident,

— recevoir Mme [S] et la société [18] en leur appel incident,

— les dire bien fondées,

y faisant droit,

en conséquence,

— infirmer le jugement en ce qu’il a :

* condamné in solidum Mme [S] et la société [18] au surplus des dépens,

* condamné in solidum Mme [S] et la société [18] à verser à Mme [Z] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

* condamné in solidum Mme [S] et la société [18] à verser à la société [16] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

et statuant à nouveau,

— débouter Mme [Z] et la société [16] de l’ensemble de leurs demandes dirigées à leur encontre,

en tout état de cause,

— condamner Mme [Z] à leur verser à chacune 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux entiers frais et dépens de première instance et d’appel,

— débouter Mme [Z] de toutes demandes contraires aux présentes.

Dans ses dernières conclusions, notifiées et déposées le 24 juin 2022, la société anonyme [16] demande à la cour de :

— la recevoir en ses écritures,

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné in solidum Mme [S] et la société [18] à lui payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— lui donner acte de ce qu’elle s’en rapporte à la décision de la cour s’agissant de la réformation ou de la confirmation du jugement pour le surplus,

en tout état de cause,

— condamner la ou les parties succombantes au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de première instance et d’appel par application de l’article 696 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 14 janvier 2025.

SUR CE,

Sur la responsabilité des notaires

* Mme [S]

Le tribunal a retenu que Mme [S] a manqué à son devoir de conseil, en ce que :

— si la convention de divorce prévoit l’absence d’opposabilité aux créanciers de l’accord entre époux concernant l’attribution de l’appartement de [Localité 13], les termes en étaient peu accessibles pour un profane en la matière, de sorte qu’elle ne permettait pas à Mme [Z] de comprendre concrètement ce qu’impliquaient à son niveau de telles dispositions,

— Mme [S] ne démontre par aucune pièce s’être acquittée envers Mme [Z] de son obligation de conseil quant à la portée de l’engagement précité et aux risques qu’il impliquait pour elle, ou avoir proposé aux parties des clauses alternatives permettant d’en atténuer les effets.

Mme [Z] fait valoir que :

— Mme [S] a d’une part manqué à son obligation de garantir l’efficacité de la convention de divorce en ce qu’elle n’a pris aucune des précautions recommandées par sa profession pour s’assurer qu’elle ne soit pas inquiétée au sujet du prêt alors qu’elle savait que M. [O] résidait dans un pays avec lequel la France n’a aucune convention permettant l’exécution des décisions de justice,

— elle n’a pas demandé l’accord de la banque pour un acte de désolidarisation du prêt immobilier ni ne l’a fait intervenir à l’acte, et n’a pas envisagé d’inscription d’hypothèque sur l’appartement pour garantir le prêt ou tout autre mécanisme de garanties, alors que l’acte de partage stipule clairement que son intention était de ne plus être ni recherchée, ni inquiétée au sujet du remboursement de cet emprunt,

— Mme [S] a d’autre part manqué à son devoir d’information et de conseil à son égard, en ce qu’elle a omis de l’informer des risques encourus, et ne lui a donné ni information ni conseil qui lui auraient permis de faire un choix éclairé et de se prémunir efficacement contre le risque d’un défaut de paiement notamment en demandant un accord de désolidarisation ou une garantie en cas de vente,

— elle se prévaut en vain d’une clause de la convention de divorce rappelant la solidarité des époux dans le remboursement de l’emprunt malgré l’attribution du bien à l’un deux, celle-ci n’indiquant nullement, en des termes intelligibles pour un profane, la faculté pour M. [O] de céder le bien sans désintéresser la banque, ni son exposition corrélative à devoir assumer seule la charge définitive de la dette, et ne mentionne aucune option permettant de prévenir ce danger, non plus que leurs avantages et inconvénients respectifs,

— ces deux manquements sont d’autant plus inexcusables que Mme [S] avait été dûment alertée et instruite un an avant par le 106ème Congrès de la profession des notaires, lequel avait élaboré des consignes claires à destination de la profession, qu’elle n’a pas suivies.

La société [18] et Mme [S] répliquent que :

— Mme [S] n’a commis aucun manquement à son obligation de conseil,

— la convention de divorce comprend en sa page 10 une clause particulièrement claire, laquelle informe sans ambiguïté Mme [Z] que malgré l’attribution de l’immeuble à M. [O] et l’engagement de celui-ci de rembourser seul le solde du prêt restant dû à la banque, elle reste tenue au remboursement du prêt, solidairement avec son ex-conjoint,

— cette clause, dont les termes sont parfaitement compréhensibles, a été lue et expliquée à Mme [Z], qui a expressément reconnu en comprendre et accepter les termes en apposant sa signature au bas de l’acte,

— Mme [Z] ne justifie pas lui avoir donné mandat d’interroger la banque sur un accord de désolidarisation, dont l’obtention était plus qu’incertaine,

— Mme [S] n’avait pas à s’immiscer dans les décisions du couple et leur conseiller de vendre l’appartement, dès lors qu’il s’agissait d’un investissement locatif et que M. [O] percevait un loyer lui permettant de faire face au remboursement du prêt,

— Mme [S] devait uniquement veiller à ce que le partage de la communauté soit équitable, ce qu’elle a fait.

La responsabilité du notaire en sa qualité de rédacteur d’acte peut être engagée sur le fondement de l’article 1382 devenu 1240 du code civil, à charge pour celui qui l’invoque d’établir une faute, un préjudice et un lien de causalité.

Le notaire est tenu d’assurer l’efficacité de l’acte qu’il instrumente. Il est également tenu d’éclairer les parties et d’appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets ainsi que sur les risques des actes auxquels il prête son concours.

L’extrait du 106° congrès annuel des notaires de France, intervenu en 2010 soit antérieurement à la convention litigieuse, explique le rôle du notaire lorsqu’il convient de mettre fin à la solidarité des époux dans le cadre de la liquidation du régime matrimonial. Il y est rappelé que lorsque l’un des époux souhaite conserver un immeuble à charge de rembourser seul les échéances du prêt contracté solidairement par les deux époux, 'il convient d’obtenir de l’organisme prêteur de désolidariser l’époux non attributaire’ et que dans le cas d’un refus, 'le notaire devra suggérer la prise de garantie au profit de l’époux non attributaire, sous forme de privilège de copartageant ou d’hypothèque conventionnelle.' et que 'le notaire chargé des opérations de liquidation du régime matrimonial demandera à l’établissement prêteur de consentir à la désolidarisation ou au désengagement de l’époux non attributaire. Afin d’assurer la sécurité juridique de son acte, le notaire devra prendre de multiples précautions tant pour assurer la tranquillité du conjoint non attributaire désolidarisé que pour préserver les droits du ou des créanciers.'

La convention de divorce, rédigée par Mme [S] le 3 mai 2011, comporte une clause intitulée 'Sur le remboursement des prêts ci-dessus énoncés’ qui stipule que 'Le présent partage est également fait à charge pour l’attributaire des immeubles sis à [Localité 13] désignés ci-dessus, à savoir M. [W] [O] qui s’y oblige expressément d’acquitter seul le solde restant dû sur le ou les prêts visés ci-dessus contractés l’acquisition de l’appartement (sic), et dont les époux sont co-empunteurs et débiteurs solidaires. Ce dernier déclare parfaitement connaître les charges et conditions du ou desdits prêts pour être intervenu à titre de co-emprunteur. M. [W] [O] devra faire son affaire personnelle, sans recours contre son conjoint du remboursement de la totalité du solde du ou desdits prêts. Le notaire soussigné rappelle néanmoins au conjoint de l’attributaire de l’immeuble désigné ci-dessus que la reprise par l’attributaire seul du ou des emprunts initialement contractés par la communauté existant entre eux, n’altère en rien l’engagement personnel pris par lui vis à vis du ou des établissements prêteurs de faire face personnellement et conjointement au remboursement de l’ensemble desdits prêts, de telle sorte que, malgré le partage de communauté faisant l’objet des présentes, le conjoint de l’attributaire restera tenu solidairement avec l’attributaire au remboursement du ou desdits prêts.'

La convention de divorce a bien produit ses effets et le défaut d’efficacité de l’acte au regard de l’objectif poursuivi par les parties, qui est que Mme [Z] ne soit plus inquiétée au titre de l’immeuble dont la propriété est attribuée à son ex-époux, relève du manquement au devoir de conseil, de sorte qu’aucun manquement à l’efficacité juridique de l’acte n’est établi.

Outre que les termes de cette clause, dans sa seconde partie relative à la solidarité des ex-époux vis à vis de l’établissement prêteur, ne sont pas parfaitement clairs pour un non-professionnel du droit contrairement à ce qui est soutenu, et ne peuvent conduire à écarter la responsabilité de Mme [S] au titre d’un manquement à son devoir de conseil, celle-ci ne justifie ni avoir interrogé la banque pour obtenir un accord de désolidarisation alors qu’elle y était tenue même en l’absence de mandat particulier pour le faire ni avoir suggéré la prise de garanties suffisantes au profit de Mme [Z] pour assurer l’efficacité des engagements souscrits par M. [O], en violation des règles professionnelles rappelées ci-dessus, ni l’avoir informée des risques encourus en cas de non-remboursement de l’emprunt par M. [O].

Les manquements de Mme [S] à ses obligations d’information et de conseil sont donc caractérisés.

* Mme [E] de la Scp [20] et Mme [H]

Le tribunal a jugé que Mme [E] de la Scp [20] et Mme [H] n’ont commis aucun manquement à leur devoir de conseil, en ce que :

— l’appartement vendu de [Localité 13] n’étant pas grevé d’une garantie au profit de la [14], les notaires n’étaient pas tenus de l’informer de la vente, peu important que cette dernière soit une cause de déchéance du terme du prêt immobilier,

— la mission des notaires se limitant à assurer la validité et l’efficacité de l’acte de vente convenue entre M. [O] et les acquéreurs, il ne relevait pas de leur obligation de conseil de s’assurer du remboursement du prêt avec le prix de vente par M. [O], ni de son respect des termes de la convention de divorce conclue avec son ex-femme, ces considérations étant sans rapport avec l’opération de vente authentifiée,

— il n’est pas démontré par Mme [Z] que les notaires avaient connaissance de la volonté prétendue de M. [O] de passer un acte en fraude de ses droits.

Mme [Z] soutient que :

— la responsabilité née des actes professionnels d’un notaire associé est solidairement endossée par le notaire instrumentaire et la structure d’exercice à laquelle il appartient lors de l’authentification,

— le notaire intervenant en concours est soumis aux mêmes obligations déontologiques que le rédacteur de l’acte,

— Mmes [E] et [H] ont manqué à leur obligation d’assurer l’efficacité de l’acte de revente de l’appartement,

— alors qu’elles ne pouvaient ignorer que l’appartement avait été attribué à M. [O] à la condition qu’il rembourse seul le prêt, puisqu’elles ont expressément fait référence dans l’acte de vente au jugement de divorce, à la convention de divorce et à la publication de celle-ci aux hypothèques, elles ont omis de le mentionner dans cet acte,

— cette mention les aurait obligées à vérifier l’acte de prêt qui stipulait que la vente du bien constituait une cause de déchéance du terme et à prendre contact avec la banque,

— l’omission précitée a permis de procéder à la vente sans s’assurer que le prix serait affecté au remboursement du prêt, et de faciliter le transfert des fonds en Thaïlande, privant les créanciers de tout recours effectif,

— les notaires instrumentaires ne peuvent ni soutenir que leur mission se limitait à vérifier l’absence d’inscription hypothécaire dès lors que le notaire a une obligation d’investigation juridique qui le conduit à rechercher l’ensemble des charges pouvant menacer l’efficacité d’une convention ni se retrancher derrière le secret professionnel pour justifier leur inaction, car celui-ci ne s’applique pas aux éléments publiés, ne peut être opposé aux co-emprunteurs solidaires, ne saurait justifier qu’un notaire prête son concours à une opération vidant de sa substance les droits d’un tiers, n’interdit pas au notaire de faire état de faits matériels dont il a connaissance, et doit enfin céder devant l’obligation d’assurer l’efficacité des actes,

— il ne peut lui être reproché de ne pas exécuter la décision obtenue contre M. [O] en Thaïlande puisque la responsabilité du notaire n’est ni subsidiaire ni subordonnée à une poursuite contre un tiers ou à des actions d’un tiers d’une part, et que l’absence de convention entre la France et la Thaïlande sur la reconnaissance et l’exécution des jugements en matière civile rend cette exécution impossible, d’autre part.

La société [20] et Mme [E] répliquent que :

— Mme [E], qui a été requise de recevoir l’acte de vente, n’a commis aucun manquement à ses obligations d’assurer l’efficacité de l’acte et de conseil,

— elle a procédé à toutes les vérifications d’usage puisqu’elle s’est assurée de la qualité de propriétaire de M. [O], vendeur, et a levé un état hypothécaire récent afin de pouvoir vérifier si des inscriptions grevaient le bien,

— à défaut d’inscription prise par la [14] sur les biens objets de la vente en garantie du prêt, il ne lui appartenait pas d’interroger l’établissement bancaire ayant accordé ce prêt au vendeur,

— contrairement à ce qui est soutenu, le notaire n’a pas une obligation d’investigation juridique et elle n’avait pas à prendre contact avec la [14] afin de l’informer de la vente de l’appartement, ni à l’interroger sur le montant de sa créance,

— si Mme [E] avait pris contact avec l’établissement bancaire pour l’informer de la vente du bien immobilier appartenant à M. [O] alors que cette banque n’avait nullement la qualité de créancier inscrit sur celui-ci, elle aurait porté atteinte au secret professionnel auquel elle est tenue,

— en l’absence de toute garantie réelle prise par la banque sur ce bien, Mme [E] n’avait pas à se faire communiquer l’acte de prêt souscrit auprès de la [14] et aucune obligation d’analyse des stipulations de ce contrat ne s’imposait à elle,

— les notaires rédacteurs de l’acte n’ont pas commis de faute en remettant le prix de vente au vendeur en l’absence de garantie prise par la banque et n’étaient pas tenus de s’assurer que le vendeur allait affecter le prix de vente lui revenant au remboursement de sa dette bancaire,

— l’obligation de conseil à laquelle sont tenus les notaires n’existe qu’à l’égard de leurs clients, soit en l’espèce les parties à l’acte de vente, à l’exclusion de Mme [Z] et de l’établissement bancaire,

— Mme [Z] ne démontre nullement que la vente de l’appartement aurait été faite par M. [O] en vue de frauder ses droits, et en tout état de cause que le notaire rédacteur de l’acte aurait pu suspecter une éventuelle fraude, ne disposant d’aucun indice pour cela.

La société [18] et Mme [H] répliquent que ;

— Mme [H] n’a commis aucun manquement à son obligation d’assurer l’efficacité de l’acte, en ce qu’en l’absence d’inscription réelle, le notaire n’a aucune obligation de s’assurer du remboursement par le vendeur du prêt ayant financé l’acquisition du bien immobilier au moment de sa revente,

— il n’appartenait donc pas à Mme [H] de s’assurer que M. [O] affecte le prix de vente du bien de [Localité 13] au remboursement de la [14],

— le secret professionnel l’empêchait de se rapprocher de la banque pour l’informer de la vente,

— contrairement à ce qu’affirme Mme [Z], il est justifié d’une réquisition d’instrumenter dès lors que l’acte de vente reçu par Mme [E], avec sa participation, est versé aux débats et qu’il est signé de M. [O] et des acheteurs,

— il est vexatoire de prétendre que Mme [H] se serait associée à une fraude,

— rien ne s’opposait à ce qu’elle reçoive l’acte de vente dès lors que M. [O] était bien propriétaire de l’appartement et que le bien vendu était libre de toute inscription, à l’exception de celle au profit de la [15], qui avait consenti à sa mainlevée,

— en l’absence d’inscription sur le bien immobilier au profit de la [14] et de mandat de M. [O] à ce titre, les notaires n’avaient pas à prévoir dans l’acte de vente un remboursement du solde du prêt au profit de la banque avec le prix de vente, ni l’obligation de désintéresser celle-ci avec le prix de vente,

— chaque partie est libre de choisir son notaire et la participation de deux notaires à une opération de vente immobilière est parfaitement usuelle.

La société [16] indique s’en rapporter à la décision de la cour s’agissant de l’appréciation des fautes invoquées par Mme [Z].

Afin d’assurer l’efficacité de l’acte qu’il instrumente, le notaire a une obligation d’investigation laquelle n’est toutefois pas illimitée.

La réquisition d’instrumenter est la demande formelle par le client au notaire de dresser un acte déterminé.

En l’espèce, il est établi que par acte du 21 novembre 2014, Mme [E] a reçu, avec l’assistance de Mme [H], à la requête des parties, la vente de l’immeuble appartenant à M. [O].

Il en résulte que les notaires ont vérifié l’origine de la propriété du bien vendu, la capacité du vendeur à disposer du bien, la désignation et la consistance du bien vendu et la situation hypothécaire de celui-ci, l’acte précisant que le bien n’est grevé d’aucune inscription, la [15], créancier inscrit, ayant consenti à la mainlevée des suretés lui profitant.

S’agissant de l’origine de propriété, il ne peut pas être fait grief aux notaire rédacteurs d’avoir mentionné uniquement que l’immeuble avait été attribué à M. [O] moyennant le versement à Mme [Z] d’une soulte payée par compensation à l’exclusion de la condition relative au remboursement du prêt, dès lors que celle-ci est sans incidence sur la capacité de M. [O] à disposer du bien et à le vendre.

Contrairement à ce qui est vainement soutenu par Mme [Z], dès lors que le bien vendu n’était grevé d’aucune garantie au profit de la [14] il ne leur incombait ni de se rapprocher de celle-ci pour l’informer de la vente ou s’assurer du remboursement du prêt ni de vérifier le respect des termes de la convention de divorce, ces diligences étant sans rapport avec l’acte qu’ils étaient chargés d’instrumenter.

En outre, comme justement retenu par les premiers juges, il n’est pas démontré que les notaires auraient eu connaissance de la volonté de M. [O] de passer un acte en fraude des droits de Mme [Z].

Aucune faute n’est donc caractérisée à l’encontre de Mme [E] et Mme [H], en confirmation du jugement.

Sur le lien de causalité et le préjudice

Le tribunal a jugé que :

— le manquement de Mme [S] à son devoir de conseil avait fait perdre une chance à Mme [Z] de ne pas conclure la convention de divorce à ces conditions mais que celle-ci ne justifiait pas d’un préjudice financier actuel et certain, n’ayant pas été à ce stade de la procédure condamnée par le tribunal judiciaire de Mulhouse, et le montant des condamnations éventuellement à venir n’étant pas déterminé,

— si la demande d’indemnisation de Mme [Z] au titre de son préjudice moral, dans l’hypothèse de la vente de sa résidence principale, devait être rejetée, s’agissant d’un préjudice virtuel et non indemnisable en l’état, les manquements de Mme [S] ont nénamoins été la source de tracas pour Mme [Z], poursuivie judiciairement au titre d’un prêt destiné à financer un bien qu’elle ne possède plus et dont elle n’a pas perçu le prix de vente, en sorte que le préjudice moral à ce titre devait être réparé.

Mme [Z] fait notamment valoir que :

— le lien de causalité entre les fautes de Mme [S] et le préjudice subi est direct et certain, en ce que son absence de demande pour la désolidariser du prêt et son absence de mesures pour garantir le remboursement du prêt en cas de revente du bien l’ont conduite à assumer la charge de cette dette, alors que selon l’intention commune des parties actée dans la convention, elle ne devait plus être inquiétée à ce sujet,

— son préjudice financier est actuel et certain dès lors que par jugement du tribunal judiciaire de Mulhouse du 11 février 2022, définitif, elle a été condamnée solidairement avec M. [O] à payer à la société [16] la somme de 150 773 euros, outre les intérêts au taux légal depuis le 30 mai 2018, et a dû contracter un emprunt pour lui payer la somme de 157 701,63 euros,

— la Cour de cassation a jugé que doit être réparé par le notaire qui a failli à son devoir d’assurer l’efficacité juridique de l’acte par lui reçu, le dommage directement causé par sa faute, quand bien même la victime disposerait contre un tiers d’une action consécutive à la situation dommageable née de cette faute et propre à assurer la réparation du préjudice,

— la coresponsabilité des notaires doit conduire à une responsabilité in solidum et non à un partage de responsabilité,

— les fautes commises par les notaires lui ont causé un dommage réel et certain et non une perte de chance, puisque le prix de vente du bien permettait tout à fait de désintéresser la banque, qui doit être réparé en son intégralité,

— à supposer que la cour estime que seule la perte de chance peut être réparée, la chance perdue n’en serait pas moins certaine, et devrait conduire à une indemnisation à hauteur de 99,99%,

— elle subit un préjudice moral en raison de l’inscription d’une hypothèque sur sa résidence principale pendant plus de six ans et de son inscription au fichier de la Banque de France pendant cinq ans qui l’a empêchée de souscrire un prêt, générant une crainte constante de perdre son bien,

— la charge de la dette du prêt a pesé sur ses liens familiaux, son père lui ayant prêté la somme nécessaire.

Mme [S] et la société [18] font valoir que :

— la perte de chance invoquée par Mme [Z] doit être considérée comme incertaine voire nulle en ce que la banque n’avait aucune raison de renoncer à un débiteur solvable en contrepartie d’une hypothèque sur un bien qui avait été estimé à un montant inférieur au capital restant dû augmenté des indemnités contractuelles, et M. [O] de donner son accord dès lors que sa volonté était d’échapper à ses obligations financières,

— le préjudice financier allégué par Mme [Z] est en outre incertain en ce qu’elle ne démontre pas être dans l’impossibilité d’agir contre M. [O] pour obtenir le remboursement des sommes qu’elle a dû payer,

— aucune des clauses que Mme [Z] préconise dans ses conclusions comme une alternative à la désolidarisation n’aurait pu faire totalement obstacle à la fraude commise par M. [O],

— Mme [Z] ne démontre pas qu’elle aurait pu convaincre M. [O] de consentir à l’insertion d’une garantie supplémentaire dans la convention de divorce,

— aucun lien de causalité ne peut être établi entre le manquement au devoir de conseil imputé au notaire et le préjudice allégué,

— le préjudice, s’il était retenu, serait nécessairement limité à la perte de chance de ne pas accepter que l’appartement soit attribué à M. [O] dans le cadre du partage de la communauté ayant existé entre eux, or Mme [Z] ne démontre pas que, mieux informée, elle n’aurait pas malgré tout consenti à l’attribution de l’appartement à M. [O],

— le préjudice découle de la malhonnêteté de l’ancien conjoint et si celui-ci a pu revendre le bien c’est uniquement du fait de la garantie choisie par la [14] qui a préféré un cautionnement à une garantie réelle,

— il en est de même s’agissant du préjudice moral.

Les conséquences d’un manquement à un devoir d’information et de conseil ne peuvent s’analyser qu’en une perte de chance dès lors qu’il n’est pas certain que mieux informé, le créancier de l’obligation d’information et de conseil se serait trouvé dans une situation différente et plus avantageuse.

Le caractère réel et sérieux de la perte de chance doit être caractérisé et la réparation doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

Mme [Z] justifie d’une part que par arrêt de la cour d’appel de Colmar en date du 21 février 2024, elle a été condamnée in solidum avec M. [O] à payer à la [16] la somme de 150 773 euros avec intérêts au taux légal à compter du 30 mai 2018 et a obtenu la condamnation de M. [O] à la garantir des condamnations prononcées au profit de la société [16] et d’autre part qu’elle a opéré un virement de 157 701,63 euros à la Carpa en règlement de cette condamnation.

Son préjudice est donc réel et certain.

Ce préjudice est en lien avec les manquements de Mme [S] à ses obligations de garantir l’efficacité de la convention de divorce d’une part et d’information et de conseil d’autre part. En effet, si le notaire s’était rapproché de la banque, Mme [Z] aurait eu une chance très sérieuse, pouvant être évaluée à 90%, que celle-ci accepte de la désolidariser du prêt en contrepartie d’une hypothèque sur le bien. Elle aurait également obtenu l’accord de M. [O] lequel avait déjà consenti à cette désolidarisation dans la convention de divorce.

Par ailleurs, la responsabilité d’un professionnel du droit ne présentant pas de caractère subsidiaire, et le dommage subi par l’effet de sa faute étant certain, quand bien même la victime disposerait, contre un tiers, d’une action consécutive à la situation dommageable née de cette faute et propre à assurer la réparation du préjudice, il ne peut être fait grief à Mme [Z] de ne pas avoir tenté au préalable d’exécuter la décision obtenue à l’encontre de son ex-mari, domicilié en Thaïlande, pays avec lequel il n’existe pas de convention sur la reconnaissance et l’exécution des décisions civiles.

Le préjudice financier de Mme [Z] peut donc être évalué à la somme arrondie de 141 932 euros (157 701,63 x 90%).

Mme [Z] ne développe aucun moyen au soutien de sa demande de 15 000 euros pour la défense de ses intérêts, laquelle doit donc être rejetée.

Elle a subi un préjudice moral lié au stress et aux tracas de la procédure judiciaire puisqu’elle a été poursuivie judiciairement au titre d’un prêt destiné à financer un bien qu’elle ne possédait plus et dont elle n’avait pas perçu le prix de vente comme l’ont retenu les premiers juges.

En revanche Mme [Z] ne démontre ni avoir été empêchée de disposer du prix de sa maison en raison de l’hypothèque inscrite sur celle-ci par la [16] ni d’avoir été fichée à la Banque de France pendant cinq ans.

Son préjudice moral peut donc être évalué à 5 000 euros.

Il convient par conséquent de condamner Mme [S] au paiement de ces sommes en infirmation du jugement.

La société [18], qui ne conteste pas sa garantie, sera condamnée in solidum avec Mme [S].

Sur la déclaration d’arrêt commun

Le tribunal ne s’est pas prononcé sur cette demande.

Mme [Z] soutient qu’elle avait un intérêt certain à ce que le jugement soit déclaré commun à la société [16], afin d’être protégée contre le risque de ne pas pouvoir payer et de devoir assumer seule les conséquences financières de la condamnation, et de permettre une cohérence et une sécurité juridique dans l’exécution des décisions judiciaires, en évitant des situations contradictoires ou des doubles indemnisations.

La société [16] ne formule aucune observation sur ce point.

Mme [Z] ayant attrait la société [16] dans la procédure dès l’origine, la décision lui est nécessairement commune et opposable, de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer de ce chef.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Confirme le jugement sauf en ce qu’il a condamné solidairement Mme [S] et la société [18] à verser à Mme [N] [Z] la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts et en ce qu’il a débouté celle-ci du surplus de ses demandes en paiement de dommages et intérêts à l’encontre de Mme [S] et la société [18],

Statuant de ce chef,

Condamne in solidum Mme [S] et la société [18] à payer à Mme [N] [Z] les sommes de 141 932 euros et 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de ses préjudices financier et moral,

Y ajoutant,

Déboute Mme [N] [Z] de sa demande en paiement de la somme de 15 000 euros au titre de la défense de ses intérêts,

Condamne in solidum Mme [S] et la société [18] à payer la somme de 8 000 euros à Mme [N] [Z] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum Mme [S] et la société [18] à payer la somme de 1 000 euros à la société anonyme [16] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [N] [Z] à payer à Mme [F] [E] et à la société [20] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [N] [Z] à payer à Mme [D] [H] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum Mme [S] et la société [18] aux dépens d’appel avec droit de recouvrement conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE