COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT SUR OPPOSITION

DU 03 JUILLET 2025

N° 2025/444

Rôle N° RG 25/04166 – N° Portalis DBVB-V-B7J-BOURZ

[O] [B]

C/

[V] [F]

[U] [Z]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Cyril MARTELLO

M^e Thierry GARBAIL

Décision déférée à la Cour :

Arrêt de la chambre 1-2 de la Cour d’Appel d’AIX-EN-PROVENCE en date du 23 Janvier 2025 enregistré au répertoire général sous le n° 24/4645.

DEMANDEUR A L’OPPOSITION

Monsieur [O] [B],

demeurant [Adresse 7] / FRANCE

représenté par M^e Cyril MARTELLO de la SELARL CABINET D’AVOCATS MARTELLO, avocat au barreau de TOULON, plaidant

DEFENDEURS A L’OPPOSITION

Madame [V] [F],

demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Thierry GARBAIL de l’ASSOCIATION CABINET GARBAIL AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de TOULON substitué par M^e Capucine LACHENAUD, avocat au barreau de TOULON, plaidant

Monsieur [U] [Z],

demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Thierry GARBAIL de l’ASSOCIATION CABINET GARBAIL AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de TOULON substitué par M^e Capucine LACHENAUD, avocat au barreau de TOULON, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 28 Mai 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Laurent DESGOUIS, Président, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Laurent DESGOUIS, Président

M^me Angélique NETO, Conseillère

M^me Séverine MOGILKA, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 03 Juillet 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 03 Juillet 2025,

Signé par M. Laurent DESGOUIS, Président et M^me Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 9 mai 2007, M. [O] [B] a donné à bail à M. [U] [Z] et Mme [V] [F] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel d’un montant de 1 700 €, charges comprises.

Suivant exploit du 11 janvier 2019, M. [S] a fait délivrer à M. [Z] et Mme [F] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail consenti.

Suivant exploit délivré le 11 mars 2019, les locataires lui ont signifié une opposition à ce commandement.

Suivant exploit du 1er septembre 2019, M. [B] leur a fait délivrer un congé pour vendre.

Suivant jugement contradictoire, rendu le 25 juin 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Toulon a :

dit que les causes du commandement de payer du 11 janvier 2019 avaient été réglés le 11 mars 2019 ;

dit que la clause résolutoire insérée au bail n’était pas acquise ;

débouté M. [B] de sa demande tendant au constat de la résiliation du bail susvisée ;

dit que le congé pour vendre délivré le 1er septembre 2019 était nul ;

condamné M. [B] à réaliser les travaux de nature à résorber le phénomène d’infiltrations sur le plafond de la terrasse de l’appartement, objet du bail ;

condamné M. [B] à payer à M. [Z] et Mme [F] la somme de 3 500 € au titre de leur préjudice de jouissance ;

condamné M. [B] à remettre sans frais à M. [Z] et Mme [F] les quittances de loyers acquittés depuis le mois de mai 2020 ;

condamné solidairement M. [Z] et Mme [F] à payer à M. [B] la somme de 279, 37 € au titre de la régularisation des charges locatives pour l’année 2028 ;

condamné M. [B] à payer à M. [Z] et Mme [F] la somme de 1 500 € sur les fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre dépens.

M. [B] a interjeté appel de cette décision.

Suivant exploit délivré le 6 juin 2022, M. [B] a donné congé pour vendre à M. [Z] et Mme [F] au 14 mai 2023, date d’expiration du bail.

Suivant exploit délivré le 18 juillet 2023, M. [B] a fait assigner M. [Z] et Mme [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulon.

Par ordonnance contradictoire, rendue le 15 mars 2024, ce magistrat a :

constaté la validité du congé pour vendre délivré ;

dit, en conséquence, que M. [Z] et Mme [F], étaient devenus occupants sans droit ni titre des locaux loués ;

ordonné l’expulsion de M. [Z] et Mme [F], faute de libération volontaire ;

condamné solidairement M. [Z] et Mme [F] au paiement d’une indemnité provisionnelle d’occupation d’un montant égale au dernier loyer, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux ;

condamné in solidum M. [Z] et Mme [F] à payer à M. [B] la somme de 1 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre entiers dépens ;

débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Suivant déclaration enregistrée au greffe le 11 avril 2024, M. [U] [Z] et Mme [V] [F] ont interjeté appel de l’ordonnance en toutes ses dispositions dument reprises.

Par arrêt, rendu par défaut le 23 janvier 2025, la cour d’appel d’Aix-en-Provence a :

infirmé l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

statuant à nouveau et y ajoutant :

débouté M. [B] de l’intégralité de ses demandes ;

condamné M. [B] à verser à M. [Z] et Mme [F] la somme de 3 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné M. [P] a supporté l’intégralité des dépens de première instance et d’appel, dont distraction au profit de M^e Garbail.

Suivant conclusions transmises au greffe le 3 avril 2025, M. [B] a formé opposition à cet arrêt.

Suivant avis de fixation du 10 avril 2025, l’affaire a été appelée à l’audience du 28 mai 2025.

Par dernières conclusions transmises par voie électronique le 22 mai 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample expose’ des prétentions et moyens, M. [B] sollicite de la cour qu’elle le reçoive en son opposition, anéantisse l’arrêt entrepris et statuant à nouveau :

confirme l’ordonnance rendue le 15 mars 2024 ;

déboute M. [Z] et Mme [F] de leurs demandes ;

condamne solidairement M. [Z] et Mme [F] à lui payer la somme de 4 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre entiers dépens.

Par dernières conclusions transmises par voie électronique le 19 mai 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample expose’ des prétentions et moyens, M. [Z] et Mme [F] sollicitent de la cour qu’elle :

à titre principal :

rejette l’opposition formée par M. [B] ;

déboute M. [B] de l’ensemble de ses demandes ;

à titre subsidiaire :

infirme l’ordonnance entreprise, en ce qu’elle a :

constaté la validité du congé mettant fin au bail liant [O] [B] à [U] [Z] et [V] [F], sur le logement [Adresse 6] (Var), le 14 mai 2023 à minuit ;

dit que M. [Z] et Mme [F] sont occupants sans droit ni titre depuis le 14 mai 2023 à minuit ;

ordonné le départ immédiat de M. [Z] et Mme [F] ;

ordonné faute de départ volontaire l’expulsion de [U] [Z] et [V] [F] ainsi que celle de tous occupants des locaux avec au besoin le concours de la force publique ;

condamné solidairement [U] [Z] et [V] [F] à payer à [O] [B] une indemnité mensuelle d’occupation des lieux de 1700 € jusqu’au départ des lieux ;

condamné in solidum [U] [Z] et [V] [F] à payer à [O] [B] la somme de 1500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné in solidum [U] [Z] et [V] [F] aux dépens ;

rejeté les autres demandes ;

Prononce la nullité du congé pour vendre du 16 juin 2022 ;

Déboute M. [B] de l’esemble de ses demandes ;

En toute hypothèse, condamne Monsieur [B] à leur payer la somme de 3 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procéudre civile, outre les entiers dépens de l’instance dont ceux d’appel distraits au profit de M^e Garbail, Avocat, sur son affirmation de droit.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la déclaration d’opposition :

L’article 473 du code de procédure civile dispose que « lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne ».

Il résulte de l’article 573 du code de procédure civile que l’opposition est faite dans les formes prévues pour la demande en justice devant la juridiction qui a rendu la décision.

L’article 574 du même code énonce que l’opposition doit contenir les moyens du défaillant. Il est admis que le demandeur à l’opposition a tout loisir de déposer des conclusions ultérieurement qui ne sont pas soumises aux délais dit Magendie et la cour doit statuer au vu des dernières conclusions déposées par l’opposant.

En application de l’article 538 du même code, le délai pour former opposition à un arrêt est d’un mois à compter de sa notification. Cela n’exclut pas que le recours puisse être formé dès que l’intéressé a eu connaissance de la décision rendue. L’appel est également possible au-delà du délai d’un mois si la lettre de notification de la décision susceptible d’opposition ne mentionne pas cette voie de recours.

En l’espèce, l’arrêt dont il est demandé l’anéantissement par voie d’opposition a été valablement rendu par défaut. Ainsi, l’intimé n’a pas constitué avocat et la déclaration d’appel ne lui a pas été délivrée à personne tel que cela résulte expressément de l’exploit en date du 2 avril 2024, la circonstance mentionnée selon laquelle M. [B] était présent mais n’a pas souhaité récupérer l’acte personnellement étant indifférente.

En outre, l’arrêt querellé a été signifié le 23 mars 2025 et l’opposition formée le 3 avril suivant, soit dans le délai d’un mois requis et dans les formes prévues pour saisir la cour, à savoir par déclaration au greffe, s’agissant d’une procédure avec représentation obligatoire, via le RPVA.

Eu égard à l’ensemble de ces éléments, l’opposition formée par M. [B] sera déclarée recevable.

Sur la rétractation de l’arrêt rendu par défaut concernant les effets du congé :

Il résulte de l’article 571 du code de procédure civile que l’opposition tend à faire rétracter un jugement rendu par défaut. Elle n’est ouverte qu’au défaillant.

L’article 834 du code de procédure civile dispose que « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Le premier alinéa de l’article 835 du même code dispose encore que « le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».

Il s’évince de ce dernier texte qu’une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions de l’appelant n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

C’est en outre au moment où la cour statue qu’elle doit apprécier l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiale ou antérieure des parties dans l’articulation de ce moyen.

L’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que « I. – lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. (').

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes ».

Pour étayer le caractère légitime et sérieux du congé pour vendre, délivré le 16 juin 2022, M. [B] prétend, tout d’abord, ne pas avoir eu d’autre choix que de vendre le bien, M. [Z] et Mme [F] ayant contracté une importante dette locative, dépassant les 20 000 €. Il explique ensuite que ces derniers se sont opposés à la visite des lieux, pourtant stipulée à cette fin aux termes du bail liant les parties. Il fait enfin valoir que le prix de vente n’est pas, contrairement à ce qui lui est opposé par M. [Z] et Mme [F], déraisonnable et correspond en tout cas à la valeur du bien sur le marché actuel de l’immobilier.

En réplique, M. [Z] et Mme [F] soutiennent que M. [B] n’a pas de réelle intention de vendre, eu égard au prix de vente dissuasif du bien litigieux, celui-ci tendant in fine à limiter leur droit de préemption. Ils exposent également que M. [B] n’avait pas d’autre intention que de voir procéder à leur expulsion, fondant ses principaux arguments sur l’existence de la dette locative.

Or comme l’a rappelé la cour dans l’arrêt soumis à opposition, il n’entre pas dans ses pouvoirs, dès lors qu’elle statue en référé, de prononcer la nullité du congé. Elle doit au contraire s’assurer, avec l’évidence requise en référé, des intentions de l’auteur du congé.

En l’espèce, M. [B] produit aux débats les éléments suivants :

un avis de valeur établi par Orpi le 2 août 2021, estimant la valeur du bien entre 720 000 € et 740 000 € ;

un premier mandat de vente, établi par Orpi, qui n’est ni daté, ni signé (pièce n°26), estime la valeur du bien à 757 000 € ;

un deuxième mandat de vente, établi par Orpi, qui n’est ni daté, ni signé (pièce n°27), estime la valeur du bien à 737 000 € ;

un troisième mandat de vente, signé le 25 octobre 2024, qui estime la valeur du bien à 890 000 €. Or ce mandat est conclu à distance avec Efficity, situé [Adresse 3] [Localité 1] [Adresse 2])

un quatrième mandat de vente, signé avec Orpi le 4 février 2023, qui estime la valeur du bien à 737 000 € ;

un cinquième mandat de vente, signé avec Orpi le 18 septembre 2024, qui estime la valeur du bien à 890 000 €.

Dès lors, aucun avis de valeur ou estimation du bien, contemporain à la date de la délivrance du congé n’est produit. De plus, les différents mandats signés restent, à l’évidence, insuffisants par eux-mêmes à déterminer la valeur du bien sans avis contradictoire, étant observé qu’ils proviennent tous de la même enseigne, à l’exception du mandat du 25 octobre 2024 dont il n’est pas démontré qu’il fait suite à une visite des lieux.

En outre, il n’est, à l’évidence, pas établi aux termes des éléments discutés que M. [Z] et Mme [F] se soient opposés à la visite du bien par différents acheteurs potentiels, M. [B] n’établissant par ailleurs pas l’existence de visites, postérieur au départ des lieux de ces derniers.

Partant, il résulte des éléments produits aux débats et notamment du courrier adressé par le bailleur aux locataires le 20 novembre 2018 que celui-ci leur indiquait son intention de ne pas renouveler le bail après son terme, eu égard à la dette de loyer constituée.

Il ressort de ce courrier, adressé moins de deux années avant le terme du bail et pour une dette locative correspondant aux 2/3 d’une échéance, la ferme intention de M. [B] de voir ses locataires quitter les lieux, eu égard à l’impayé allégué. En ce sens, le congé pour vendre, délivré le 1er septembre 2019 par M. [B], a été déclaré nul, faute pour ce dernier d’avoir démontré sa réelle intention de vendre le bien litigieux.

M. [B] verse également plusieurs échanges courriers montrant la nature et l’intensité du différend né entre les parties s’agissant de travaux à réaliser, d’une part, et de la dette locative, d’autre part.

Il doit ainsi être remarqué que le congé pour vendre du 16 juin 2022 a été délivré aux locataires moins de deux mois après que l’affaire opposant les parties sur la validité du congé du 1er septembre 2029 n’ait été radiée, par ordonnance du 26 avril 2022, en raison de l’inexécution de la décision de première instance par M. [B].

A la lumière de ces éléments, l’intention de vendre de M. [B] n’est pas établie, avec l’évidence requise en référé, aux termes du congé délivré le 16 juin 2022.

Il n’y a donc pas lieu de rétracter l’arrêt rendu par défaut en ce qu’elle a infirmé l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions critiquées.

En conséquence, la cour ne peut que confirmer l’arrêt rendu par défaut par la cour d’appel de céans en date du 23 janvier 2025.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

Etant donné que l’opposant n’obtient pas de gain de cause, il y a lieu de confirmer l’arrêt rendu par défaut en ce qui concerne les points jugés portant sur les frais irrépétibles et les dépens.

En tant que partie perdante, M. [B] sera tenu aux dépens de la procédure d’opposition, distraits au bénéfice de M^e Garbail, avocat, et débouté de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il serait toutefois inéquitable de laisser à M. [Z] et Mme [F] les frais irrépétibles, non compris dans les dépens qu’ils ont dû engager en cause d’appel. Il leur sera allouer une somme de 2 500 €.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Déclare recevable l’opposition formée par M. [O] [B] à l’encontre de l’arrêt rendu par défaut par la chambre 1-2 de la cour d’appel d’Aix-en-Provence, le 23 janvier 2025, sous le numéro de RG 24/4645 ;

Confirme l’arrêt rendu par défaut par la cour de céans, en date du 23 janvier 2025, en toutes ces dispositions ;

Déboute M. [O] [B] de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés non compris dans les dépens dans le cadre de la procédure d’opposition ;

Condamne M. [O] [B] à payer M. [U] [Z] et Mme [V] [F], ensemble, la somme de 2 500 € au titre des frais irrépétibles engagés en cause d’opposition ;

Condamne M. [O] [B] aux entiers dépens de la procédure d’opposition, distraits au bénéfice de M^e Garbail, avocat.

La greffière Le président