Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 3

ARRÊT DU 05 JUIN 2025

(n° 241 , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/13936 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJ3XL

Décision déférée à la cour : ordonnance du 13 juin 2024 – JCP du TJ de Paris – RG n° 24/02285

APPELANT

M. [S] [Y]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représenté par M^e Matteo BONAGLIA, avocat au barreau de PARIS, toque : D 1292

INTIMÉE

S.A. IMMOBILIERE 3F, RCS de Paris n°552141533, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Elisabeth MENARD de la SCP MENARD – WEILLER, avocat au barreau de PARIS, toque : P0128

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 08 avril 2025, en audience publique, rapport ayant été fait par Valérie GEORGET, conseillère, conformément aux articles 804, 805 et 906 du CPC, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Michel RISPE, président de chambre

Anne-Gaël BLANC, conseillère

Valérie GEORGET, conseillère

Greffier lors des débats : Jeanne PAMBO

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Michel RISPE, président de chambre et par Jeanne PAMBO, greffier, présent lors de la mise à disposition.

Suivant bail du 8 février 2022, il a été donné en location à M. [Y] et Mme [C] un logement social sis [Adresse 3] ainsi qu’un parking situé à la même adresse.

Mme [C] est décédée le [Date décès 2] 2014. M. [Y] est donc devenu seul titulaire du bail.

Par acte extrajudiciaire du 31 octobre 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à M. [Y], pour un principal de 5 162,61 euros.

Par acte extrajudiciaire du 29 janvier 2024, la société immobilière 3F a fait assigner M. [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé aux fins de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

solliciter l’expulsion du preneur ainsi que sa condamnation à lui verser, à titre de provision, la somme de 7 334,13 euros au titre des loyers et charges impayés au 31 décembre 2023 inclus.

Par ordonnance contradictoire du 13 juin 2024, ce juge a :

au principal, renvoyé les parties à mieux se pourvoir ;

d’ores et déjà, vu l’urgence ;

constaté l’acquisition de la clause résolutoire, à compter du 1er janvier 2024, du bail consenti par la société d’HLM Immobilière 3F à M. [Y] portant sur des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 3], outre un emplacement de stationnement, [Localité 5] ;

ordonné, en conséquence, à M. [Y], devenu occupant sans droit ni titre, ainsi qu’à tout occupant de son chef, de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision et à défaut, dit que la société d’HLM Immobilière 3F pourra faire procéder à l’expulsion de M. [Y] ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, le cas échéant, avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

rappelé que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

condamné M. [Y] à payer à la société d’HLM Immobilière 3F une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle égale au montant du loyer du logement actualisé, augmenté de la provision sur charges, qui aurait été payé si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, ou par l’expulsion ;

condamné M. [Y] à payer à titre provisionnel à la société d’HLM Immobilière 3F la somme de 10 026, 96 euros au titre des loyers et/ou indemnités et charges impayés, échéances de mars 2024 incluse ;

débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ;

condamné M. [Y] à payer à la société d’HLM Immobilière 3F une indemnité de 200 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné M. [Y] au paiement des dépens de l’instance, qui comprendront seulement le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification au préfet.

Par déclaration du 23 juillet 2024, M. [Y] a relevé appel de cette décision en ce qu’elle a :

constaté l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant M. [Y] et la société d’HLM Immobilière 3F à compter du 1er janvier 2024 ;

refusé d’en suspendre les effets au respect d’un échéancier d’apurement de la dette locative ; a ordonné l’expulsion de M. [S] [Y] ;

l’a condamné au paiement d’un somme de 200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 17 octobre 2024, M. [Y] demande à la cour de :

infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a constaté l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et rejeté la demande de M. [Y] tendant à voir suspendu ses effets à la mise en place et au respect d’un échéancier de paiement et, en conséquence, a ordonné son expulsion ;

et, statuant à nouveau,

suspendre les effets de la clause résolutoire à la mise en place d’un échéancier de paiement d’une somme d’un euro par mois pendant un mois et dire que si M. [Y] se libère de sa dette locative dans ce délai et selon ces modalités, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 3 mars 2025, la société Immobilière 3F demande à la cour de :

confirmer l’ordonnance dont appel en toutes ses dispositions sauf à constater que la dette de loyers et charges est apurée au 13 novembre 2024 ;

en conséquence, confirmer l’ordonnance dont appel en ce qu’elle a constaté l’acquisition de la clause résolutoire ;

confirmer l’ordonnance dont appel en ce qu’elle a ordonné l’expulsion de M. [Y] ainsi que celle de tous occupants de son chef ;

confirmer l’ordonnance dont appel en ce qu’elle a condamné M. [Y] à payer à la société Immobilière 3F une indemnité d’occupation égale au montant du loyer indexé, sans préjudice des charges courantes et ce jusqu’à complète reprise des lieux ;

condamner M. [Y] à payer à la société Immobilière 3F la somme de 900 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance et d’appel.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 13 mars 2025.

Sur ce,

La régularité du commandement de payer et l’absence de paiement de l’arriéré qui y était porté dans le délai de deux mois de la délivrance de cet acte ne sont pas contestés.

Le litige à hauteur d’appel ne porte que sur la demande de délais formée par le locataire.

Aux termes de l’article 24, V et VII, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 :

'Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi […].

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet'».

Au cas présent, M. [Y] demande des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire au motif qu’il a apuré sa dette par quatre virements d’un montant total de 10 940 euros. Il explique que, depuis le16 octobre 2024, aucun retard dans le règlement de ses loyers ne peut lui être reproché.

La bailleresse s’y oppose en remettant en cause la capacité de M. [Y] à faire face à ses obligations. Elle indique que si la dette a été apurée après l’ordonnance entreprise, elle souhaite une confirmation de cette décision compte tenu de la fragilité de la situation de l’appelant et du risque manifeste de reprise de l’impayé. Elle explique qu’elle fera délivrer un commandement de quitter les lieux si le locataire est de nouveau défaillant dans le paiement du loyer.

Certes, le locataire a cumulé des impayés et contraint la bailleresse à engager une procédure.

Mais il ressort du décompte locatif produit par l’intimée que la dette est apurée et que le loyer courant est payé depuis le 2 septembre 2024.

Ainsi, la dette locative est à ce jour inexistante et les loyers courants sont réglés.

M. [Y] justifie de sa bonne foi par ses efforts importants de règlement, y compris à l’aide de prêts familiaux.

Dans ce contexte et eu égard à l’absence de toute dette locative à ce jour, il convient de lui accorder des délais de paiement rétroactifs jusqu’au 2 septembre 2024 et de constater que ceux-ci ont été respectés, de sorte que la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais joué.

L’ordonnance entreprise sera infirmée en ce qu’elle fait droit à la demande d’expulsion de la bailleresse et rejette celle de M. [Y] tendant à l’octroi de délais de paiement.

Eu égard au sens de l’arrêt, chaque partie conservera la charge de ses propres dépens d’appel.

La demande de l’intimée, fondée sur l’article 700 du code de procédure civile, sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Statuant dans les limites de l’appel,

Vu l’évolution du litige,

Infirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle ordonne l’expulsion de M. [Y] et rejette la demande de délai de paiement ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Accorde à M. [Y] un délai jusqu’au 2 septembre 2024 pour s’acquitter de sa dette locative et suspend les effets de la clause résolutoire pendant ce délai ;

Constate qu’il s’est intégralement acquitté de son arriéré locatif et qu’il n’existe plus de dette au titre des loyers et charges à ce jour ;

Dit que la clause résolutoire est réputée n’avoir pas joué ;

Rejette la demande d’expulsion formée par la société Immobilière 3 F ;

Dit que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens d’appel ;

Rejette la demande de la société Immobilière 3F fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT