Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 10 JANVIER 2025

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/00301 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CG35O

Décision déférée à la Cour : Jugement du 09 Novembre 2022 – Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS – RG n° 20/11312

APPELANTE

S.A.R.L. L’ESMERALDA, immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le numéro 582 082 723, représentée par son gérant, domicilié en cette qualité audit siège,

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée et assistée de M^e François ELBERG, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e Anass KHAFIF, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉES

Madame [J] [K] née le 22 Août 1983,

[Adresse 1]

[Localité 4]

Madame [P] [K] née le 20 Août 1985,

[Adresse 2]

[Adresse 6]

CANADA

Tous deux représentée par M^e Jean-claude CHEVILLER, avocat au barreau de PARIS, toque : D0945 assistés de M^e André GUILLEMAIN de la SCP GUILLEMAIN PANEPINTO, avocat au barreau de PARIS, toque : P0102 substitué par M^e Marianne PAULHAC

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 octobre 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M^me Nathalie BRET, conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre

Nathalie BRET, conseillère

Catherine GIRARD- ALEXANDRE, conseillère

Greffier, lors des débats : Marylène BOGAERS.

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre et par Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCÉDURE

Mme [J] [K] et Mme [P] [K] (les consorts [K]) étaient propriétaires d’un local à [Localité 5], loué à bail commercial par la société à responsabilité limitée (SARL) L’Esmeralda.

Désireuses de le vendre, elles ont confié la commercialisation de leur bien à un agent immobilier, la société Malesherbes.

Par acte extrajudiciaire du 23 août 2018 délivré en application de l’article L 145-46-1 du code de commerce, elles ont offert à la SARL L’Esméralda d’acquérir le local loué « au prix de 2.070.000 € dont 78.660 € de commission d’agent immobilier ».

Les 18 et 21 septembre 2018, la SARL L’Esmeralda a accepté d’acquérir les locaux « pour le prix proposé dans la notification soit la somme de 2.070.000 €, honoraires de transaction inclus au taux de 3,80% TTC à la charge du vendeur », sous condition d’obtenir un prêt bancaire.

Le 12 octobre 2018, les parties ont conclu une « vente sous conditions suspensives » notariée du local loué « moyennant le prix de 2.070.000 € ». Les dispositions relatives au prix ne font pas mention des honoraires de l’agence. Cet acte stipule que « le vendeur, en cas de réitération des présentes, règlera à titre d’honoraires de négociation à ladite agence, conformément aux stipulations du mandat susvisé la somme de 78.660 € TTC »,

Par lettre recommandée du 17 janvier 2019, le conseil de la société L’Esmeralda a écrit au notaire « Au regard de la nouvelle jurisprudence de la Cour de cassation rendue sur le fondement de l’article l145-46-1 du code de commerce reconnu d’ordre public, le bailleur qui envisage de vendre son local, doit préalablement notifier au preneur une offre de vente qui ne peut inclure des honoraires de négociation (Civ 3ème, 28 juin 2018, n°17-14605 ' Dès lors la notification du droit de préemption du 23 août 2018 qui doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée, est nulle et le droit de préemption de ma cliente doit être à nouveau purgé dans les conditions de l’alinéa 1 de l’article L145-46-1 du code de commerce ' Si malgré cette notification, Mmes [K] décidaient de passer outre la nullité invoquée de la notification du droit de préemption, ma cliente m’a d’ores et déjà indiqué qu’elle contesterait la validité d’une telle vente passé en fraude de ses droits ».

La vente a été réitérée par acte authentique le 18 janvier 2019 « moyennant le prix de 2.070.000 € ». Les dispositions relatives au prix ne font pas mention des honoraires de l’agence. Cet acte stipule que « les parties reconnaissent que le prix a été négocié par la société de gestion Malesherbes titulaire d’un mandat donné par le vendeur 'En conséquence le vendeur qui en a seul la charge aux termes du mandat, doit à l’agence une rémunération de 3,8% TTC du prix de vente ».

Par actes d’huissier des 10 septembre et 22 octobre 2020, la SARL L’Esmeralda, estimant qu’elle n’avait pas à régler la commission de l’agence immobilière, a assigné les consorts [K] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de les condamner in solidum à lui verser diverses sommes, notamment au titre de la commission d’agence.

Par jugement du 9 novembre 2022, le tribunal judiciaire de Paris a statué ainsi :

— déboute la SARL L’Esmeralda de ses demandes tendant à condamner in solidum les consorts [K] à leur verser les sommes suivantes :

¿ 78.660 € au titre de la commission d’agence,

¿ 60.098,74 € au titre des frais afférents à la commission d’agence indue,

¿ 15.000 € en réparation de son préjudice moral,

¿ 10.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamne à verser aux consorts [K] une indemnité de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamne aux dépens.

La SARL L’Esmeralda a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 16 décembre 2022.

La procédure devant la cour a été clôturée le 3 octobre 2024.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions communiquées par la voie électronique le 22 février 2023, par lesquelles la SARL L’Esmeralda, appelante, demande à la cour :

Vu l’article L.145-46-1 du Code de commerce,

Vu les articles 1137 et 1383-2 du Code civil,

Vus la promesse de vente du 12 octobre 2018 et l’acte authentique du 18 janvier 2019,

Vue la jurisprudence citée,

Vues les pièces versées aux débats,

D’INFIRMER le jugement rendu le 9 novembre 2022 par la 2ème Chambre du Tribunal judiciaire de Paris sous le numéro RG 20/11312 en ce qu’il a :

' Débouté la S.A.R.L. L’ESMERALDA de ses demandes tendant à condamner in solidum

les consort [K] à lui verser les sommes suivantes :

' 78.660 euros au titre de la commission d’agence,

' 60.098,74 euros au titre des frais afférents la commission d’agence indue,

' 15.000 euros en réparation de son préjudice moral,

' 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

' Condamné la SARL L’ESMERALDA à verser aux consorts [K] une indemnité

de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

' Condamné la SARL L’ESMERALDA aux dépens ; »

ET STATUANT A NOUVEAU DE :

' CONDAMNER in solidum Madame [P] [K] et Madame [J]

[K] à verser à la SARL L’ESMERALDA, les sommes suivantes :

' 78.660 euros au titre des honoraires de transaction,

' 60.098,74 euros au titre du trop-versé par la SARL L’ESMERALDA du fait du

versement desdits honoraires, montant à parfaire.

' CONDAMNER in solidum Madame [P] [K] et Madame [J]

[K] à verser à la SARL L’ESMERALDA, la somme de 15.000,00 euros en

réparation de son préjudice moral,

' CONDAMNER in solidum Madame [P] [K] et Madame [J]

[K] à payer à la SARL L’ESMERALDA, la somme de 10.000 euros, au titre des

frais irrépétibles de première instance en application de l’article 700 du Code de procédure

civile, outre les entiers dépens de première instance,

' CONDAMNER in solidum Madame [P] [K] et Madame [J]

[K] à payer à la SARL L’ESMERALDA, la somme de 5.000 euros, en application

de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de la présente instance ;

Vu les conclusions communiquées par la voie électronique le 17 juillet 2023, par lesquelles Mme [J] [K] et Mme [P] [K], intimées, invitent la cour à :

Vu les articles L.145-46-1 du C. com, 1104 du C. civ.

CONFIRMER en toutes ses dispositions le jugement déféré, ni la preuve d’un aveu judiciaire ni celle de man’uvres dolosives n’étant rapportées,

DEBOUTER la société L’ESMERALDA de toutes ses demandes, fins et prétentions, y inclus celles alléguées au titre d’un préjudice moral ou encore de frais afférents à la commission d’agence, et celles en remboursement d’une commission d’agence perçue par l’agence et non par les venderesses,

CONDAMNER la SARL L’ESMERALDA à payer à Mesdames [P] et [J] [K], chacune, la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 ;

CONDAMNER la société L’ESMERALDA aux entiers dépens ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Sur la demande de paiement au titre de la commission de l’agence immobilière

La société L’Esmeralda reproche aux premiers juges d’avoir commis une erreur de droit en faisant fi des dispositions d’ordre public de l’article L145-46-1 du code de commerce et sollicite le paiement de sommes au titre de la commission d’agence ; en premier lieu, elle fonde ses demandes sur l’aveu judiciaire des consorts [K] que le prix de vente incluait les honoraires de l’intermédiaire immobilier, la violation des dispositions d’ordre public de l’article L145-46-1 du code de commerce auxquelles les parties ne peuvent pas déroger et aux termes desquelles le bailleur doit notifier une offre de vente qui ne peut inclure les honoraires de négociation puisque le preneur dispose d’un droit légal de préférence et qu’aucun intermédiaire n’est nécessaire ; en second lieu, elle conclut aux man’uvres dolosives des consorts [K], par leur omission dolosive réfléchie d’entretenir la société L’Esmeralda dans l’ignorance de ce qu’elle aurait vocation à supporter la charge financière finale de la commission de l’agent immobilier alors qu’ils ne pouvaient ignorer les dispositions de l’article L145-46-1 du code de commerce et précise que ce n’est qu’à la suite de l’analyse par son conseil de la promesse du 12 octobre 2018 qu’elle-même s’est aperçue que le prix incluait les honoraires de l’agent immobilier ;

Les intimées contestent leur mauvaise foi, opposent que l’ordre public au visa de l’article L145-46-1 du code de commerce est un ordre public de protection, que la nullité de la vente n’est pas sollicitée et c’est par une attitude non équivoque, en parfaite connaissance de cause, après avoir accepté à trois reprises le prix de 2.070.000 € incluant les frais d’agence déterminés et la précision par son avocat que la charge de la commission ne pouvait peser sur l’acquéreur, que la société L’Esmeralda a renoncé à se prévaloir du fait qu’elle s’acquittait indirectement des honoraires de l’agence ;

Le tribunal a débouté la société L’Esmeralda de ses demandes en considérant que « La vente s’est formée au prix convenu de 2.070.000 €, il importe peu qu’il soit stipulé que la vente résulte de l’exercice par la SARL L’Esmeralda de son droit de préemption, les parties demeurant libres de stipuler le prix qu’elles souhaitent. En payant le prix, elle n’a fait qu’exécuter son obligation et ne saurait se prévaloir d’un paiement indu. Enfin, si l’inclusion d’une commission d’agence dans le prix d’une offre de vente faite sur le fondement de l’article 145-46-1 du code de commerce est une erreur de droit, elle ne peut constituer, en raison de sa transparence une man’uvre dolosive » ;

Sur l’aveu judiciaire

Aux termes de l’article 1383-2 du code civil, dans sa version en vigueur depuis le 1er octobre 2016, « L’aveu judiciaire est la déclaration que fait en justice la partie ou son représentant spécialement mandaté.

Il fait foi contre celui qui l’a fait.

Il ne peut être divisé contre son auteur.

Il est irrévocable, sauf en cas d’erreur de fait » ;

En l’espèce, il convient de considérer que la précision suivante dans les écritures des intimées, « A toutes fins, Mmes [K] font observer qu’en toute hypothèse le prix convenu était à hauteur de 2.070.000 €, et qu’il appartenait à la société L’Esmeralda, si elle estimait que la somme de 78.660 € ne lui incombait en aucune façon de démontrer qu’elle se refusait d’acquitter le prix convenu entre les parties, sauf à déduire, ce montant de 78.660 € en offrant paiement », ne constitue pas un aveu judiciaire que les intimées acceptent les moyens et les prétentions de la société L’Esmeralda aux termes desquels l’offre de vente ne pouvait pas inclure les honoraires de l’agence immobilière ;

Il y a donc lieu de rejeter le moyen relatif à l’aveu judiciaire ;

Sur la violation des dispositions de l’article L145-46-1 du code de commerce

Aux termes de l’article L145-46-1 du code de commerce, dans sa version en vigueur du 18 décembre 2014 au 23 février 2022, « Lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Ce dernier dispose d’un délai d’un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. En cas d’acceptation, le locataire dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de la vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois.

Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est sans effet.

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire dans les formes prévues au premier alinéa, à peine de nullité de la vente, ces conditions et ce prix. Cette notification vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre de vente est valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception. L’offre qui n’a pas été acceptée dans ce délai est caduque.

Le locataire qui accepte l’offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est sans effet.

Les dispositions des quatre premiers alinéas du présent article sont reproduites, à peine de nullité, dans chaque notification.

Le présent article n’est pas applicable en cas de cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial, de cession unique de locaux commerciaux distincts ou de cession d’un local commercial au copropriétaire d’un ensemble commercial. Il n’est pas non plus applicable à la cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux ou à la cession d’un local au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint » ;

L’article L145-46-1 du code de commerce est une disposition d’ordre public (3ème chambre civile, 28 juin 2018, pourvoi n° 17-14.605) ;

En application de l’article L. 145-46-1, alinéa 1, du code de commerce, le bailleur qui envisage de vendre son local commercial doit, préalablement, notifier au preneur une offre de vente qui ne peut inclure des honoraires de négociation et ayant relevé que le preneur avait fait connaître au bailleur son acceptation d’acquérir au seul prix de vente, la cour d’appel en a exactement déduit que la vente était parfaite (3ème chambre civile, 28 juin 2018, pourvoi n° 17-14.605) ;

En l’espèce, si les dispositions de l’article L145-46-1 du code de commerce sont d’ordre public, l’obligation de notifier une offre de vente qui n’inclut pas d’honoraires de négociation n’est pas incluse dans ces dispositions et il convient de considérer que les parties peuvent y déroger, sous réserve d’un accord sans confusion dans l’esprit des parties ;

Il ressort des pièces produites que la SARL L’Esmeralda a donné son accord sur le prix de 2.070.000 € par son acceptation d’acquérir les locaux à ce prix les 18 et 21 septembre 2018 et a maintenu son accord sur ce prix à deux reprises, par l’acte notarié de vente sous condition suspensive du 12 octobre 2018 puis par l’acte notarié de réitération de la vente du 18 janvier 2019 ;

Or la SARL L’Esmeralda a donné son accord sur le prix de 2.070.000 €, sans confusion dans son esprit sur le fait que ce prix incluait les honoraires de l’agence immobilière ;

En effet, l’acte extrajudiciaire du 23 août 2018, stipule que l’offre de vente inclut les honoraires de négociation puisqu’il précise « au prix de 2.070.000 € dont 78.660 € de commission d’agent immobilier » ;

Et il ressort de l’acceptation d’acquérir les locaux par la SARL L’Esmeralda les 18 et 21 septembre 2018 que celle-ci a accepté le prix de 2.070.000 € en connaissance de cause et sans se méprendre sur le fait qu’il incluait les honoraires de négociation puisqu’elle mentionne dans l’acceptation « pour le prix proposé dans la notification soit la somme de 2.070.000 €, honoraires de transaction inclus au taux de 3,80% TTC à la charge du vendeur » ;

Il convient donc de considérer que c’est d’un commun accord, et sans confusion dans leurs esprits, que les parties ont dérogé à la règle jurisprudentielle selon laquelle le bailleur devait notifier au preneur une offre de vente qui n’incluait pas des honoraires de négociation et que la SARL L’Esmeralda a donné son accord pour le prix de 2.070.000 €, sans solliciter que soit déduit la somme de 78.660 € correspondant aux honoraires de négociation ;

Il y a donc lieu de rejeter le moyen relatif à la violation des dispositions de l’article L145-46-1 du code de commerce ;

Sur le dol

Aux termes de l’article 1137 du code civil, dans sa version applicable du 1er octobre 2016 au 1er octobre 2018, 'Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des man’uvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie » ;

En l’espèce, il ressort de l’analyse ci-avant que ce n’est pas, à la suite de l’analyse par son conseil de la promesse du 12 octobre 2018, que la SARL L’Esmeralda s’est aperçue que le prix incluait les honoraires de l’agent immobilier tel qu’elle l’allègue, mais qu’elle a pris connaissance dès l’acte extrajudiciaire du 23 août 2018 que l’offre de vente incluait les honoraires de négociation ; les termes de son acceptation d’acquérir des 18 et 21 septembre 2018 « au prix de 2.070.000 € dont 78.660 € de commission d’agent immobilier » confirment qu’elle avait compris et accepté, sans confusion dans son esprit, que l’offre incluait les honoraires de négociation ;

La SARL L’Esmeralda ne démontre pas que les consorts [K] avaient connaissance au moment de l’acte extrajudiciaire du 23 août 2018 de la jurisprudence selon laquelle l’offre de vente ne devait pas inclure les honoraires de négociation ni qu’ils auraient exercé des man’uvres dolosives ou lui auraient sciemment dissimulé cette information ;

Au surplus, les parties pouvaient y déroger et la SARL L’Esmeralda a confirmé son accord sur le prix de 2.070.000 €, même après avoir été informée de cette jurisprudence par son conseil et que celui-ci ait écrit au notaire, puisqu’elle a signé sans réserve l’acte authentique de réitération du 18 janvier 2019 ;

Il y a donc lieu d’écarter le moyen relatif au dol ;

En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu’il a débouté la SARL L’Esmeralda de ses demandes tendant à condamner in solidum les consorts [K] à leur verser les sommes suivantes :

¿ 78.660 € au titre de la commission d’agence,

¿ 60.098,74 € au titre des frais afférents à la commission d’agence indue,

¿ 15.000 € en réparation de son préjudice moral ;

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

La SARL L’Esmeralda, partie perdante, doit être condamnée aux dépens d’appel ainsi qu’à payer aux consorts [K] la somme supplémentaire unique de 4.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par la SARL L’Esmeralda ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement ;

Y ajoutant,

Condamne la SARL L’Esmeralda aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer à Mme [J] [K] et Mme [P] [K] la somme supplémentaire unique de 4.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Rejette la demande de la SARL L’Esmeralda au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

LE GREFFIER,

LA PRÉSIDENTE,