RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 15 MAI 2024

(n° 75 /2025, 15 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 22/02982 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CFG7S

Décision déférée à la Cour : Jugement du 26 octobre 2021- Tribunal judiciaire de PARIS (18ème chambre, 1ère section) – RG n° 20/06327

APPELANTE

S.A.S. ALDETA

Immatriculée au R.C.S. de Paris sous le n° 311 765 762

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentée par M^e Sandra OHANA de l’AARPI OHANA ZERHAT Cabinet d’Avocats, avocat au barreau de Paris, toque : C1050

Assistée de M^e Dominique COHEN-TRUMER de la SELAS CABINET COHEN-TRUMER, avocat au barreau de Paris, toque : A0009

INTIMÉE

Association ASSOCIATION DE DEFENSE D’ENSEIGNES LOCATAIRES D’ENSEMBLES COMMERCIAUX (ADELECO)

Association régie par la loi du 1er juillet 1901

[Adresse 2]

[Localité 5]

Agissant poursuites et diligences de son Président, agissant en qualité de mandataire à l’action de la société :

S.A.S. RESEAU CLUBS BOUYGUES TELECOM (RCBT)

Immatriculée au R.C.S. de Nanterre sous le n° 423 032 598

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentée par M^e Nadia BOUZIDI-FABRE, avocat au barreau de Paris, toque : B0515

Assistée de M^e Jehan-Denis BARBIER, avocat au barreau de Paris, toque : C987

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 décembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre et M^me Stéphanie Dupont, conseillère.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre

M^me Stéphanie Dupont, conseillère

M^me Marie Girousse, conseillère

Un rapport a été présenté à l’audience par M^me Stéphanie Dupont, conseillère, dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : M^me Sandrine Stassi-Buscqua

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre et par M^me Sandrine Stassi-Buscqua, greffière, présente lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 24 janvier 2012, la société Aldeta, unique propriétaire du centre commercial Cap 3000 situé à [Localité 8], a donné à bail commercial à la société réseau clubs Bouygues télécom – RCBT des locaux dans ledit centre commercial, d’une superficie de 77 m² outre une mezzanine de 20 m² non accessible au public, moyennant un loyer annuel de base de 138.600 euros hors taxes et hors charges indexé sur l’indice des loyers commerciaux publié par l’INSEE et un loyer annuel variable additionnel d’un montant égal à la différence positive éventuelle entre 7,23 % du chiffre d’affaires hors taxes du preneur et le loyer de base.

A partir de 2014, la société Aldeta a entrepris de réaliser d’importants travaux sur le centre commercial et a refacturé une partie du coût de ces travaux aux locataires du centre commercial.

Par acte du 23 février 2017, l’association de défense d’enseignes locataires d’ensembles commerciaux (ci-après, association Adeleco), en qualité de mandataire de 19 sociétés louant des locaux commerciaux au sein du centre commercial Cap 3000, estimant que les travaux entrepris par le bailleur n’entraient pas dans les charges récupérables sur les locataires, a fait assigner la société Aldeta devant le tribunal de grande instance de Paris en remboursement de la somme de 2 925 678,19 euros pour le compte de ses mandants.

Par conclusions notifiées le 19 mai 2017, l’association Adeleco est intervenue volontairement à la procédure en qualité de mandataire de la société réseau clubs Bouygues telecom.

Par actes des 20 mars 2018, la société Aldeta a fait assigner en intervention les sociétés mandantes de l’association Adeleco se trouvant dans la procédure.

Par ordonnance du 4 septembre 2018, le juge de la mise en état a ordonné la jonction entre l’instance intiale et les procédures en intervention forcée.

Par jugement du 2 juin 2020, le tribunal judiciaire de Paris a notamment déclaré recevables l’action de l’association Adeleco ainsi que les interventions volontaires des sociétés réseau clubs Bouygues telecom, Ints France, Positive Retail, Chocolaterie De Puyricard, Pan 3mil et Ykf par l’intermédiaire de leur mandataire l’association Adeleco, rejeté la demande d’irrecevabilité des assignations en intervention forcée délivrées par la société Adelta et ordonné le renvoi de l’affaire devant le juge de la mise en état pour disjonction.

Par ordonnance du 16 juillet 2020, le juge de la mise en état a ordonné la disjonction de l’instance en plusieurs instances, chaque instance nouvelle opposant la société Aldeta à la l’association Adeleco en qualité de mandataire d’un seul locataire.

Par jugement du 26 octobre 2021, dans l’instance entre la société Aldeta et l’association Adeleco en sa qualité de mandataire de la société réseau clubs Bouygues télécom – RCBT, le tribunal judiciaire de Paris a :

dit que les conclusions notifiées par la société Aldeta le 1er juin 2021 étaient recevables ;

dit que les demandes formées par la société Aldeta à l’encontre de l’association Adeleco étaient recevables ;

rejeté la demande de mise hors de cause de l’association Adeleco formée par la société réseau clubs Bouygues telecom – RCBT ;

condamné la société Aldeta à payer à l’association Adeleco en sa qualité de mandataire de la société réseau clubs Bouygues telecom – RCBT la somme de 117 448,24 ' ;

débouté la société Aldeta de sa demande de paiement au titre des travaux de rénovation ;

débouté la société Aldeta de sa demande de paiements au titre des loyers, charges et accessoires formée à l’encontre de l’association Adeleco ;

rejeté la demande de la société réseau clubs Bouygues telecom – RCBT d’enjoindre à la société Aldeta d’avoir à reprendre les comptes entre parties ;

condamné la société Aldeta à payer à l’association Adeleco en sa qualité de mandataire de la société réseau clubs Bouygues telecom – RCBT la somme de 1 000 ' en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné la société Aldeta à payer les dépens de l’instance qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

rejeté la demande formée par la société Aldeta au titre des frais irrépétibles ;

rejeté la demande formée par la société réseau clubs Bouygues telecom -RCBT au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

rejeté les demandes plus amples ou contraires des parties.

Par déclaration du 7 février 2022, la société Aldeta a interjeté appel de ce jugement en ce qu’il a :

condamné la société Aldeta à payer à l’association Adeleco en sa qualité de mandataire de la société réseau clubs Bouygues telecom – RCBT la somme de 117 448,24 ' ;

débouté de la société Aldeta de sa demande de paiement au titre des travaux de rénovation ;

condamné la société Aldeta à payer à l’association Adeleco en sa qualité de mandataire de la société réseau clubs Bouygues telecom – RCBT la somme de 1 000 ' au titre de l’article 700 ;

condamné la société Aldeta à payer les dépens de l’instance qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

rejeté la demande formée par la société Aldeta au titre des frais irrépétibles ;

rejeté la demande formée par la société Aldeta de condamnation de l’association Adeleco et de la société réseau clubs Bouygues telecom au paiement d’une somme de 3 000 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

rejeté les demandes plus amples ou contraires de la société Aldeta.

L’association Adeleco a constitué avocat et a formé appel incident dans ses premières conclusions déposées et notifiées le 20 juillet 2022.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 27 novembre 2024.

PRÉTENTIONS ET MOYENS

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 21 novembre 2024, la société Aldeta demande à la cour de :

— confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 26 octobre 2021 en ce qu’il :

dit que les conclusions notifiées le 1er juin 2021 par la société Aldeta sont recevables ;

dit que les demandes formées par la société Aldeta à l’encontre de l’association de défense d’enseignes locataires d’ensembles commerciaux sont recevables ;

rejette la demande de mise hors de cause de l’association de défense d’enseignes locataires d’ensembles commerciaux ;

rejette la demande tendant à voir enjoindre à la société Aldeta d’avoir à reprendre les comptes entre les parties ;

rejette la demande formée par la société réseau clubs Bouygues telecom au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 26 octobre 2021 en ce qu’il a :

condamné la société Aldeta à payer à l’association Adeleco en sa qualité de mandataire de la société réseau clubs Bouygues telecom – RCBT la somme de 117 448,24 ' ;

débouté la société Aldeta de sa demande de paiement au titre des travaux de rénovation ;

condamné la société Aldeta à payer à l’association Adeleco en sa qualité de mandataire de la société réseau clubs Bouygues telecom- RCBT la somme de 1 000 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

a condamné la société Aldeta au paiement des dépens ;

a rejeté la demande formée par la société Aldeta au titre des frais irrépétibles ;

a rejeté la demande formée par la société Aldeta de condamnation de l’association Adeleco et de la société réseau clubs Bouygues telecom au paiement d’une somme de 3 000 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

jugeant à nouveau,

à titre principal :

débouter l’association Adeleco en sa qualité de mandataire de la société réseau clubs Bouygues telecom – RCBT et la société réseau clubs Bouygues telecom – RCBT de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

juger dues les sommes facturées par la société Aldeta à la société réseau clubs Bouygues telecom – RCBT au titre des travaux de rénovation ;

à titre subsidiaire :

limiter le montant de la condamnation à laquelle la société Aldeta pourrait être condamnée à rembourser à la société réseau clubs Bouygues telecom – RCBT, à 2 601,41 ' ;

à titre très subsidiaire :

limiter le montant de la condamnation à laquelle la société Aldeta pourrait être condamnée aux sommes réellement payées par la société réseau clubs Bouygues telecom – RCBT , soit 73 053,54 ' ;

en tout état de cause,

condamner solidairement au titre de l’article 700 du code de procédure civile l’association Adeleco prise en sa qualité de mandataire de la société réseau clubs Bouygues telecom – RCBT et la société réseau clubs Bouygues telecom – RCBT à verser à la société Aldeta la somme de 3 000 ' ;

condamner solidairement aux entiers dépens l’association Adeleco prise en sa qualité de mandataire de la société réseau clubs Bouygues telecom – RCBT et la société réseau clubs Bouygues telecom – RCBT.

La société Aldeta fait valoir :

Sur l’irrecevabilité soulevée par l’association Adeleco,

— que le fait que l’association Adeleco ne soit pas une cocontractante de la société Aldeta ne l’empêche pas d’être condamnée aux frais irrépétibles qu’elle a contribué à engendrer ;

Sur l’expertise amiable,

— que la société Aldeta a adressé à chacun de ses locataires des « books » annuels contenant l’intégralité des justificatifs des travaux refacturés aux locataires du centre commercial Cap 3000 ; que les mandants de l’association Adeleco pouvaient remettre ces « books » à l’expert mandaté par l’association Adeleco pour auditer la refacturation des travaux ; qu’ainsi il est erroné de soutenir que la société Aldeta a, de mauvaise foi, fait de l’obstruction en refusant de transmettre certains documents à l’association Adeleco ; qu’en réalité les preneurs et l’association Adeleco n’ont jamais eu l’intention de contrôler le respect du bail quant à la refacturation des charges, considérant par principe que les travaux de rénovation ne sont pas refacturables ;

Sur le bien-fondé des refacturations,

— qu’il appartient aux juges de faire respecter le contrat et de vérifier si la preuve du bien-fondé de la refacturation est apportée ;

— qu’en vertu de l’article 9 du bail qui est clair, le preneur doit s’acquitter, en fonction de sa quote-part, du coût des travaux induits par des rénovations, des remplacements, des mises en conformité avec la réglementation administrative et de ceux justifiés par l’intérêt général du centre, qu’il s’agisse ou non de gros travaux au sens de l’article 606 du code civil ; que le preneur était prévenu, aux termes du bail, des travaux importants envisagés par le bailleur ;

— que les clauses du bail, qui sont claires et précises, n’ont pas à être interprétées de sorte que c’est à tort que l’ADELECO évoque une interprétation restrictive nécessaire ;

Sur la nature des travaux,

— que les travaux d’extension du centre commercial et de création ont été entièrement exclus de la refacturation, ce que Mme [I], expert mandaté par la société Aldeta, confirme dans son rapport ;

— que c’est à tort que l’association Adeleco affirme qu’il a été refacturé des travaux de restructuration aux preneurs ;

— que les travaux sur l’existant n’ont été refacturés aux locataires que partiellement selon les termes du bail ; que les travaux sur le parking n’ont pas été refacturés en totalité alors qu’ils auraient pu l’être selon Mme [I] ;

— que la société Aldeta a pris soin de distinguer les travaux refacturables des autres en décomposant les travaux par ouvrage et par zone ; que les 'books’ transmis aux preneurs expliquent la nature des travaux effectués ainsi que les modalités de calcul de la répartition des charges afférentes à ces travaux ;

— que les montants refacturables aux locataires s’élevaient

— en 2015 à 20 793 00 ',

— en 2016 à 18 119 000 ',

— en 2017 à 1 354 000 ',

— en 2018 à 852 000 ' ;

Sur les autres arguments invoqués par l’association Adeleco,

— que seuls les travaux de rénovation des parties communes ont été refacturés aux locataires ; que certains locataires ont adapté leur vitrine au nouveau projet architectural ; que le bailleur a participé financièrement à une partie de ces travaux privatifs sans que cette participation soit refacturée dans les charges communes ;

— que conformément au bail, la société Aldeta a facturé les charges au titre des travaux de rénovation par provisions trimestrielles établies chaque année au fur et à mesure des travaux ; que cela ne permet pas d’en déduire que les travaux ne sont pas refacturables ;

— que contrairement à ce que soutient l’association Adeleco, la clause 9.1.3 du bail ne fait pas de distinction entre travaux ponctuels et opération d’ensemble ;

— que les travaux refacturés sont guidés par l’intérêt du centre commercial qui avait besoin d’être rénové, étant rappelé que le centre commercial Cap 3000 a été créé en 1969 et n’avait fait l’objet d’aucune rénovation ; que les travaux de rénovation étaient nécessaires pour maintenir l’attractivité du centre et combattre une forte concurrence ;

— que les travaux de création et d’extension ayant accompagné la rénovation du centre sont bien des travaux de « restructuration-extension » mais qu’ils n’ont pas été refacturés aux preneurs ; que la dénomination « restructuration » n’apparait pas dans les factures qui ont fait l’objet d’une refacturation aux locataires ; que l’experte amiable a relevé que le marché s’intitulant « restructuration » ne contenait pas que des travaux de restructuration mais aussi certains travaux « classiques » ; que seuls les travaux refacturables ont été facturés ;

— que les preneurs confondent l’obligation de délivrance et les travaux de rénovation ; que les preneurs exploitaient parfaitement leur local avant la réalisation des travaux ; qu’il n’y avait donc aucun manquement à l’obligation de délivrance ; que les travaux réalisés n’ont pas de lien avec cette obligation ;

— que la société Aldeta n’a pas abusé d’une prérogative contractuelle ; qu’elle n’a refacturé qu’une partie des travaux de rénovation de l’existant ; qu’il n’est pas démontré que ces travaux étaient somptuaires ou inutiles ; qu’il n’est pas non plus démontré que ces travaux avaient des prix hors marché ;

— que contrairement à ce qu’a relevé le jugement dont appel, les dispositions actuelles du code civil sur le contrat d’adhésion ne sont pas applicables en l’espèce au regard de la date du bail ; qu’en outre, le bail ne saurait être qualifié de contrat d’adhésion alors que les discussions entre les parties ont abouti à des dérogations qui apparaissent dans les conditions praticulières ;

Sur les tantièmes généraux du centre Cap 3000,

— que l’article 9.2 du bail précise les modalités de calcul et de répartition des charges ; que les preneurs ne contestent pas que les tantièmes afférents à leur local privatif ont été valablement calculés en fonction de ces stipulations contractuelles ;

— que l’association Adeleco conteste le calcul des tantièmes généraux en soulignant que ceux-ci varient entre 51 011,05, 52 579,18 et 51 125,57 ; que cette variation s’explique par l’évolution des cellules dans le centre commercial et la construction de mezzanines au cours des ans, étant rappelé que le bail prévoit une répartition des charges entre les locataires au prorata de la surface contractuelle totale des locaux loués par chaque locataire.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 29 octobre 2024, l’association Adeleco, agissant en qualité de mandataire de la société réseau clubs Bouygues telecom-RCBT demande à la cour de :

— confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a :

débouté la société Aldeta de sa demande de paiement au titre des travaux de rénovation,

débouté la société Aldeta de sa demande de paiement au titre des loyers, charges et accessoires formée à l’encontre de la société réseau clubs Bouygues télécom ' RCBT et de l’association de défense d’enseignes locataires d’ensembles commerciaux,

condamné la société Aldeta à payer les dépens de l’instance qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

rejeté la demande formée par la société Aldeta au titre des frais irrépétibles,

Y ajoutant :

condamner la société Aldeta au paiement des intérêts au taux légal depuis le 19 mai 2017, date des conclusions d’intervention,

ordonner la capitalisation des intérêts pour ceux échus depuis plus d’un an et dire qu’ils produiront eux-mêmes intérêts,

Infirmer la décision entreprise en ce qu’elle a :

dit que les demandes formées par la société Aldeta à l’encontre de l’association de défense d’enseignes locataires d’ensembles commerciaux (Adeleco) sont recevables,

condamné la société Aldeta à payer à l’association de défense d’enseignes locataires d’ensembles commerciaux (Adeleco), pris en sa qualité de mandataire à l’action de la société réseau clubs Bouygues télécom – RCBT la somme de 117.448,24 ',

limité à 1.000 ' la condamnation de la société Aldeta sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau

dire la société Aldeta irrecevable en ses demandes formées contre l’association de défense d’enseignes locataires d’ensembles commerciaux (Adeleco) personnellement,

dire la société Aldeta mal fondée en son appel et la débouter de toutes ses demandes, fins et conclusions.

condamner la société Aldeta à payer à l’association de défense d’enseignes locataires d’ensembles commerciaux (Adeleco), pris en sa qualité de mandataire à l’action de la société réseau clubs Bouygues télécom – RCBT la somme de 122.538,56 '.

condamner la société Aldeta à payer à l’association de défense d’enseignes locataires d’ensembles commerciaux (Adeleco), ès qualités de mandataire à l’action de la société réseau clubs Bouygues télécom une somme de 30.000 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

la condamner aux entiers dépens et autoriser Maître Nadia Bouzidi-Fabre à les recouvrer directement conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

L’association Adeleco fait valoir :

Sur les questions de procédure,

— que l’association Adeleco n’est qu’un mandataire, dès lors les demandes formées contre elle personnellement et non ès-qualités sont irrecevables ;

— que le mandat de l’association Adeleco est limité au litige relatif aux charges ; que les demandes concernant les loyers Covid sont donc irrecevables pour défaut de qualité de l’association Adeleco ;

Sur les charges,

— qu’en matière de bail commercial, aucune règle légale ne définit les charges récupérables ; qu’en conséquence, seules les charges expressément prévues dans le bail sont récupérables ;

— qu’il est constant que l’imputation au locataire des charges doit résulter d’une clause particulière, expresse, spécifique et sans ambigüité ; que plus les travaux sont exceptionnels et importants, plus il est nécessaire d’exiger une clause les prévoyant explicitement ;

— que les clauses relatives aux charges s’interprètent restrictivement (Cass. 3è civ. 16 mars 2023, n° 21-25107) ; qu’en application de l’article 1162 du code civil, le bail s’interprète en faveur de celui qui a contracté l’obligation, c’est à dire en faveur du locataire ; que l’interprétation restrictive des clauses contractuelles s’impose d’autant plus en présence de baux qui sont des contrats d’adhésion comme en l’espèce ;

— qu’il appartient au bailleur, en application de l’article 1315 du code civil, de prouver que les charges qu’il prélève sur les comptes de ses locataires sont dues ; qu’en cas de carence du bailleur dans l’administration de la preuve, il doit être condamné à restituer à son locataire les sommes prélevées ;

— qu’en l’espèce, la société Aldeta se garde de décrire son opération ; que les travaux réalisés sur l’existant n’ont été motivés que par le projet d’extension qui a eu pour effet de :

— faire passer la surface de plancher des commerces de 77.660 m² à 129.094 m²,

— doubler le nombre de locataires,

— presque doubler les loyers ;

— qu’il s’agit d’une opération de 'restructuration-extension’ et non d’une simple rénovation ; qu’il s’agit d’une seule et même opération même si elle se décompose en plusieurs phases ;

— que le chantier, monumental, est équivalent à une reconstruction ;

— que la clause 9.1.3 du bail qui énumère les charges récupérables ne vise pas les travaux d’extension, de modification, de restructuration, de déplacement, de transformation, de démolition, de surévélation, de création et de construction ; que le terme 'modification’ figure dans les clauses 12.5 alinéa 2 et 14.3 alinéa 3 du bail mais pas dans la clause relative aux charges ; que les travaux litigieux sont soit des travaux modificatifs soit des travaux imposés par les démolitions et la restructuration ;

— que dans ses conclusions du 11 octobre 2022, la société Aldeta reconnaissait que la restructuration de l’existant s’entend 'd’une réorganisation, d’un réaménagement, d’une recomposition, d’un remodelage’ ;

— que la clause 9.1.3 du bail énumère les charges récupérables qui correspondent à des travaux ponctuels et non à une opération d’ensemble de sorte que la convention des parties envisage des travaux ponctuels réguliers et non une opération globale exceptionnelle ; qu’un bail commercial de 9 ou 10 ans ne peut pas transférer au preneur la charge d’une opération extraordinaire de réinvestissement patrimonial susceptible d’intervenir une ou deux fois par siècle ; que les investissements de ce type sont à la charge de l’investisseur ;

— que la société Aldeta a visé le projet de restructuration-extension dans la clause de souffrance mais pas dans la clause relative aux charges ; que cela confirme que les parties ont exclu ce type de travaux des charges récupérables ;

— que les travaux ont aussi porté sur des parties privatives, notamment les vitrines des boutiques, alors que la clause qui tranfère la charge de certains travaux au locataire ne vise que les travaux concernant les parties communes ;

— que la clause du bail relative aux charges ne vise que des travaux nécessaires sur l’existant ; que l’opération réalisée par la société Aldeta a été décidée unilatéralement à des fins de développement patrimonial ; qu’il était reconnu en 2010 que les performances du centre étaient très bonnes ; que le centre était parfaitement entretenu et régulièrement rénové et qu’aucune rénovation n’était nécessaire ;

— que le bail stipule que, pour la facturation des charges, le bailleur établit un budget prévisionnel annuel ; que la société Aldeta a dépassé ce cadre annuel en décrétant que les travaux devaient se développer sur 4 ans et en étalant la facturation sur 3 ans ;

— qu’en n’établissant aucun budget prévisionnel annuel et en n’arrêtant aucun compte annuel, la société Aldeta a violé la clause 9.3 du bail, ce qui a conduit à une confusion totale; que la production d’un « avis technique sur refacturation de charges » dix ans plus tard ne peut suppléer l’absence de budget prévisionnel et d’arrêté de compte ;

— qu’aucune pièce probante ne permet de vérifier les chiffres mentionnés par la société Aldeta dans ses écritures ; que les notes méthodologiques établies par la société Aldeta n’ont aucune valeur probante, de même que les tableaux établis par « [Localité 7] » ou par son architecte « Groupe-6 » ; que les affirmations de la société Aldeta sur le coût des travaux sont variables ; qu’elle annonçait par lettre du 21 décembre 2015 adressée à ses locataires un budget global de 400.000.000 ' dont 110.000.000 ' pour les travaux sur l’existant, mais a indiqué dans ses conclusions du 11 octobre 2022 un coût global des travaux s’élevant à 200.000.000 ' dont 42.770.069 ' refacturables, pour ensuite prétendre que le coût des travaux sur l’existant était de 225.000.000 ' et qu’elle avait décide de n’en refacturer qu’une partie ; que son propre expert mentionne, en 2024 , des chiffres encore différents :

— que la clause 9.2 du bail stipule que le calcul de la répartition des charges communes entre les locataires doit se faire au prorata par rapport à la surface totale de l’ensemble des locaux du centre propriété du bailleur ; que la base de calcul de la société Aldeta est variable ; que la société Aldeta a finalement communiqué un relevé des surfaces en juin 2024, établi par un géomètre, mais n’applique pas cette base de calcul ; que la société Aldeta ne peut pas faire varier les tantièmes généraux à sa guise ; qu’il est injustifié de ne prendre que la surface de l’ancien centre pour le calcul des tantièmes généraux ; que s’agissant d’un unique centre commercial, les tantièmes généraux doivent être constitués par la surface totale du centre, comprenant donc l’extension ;

— que la société Aldeta a méconnu son obligation de bonne foi en entretenant l’opacité, en ne procédant pas à un référé préventif, en ne communiquant pas de pièces justificatives à ses locataires, en s’opposant sans raison à la demande de pièces de M. [H] mandaté par l’association Adeleco représentant des locataires pour faire un audit de la refacturation des travaux ; que la mauvaise foi de la société Aldeta doit être sanctionnée par le débouté de ses demandes et subsidiairement par l’allocation de dommages et intérêts ;

— que la jurisprudence sanctionne l’abus d’une prérogative contractuelle ; qu’en matière de baux d’adhésion, le bailleur fixe unilatéralement les charges ; qu’en engageant unilatéralement des frais considérables dans son seul et unique intérêt, la société Aldeta a fait un usage déloyal de sa prérogative contractuelle pour se faire rembourser une partie de son opération financière d’investissement patrimonial ;

Sur la demande de remboursement,

— que la société Aldeta a émis plusieurs factures à l’encontre de la société réseau clubs Bouygues télécom – RCBT pour un montant total de 65.503,53 ' HT ; que la société réseau clubs Bouygues télécom – RCBT a réglé les factures des 2ème, 3ème et 4ème trimestres 2016 par un chèque d’un montant de 38.844' TTC ; que la société Aldeta a prélevé sur son compte entre le 1er février 2016 et le 15 août 2018 la somme de 83.694,56 ' ; que la société Aldeta a donc perçu de la société réseau clubs Bouygues télécom – RCBT au titre des charges pour travaux la somme de 122.538,56 ' TTC ;

Sur la réponse aux arguments adverses,

— que tous les travaux ont été décidés dans l’intérêt patrimonial du bailleur qui a réalisé une opération d’investisseur, ce dernier encaissant 30 millions de loyers supplémentaires ;

— que le centre commercial n’avait pas besoin d’une restructuration ;

— que le centre commercial n’avait pas besoin d’une prétendue 'rénovation’ alors qu’au cours des années précédentes, les preneurs ont réglé, avec leurs charges, des travaux d’entretien et de rénovation ; que ses performances étaient parfaites, son taux d’occupation de 100 % et sa fréquentation annuelle de 10.000.000 de visiteurs ; qu’en 2012, le centre avait l’objet d’une première restructuration avec la création d’un mail de 3500 m², le réaménagement de la place centrale et la création d’un nouvel espace de repos outre les travaux techniques nécessaires à la mise aux normes de l’ouverture vers la mer ;

— que l’affirmation de la société Aldeta selon laquelle elle n’a facturé que des travaux de rénovation n’est étayée par aucun élément concret ;

— que l’avis unilatéral de Mme [I], dix ans après les travaux et alors qu’elle n’a rien vu à l’époque, ne peut suppléer un référé préventif ; que cet avis, fondé sur des documents anciens et incomplets n’a aucune force probante ; que le rapport de Mme [I] est tardif, dubitatif, confus et non contradictoire ; qu’il est constant que les juges ne peuvent pas se fonder exclusivement sur une expertise non-contradictoire.

Il convient, en application de l’article 455 du code de procédure civile, de se référer aux conclusions des parties, pour un exposé plus ample de leurs prétentions et moyens.

SUR CE,

Sur la fin de non-recevoir soulevée par l’association Adeleco

La cour observe que dans ses dernières conclusions la société Aldeta forme ses demandes de condamnation aux dépens et au paiement des frais irrépétibles contre l’association Adeleco en sa qualité de mandataire de la société réseau clubs Bouygues télécom – RCBT et que le jugement entrepris ne prononce aucune condamnation contre l’association Adeleco personnellement.

La cour observe également que dans ses dernières conclusions la société Aldeta ne sollicite pas l’infirmation du chef du jugement qui l’a déboutée de sa demande de paiement au titre des loyers, charges et accessoires et ne forme aucune prétention relative aux loyers covid.

Dans ces conditions, la fin de non-recevoir soulevée par l’association Adeleco aux motifs d’une part qu’aucune demande ne peut être formée contre elle personnellement et d’autre part qu’elle n’est pas mandatée pour défendre concernant la question des loyers covid est sans objet.

Sur la demande de remboursement des charges au titre des travaux réalisés sur le centre commercial

Le bail qui lie la société Aldeta et la société réseau clubs Bouygues télécom – RCBT est antérieur au 5 novembre 2014. Il n’est donc pas soumis aux dispositions issues de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, dite « loi Pinel », et de son décret d’application n° 2014-1317 du 3 novembre 2014 relatives à la répartition des charges entre bailleurs et locataires.

Dans ces conditions, la répartition des charges entre la société Aldeta et la société réseau clubs Bouygues télécom – RCBT relève de la liberté contractuelle des parties.

L’article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, applicable au litige compte-tenu de la date du bail, dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Il est constant que le transfert au locataire de la charge des travaux, autres que les réparations locatives, doit résulter d’une clause claire et précise dont la portée doit être interprétée restrictivement.

L’article 9 des conditions générales du bail stipule que le preneur aura à régler au bailleur, en sus du loyer, sa quote-part de la totalité des charges, impôts et taxes de toute nature afférents au centre commercil et/ou à l’ensemble immobilier, de sorte que le loyer constitue un revenu net de charges, impôts et taxes pour le bailleur.

En vertu de l’article 9.1.3 des conditions générales du bail et de l’article 2.10.9 des conditions particulières, constituent des charges communes :

' Tous travaux concernant les parties communes ou à usage commun, soit d’entretien, de réparations ou de réfections proprement dites, grosses ou menues sans aucune distinction, soit de ravalement, d’améliorations, de rénovations, de réfection, de remplacement, de renouvellement, tous travaux justifiés par la réglementation administrative en vigueur ou à venir, par des injonctions administratives, par la vétusté ou la force majeure, par dérogation aux dispositions de l’article 1755 du code civil, ou par l’intérêt général du centre commercial, y compris les travaux prévus par l’article 606 du code civil, ainsi que les frais et honoraires générés par la réalisation des travaux ci-dessus, y compris les honoraires frais d’études et de maîtrise d’ouvrage déléguée, en ce compris les frais d’études préalables à la réalisation des travaux.'

En l’espèce, à partir de 2014, la société Aldeta a fait réaliser des travaux de grande ampleur sur le centre commercial Cap 3000 dont le coût total s’est élevé, selon l’avis de Mme [I] mandaté par la société Aldeta, à 282 459 047 euros, étant observé que dans un communiqué de presse du 6 novembre 2014, la société Aldeta annonçait des travaux de 400 millions d’euros.

La société Aldeta a refacturé une partie de ces travaux à ses locataires, les travaux qu’elle a estimé pouvoir qualifier d’amélioration, d’entretien-réparation, de mise en conformité, de performance environnementale, de ravalement et de remplacement (cf pièces 11 et 12 produites aux débats par la société Aldeta – note méthodologique de la reddition des travaux de Cap 3000), pour un montant total, selon les factures de charges produites aux débats, de 41 117 561 euros hors taxes dont 66 848,05 euros hors taxes à la société réseau clubs Bouygues télécom – RCBT.

Après examen et analyse des pièces produites aux débats, il apparait que c’est par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte que les premiers juges ont considéré d’une part que l’ensemble des travaux concernés par le litige étaient des travaux de restructuration et d’extension du centre commerciel et d’autre part que ces travaux de restructuration et d’extension n’entraient pas dans les charges imputables au locataire en vertu du bail.

Il convient seulement de souligner et d’ajouter les points suivants.

Il n’est pas démontré l’existence de travaux d’entretien, de réparations ou de réfections proprement dites, grosses ou menues, de ravalement, d’améliorations, de rénovations, de remplacement, de renouvellement ou de mise en conformité distincts de l’opération globale de restructuration et d’extension du centre commercial, qualifiée dans les documents de présentation du projet lors de l’enquête publique de 'refonte globale du site, tant dans sa forme architecturale et son contenu que dans son rapport à son environnement'. D’après les documents promotionnels de l’opération, les documents établis lors de l’enquête publique et les articles de presse produits aux débats, les travaux ont notamment consisté en la création d’un parking aérien, en la création d’un parking en sous-sol, en la création de deux tunnels d’entrée/sortie, en la restructuration complète des mails et zones publiques avec surélévation et création d’une verrière en toiture du bâtiment existant, en une modification de la coque du bâtiment, en la réalisation de rubans de façade, en la création d’un chenal, en la création de nouvelles surfaces commerciales à hauteur de 52 703 m² selon la demande de permis de construire. Si à l’occasion de ces travaux, la rénovation, le remplacement, l’amélioration ou la mise en conformité d’équipements du centre existant ont pu intervenir, il n’en demeure pas moins que ces travaux secondaires ne sont que la conséquence du projet global de restructuration et d’extension du centre commercial, ne sont justifiés que par lui et s’intègrent dans les travaux de restructuration et d’extension du centre commercial.

Les travaux d’extension du centre commercial n’entrent pas dans les charges imputables au locataire en vertu du bail.

Les travaux de restructuration du centre commercial, en ce qu’ils modifient la structure existante du centre notamment par la création d’un parking aérien de plusieurs étages en remplacement des parkings au sol, la surélévation des mails, la création d’une verrière en toiture du bâtiment existant et la modification de la coque du bâtiment, ne s’analysent pas en des travaux d’entretien, de réparations ou de réfections proprement dites, grosses ou menues, de ravalement, d’améliorations, de rénovations, de remplacement, de renouvellement ou de mise en conformité imputables au locataire en vertu du bail.

Contrairement à ce que soutient la société Aldeta et comme l’établit le dossier de presse du 6 novembre 2014 élaboré à la demande de la société Aldeta, le centre commercial Cap 3000 avait fait l’objet d’un premier 'modeling’ en 2012 consistant en la création d’un nouveau mail de 3500 m², en un réaménagement de la place centrale dotée d’un nouvel espace de repos et en une rénovation intérieure. Même si le centre était vieillissant, notamment dans son aspect extérieur, pour avoir été créé en 1969, il n’est pas établi qu’il était dégradé. Pour conclure qu’une rénovation s’imposait, Mme [I], mandatée par la société Aldeta, s’appuie sur des audits remis par la société Aldeta, antérieurs de plusieurs années aux travaux concernés par le litige. Or, il n’est pas établi que les désordres relevés dans ces audits n’avaient pas déjà fait l’objet de réparations au moment des travaux de 2014, étant précisé qu’il est acquis qu’avant les travaux, le centre commercial était régulièrement entretenu, sa fréquentation le plaçait dans les 10 plus grands centres commerciaux français, la totalité de ses cellules étaient loués et le bailleur appelait des charges vis à vis de ses locataires au titre des travaux dont la charge avait été transférée aux locataires.

Le bail impute au locataire la charge des travaux justifiés par l’intérêt général du centre commercial. Mais cette partie de la clause est trop générale pour opérer un transfert de charges au locataire.

Au surplus, la société Aldeta, qui indique qu’elle n’a refacturé qu’une partie des travaux sur l’existant, n’est pas précise concernant la description des travaux qu’elle a refacturés et ne permet pas à la cour d’apprécier le bien fondé de sa refacturation si tant est qu’une distinction entre travaux refacturables et travaux non-refacturables puissent être faites comme le soutient la société Aldeta. A l’appui de sa demande de validation de la refacturation qu’elle a opérée, la société Aldeta produit les notes méthodologiques adressées à ses locataires, qui expliquent la méthode qu’elle a utilisée pour procéder à la refacturation, des tableaux qu’elle a elle-même dressés, qui listent les travaux réalisés et les classent selon les termes du bail en 6 catégories (travaux de remplacement, travaux d’amélioration, travaux d’entretien-réparation, travaux de mise en conformité, travaux de ravalement et travaux de performance environnementale), les états annuels d’avancement des travaux établis par le constructeur mais complétés par la société Aldeta de deux colonnes intitulées 'assiette des travaux refacturables’ et 'reddition travaux', quelques factures (et non la totalité des factures comme elle l’écrit dans ses conclusions) ainsi que l’avis de l’expert mandaté par elle sur sa refacturation. En procédant ainsi, la société Aldeta impose sa qualification des travaux refacturés à ses locataires qui n’ont pas les moyens de la vérifier. Les pièces produites aux débats ne permettent pas de vérifier le bien-fondé de la refacturation opérée par la société Aldeta en ce que l’intitulé des travaux n’est pas suffisamment précis pour les qualifier, les distinguer et vérifier qu’ils sont imputables au locataire en vertu bail. Par ailleurs, il doit être indiqué que les travaux d’amélioration de la performance environnementale ne figurent pas dans la clause 2.10.9 des conditions particulières du bail qui a annulé et remplacé le deuxième point de l’article 9.1.3 des conditions générales du bail et ne sont donc pas imputables à la société réseau clubs Bouygues télécom – RCBT.

En conséquence, c’est à bon droit que le premier juge a condamné la société Aldeta à rembourser les charges acquittées par la société réseau clubs Bouygues télécom – RCBT au titre des travaux d’extension et de restructuration du centre commercial.

Il résulte des factures produites aux débats que la société Aldeta a refacturé à la société réseau clubs Bouygues télécom – RCBT au titre des travaux concernés par le litige des charges pour un montant total de 66.848,05 euros hors taxes, soit 80.217,66 euros TTC :

—  33. 831,96 euros HT pour les travaux réalisés en 2014 et 2015,

—  29.473,54 euros HT pour les travaux réalisés en 2016,

—  2.198,03 euros HT pour les travaux réalisés en 2017,

—  1.344,52 euros HT pour les travaux réalisés en 2018.

La société Aldeta déclare que la société réseau clubs Bouygues télécom – RCBT n’a réglé que la somme de 60.877,95 euros HT, soit 73.053,54 euros TTC.

La société réseau clubs Bouygues télécom – RCBT soutient avoir réglé une somme supérieure mais n’en apporte pas la preuve. En effet, elle s’appuie sur un échéancier du 24 mars 2017 pour soutenir que la société Aldeta a prélevé la somme de 83.694,56 euros sur son compte et justifie avoir payé la somme de 38.844 euros par chèque. Mais l’existence d’un échéancier n’est pas la preuve de son respect et du règlement des sommes qui y figurent, même si la société Aldeta était autorisée à procéder à des prélèvements sur le compte de la société réseau clubs Bouygues télécom – RCBT. Par ailleurs, l’échéancier du 24 mars 2017 porte essentiellement sur des provisions et il est acquis par les factures produites aux débats que des régularisations de charges sont intervenues ultérieurement. L’échéancier du 24 mars 2017 qui courait jusqu’au mois de novembre 2018 annonce un nouvel échéancier au 30 septembre 2017 susceptible de modifier le premier échéancier. En outre, l’examen des factures produites aux débats ne démontre pas l’existence d’un doublon de paiement concernant la somme de 38.844 euros. Les factures produites aux débats ne mentionnent pas un paiement par prélèvement sur le compte de la locataire de cette somme qui correspond à trois échéances trimestrielles de provisions sur charges de l’année 2016 au titre des travaux refacturés à la locataire.

En conséquence, sans preuve du paiement par la société réseau clubs Bouygues télécom – RCBT d’une somme upérieure à celle de 60.877,95 euros HT, soit 73.053,54 euros TTC, admise par la société Aldeta, il convient d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la société Aldeta à payer à l’association Adeleco en sa qualité de mandataire de la société réseau clubs Bouygues télécom – RCBT la somme de 117.448,24 euros et, statuant à nouveau, de condamner la société Aldeta à payer à l’association Adeleco en sa qualité de mandataire de la société réseau clubs Bouygues télécom – RCBT la somme de 73.053,54 euros TTC.

L’association Adeleco demande que cette somme porte intérêts au taux légal à compter du 19 mai 2017, date de ses conclusions d’intervention pour le compte de la société réseau clubs Bouygues télécom – RCBT devant le premier juge. Toutefois, les conclusions notifiées le 19 mai 2017 en première instance que l’association Adeleco produit aux débats ne comportent pas de demande de remboursement pour le compte de la société réseau clubs Bouygues télécom – RCBT dans leur dispositif. Cette demande est donc rejetée.

Il est en revanche fait droit à la demande de capitalisation des intérêts.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Compte-tenu de la confirmation du premier jugement s’agissant du principe de la condamnation de la société Aldeta à rembourser à l’association Adeleco en sa qualité de mandataire de société réseau clubs Bouygues télécom – RCBT les charges acquittées par cette dernière au titre des travaux concernés par le litige, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la société Aldeta aux dépens de l’instance.

La société Aldeta qui succombe en appel sur le principe, sera également condamnée aux dépens de la procédure d’appel.

L’équité commande de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la société Aldeta à payer à l’association Adeleco en sa qualité de mandataire de la société réseau clubs Bouygues télécom – RCBT la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et de condamner la société Aldeta à payer à l’association Adeleco en sa qualité de mandataire de la société réseau clubs Bouygues télécom – RCBT la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés par celle-ci à hauteur d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort ;

Déclare sans objet la fin de non-recevoir soulevée par l’association de défense d’enseignes locataires d’ensembles commerciaux

Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 26 octobre 2021 (RG n° 20/6327) en ce qu’il a condamnéla société Aldeta à payer à l’association de défense d’enseignes locataires d’ensembles commerciaux, prise en sa qualité de mandataire de la société réseau clubs Bouygues télécom – RCBT, la somme de 117.448,24 euros,

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 26 octobre 2021 (RG n°20/6327) en toutes ses autres dispositions soumises à la cour,

Statuant à nouveau,

Condamne la société Aldeta à payer à l’association de défense d’enseignes locataires d’ensembles commerciaux en sa qualité de mandataire de la société réseau clubs Bouygues télécom – RCBT la somme de 73.053,54 euros TTC,

Y ajoutant,

Rejette la demande de l’association de défense d’enseignes locataires d’ensembles commerciaux en sa qualité de mandataire de la société réseau clubs Bouygues télécom – RCBT de condamnation de la société Aldeta au paiement des intérêts au taux légal à compter du 19 mai 2017,

Dit que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront intérêt,

Condamne la société Aldeta aux dépens de la procédure d’appel donc distraction au profit de Maître Nadia Bouzidi-Fabre conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne société Aldeta à payer à l’association de défense d’enseignes locataires d’ensembles commerciaux en sa qualité de mandataire de la société réseau clubs Bouygues télécom – RCBT la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

La greffière La présidente