Cour d'appel de Paris, Pôle 4 chambre 2, 26 novembre 2025, n° 23/03448

CA Paris
Infirmation 26 novembre 2025

Arguments

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Rejeté
Absence de preuve de la qualité de copropriétaire
La cour a constaté que le syndicat n'a pas apporté la preuve de la qualité de copropriétaire de Mme [C] [B], rendant ainsi la demande irrecevable.
Rejeté
Irregularité de la mise en demeure
La cour a jugé que la mise en demeure était irrégulière car elle ne précisait pas la nature et le montant des provisions réclamées, ce qui rendait l'action irrecevable.
Rejeté
Dommages-intérêts pour non-paiement des charges
La cour a rejeté cette demande en raison de l'irrecevabilité de l'action principale pour le paiement des charges.
Rejeté
Dépens de l'instance
La cour a laissé à la charge du syndicat des copropriétaires les dépens et frais irrépétibles, en raison de l'irrecevabilité de l'action.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 4 ch. 2, 26 nov. 2025, n° 23/03448
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	23/03448
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	5 décembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Laurent BACHELOT
Cabinet(s) :	ASEVEN
Parties :	son syndic, SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [ Adresse 4 ]

Texte intégral

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 26 NOVEMBRE 2025

(n° , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/03448 – N° Portalis 35L7-V-B7H-[Localité 11]

Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 Janvier 2023 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 13] – RG n° 22/02601

APPELANT

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 4] représenté par son syndic, la société [Y] ADB, SAS immatriculée au RCS de [Localité 13] sous le numéro 302 696 026

C/O Société [Y] ADB

[Adresse 8]

[Localité 9]

Représenté par M^e Laurent BACHELOT de la SELARL ASEVEN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0196

INTIMEE

Madame [C] [B]

[Adresse 2]

[Localité 10]

DEFAILLANTE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 Septembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Monsieur Jean-Loup CARRIERE, Président, magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— DEFAUT

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par M^me Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par M^me Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * * *

FAITS ET PROCEDURE :

Par acte en date du 22 février 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 14] a fait assigner Mme [G] [B], selon la procédure accélérée au fond, en paiement de charges de copropriété et demandé à ce qu’elle soit condamnée à lui verser :

— à titre principal, 20 703, 69 euros au titre des charges restant dues augmentée des intérêts légaux courant à compter de la mise en demeure du 14 septembre 2021,

à titre subsidiaire:

—  19 549, 69 euros au titre des charges restant dues augmentées des intérêts légaux courant à compter de la mise en demeure du 14 septembre 2021,

—  1154 euros à titre de dommages-intérêts.

Par jugement du 8 juin 2022, le tribunal judiciaire de Paris a sursis à statuer pour que le syndicat des copropriétaires communique toute preuve du décès de M. [X] [H] [B] et de son épouse Mme [M] qui avaient acquis les lots du syndicat occupés par Mme [G] [B], leur fille.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 9 novembre 2022.

Par jugement du 12 janvier 2023, le magistrat délégué par le président du tribunal judiciaire de Paris a débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à Paris 12è de l’intégralité de ses demandes et l’a condamné aux dépens de l’instance après avoir relevé :

— que le syndicat des copropriétaires soutenait que M. [X] [H] [B] et son épouse étaient propriétaires, au sein de l’immeuble, de deux logements et de deux caves et qu’après leur décès, ces biens étaient désormais occupés par leur fille, Mme [C] [B] qui ne règlaient pas les charges de copropriété,

— que dans son jugement en date du 8 juin 2022, le tribunal avait relevé que l’extrait de matrice cadastrale produit justifiait de la qualité de propriétaire des lots de M. [X] [H] [B] mais qu’aucune preuve de son décès et de celui de son épouse, présentée comme ancienne propriétaire indivise des lots, n’était versée aux débats,

— que conformément à la demande du tribunal, le syndicat des copropriétaires produisait un certificat de décès de M. [X] [H] [B] survenu le 17 octobre 1992,

— qu’aucune pièce n’était produite justifiant le décès de son épouse alors que ; tant dans son assignation que dans la sommation d’opter délivrée, le syndicat des copropriétaires indiquait que M. [X] [H] [B] et son épouse Mme [M] étaient propriétaires des lots pour lesquels il avait introduit la présente procédure,

— que par conséquent, le syndicat des copropriétaires ne rapportait pas la preuve de la qualité de copropriétaire de Mme [C] [B] s’agissant des lots litigieux.

Par déclaration au greffe du 13 février 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] a interjeté appel de la décision.

La clôture de l’affaire a été ordonnée le 9 septembre 2025.

PRETENTIONS DES PARTIES :

Par conclusions notifiées le 6 juin 2025 et signifiées à l’intimée le 14 août 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], appelant, demande à la cour de :

— Condamner Madame [C] [B] à payer une somme de 26.249,41 euros au profit du Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], en deniers ou quittances, augmentée des intérêts légaux courant à compter de la mise en demeure du 14 septembre 2021,

— Condamner Madame [C] [B] à payer une somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts au profit du Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4],

— Condamner Madame [C] [B] à payer une somme de 15.000 € au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— Condamner Madame [C] [B] aux entiers dépens de 1ère instance et d’appel, incluant tous frais d’Huissiers de Justice, lesquels seront recouvrés par M^e Bachelot, Avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du ode de procédure civile.

Mme [B] ne s’est pas constituée.

Le 21 octobre 2025, le message suivant a été adressé par RPVA au conseil de l’appelante :

'Maitre,

L’affaire RG2 23/03448 a été mise en délibéré au 5 novembre 2025.

Il apparait à l’examen des pièces du dossier que la mise en demeure du 14 septembre 2021 délivrée à Mme [C] [B], au soutien de laquelle vous avez introduit une procédure accélérée au fond devant le président du tribunal judiciaire en application de l’article 19-2 de la loi du 13 juillet 1965, ne mentionne qu’un arriérés de charge mais ne mentionne ni la nature ni le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget à payer dans un délai de trente jours.

Selon l’avis rendu par la Cour de cassation le 12 décembre 2024 ( n°24-70.007), cette mise en demeure constitue le préalable nécessaire à l’introduction de l’instance sur le fondement de l’article 19-2 et le syndicat des copropriétaires ne peut saisir le président statuant selon la procédure accélérée au fond en paiement des provisions non encore échues de l’exercice en cours et des sommes restant dues au titre d’exercices précédents que lorsque le copropriétaire a été vainement mis en demeure de payer une ou plusieurs provisions dues au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce buget.

Dans le cadre de son délibéré, en application de l’article 445 du code de procédure civile, sur le fondement des articles 122 et 125 du code de procédure civile, de l’article 19-2 précitée, et dans la suite de l’avis n° 24-70.007 de la Cour de Cassation du 12 Décembre 2024, la cour soulève une fin-de-non- recevoir à ce titre.

Je vous vous remercie de produire toute observation avant le 28 octobre 2025.'

Par note en délibéré du 27 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires observe :

— que le contenu précis de la mise en demeure préalable ne figure pas dans le texte de loi afférent à la procédure accélérée au fond,

— que l’avis de la Cour de cassation du 12 décembre 2024 est postérieur de plus de trois années à la date à laquelle la lettre de mise en demeure du SDC avait été adressée à Mme [B],

— que toutes les charges échues ou provisionnelles au jour de l’envoi de la mise en demeure du 14 septembre 2021 sont désormais dues depuis plusieurs années,

— qu’il est impossible de comprendre où serait l’intérêt d’une bonne administration de la justice de considérer, en novembre 2025, pour la première fois en délibéré de la procédure d’appel, que l’action du SDC serait irrecevable au motif de la teneur d’une lettre de mise en demeure adressée le 14 septembre 2021 alors que Mme [B] n’a pas pris la peine en son temps d’aller récupérer cette lettre,

— le président du tribunal judiciaire de Paris n’a pas retenu le 12 janvier 2023 que l’action du syndicat des copropriétaire pouvait être d’office jugée irrecevable pour le motif invoqué.

SUR CE,

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable au litige dispose :

'A défaut de versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercice précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance.

Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22.'

A la question 'la mise en demeure visée par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 doit-elle distinguer les provisions dues au titre de l’aricle 14-1 de la même loi, des charges échues impayées des exercices antérieurs'' la Cour de cassation a répondu, dans son avis rendu le 12 décembre 2024 :

'Il résulte de ce texte [ article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965] que le syndicat des copropriétaires ne peut saisir le président statuant selon la procédure accélérée au fond en paiement des provisions non encore échues de l’exercice en cours et des sommes restant dues au titre d’exercices précédents que lorsque le copropriétaire a été vainement mis en demeure de payer une ou plusieurs provisions dues au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget.

La mise en demeure visée à l’article 19-2 précité, qui constitue le préalable nécessaire à l’introduction de l’instance sur le fondement de ce texte, doit donc indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées, à peine d’irrecevabilité de la demande’ ( avis n°24-70.007).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], considérant que Mme [G] [B] est désormais copropriétaire des lots acquis par ses parents, lui a fait délivrer le 14 septembre 2021 une mise en demeure lui intimant de lui payer, dans un délai de trente jours, la somme de 19 434, 89 ( pièce 11 SDC).

Il est précisé que : ' à défaut donc de règlement de la somme de 19 434, 89 euros dans un délai de trente jours à compter de présentation de cette lettre recommandée avec accusé de réception, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] m’a chargé de porter cette affaire sur le plan judiciaire et de prendre à votre encontre toutes mesures propres à assurer la sauvegarde de ses droits.

Pour votre parfaite information, je vous précise que le défaut de règlement de cette somme de 19 434, 89 euros dans ce délai de trente jours justifiera de solliciter votre condamnation, non seulement au paiement de l’ensemble des charges dues, mais aussi, de manière anticipée, au règlement de toutes les autres charges futures qui ont été votées'.

Cette mise en demeure se conclut par une référence à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ' vous devez de fait considérer cette lettre comme une mise en demeure de nature à faire courir tous délais, intérêts et autres conséquences que la loi-notamment l’article 1231 du code civil et l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965- et les tribunaux attachent aux mises en demeure'.

Cette mise en demeure est celle constituant le préalable nécessaire à l’introduction de la procédure accélérée au fond visée par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 que le syndicat des copropriétaires a engagée devant le délégué du président du tribunal judiciaire de Paris.

Cette mise en demeure indique la somme dont le débiteur de charges demeure redevable à l’égard du syndicat des copropriétaires sans toutefois distinguer la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget.

Il s’ensuit que la mise en demeure du 14 septembre 2021 est irrégulière et l’action du syndicat des copropriétaire exercée sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 est irrecevable.

Il y a lieu de laisser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Adresse 12] [Localité 1] la charge de ses dépens et frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, par défaut,

Infirme le jugement entrepris ;

Statuant à nouveau et y ajoutant;

Déclare irrecevable l’action engagée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] en recouvrement de charges à l’encontre de Mme [C] [B] ;

Laisse au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] la charge de ses dépens et frais irrépétibles.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE