RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 01 JUILLET 2025

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/07746 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHQZR

Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 Mars 2023-Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MELUN- RG n° 22/03868

APPELANTS

Monsieur [O] [E] [I] [M]

né le 31 Décembre 1957 à [Localité 15] (Comores)

[Adresse 1]

[Localité 7]

et

Madame [L] [I] épouse [I] [M]

née le 19 Août 1965 à [Localité 14] (Comores)

[Adresse 1]

[Localité 7]

Tous deux représentés par M^e Clarisse OUEDRAOGO, avocat au barreau de MELUN, toque : M99

INTIMÉE

Société MC HABITAT – GROUPE ESSIA

immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le numéro 308 286 020

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentée par M^e Camille MESNIL, avocat au barreau de PARIS, toque : D0754

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 26 mai 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Madame Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre

Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente à la chambre

Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller

Greffier, lors des débats : Madame Aurély ARNELL

ARRÊT :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Nicolette GUILLAUME , Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 21 juin 2012, un avenant à un contrat de location daté du 5 juillet 1988 passé à l’origine entre la société OSICA et M. [U], puis Mme [F], a été signé à la suite de l’abandon de domicile du premier et du congé de la seconde, donnant en location à M. [Z] [Y] et Mme [L] [Y] le bien situé [Adresse 3] à [Localité 13].

Par contrat de bail signé le 2 octobre 2020 (avec effet rétroactif au 1er avril 2019), la société Essonne Habitat (aux droits de laquelle vient la société [Adresse 8] puis la société MC Habitat – groupe Essia) a donné en location à des locataires connus sous le nom de M. [Z] [Y] et Mme [L] [Y] un bien situé [Adresse 3] à [Localité 13].

Condamné pour usage d’un faux nom par ordonnance d’homologation rendue le 3 décembre 2020, le dit M. [Z] [Y] a ensuite repris son nom de naissance qui est [O] [E] [I] [M].

Le 1er octobre 2021, la société [Adresse 8] a déposé plainte contre M. [O] [E] [I] [M] et Mme [L] [I] épouse [I] [M].

La CCAPEX a été saisie le 20 mai 2022 de la situation d’impayés de loyers du couple.

Saisi par la société MC Habitat – groupe Essia par acte d’huissier de justice délivré le 29 juillet 2022, par jugement contradictoire rendu le 7 mars 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun a rendu la décision suivante :

— déclare l’action recevable ;

— prononce la nullité du bail conclu le 2 octobre 2020 entre la société Essonne Habitat (aux droits de laquelle vient la société MC Habitat – groupe Essia), d’une part, et M. [Z] [Y] et Mme [L] [Y], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 3] à [Adresse 12] ;

— ordonne en conséquence à M. [O] [E] [I] [M] et Mme [L] [I] épouse [I] [M] de libérer les lieux et restituer les clés ;

— dit qu’à défaut pour M. [O] [E] [I] [M] et Mme [L] [I] épouse [I] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la société [Adresse 8] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

— dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécutions ;

— déboute la société MC Habitat – groupe Essia de sa demande en paiement de l’arriéré locatif ;

— condamne M. [O] [E] [I] [M] et Mme [L] [I] épouse [I] [M] à verser à la société MC Habitat – groupe Essia une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 891,01 euros, charges comprises, à compter du terme du mois de janvier 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérise par al restitution des clés ;

— déboute M. [O] [E] [I] [M] et Mme [L] [I] épouse [I] [M] de leur demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

— condamne M. [O] [E] [I] [M] et Mme [L] [I] épouse [I] [M] à verser à la société MC Habitat – groupe Essia une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamne M. [O] [E] [I] [M] et Mme [L] [I] épouse [I] [M] aux dépens, qui comprendront notamment le coût de l’assignation et sa notification à la préfecture ;

— rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Par déclaration reçue au greffe le 24 avril 2023, M. [O] [E] [I] [M] et Mme [L] [I] épouse [I] [M] ont interjeté appel de ce jugement.

Dans leurs dernières conclusions déposées le 24 avril 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, M. [O] [E] [I] [M] et Mme [L] [I] épouse [I] [M] demandent à la cour de :

— débouter la société [Adresse 8] de l’ensemble de ses moyens, fins et conclusions ;

— les déclarer aussi bien recevables que bien fondés en leur appel ;

— infirmer le jugement rendu le 7 mars 2023 par le juge des contentieux de la proximité du tribunal judiciaire de Melun en ce qu’il a prononcé la nullité du contrat de bail conclu le 2 octobre 2022 et en ce qu’il a ordonné leur expulsion des lieux loués et les a condamnés à une indemnité d’occupation de 891,01 euros jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la restitution des clés ;

— dire qu’ils n’ont pas commis de dol ayant vicié le consentement de la société MC Habitat SCIC HLM ;

— débouter la société [Adresse 8] de sa demande au titre de la nullité du bail et de leur expulsion des lieux loués ;

— débouter la société MC Habitat SCIC HLM de sa demande au titre de la résiliation judiciaire du bail ;

— confirmer le jugement en ce qu’il a débouté la société [Adresse 8] de sa demande de paiement de l’arriéré locatif ;

— condamner la société MC Habitat SCIC HLM à leur payer la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société [Adresse 8] aux entiers dépens qui pourront être recouvrés par M^e Clarisse Ouedraogo, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions déposées le 10 avril 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, la société MC Habitat – groupe Essia demande à la cour de :

— la déclarer recevable et bien fondée en ses prétentions ;

— à titre principal :

— confirmer le jugement rendu le 7 mars 2023 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] en ce qu’il a :

— prononcé la nullité du bail conclu le 2 octobre 2020 entre la société Essonne Habitat (aux droits de laquelle elle vient), d’une part, et M. [O] [E] [I] [M] et Mme [L] [I] épouse [I] [M] d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 5] à [Localité 11] ;

— ordonné à M. [O] [E] [I] [M] et Mme [L] [I] épouse [I] [M] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

— dit qu’à défaut pour ces derniers d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clefs, elle pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

— condamné M. [O] [E] [I] [M] et Mme [L] [I] épouse [I] [M] à lui payer à une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 891,01 euros, charges comprises, à compter du terme du mois de janvier 202 et jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clefs ;

— infirmer le jugement rendu le 7 mars 2023 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] en ce qu’il :

— l’a déboutée du surplus de ses demandes ;

— à titre subsidiaire :

— constater les manquements graves et réparés dans l’exécution de leur obligation de paiement du loyer et des charges ;

— prononcer la résiliation judiciaire du bail conclu le 2 octobre 2020 ;

— ordonner l’expulsion de M. [O] [E] [I] [M] et Mme [L] [I] épouse [I] [M] ainsi que celle de tous occupants éventuellement dans les lieux, de leur chef, des locaux sis [Adresse 4] à [Localité 13], et ce, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, outre leur condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation ;

— en tout état de cause :

— condamner solidairement M. [O] [E] [I] [M] et Mme [L] [I] épouse [I] [M] au paiement d’une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouter purement et simplement M. [O] [E] [I] [M] et Mme [L] [I] épouse [I] [M] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

— condamner solidairement M. [O] [E] [I] [M] et Mme [L] [I] épouse [I] [M] aux entiers dépens, en ce compris ceux de première instance.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 29 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 1137 du code civil : "Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manoeuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie".

Peut ainsi être annulé pour dol le contrat conclu sur la foi de documents inexacts, trompeurs ou falsifiés.

La personne ayant commis un dol a ainsi commis une faute intentionnelle, dans l’intention de tromper son cocontractant, et ne doit pas être elle-même victime d’une erreur.

S’agissant de la victime du dol, l’article 1139 précise que : « L’erreur qui résulte d’un dol est toujours excusable » et que : « le dol est une cause de nullité alors même qu’elle porterait sur la valeur de la prestation ou sur un simple motif du contrat ».

Il résulte de l’article 1130 du code civil que le dol vicie le consentement lorsqu’il est de telle nature que, sans lui, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Son caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

Le dol s’apprécie au jour du contrat. Les pièces postérieures sont indifférentes à la solution du litige (pièce 15 des appelants).

En l’espèce, la demande de logement social qui a été faite auprès de la société Osica le 21juin 2012 par M. [O] [E] [I] [M] et Mme [L] [I] épouse [I] [M] a conduit d’abord à l’obtention d’un avenant à un contrat passé avec d’autres locataires, puis au contrat de bail litigieux le 2 octobre 2020 sur le logement situé [Adresse 3] à [Localité 13] et sous un nom d’emprunt, M. [Z] [Y] et Mme [L] [Y].

Or le bail d’habitation est un contrat conclu intuitu personae, ce qui est justifié surtout en l’espèce de la part d’un bailleur social, par le souci de choisir un locataire répondant aux critères sociaux exigés par la loi en la matière. Dès lors ce bail est un contrat qui est passé avec des locataires sur présentation d’éléments d’information relatifs à leur situation administrative, aux caractéristiques de leur foyer et à leurs ressources qui sont attachés à leur personne, autant d’éléments qui conditionnent le consentement du bailleur et qui, s’ils sont faux comme étant attribués à un tiers, font obstacle à un consentement valablement éclairé. Cette usurpation d’identité qui ne peut résulter que d’un acte volontaire visant à tromper le bailleur sur la personne de son co-contractant, est constitutive de manoeuvres caractéristiques du dol.

Or c’est par une exacte appréciation des faits et par une motivation rigoureuse faisant référence aux différentes pièces produites aussi bien devant le tribunal qu’à hauteur de cour, motifs que la cour adopte, que le juge des contentieux de la protection a ordonné la nullité du bail, retenant l’existence d’un dol.

Il y sera ajouté qu’il est établi que le bail a été signé par les locataires sous une fausse identité et qu’ils ont continué à utiliser cette fausse identité même après leur condamnation pénale de ce chef, dans leur rapport avec le bailleur (cf.pièce 10 de l’intimée : retour le 6 février 2021 de l’enquête de SLS même non signée) mais également en 2021 lors de l’établissement de leur déclaration d’impôt sur les revenus de 2020, comme en 2020 lors de l’établissement de leur déclaration d’impôt sur les revenus de 2019, pièces qu’ils ont transmises au bailleur en pièces jointes de l’enquête SLS). Sur les enquêtes de SLS transmises au bailleur les 1er juillet 2021 et 17 septembre 2021 (à laquelle est jointe les déclarations de revenus 2019 et 2020 de M. [O] [E] [I] [M]), si M. [O] [E] [I] [M] apparaît bien en tant que cosignataire du bail, Mme [L] [Y] apparaît également en cette qualité.

Il résulte donc notamment de la signature du bail le 2 octobre 2020 sous un faux nom et des enquêtes de SLS ainsi renseignées qu’il ne peut être soutenu valablement, en l’absence de toute autre transmission non équivoque de la part des appelants antérieurement à l’engagement de la présente procédure, que le bailleur connaissait au moment de la signature de l’engagement locatif, la véritable identité de ses locataires. Au regard de ces pièces, les deux lettres adressées à Mme [L] [Y] les 15 mai 2017et 30 mai 2018 et la seule télécopie adressée le 23 mai 2017par le conseil des appelants bien avant la signature du bail litigieux à un numéro qui n’est pas identifié, à la société OSICA (qui sera reprise ensuite par la société intimée), n’établit pas la connaissance par cette dernière de l’usurpation d’identité et ce d’autant que figure dans les pièces des appelants (pièce 7) une lettre du bailleur datée du 30 mai 2018, mentionnant l’existence d’une réponse de sa part par lettre recommandée avec accusé de réception daté du 18 mai 2017 qui ne mentionne aucunement l’existence de cette lettre du 23 mai 2017 ou de réponse de la bailleresse à cette lettre.

A l’inverse, il est constant que le bailleur dès qu’il a connu cette situation grâce au signalement du département qui lui a été adressé le 22 septembre 2021, a le 1er octobre 2021, soit immédiatement, déposé plainte auprès des services de police, engageant le 29 juillet 2022 une procédure tendant à l’expulsion des appelants, ceci d’autant qu’une dette de loyer très importante s’était accumulée.

Le jugement sera donc confirmé en toutes ses dispositions.

Partie perdante, M. [O] [E] [I] [M] et Mme [L] [I] épouse [I] [M] ne sauraient prétendre à l’allocation de frais irrépétibles. Ils devront en outre supporter les dépens d’appel.

M. [O] [E] [I] [M] et Mme [L] [I] épouse [I] [M] seront enfin condamnés à payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme le jugement rendu le 7 mars 2023,

Y ajoutant,

Condamne M. [O] [E] [I] [M] et Mme [L] [I] épouse [I] [M] à payer à la société MC Habitat – groupe Essia la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

Rejette toute autre demande,

Dit que M. [O] [E] [I] [M] et Mme [L] [I] épouse [I] [M] supportera la charge des dépens d’appel.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,