COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 02 AVRIL 2026

N° 2026/220

Rôle N° RG 25/07555 – N° Portalis DBVB-V-B7J-BO5W

Z

[K] [T] épouse [Y]

C/

[O] [G]

[S] [J]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Joseph MAGNAN

M^e Serge MIMRAN-VALENSI

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance du Tribunal de proximité d’AIX-EN-PROVENCE en date du 13 mai 2025 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 12-25-0011.

APPELANTE

Madame [K] [T] épouse [Y]

née le 16 juillet 1944 à [Localité 1], de nationalité française,

demeurant [Adresse 1]

[Localité 2]

ayant pour avocat postulant M^e Joseph MAGNAN, SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

pour avocat plaidant M^e Aymeric ALIAS, AARPI OPE & CONSILIO,

avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMÉS

Monsieur [O] [G]

né le 05 mars 1970 à [Localité 1] (13),

demeurant [Adresse 2]

ayant pour avocat M^e Serge MIMRAN-VALENSI

SELARL MIMRAN-VALENSI – SION, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Madame [S] [J]

née le 12 avril 1966 à [Localité 3] (45),

demeurant [Adresse 2]

ayant pour avocat M^e Serge MIMRAN-VALENSI

SELARL MIMRAN-VALENSI – SION, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 17 février 2026 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Angélique NETO, Présidente, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

M^me Angélique NETO, Présidente

M^me Séverine MOGILKA, Conseillère

Madame Paloma REPARAZ, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Catherine BURY.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 02 avril 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 02 avril 2026

Signé par M^me Angélique NETO, Présidente et Madame Catherine BURY, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Suivant bail verbal à effet au 15 septembre 2019, Madame [K] [Y] a mis à disposition de Monsieur [O] [G] un bail à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 4] moyennant le paiement d’un loyer de 350 euros.

Par lettre recommandée en date du 23 novembre 2021, Mme [Y] a notifié à M. [G] et Mme [S] [J] sa volonté de reprendre les lieux pour y loger sa fille.

Le 14 janvier 2022, elle leur a fait signifier un congé aux fins de reprise pour le 14 septembre 2022.

Le 6 décembre 2022, elle les a mis en demeure de justifier de l’occupation du logement dans un délai d’un mois à peine de constat de l’abandon du logement.

Le 7 février 2023, elle a fait dresser un procès-verbal de constat d’abandon ou d’inoccupation des lieux par huissier de justice.

Par ordonnance sur requête en date du 18 août 2023, le juge des contentieux de la protection du pôle de proximité du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence a, sur le fondement de l’article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989, constaté la résiliation du bail, autorisé le bailleur à la reprise des lieux et à la vente aux enchères du mobilier laissé sur place ayant une valeur marchande suffisante, condamné M. [G] et Mme [J] à payer à Mme [Y] les sommes de 2 535,20 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 15 septembre 2022 et 1 225 euros au titre de l’indemnité d’occupation arrêtée au 31 décembre 2022.

Par requête en date du 9 février 2024, M. [G] et Mme [J] vont saisir le président du pôle de proximité d'[Localité 5] d’une demande de relevé de forclusion afin de pouvoir faire opposition à l’ordonnance rendue le 18 août 2023.

Par ordonnance du 22 février 2024, ce magistrat va rejeter leur demande en les invitant à agir par voie de référé-rétractation.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 février 2024, ils vont faire assigner Mme [Y] devant le même président en formant une demande de relevé de forclusion.

Par jugement en date du 3 septembre 2024, ce magistrat va rejeter leur demande en les invitant à agir par voie de référé-rétractation.

Par acte de commissaire de justice en date du 31 octobre 2024, M. [G] et Mme [J] ont fait assigner Mme [Y] devant la même juridiction afin d’obtenir la rétractation de l’ordonnance sur requête rendue le 18 août 2023. Ils demandent à ce que Mme [Y] soit déboutée de ses demandes et qu’elle soit condamnée à leur verser la somme de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Par ordonnance en date du 13 mai 2025, ce magistrat a :

— déclaré recevable le référé-rétractation ;

— rétracté l’ordonnance du 18 août 2025 ;

— rejeté la demande de dommages et intérêts formée par M. [G] et Mme [J] ;

— débouté les parties de leurs demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné Mme [Y] aux dépens.

Pour déclarer le référé-rétractation recevable, il a considéré qu’il résultait de l’article 6 du décret du 10 août 2011 relatif aux procédures de résiliation de baux d’habitation et de reprise des lieux en cas d’abandon que l’ordonnance de constat d’abandon des lieux était susceptible d’opposition et qu’en l’absence d’opposition ou de relevé de forclusion l’ordonnance produisait tous les effets d’un jugement passé en force de chose jugée, de sorte que la voie du référé-rétractation n’était pas ouverte en principe contre l’ordonnance constatant la résiliation du bail et autorisant le bailleur à la reprise des lieux. Toutefois, il a estimé que l’application d’une telle solution en l’espèce serait contraire aux motifs de l’ordonnance du juge des contentieux de la protection du 22 octobre (en réalité février) 2024 qui avaient expressément invité M. [G] et Mme [J] à former un référé-rétractation.

Il a estimé que déclarer le référé-rétractation irrecevable reviendrait à les priver d’un recours effectif contre l’ordonnance du 18 août 2023 en violation de leur droit à un procès équitable en application de l’article 6 § 1 de la CEDH, et ce, alors même que c’est la présente juridiction qui, de manière erronée, a rejeté leur demande de relevé de forclusion tout en leur indiquant que la voie exclusive de contestation d’une ordonnance sur requête était le référé-rétractation, voie de recours exercée par M. [G] et Mme [J]. Il a indiqué que leur imposer de faire appel de l’ordonnance du 22 octobre (en réalité février) 2024 pour faire valoir leurs droits procéderait d’un formalisme excessif au sens de la jurisprudence de la CEDH. Il a donc déclaré recevable le référé-rétractation.

Sur la demande de rétractation, il a relevé que M. [Y], qui a été entendu en tant que représentant de son épouse, avait reconnu, lors de son audition, avoir eu connaissance du déménagement de M. [G] et Mme [J] en avril 2022 et avoir retrouvé les clés du logement par terre à la fin du mois de mai 2022, tandis que ces derniers établissaient par des attestations la preuve de la remise des clés en main propre à la bailleresse, de sorte que la procédure de reprise des lieux initiée en décembre 2022 n’était pas nécessaire. Il a donc rétracté l’ordonnance du 18 août 2023.

Suivant acte transmis le 20 juin 2025, Mme [Y] a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions.

Aux termes de ses dernières écritures transmises le 22 janvier 2026, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, elle demande à la cour d’infirmer l’ordonnance entreprise et statuant à nouveau :

— débouter les intimés de l’ensemble de leurs demandes ;

— les condamner à lui verser la somme de 6 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris les sommes retenues par le commissaire de justice en cas d’exécution forcée de la décision.

Sur la recevabilité du référé-rétractation, elle fait notamment valoir que :

— les intimés auraient dû interjeter appel du jugement du 3 septembre 2024 ayant prononcé l’irrecevabilité de leur demande de relevé de forclusion sur opposition à ordonnance sur requête autorisant la reprise des lieux à la suite d’un constat d’abandon ;

— la voie de recours dont ils disposaient à l’encontre de l’ordonnance sur requête du 18 août 2023 était l’opposition dans le délai de 15 jours et, à défaut, une demande en relevé de forclusion ;

— c’est bien cette voie procédurale qui a été exercée par assignation du 14 février 2024, à la suite de quoi la juridiction n’a pas fait droit à la demande de relevé de forclusion et, dès lors, a déclaré irrecevable l’opposition, et ce, conformément aux articles 496 et 540 du code de procédure civile ;

— le référé-rétractation n’est ouvert que si l’opposition n’est pas ouverte en application de l’article 496 alinéa 3 du code de procédure civile ;

— nonobstant la mention suivant laquelle l’ordonnance du 18 août 2023 a été rendue en matière gracieuse, la procédure de reprise des lieux pour abandon relève du décret du 10 août 2011 et non du référé-rétractation ;

— l’opposition étant ouverte et formée, le référé-rétractation est irrecevable ;

— déclaré l’assignation en relevé de forclusion irrecevable ;

— le référé-rétractation qui a été exercé n’est autre qu’une tentative de contournement d’une décision juridictionnelle définitive engageant les intimés dans une procédure parallèle dépourvue de base légale ;

— si le juge a invité les intimés à exercer un référé-rétractation, il ne pouvait lier ni orienter les parties sur le choix d’une voie de recours, un tel choix ne devant être défini que par la loi ;

— il appartenait aux intimés d’interjeter appel de la décision du 3 septembre 2024 et non d’intenter un référé-rétractation au mépris des textes applicables ;

— la fraude alléguée par les intimés relève exclusivement de l’examen du bien-fondé de la décision querellée et ne saurait avoir pour effet de modifier le régime des voies de recours applicable, de même que l’argumentation selon laquelle la procédure d’abandon des locaux aurait été mise en 'uvre à tort au regard des circonstances de fait ;

— alors même que le premier juge entendait soulever d’office l’irrecevabilité du référé-rétractation formé par les intimés en vertu du principe selon lequel les dispositions spéciales du décret du 10 août 2011 dérogent aux dispositions générales de l’article 496 du code de procédure civile, il a, en retenant les motifs de l’ordonnance du 22 février 2024 aux termes desquels les intimés ont été invités à agir par voie de référé-rétractation, conféré à ces derniers une forme juridique et une portée supérieure à celles de la loi et des textes applicables, et ce, en violation l’article 5 du code civil ;

— l’existence d’une forclusion légalement prévue ne saurait être requalifiée en impasse procédurale sans priver le texte spécial de toute portée normative ;

— le respect des voies de recours légalement instituées ne saurait être assimilé à une atteinte au droit au recours effectif ;

— le droit au recours effectif n’implique ni un droit à un recours illimité, ni l’effacement des règles de forclusion légalement prévues, dès lors que celles-ci sont claires, accessibles et prévisibles.

Sur la demande de rétractation, elle fait valoir :

— avoir réalisé toutes les démarches amiables possibles et envisageables aux fins de solutionner le litige l’opposant à ses locataires ;

— avoir délivré un congé aux fins de reprise le 14 janvier 2022 à effet au 15 septembre 2022 ;

— que les appelants ont quitté les lieux sans l’avertir, d’où la procédure qu’elle a initiée ayant conduit à l’ordonnance du 18 août 2023 ;

— qu’alors même que cette décision a été signifiée le 5 septembre 2023 aux appelants à leur adresse actuelle, ces derniers ont attendu le 14 février 2024 pour demander un relevé de forclusion sur opposition à l’ordonnance sur requête querellée ayant conduit au jugement du 3 septembre 2024 ;

— que les intimés ne prouvent pas avoir quitté les lieux en bonne et due forme légale le 2 avril 2022 et avoir remis les clés, aucun état des lieux de sortie n’ayant été dressé, aucune remise des clés en main propre contre signature n’étant démontrée et aucun avis de réception de lettre recommandée n’étant produit ;

— avoir retrouvé les clés dehors, à même le sol, ce qui démontre que les intimés ont purement et simplement abandonné leur logement ;

— ne pas l’avoir avisé de leur nouvelle adresse, ni d’un quelconque moyen de les joindre, alors même qu’ils étaient recevables d’un arriéré locatif.

Aux termes de leurs dernières écritures transmises le 16 janvier 2026, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, M. [G] et Mme [J] sollicitent de la cour qu’elle :

— confirme l’ordonnance entreprise sauf en ce qu’ils n’ont pas fait droit à leurs demandes formées au titre des frais irrépétibles et des dommages et intérêts pour procédure abusive ;

— déboute l’appelante de ses demandes ;

— annule l’ordonnance sur requête rendue le 18 août 2023 en l’état de la reconnaissance explicite de l’absence d’abandon du logement ;

— condamne l’appelante à leur verser la somme provisionnelle de 6 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

— la condamne à leur verser la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, avec distraction au profit de M^e Serge Mimran Valensi, avocat aux offres de droit, en ceux compris les émoluments du commissaire de justice, et notamment ceux visés aux articles A444-10 et suivants du code de commerce.

Sur la recevabilité du référé-rétractation, ils font notamment valoir que :

— leur demande de rétractation est recevable en application de l’adage selon lequel la fraude corrompt tout ;

— M. [Y], qui a été entendu par le premier juge, a reconnu avoir récupéré les clés du logement lorsque les locataires ont quitté les lieux en avril 2022, de sorte qu’il n’y avait aucun abandon du logement au moment où la procédure de résiliation et de reprise des lieux a été mise en 'uvre ;

— dans tous les cas, la procédure de constat d’abandon des lieux ne pouvait être diligentée à un moment où le congé pour reprise était arrivé à son terme dès lors qu’aucun bail n’était en cours d’exécution ;

— dès lors que l’appelante a volontairement détourné la procédure découlant du décret du 10 août 2011, elle ne peut valablement se prévaloir des dispositions spéciales édictées par ce texte ;

— de plus, l’ordonnance sur requête du 18 août 2023 précise qu’elle a été rendue en matière gracieuse, de sorte qu’il ne s’agit pas d’une procédure contentieuse relevant du décret du 10 août 2011 à laquelle ils ont été parties ;

— ils ne pouvaient donc former opposition à cette ordonnance, cette voie de recours n’étant ouverte qu’aux parties défaillantes ;

— c’est donc le droit commun des voies de recours contre les ordonnances sur requête qui doit recevoir application en application de l’article 496 du code de procédure civile ;

— cela est d’autant plus vrai que l’appelante a fait signifier le jugement rendu le 3 septembre 2024 par lequel leur opposition a été déclarée irrecevable avant d’être invités à agir par la voie du référé-rétractation, de sorte qu’elle ne peut venir soutenir, sans se contredire, que l’opposition était la seule voie de recours recevable ;

— le fait pour eux de ne pas avoir fait appel du jugement du 3 septembre 2024 s’explique par les termes mêmes de cette décision qui les invite à exercer un référé-rétractation, de même que l’avait indiqué le président de la même juridiction dans sa décision du 22 février 2024 ;

— juger le référé-rétractation irrecevable constituerait un déni de justice les privant de leur droit à un procès équitable et à un recours effectif conformément à l’article 6 de la CEDH.

Sur le bien fondé de leur demande de rétraction, ils exposent notamment que :

— contrairement à ce que l’appelante avait affirmé dans sa requête du 17 juillet 2023 ayant donné lieu à l’ordonnance du 18 août 2023, M. [Y], qui avait le pouvoir de la représenter, a reconnu devant le premier juge avoir eu connaissance de leur départ des lieux et de leur déménagement en avril 2022 et qu’elle n’entendait demander aucun loyer pour la période postérieure à leur départ, ce qui démontrait qu’elle avait récupéré les clés du logement ;

— l’appelante ne saurait se prévaloir des dispositions du décret du 10 août 2011 relatif aux procédures de résiliation de baux d’habitation et de reprise des lieux en cas d’abandon ;

— l’ordonnance sur requête du 18 août 2023, obtenue en fraude de la procédure applicable, doit être déclarée nulle et de nul effet ;

— dans tous les cas, elle doit être rétractée ;

— le congé aux fins de reprise délivré par l’appelante à mis fin au bail au plus tard le 14 septembre 2022 ;

— avant l’arrivée de son terme, ils ont quitté les lieux le 2 avril 2022 et restitué les clés du logement à M. [Y], mandataire apparent de la bailleresse, devant témoins ;

— ils n’ont fait que prendre acte de la volonté de l’appelante de mettre fin au contrat en quittant les lieux le 2 avril 2022, de sorte qu’ils n’ont pas abandonné les lieux et ne sont redevables d’aucune somme postérieurement à cette date ;

— avoir réglé en espèces les loyers de février et mars 2022.

Sur leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive, ils se prévalent :

— du comportement déloyal de l’appelante qui, parfaitement informée de leur départ dès le 2 avril 2022, a fait délivrer une mise en demeure de justifier de l’occupation du bien à l’adresse du bien loué le 6 décembre 2022 avant de faire établir un procès-verbal de constat d’abandon des lieux le 7 février 2023 ;

— du fait qu’ils ont été condamnés au paiement de loyers pour la période allant de février 2022 au 15 septembre 2022 et d’indemnités d’occupation pour la période allant du 16 septembre au 31 décembre 2022 ;

— des deux saisies attribution pratiquées sur leurs comptes bancaires le 20 décembre 2023 et à trois autres saisies attribution le 26 janvier 2024 ;

— de la saisie des rémunérations du travail sollicité par requête du 9 février 2024 ;

— du commandement aux fins de saisie-vente délivré le 18 juillet 2025.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 3 février 2026.

Par un soit-transmis en date du 6 mars 2026, la cour informe les parties que la confirmation de l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a déclaré recevable le référé-rétractation se pose pour non-respect de l’appelante des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile, faute pour le dispositif de ses conclusions, d’indiquer expressément qu’elle demande à ce que le référé-rétractation initié par les intimées soit déclaré irrecevable. En effet, ces conclusions se limitent à solliciter le débouté des intimés de l’ensemble de leurs demandes, ce qui renvoie au chef de la décision entreprise ayant rétracté l’ordonnance du 18 août 2023, outre leur condamnation à des frais irrépétibles et aux dépens.

S’agissant d’un point de procédure que la cour entend soulever d’office soumis au contradictoire des parties, la cour a imparti aux parties un délai expirant le lundi 16 mars 2026 à midi pour transmettre leurs éventuelles observations sur ce point précis par une note en délibéré (articles 444 et 445 du code de procédure civile).

Par note en délibéré transmise le 9 mars 2026, Mme [Y] née [T] indique que, s’il est exact que le dispositif de ses conclusions d’appel se borne à solliciter l’infirmation de l’ordonnance entreprise et le débouté des demandes adverses sans mention expresse de l’irrecevabilité du référé-rétractation, la critique dirigée contre la recevabilité du référé-rétractation constitue une fin de non-recevoir au sens de l’article 122 du code de procédure civile en ce qu’elle tend à faire déclarer la demande adverse irrecevable sans examen au fond, laquelle peut être proposée en tout état de cause, y compris pour la première fois en cause d’appel, en application de l’article 123 du même code. En outre, elle souligne que le moyen invoqué concerne le régime légal des voies de recours, lequel relève des règles d’ordre public, dont la cour peut soulever d’office en application de l’article 125 du même code. Elle estime donc que la cour demeure pleinement saisie de la question de la recevabilité du référé-rétractation, laquelle ressort clairement de la discussion développée dans ses écritures d’appel et constitue le fondement même de la critique de la décision entreprise.

Par note en délibéré transmise le 10 mars 2026, M. [G] et Mme [J] font valoir que l’appelante reconnaît, dans sa note en délibéré, que le dispositif de ses conclusions ne contient aucune demande tendant à voir déclarer le référé-rétractation irrecevable, de sorte que la cour, qui ne statue que sur les prétentions figurant dans le dispositif des dernières conclusions, n’est pas saisie de la demande d’irrecevabilité développée dans le seul corps des écritures. De plus, elle indique que si la contestation portant sur la recevabilité du référé-rétractation s’analyse comme une fin de non-recevoir pouvant être proposée en tout état de cause, cette faculté ne dispense pas l’appelante de respecter les règles de forme gouvernant la présentation des prétentions en appel, de sorte que la fin de non-recevoir doit être articulée comme une véritable prétention dans le dispositif, faute de quoi la cour n’en est pas valablement saisie. Enfin, quand bien même un caractère d’ordre public serait retenu, l’office du juge ne saurait aller jusqu’à suppléer les défaillances du dispositif des conclusions de l’appelante et transformer un simple moyen évoqué dans les motifs en prétention autonome non formulée, et ce, alors même que la jurisprudence impose que les prétentions soient expressément récapitulées dans le dispositif.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence de prétention de l’appelante formée à l’encontre de l’ordonnance entreprise ayant déclaré recevable la demande rétractation formée par les intimés

En vertu de l’article 954 du code de procédure civile, les conclusions d’appel contiennent, en en-tête, les indications prévues à l’article 961. Elles doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau récapitulatif des pièces est annexé.

Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, l’énoncé des chefs de jugement critiqués, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Si, dans la discussion, des moyens nouveaux par rapport aux précédentes écritures sont invoqués au soutien des prétentions, ils sont présentés de manière formellement distincte.

La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Les parties doivent reprendre, dans leurs dernières écritures, les prétentions et moyens précédemment présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et la cour ne statue que sur les dernières conclusions déposées.

La partie qui conclut à l’infirmation du jugement doit expressément énoncer les moyens qu’elle invoque sans pouvoir procéder par voie de référence à ses conclusions de première instance.

La partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s’en approprier les motifs.

Il résulte de ces dispositions que si l’appelant se borne, dans le dispositif de ses conclusions, à conclure à l’infirmation ou la réformation d’une ordonnance, sans formuler de prétentions sur les demandes tranchées dans cette décision, la cour n’est pas saisie de prétentions relatives à ces demandes.

En l’espèce, si l’appelante sollicite, dans le dispositif de ses conclusions, l’infirmation de l’ordonnance entreprise, et notamment en ce qu’elle a déclaré recevable le référé-rétractation, rétracté l’ordonnance du 18 août 2023 et l’a condamné aux dépens, elle ne formule aucune prétention tendant à voir déclarer irrecevable le référé-rétractation initié par les intimés par la voie du référé et non de l’opposition.

En effet, l’appelante se contente de demander à ce que les intimés soient déboutés de l’ensemble de leurs demandes, ce qui renvoie uniquement à l’examen du fond du référé qui a conduit le premier juge à rétracter l’ordonnance du 18 août 2023.

Or, les prétentions, qui doivent figurer dans le dispositif des conclusions, se distinguent des chefs critiqués de la décision entreprise, qui doivent apparaître dans la déclaration d’appel.

Au surplus, même à considérer la contestation portant sur la recevabilité du référé-rétractation comme une fin de non-recevoir soulevée pour la première fois en appel, ce qui n’est pas le cas, le premier juge s’étant prononcé sur ce point, cette fin de non-recevoir devait nécessairement figurer dans le dispositif comme une prétention.

En conséquence, la cour, qui n’est saisie d’aucune prétention relative à la fin de non-recevoir tranchée par l’ordonnance entreprise, ne peut que confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a déclaré recevable le référé-rétractation, et ce, sans avoir à examiner les moyens soutenus par les parties concernant la recevabilité ou non de l’action initiée par les intimés pour contester l’ordonnance sur requête rendue le 18 août 2023 par le juge des contentieux de la protection du pôle de proximité du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence.

Sur la demande d’annulation de l’ordonnance entreprise

La prétendue reconnaissance de l’absence d’abandon des lieux n’est pas un motif d’annulation mais une contestation portant sur le bien-fondé de la procédure qui a été engagée de nature à faire droit à la demande de rétractation.

Dans ces conditions, les intimés seront déboutés de leur demande d’annulation.

Sur le bien-fondé de la demande de rétractation

Il résulte de l’article 14-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que lorsque des éléments laissent supposer que le logement est abandonné par ses occupants, le bailleur peut mettre en demeure le locataire de justifier qu’il occupe le logement. Cette mise en demeure, faite par acte d’huissier de justice, peut être contenue dans un des commandements visés aux articles 7 et 24. S’il n’a pas été déféré à cette mise en demeure un mois après signification, l’huissier de justice peut procéder comme il est dit aux premier et deuxième alinéas de l’article L 142-1 du code des procédures civiles d’exécution pour constater l’état d’abandon du logement. Pour établir l’état d’abandon du logement en vue de voir constater par le juge la résiliation du bail, l’huissier de justice dresse un procès-verbal des opérations.

Si le logement lui semble abandonné, ce procès-verbal contient un inventaire des biens laissés sur place, avec l’indication qu’ils paraissent ou non avoir valeur marchande. Le juge qui constate la résiliation du bail autorise, si nécessaire, la vente aux enchères des biens laissés sur place et peut déclarer abandonnés les biens non susceptibles d’être vendus. Un décret en Conseil d’État précise les conditions d’application du présent article.

En l’espèce, Mme [Y] née [T] a, par acte de commissaire de justice en date du 6 décembre 2022, mis en demeure M. [G] et Mme [J] de justifier qu’ils occupaient bien le logement donné à bail situé [Adresse 4] à [Localité 4]. Cette mise en demeure a été signifiée à étude à l’adresse du bien loué, l’officier ministériel constatant le nom des intimés sur la boîte aux lettres.

Faute de réponse des locataires dans le mois suivant cette signification, le même officier ministériel a pénétré dans le logement pour constater son état d’abandon et dresser l’inventaire des biens laissés sur place. Suivant procès-verbal en date du 7 février 2023, il constate que les locaux sont manifestement abandonnés en l’absence d’effet personnel, d’alimentation dans le logement et de papiers et documents de naturelle personnelle. Il relève également la présence d’une odeur de renfermé dans le logement et le fait que les volets soient fermés. Il procède ensuite à l’inventaire des meubles laissés sur place.

Par requête enregistrée le 17 juillet 2023, Mme [Y] née [T] va demander au juge des contentieux de la protection d'[Localité 5] de l’autoriser à reprendre les lieux et de condamner M. [G] et Mme [J] à lui verser la somme de 2 535,20 euros correspondant aux loyers et charges arrêtés impayés entre le mois de février 2022 et le 14 septembre 2022, date d’expiration du congé pour reprise délivré le 14 janvier 2022 à effet au 14 septembre suivant, et celle de 1 225 euros correspondant aux indemnités d’occupation dues entre le 15 septembre et le mois de décembre 2022.

Par ordonnance en date du 18 août 2023, ce magistrat, considérant avoir suffisamment d’éléments établissant l’abandon des lieux, va faire droit aux demandes de Mme [Y] née [T]. Cette ordonnance sur requête sera signifiée à étude le 5 septembre 2023 à Mme [G] et Mme [J] à leur nouvelle adresse située [Adresse 5] à [Localité 4].

Nonobstant le congé pour reprise délivré par la bailleresse, qui a été porté à la connaissance du juge saisi de la requête, cette dernière avait le droit d’engager une procédure d’abandon des lieux si, à l’évidence, les lieux avaient été abandonnés avant la fin du terme fixé.

Il reste que les intimés affirment que, suite au congé reprise qui a été délivré par la bailleresse, ils n’ont pas abandonné le logement mais ont quitté les lieux avant la fin du terme du congé, le 2 avril 2022, pour aller vivre [Adresse 5], en remettant les clés.

Afin d’étayer leurs allégations, ils démontrent occuper leur logement situé [Adresse 5] depuis le 1er avril 2022. Outre le fait que M. [M] [Q] certifie leur avoir prêté son logement qu’ils occupent toujours à la date où il atteste, le 10 janvier 2024, ils établissent avoir effectué leur changement d’adresse auprès du service des élections de la commune le 28 avril 2022 et produisent des factures EDF et de téléphone mobile démontrant qu’ils vivent à cette adresse depuis au moins le 8 avril 2022 ainsi que l’assurance habitation à effet au 18 avril 2022.

Il en résulte que les intimés ont bien quitté le logement litigieux le 2 avril 2022, soit avant la fin du terme du congé.

Par ailleurs, ils versent aux débats plusieurs témoignages. Mme [B] [J], s’ur de l’intimée, certifie avoir été présente le 2 avril 2022 pour l’aider à déménager du [Adresse 3] au [Adresse 6] et que M. [G] a remis les clés de son ancien domicile à son propriétaire. M. [W] [F], cousin des intimés, atteste dans le même sens en indiquant avoir participé au déménagement et avoir été témoin de la remise des clés de l’ancien logement au propriétaire, M. [Y], le 2 avril 2022. M. [P] [L] atteste avoir participé au déménagement en demandant à M. [Y] l’autorisation de rentrer sa fourgonnette pour la charger, ce qui lui a été refusé au motif que le camion de M. [G] était déjà à l’intérieur. Il expose que M. [G] a remis les clés au propriétaire devant lui et la « dame blonde » qui les a aidés à déménager. Mme [V] [Z] certifie également avoir participé au même déménagement et, qu’à l’issue, M. [G] a remis les clés de son ancien appartement au propriétaire, M. [U] [Y].

Ces témoignages, dressés conformément aux dispositions du code de procédure civile, démontrent la preuve de la remise des clés à M. [Y] en main propre, le 2 avril 2022, caractérisant l’absence d’abandon des lieux.

Enfin, il résulte de l’ordonnance entreprise que la comparution personnelle des parties a été ordonnée en application de l’article 184 du code de procédure civile ainsi que l’audition de M. [U] [Y] en application de 218 du même code, et ce, par ordonnance avant dire doit du 11 mars 2025. Il apparaît que Mme [Y], absente, n’a pas déféré à la demande d’audition et a donné pouvoir à M. [U] [Y] de la représenter.

Le premier juge indique, dans les motifs de sa décision, que lors de son audition, à laquelle le tribunal a procédé le 1er avril 2025, M. [Y] a reconnu avoir eu connaissance du départ de M. [O] [G] et Mme [S] [J] des lieux et de leur déménagement en avril 2022. Il a également confirmé avoir retrouvé les clés du logement par terre fin mai 2022. M. [U] [Y] a en outre indiqué qu’il a fait intervenir un commissaire de justice pour constater les consommations de fluides, et que c’est ce professionnel de justice qui lui a conseillé de faire la procédure de reprise des lieux. M. [E] [Y] a enfin précisé qu’il ne demande aucun loyer pour la période postérieure au départ de M. [O] [G] et Mme [S] [J].

Il en résulte que Mme [Y], lorsqu’elle a entrepris la procédure de reprise des lieux pour abandon des locataires, le 6 décembre 2022, savait que les locataires avaient procédé à leur déménagement le 2 avril 2022. De plus, les témoignages susvisés démontrent que les clés ont bien été remis à M. [Y] le jour du déménagement.

Pour toutes ces raisons, c’est à bon droit que le premier juge a considéré que la procédure qui a été initiée ne s’avérait nullement nécessaire.

En revanche, alors même qu’il est admis que les locataires qui quittent le logement avant la fin du terme du congé sont redevables des loyers jusqu’à leur départ, en l’occurrence jusqu’au 2 avril 2022, les intimés, qui reconnaissent n’avoir réglé leurs loyers et charges qu’en espèces, ne rapportent pas la preuve avoir réglé les loyers des mois de février, mars 2022 ainsi que les deux jours d’avril 2022 d’un montant total de 711,66 euros.

Il y a donc lieu de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a rétracté l’ordonnance entreprise, en ce compris les sommes auxquelles les intimés ont été condamnés qui n’ont rien à voir avec celle dont ils sont redevables. Y ajoutant, les intimés seront condamnés à lui verser la somme de 711,66 euros au titre de l’arriéré locatif.

Sur la demande de provision pour procédure abusive

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui a causé à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’article 32-1 du code de procédure civile dispose que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros sans préjudice des dommages et intérêts qui seraient réclamés.

L’article 559 du même code sanctionne à l’identique et dans les mêmes termes l’appel principal qualifié d’abusif ou dilatoire.

Néanmoins l’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette en dommages et intérêts, sur le fondement de ces textes, que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce, Mme [Y] a manifestement commis une erreur dans l’appréciation de ses droits, en initiant inutilement la procédure de reprise des lieux pour abandon des locataires, sans pour autant que cela puisse être analysé comme un acte de malice, de mauvaise foi ou une erreur équipollente au dol.

Il y a donc lieu de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a rejeté les intimés de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Dès lors que l’appelante succombe en appel, l’ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu’elle l’a condamnée aux dépens de première instance et en ce qu’elle n’a pas fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle sera également condamnée aux dépens de la procédure d’appel, qui ne comprendront pas les sommes retenues par le commissaire de justice en cas d’exécution forcée de la décision.

En revanche, dès lors que les intimés sont redevables d’un arriéré locatif, l’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en leur faveur pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens.

L’appelante, tenue aux dépens, sera déboutée de sa demande formée sur le même fondement.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Déboute Monsieur [O] [G] et Mme [S] [J] de leur demande tendant à voir annuler l’ordonnance sur requête rendue le 18 août 2023 ;

Condamne Monsieur [O] [G] et Mme [S] [J] à payer à Mme [K] [Y] née [T] la somme de 711,66 euros au titre de l’arriéré locatif allant du 1er février au 2 avril 2022 ;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens ;

Condamne Mme [K] [Y] née [T] aux dépens d’appel, qui ne comprendront pas les sommes retenues par le commissaire de justice en cas d’exécution forcée de la décision.

La greffière La présidente