Cour d'appel de Paris, Pôle 1 chambre 5, 6 mars 2025, n° 24/18685

TJ Paris 25 juillet 2024

CA Paris 6 mars 2025

CA Paris
Confirmation 17 juillet 2025

Arguments

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Rejeté
Conséquences manifestement excessives de l'exécution
La cour a estimé que la société Aiminus n'a pas établi que la démolition et la cessation de l'activité de location saisonnière entraîneraient un préjudice irréparable ou une situation irréversible, et que les conditions pour arrêter l'exécution provisoire n'étaient pas remplies.
Accepté
Inexécution de l'ordonnance frappée d'appel
La cour a constaté que la société Aiminus n'avait pas respecté les termes de l'ordonnance, justifiant ainsi la radiation de l'appel.
Accepté
Frais irrépétibles liés à l'instance
La cour a condamné la société Aiminus à payer une somme au titre des frais irrépétibles, considérant qu'elle était la partie perdante dans l'instance.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision de la Cour d'appel de Paris, la société Aiminus patrimoine a fait appel d'une ordonnance du tribunal judiciaire de Paris qui lui enjoignait de restituer des lots à usage commercial et de cesser leur occupation à des fins d'habitation et de location meublée. La cour de première instance a écarté les conclusions de la société Aiminus et a ordonné des démolitions à ses frais, sous peine d'astreinte. La cour d'appel a confirmé cette décision, estimant que la société n'avait pas démontré que l'exécution de l'ordonnance entraînerait des conséquences manifestement excessives. Elle a également ordonné la radiation de l'appel, constatant que la société Aiminus n'avait pas exécuté les termes de l'ordonnance initiale. La position de la cour d'appel est donc celle d'une confirmation de la décision de première instance et d'une radiation de l'affaire.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 1 ch. 5, 6 mars 2025, n° 24/18685
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	24/18685
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Paris, 25 juillet 2024, N° 24/53873
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	11 mars 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Béranger BOUDIGNONEvelyne ELBAZ
Cabinet(s) :	CABINET ELBAZ - GABAY - COHEN
Parties :	S.N.C. AIMINUS PATRIMOINE

Texte intégral

Copies exécutoires République française

délivrées aux parties le : Au nom du peuple français

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 5

ORDONNANCE DU 06 MARS 2025

(n° /2025)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/18685 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CKKHY

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 25 Juillet 2024 – TJ de PARIS – RG n° 24/53873

Nature de la décision : Contradictoire

NOUS, Michèle CHOPIN, Conseillère, agissant par délégation du Premier Président de cette Cour, assistée de Cécilie MARTEL, Greffière.

Vu l’assignation en référé délivrée à la requête de :

DEMANDEUR

S.D.C. DU [Adresse 1], représenté par son syndic, la SAS FONCIA PARIS RIVE DROITE – H IMMOBILIER

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté par M^e Béranger BOUDIGNON, avocat au barreau de PARIS, toque : D1704

DEFENDEUR

S.N.C. AIMINUS PATRIMOINE

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par M^e Joanna GABAY substituant M^e Evelyne ELBAZ de la SELARL CABINET ELBAZ – GABAY – COHEN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0107

Et après avoir appelé les parties lors des débats de l’audience publique du 22 Janvier 2025 :

Par ordonnance du 25 juillet 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a :

— Ecarté des débats les conclusions en défense visées à l’audience et les pièces produites au nom de la société Aiminus patrimoine,

— Enjoint à la société Aiminus patrimoine de restituer dans un délai de 15 jours suivant la signification de la décision à usage de « magasin avec débarras sous escalier, water-closet, couloir (ayant accès sur la rue de l’immeuble) et deux caves, sous-sol, desservies par un escalier intérieur », le lot n°33 défini au règlement de copropriété de l’immeuble situé au [Adresse 1] et à usage de « bureaux et salle d’exposition », le lot n°34 défini au règlement de copropriété de l’immeuble, en faisant cesser dans ces deux lots l’occupation à usage d’habitation et de location meublée de tourisme et en y faisant procéder à la démolition à ses frais de l’ensemble des installations sanitaires ou de cuisine -à l’exception des water-closets installés au sein du lot n°33,

— Dit que passé ce délai de 15 jours, la société Aiminus patrimoine sera redevable envers le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] d’une astreinte dont le montant est provisoirement fixé à 500 euros par jour et par infraction constatée par commissaire de justice désigné selon le libre choix du syndicat demandeur,

— Disons que l’astreinte provisoire courra pendant un délai maximum de six à charge pour le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à l’expiration de ce délai de solliciter du juge des référés du tribunal judiciaire de Paris la liquidation de l’astreinte provisoire et le prononcé de l’astreinte définitive,

— Condamné la société Aiminus patrimoine aux dépens de l’instance,

— Condamné la société Aiminus patrimoine à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] la somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Rejeté le surplus des demandes dont la demande tendant à faire cesser l’occupation du lot n°9 à usage de bureaux d’entreprise et à faire procéder à la démolition de l’ensemble des installations spécifiques à cet usage,

— Rappelé que la décision est exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration du 8 aout 2024, la société Aiminus patrimoine a relevé appel de cette décision.

Par acte du 14 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] a assigné la société Aiminus patrimoine devant le premier président de cette cour aux fins de radiation du rôle de l’affaire, de condamnation de la société Aiminus patrimoine à lui payer la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens de l’instance.

Aux termes de ses conclusions déposées et développées oralement à l’audience du 22 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] demande à la juridiction du premier président de :

— ordonner la radiation de l’appel,

— rejeter l’ensemble des demandes fins et conclusions de la société Aiminus patrimoine,

— condamner la société Aiminus patrimoine à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] légalement représenté par son syndic, Foncia Paris-Rive droite – H immobilier la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles dans le cadre de l’indicent et les entiers dépens de l’instance.

Aux termes de ses conclusions déposées et développées à l’audience, la société Aiminus patrimoine demande à la juridiction du premier président de :

— la déclarer recevable en ses demandes, fins et conclusions,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses demandes,

— suspendre l’exécution provisoire attachée à l’ordonnance de référé rendue,

— condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens de première instance et d’appel,

— dispenser la société Aiminus patrimoine de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge répartie entre les autres copropriétaires en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

A l’audience, les conseils des parties ont été entendus en leurs observations au soutien de leurs écritures.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé des moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.

SUR CE,

Sur la demande d’arrêt de l’exécution provisoire, qui est préalable

En application de l’article 514-3 du code de procédure civile, en cas d’appel, le premier président peut être saisi afin d’arrêter l’exécution provisoire de la décision lorsqu’il existe un moyen sérieux d’annulation ou de réformation et que l’exécution risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives.

Les conséquences manifestement excessives s’apprécient, en ce qui concerne les condamnations pécuniaires, par rapport aux facultés de paiement du débiteur et aux facultés de remboursement de la partie adverse en cas d’infirmation de la décision assortie de l’exécution provisoire.

Le risque de conséquences manifestement excessives suppose un préjudice irréparable et une situation irréversible en cas d’infirmation.

Il appartient au débiteur, demandeur à l’instance en radiation, de rapporter la preuve des risques occasionnés par l’exécution provisoire, y compris celui résultant des difficultés de restitution des sommes en cas de réformation de la décision entreprise.

Ces deux conditions sont cumulatives.

La société Aiminus patrimoine expose que l’exécution provisoire de l’ordonnance rendue aurait des conséquences manifestement excessives en ce qu’elle la contraindrait à procéder à la démolition complète du mobilier de cuisine et sanitaire. Elle soutient qu’il existe par ailleurs un moyen sérieux de réformation de la décision entreprise en ce que, ses conclusions ayant été écartées, les moyens qu’elle avait développés n’ont pas été pris en considération, alors que le juge des référés ne pouvait par ailleurs interpréter le règlement de copropriété pour considérer que l’activité de location meublée de tourisme serait contraire à la destination de l’immeuble, aucune clause dudit règlement ne l’interdisant. Elle souligne que le syndicat des copropriétaires n’a pas suffisamment rapporté la preuve des nuisances qu’il allègue.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir qu’il n’existe aucun moyen sérieux de réformation de la décision entreprise. Il précise que le premier juge a écarté les pièces et conclusions de la société Aiminus dans des circonstances particulières, ce qui ne peut qu’être confirmé par la cour. Il ajoute que les termes du règlement de copropriété sont clairs et précis, ne requérant aucune interprétation, tandis que la preuve a été rapportée des faits de nuisance, dénoncées et attestées par les copropriétaires. Il expose qu’il n’existe par ailleurs aucune conséquence manifestes excessive qui serait attachée à l’exécution provisoire de la décision rendue, la société Aiminus patrimoine ayant, bien qu’imparfaitement, exécuté provisoirement cette décision.

Il doit être rappelé que la société Aiminus patrimoine a été enjointe par le premier juge de restituer dans un délai de 15 jours suivant la signification de la décision :

— à usage de « magasin avec débarras sous escalier, water-closet, couloir (ayant accès sur la rue de l’immeuble) et deux caves, sous-sol, desservies par un escalier intérieur », le lot n°33 défini au règlement de copropriété de l’immeuble situé au [Adresse 1]

— et à usage de « bureaux et salle d’exposition », le lot n°34 défini au règlement de copropriété de l’immeuble,

— en faisant cesser dans ces deux lots l’occupation à usage d’habitation et de location meublée de tourisme et en y faisant procéder à la démolition à ses frais de l’ensemble des installations sanitaires ou de cuisine -à l’exception des water-closets installés au sein du lot n°33.

Il lui était ainsi imparti deux types d’obligations, faire cesser dans ces deux lots l’occupation à usage d’habitation et de location meublée de tourisme et de démolir à ses frais l’ensemble des installations sanitaires ou de cuisine -à l’exception des water-closets installés au sein du lot n°33.

Pour autant, la société Aiminus n’établit pas en quoi la démolition prescrite et la cessation de son activité de location saisonnière touristique auraient des conséquences manifestement excessives. En effet, il apparait que la démolition des éléments de cuisine et sanitaires ne crée pas à son endroit un préjudice irréparable et une situation irréversible puisqu’elle ne compromet que l’usage d’habitation et la location saisonnière sans priver la société Aiminus patrimoine de l’usage initial des lieux, à savoir l’usage de « magasin avec débarras sous escalier, water-closet, couloir (ayant accès sur la rue de l’immeuble) et deux caves, sous-sol, desservies par un escalier intérieur », pour le lot n°33 et l’usage de « bureaux et salle d’exposition » pour le lot n°34. Par ailleurs, elle se contente d’affirmer que la démolition, pourtant impartie, aurait un caractère irréversible sans toutefois établir en quoi ladite démolition serait définitive et compromettrait de manière irréversible l’usage d’habitation, à supposer qu’il soit autorisé, alors qu’il s’agit d’éléments d’aménagement et qu’elle ne produit aucun devis ni élément chiffré ni aucune pièce de nature à établir qu’elle ne pourrait en assumer le coût.

Dans ces conditions, et à défaut d’établir que l’exécution de la décision entreprise entrainerait un préjudice irréparable et une situation irréversible, et les conditions posées par l’article 514-3 du code de procédure civile étant cumulatives, la société Aiminus patrimoine sera déboutée de sa demande d’arrêt de l’exécution provisoire.

Sur la demande de radiation du rôle de l’affaire

Selon l’article 524 du code de procédure civile, lorsque l’exécution provisoire est de droit ou a été ordonnée, le premier président ou, dès qu’il est saisi, le conseiller de la mise en état peut, en cas d’appel, décider, à la demande de l’intimé et après avoir recueilli les observations des parties, la radiation du rôle de l’affaire lorsque l’appelant ne justifie pas avoir exécuté la décision frappée d’appel ou avoir procédé à la consignation autorisée dans les conditions prévues à l’article 521, à moins qu’il lui apparaisse que l’exécution serait de nature à entraîner des conséquences manifestement excessives ou que l’appelant est dans l’impossibilité d’exécuter la décision.

Le syndicat des copropriétaires sollicite la radiation de l’affaire du rôle de la cour au motif que l’ordonnance frappée d’appel n’a pas été exécutée. Il expose par ailleurs qu’il n’existe aucune conséquence manifestement excessive à l’exécution de ladite ordonnance de nature à faire obstacle à la demande de radiation.

La société Aiminus patrimoine soutient par sa part qu’elle justifie avoir cessé toute activité de location et toute habitation des lots concernés, qu’elle a fait procéder aux travaux de déposes, alors que le juge des référés a estimé à tort qu’il existait un trouble manifestement illicite, la cessation dudit trouble étant disproportionnée au regard de l’atteinte à son droit de propriété.

La société Aiminus verse aux débats un procès-verbal de constat du 29 août 2024 établi par Me [I], commissaire de justice, dont il ressort que :

— Au sein du lot n°33, les robinets de cuisine et des trois salles de bains ainsi que le raccordement des WC séparés ont été déposés,

— Au sein du lot n°34, les robinets de la cuisine et des trois salles de bains ont été déposés également.

Il en ressort que la société Aiminus n’a pas fait procéder à la démolition à ses frais de l’ensemble des installations sanitaires ou de cuisine -à l’exception des water-closets installés au sein du lot n°33 ordonnée par la décision rendue mais qu’elle a entendu rendre les lots n°33 et 34 inutilisable à l’usage d’habitation en supprimant les raccordements.

Par ailleurs, il ressort de deux décisions de classements hôteliers (pièces 6 et 7 du syndicat des copropriétaires) que la société Aiminus patrimoine a obtenu le 11 octobre 2024 un classement dans la catégorie 3 étoiles et le 6 janvier 2025 un classement dans la catégorie 4 étoiles. Ces deux classements intervenus postérieurement au procès-verbal de constat tendent à établir que la société Aiminus patrimoine n’a pas cessé non plus la location saisonnière à usage touristique, autre obligation qui lui était impartie par l’ordonnance rendue.

Ainsi, il en résulte bien que la société Aiminus n’a pas exécuté les termes de l’ordonnance rendue. Le niveau d’inexécution de la société Aiminus, à laquelle il n’appartient pas de décider librement de ce qu’il est raisonnable ou non d’ exécuter et qui ne se limite pas à la dépose des éléments de raccordement ne constitue en toute hypothèse pas un exécution de la décision rendue. En outre, la société Aiminus fait état de moyens qu’elle soulève en cause d’appel, comme l’inexistence d’un trouble manifestement illicite et la disproportion des mesures entreprises pour faire cesser ce trouble qui sont des critiques de la décision rendue, qui ne peuvent venir au soutien de sa demande de rejet de la demande de radiation.

Il y a lieu au regard de l’ensemble de prononcer la radiation de l’appel interjeté.

Sur les frais et dépens

La société Aiminus patrimoine, partie perdante, sera tenue aux dépens ainsi qu’à payer une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ce dans les termes du dispositif.

PAR CES MOTIFS

Ordonnons la radiation du rôle de la cour de l’affaire enregistrée sous le numéro de répertoire général 24/14875 pôle 1 – chambre 2 de la cour d’appel de Paris ;

Condamnons la société Aiminus patrimoine aux dépens de la présente instance ;

Condamnons la société Aiminus patrimoine à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

ORDONNANCE rendue par M^me Michèle CHOPIN, Conseillère, assistée de M^me Cécilie MARTEL, greffière présente lors de la mise à disposition de l’ordonnance au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La Greffière, La Conseillère