RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRÊT DU 22 OCTOBRE 2025

(n° , 15 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/08300 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHSKB

Décision déférée à la Cour : Jugement du 24 Janvier 2023-Tribunal de Grande Instance de PARIS- RG n° 19/13065

APPELANTS

Madame [B] [C]

née le 28 Septembre 1951 à [Localité 7] (Algérie)

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Horia DAZI MASMI de la SELEURL Horia Dazi Masmi Avocat, avocat au barreau de PARIS, toque : E1303

Monsieur [U] [C]

né le 03 Juin 1943 à [Localité 6] (Algérie)

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté par M^e Horia DAZI MASMI de la SELEURL Horia Dazi Masmi Avocat, avocat au barreau de PARIS, toque : E1303

INTIMÉ

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 1] représenté par son syndic, le Cabinet HOMELAND, SAS immatriculée au R.C.S. de Bobigny sous le n° B 818 341 448

C/O Cabinet HOMELANND

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représenté par M^e Sophie BILSKI CERVIER de la SELEURL BILSKI AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : R0093

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 11 Juin 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Monsieur Jean-Loup CARRIERE, Président, magistrat honoraire

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par M^me Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par M^me Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

M. et Mme [C] sont propriétaires indivis d’un appartement (lot n°27) de deux pièces à usage locatif, au 3ème étage d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 1] à [Localité 8] et qui avait pour syndic le cabinet CP Rinaldi jusqu’à son remplacement par le cabinet Homeland SAS, lors d’une assemblée générale du 12 novembre 2020.

Mme [P] était propriétaire, à l’époque des faits, d’un appartement au 2ème étage situé au-dessous de celui des époux [C].

Un dégât des eaux est survenu dans l’appartement de Mme [P] le 1er juin 2017, possiblement en provenant de l’appartement [C].

Après plusieurs demandes du syndic les 1er juin 2017, 18 juillet 2017 et 8 août 2017, une visite de l’appartement des époux [C] a été menée par l’entreprise [D] [W], plombier de la copropriété, lequel a émis un devis de réfection de leur salle d’eau, le 30 octobre 2017.

Faisant valoir que le plombier avait relevé un défaut de conformité de leur pièce d’eau aux règles de l’art et notamment une absence d’étanchéité, le syndic, par lettres recommandées avec avis de réception du 16 août 2017 et du 27 septembre 2017, a mis les époux [C] en demeure de réaliser les travaux de reprise et de mise aux normes et d’en justifier par la communication d’une facture d’un professionnel.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 4 octobre 2017, Mme [P] s’est plainte au syndic que les désordres s’aggravaient et que 'la façade de l’immeuble se (détériorait) grandement', de sorte qu’une nouvelle mise en demeure de réaliser les travaux a été envoyée par le syndicat des copropriétaires aux époux [C], le 5 octobre 2017.

Le 21 octobre 2017, les époux [C] ont fait établir un diagnostic de leur salle d’eau par une société Lifife, laquelle a établi un devis de travaux du même jour.

Mme [P] et le syndicat des copropriétaires se plaignant de la poursuite des infiltrations, un procès-verbal de constat amiable a été dressé le 1er novembre 2017 entre la copropriétaire et l’occupant de l’appartement [C].

A la suite d’une visite contradictoire de l’appartement [C] organisée le 17 novembre 2017 par le syndic en présence de Mme [C] et de MM. [T] et [W], respectivement architecte et plombier de l’immeuble, un rapport d’intervention a été dressé par M. [T] le 20 décembre 2017, concluant au caractère défectueux des installations sanitaires de cet appartement et d’autres installations, présentant un caractère de dangerosité.

Le syndicat des copropriétaires a obtenu la désignation d’un expert en la personne de M. [H] [Z] par ordonnance de référé du 11 janvier 2018. Les opérations d’expertise ont été rendues communes, par ordonnance du 30 novembre 2018, à Mmes [P] et [C], MM. [F] [K] et [J] [S], locataires des époux [C], la société Allianz IARD, assureur de l’immeuble jusqu’au 31 mars 2018, la société Axa France IARD, son assureur depuis cette date, la société Maaf Assurances, assureur des locataires.

L’expert a déposé son rapport le 17 mai 2019, concluant à l’imputabilité des installations sanitaires des époux [C] dans la survenance des désordres dans l’appartement [P].

Postérieurement au dépôt du rapport, Mme [P] a vendu son appartement.

Les parties ne sont pas parvenues à une solution amiable du litige.

Par acte d’huissier délivré le 25 octobre 2019, le syndicat des copropriétaires a assigné M. et Mme [C] devant le tribunal de céans, aux fins d’obtenir leur condamnation sous astreinte à la réalisation de travaux de mise en conformité et à lui verser diverses sommes en réparation de son préjudice.

Par jugement du 24 janvier 2023, le tribunal judiciaire de Paris a :

— reçu le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 8], représenté par son syndic actuellement en exercice, la SAS Homeland,

— condamné in solidum M. et Mme [C] :

à justifier, à leurs frais, de la conformité de leurs travaux aux règles de l’art et aux préconisations de l’expert, sous le contrôle de l’architecte de la copropriété, dans un délai d’un mois à compter de la signification du jugement, puis sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard pendant un mois, ces travaux devant notamment inclure :

la dépose de la totalité des installations sanitaires, du carrelage au sol et de la faïence murale,

la réalisation au sol d’une chape en ciment et par-dessus d’une étanchéité liquide avec remontée sur les murs et cloisons de la salle d’eau,

la pose d’un carrelage et de faïence neufs,

l’abandon des canalisations encastrées dans le plancher pour les passer totalement en apparent,

le changement du WC et son déplacement à proximité du mur de façade de la courette de façon à le rapprocher au plus près de la chute collective en fonte située sous la courette,

la repose du bac à douche et du pare douche,

la dépose et la mise en sécurité de l’installation électrique dans la salle d’eau des défendeurs,

passé ce délai total de deux mois et en cas d’insuffisance de ces travaux, à faire réaliser les travaux manquants par une entreprise qualifiée et assurée, sous le contrôle de l’architecte de la copropriété et à leurs frais, ce compris les frais d’intervention de l’architecte, et à en justifier auprès du syndicat des copropriétaires, le tout dans un délai de deux mois puis, à défaut, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard pendant deux mois, à la suite de quoi le juge de l’exécution pourra liquider cette astreinte et, au besoin, fixer une nouvelle astreinte,

— condamné in solidum M. et Mme [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 8], 13 988,96 euros TTC en réparation de son préjudice,

— reçu M. et Mme [C] en leurs demandes reconventionnelles, et les en déboute,

— condamné in solidum M. et Mme [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 8], 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum M. et Mme [C] aux entiers dépens, ce compris notamment les dépens de référé, les frais d’expertise et les dépens de la présente instance, recouvrables suivant les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

M. et Mme [C] ont relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 3 mai 2023.

La procédure devant la cour a été clôturée le 12 mars 2025.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 2 août 2023 par lesquelles M. et Mme [C], appelants, invitent la cour, à :

— les recevoir en leur appel,

— les y déclarant bien fondés,

— infirmer le jugement rendu le 24 janvier 2023 par le tribunal judiciaire de Paris entrepris en tous les chefs objets de la déclaration d’appel régularisée par eux le 3 mai 2023,

et statuant à nouveau de ces chefs,

— dire que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 8] ne rapporte pas la preuve qui lui incombe d’un lien de causalité suffisant entre les faits qu’il allègue et impute à M. et Mme [C] et le dommage qu’il invoque comme étant subi par la partie commune : mur pignon,

— dire qu’en tout état de cause le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 8] par sa propre faute et/ou négligence à ne pas suivre les préconisations de son architecte et à ne pas avoir effectué de sondage du bandeau dudit mur pignon ne saurait prétendre imputer à M. et Mme [C] les dommages subis par ledit mur pignon, ainsi que le relève l’expert judiciaire,

— dire qu’en présence d’une telle constatation et d’une telle opposition entre deux avis techniques l’un de l’expert judiciaire établi contradictoirement et de façon étayée et l’autre d’un technicien d’une des parties au surplus non contradictoire, les premiers juges ne pouvaient se déterminer ainsi qu’ils l’ont fait pour retenir un lien de causalité avec l’appartement de M. et Mme [C], la situation du mur pignon étant nécessairement distincte de celle de la voisine du dessous ([P]) objet d’un autre contentieux justifié aux présents débats, ainsi que le précise et le conclut l’expert judiciaire,

en conséquence,

— constater et en tant que de besoin dire, comme le relève l’expert judiciaire dans son rapport, que les ravalements décrits dans le devis de l’entreprise CTB du 2 juin 2018 restent à la charge du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 8],

— constater et en tant que de besoin dire que M. et Mme [C] ont justifié dès avant le dépôt du rapport d’expertise, avoir effectué les travaux préconisés par l’expert, et depuis que lesdits travaux ont été effectués dans les règles de l’art,

— dire infondées et injustifiées toutes les demandes, fins et conclusions du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 8] contraires à celles de M. et Mme [C],

— les dire bien fondés en toutes leurs demandes, fins et conclusions et notamment en leurs demandes formulées à titre reconventionnel en première instance et reprises aux présentes,

en conséquence,

— ordonner au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 8] pris en la personne de son syndic en exercice le cabinet Homeland de :

supprimer du compte de charges de M. et Mme [C] la somme de 16 746,17 euros imputée indûment exclusivement à leur lot n°27,

ré-imputer à l’ensemble de la copropriété constituant le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 8], la somme de 16 746,17 euros à due-proportion des millièmes de chaque lot,

en tout état de cause,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 8] de toutes ses demandes, fins et conclusions et en tout cas de toutes celles contraires à celles des concluants,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 8] à leur payer :

la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire,

la somme de 3 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 8] aux dépens qui incluront les frais d’expertise étant rappelé que M. et Mme [C] en leurs qualités de copropriétaires ont d’ores et déjà contribué à hauteur de leur quote-part dans la copropriété ;

Vu les conclusions notifiées le 31 août 2023 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 8], intimé, demande à la cour, au visa des articles 1240 et suivants du code civil, 14 de la loi du 10 juillet 1965, 331 et 515 du code de procédure civile, de :

— débouter les époux [C] de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions,

— le recevoir en ses demandes,

en conséquence,

— confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Paris en date du 24 janvier 2023 en ce qu’il a:

condamné in solidum M. et Mme [C] :

à justifier, à leurs frais, de la conformité de leurs travaux aux règles de l’art et aux préconisations de l’expert, sous le contrôle de l’architecte de la copropriété, dans un délai d’un mois à compter de la signification du jugement, puis sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard pendant un mois, ces travaux devant notamment inclure :

la dépose de la totalité des installations sanitaires, du carrelage au sol et de la faïence murale,

la réalisation au sol d’une chape en ciment et par-dessus d’une étanchéité liquide avec remontée sur les murs et cloisons de la salle d’eau,

la pose d’un carrelage et de faïence neufs,

l’abandon des canalisations encastrées dans le plancher pour les passer totalement en apparent,

le changement du WC et son déplacement à proximité du mur de façade de la courette de façon à le rapprocher au plus près de la chute collective en fonte située sous la courette,

la repose du bac à douche et du pare douche,

la dépose et la mise en sécurité de l’installation électrique dans la salle d’eau des défendeurs,

passé ce délai total de deux mois et en cas d’insuffisance de ces travaux, à faire réaliser les travaux manquants par une entreprise qualifiée et assurée, sous le contrôle de l’architecte de la copropriété et à leurs frais, ce compris les frais d’intervention de l’architecte, et à en justifier auprès du syndicat des copropriétaires, le tout dans un délai de deux mois puis, à défaut, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard pendant deux mois, à la suite de quoi le juge de l’exécution pourra liquider cette astreinte et, au besoin, fixer une nouvelle astreinte,

condamné in solidum M. et Mme [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 8], 13 988,96 euros TTC en réparation de son préjudice,

débouté M. et Mme [C] de leurs demandes reconventionnelles,

condamné in solidum M. et Mme [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 8], 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné in solidum M. et Mme [C] aux entiers dépens, ce compris notamment les dépens de référé, les frais d’expertise et les dépens de la présente instance, recouvrables suivant les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

y ajoutant,

— condamner in solidum M. et Mme [C] à faire réaliser les travaux manquants par une entreprise qualifiée et assurée, sous le contrôle de l’architecte de la copropriété et à leurs frais, ce compris les frais d’intervention de l’architecte, et à en justifier auprès du syndicat des copropriétaires, le tout dans un délai de deux mois puis, à défaut, sous astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard pendant deux mois, à la suite de quoi le juge de l’exécution pourra liquider cette astreinte et, au besoin, fixer une nouvelle astreinte,

— condamner in solidum M. [C] et Mme [C] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 8] une somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance d’appel ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

Par prétention, il faut entendre une demande en justice tendant à ce qu’il soit tranché un point litigieux.

Par voie de conséquence, les expressions telles que 'dire et juger', 'déclarer’ ou 'constater’ ne constituent pas de véritables prétentions, mais en réalité des moyens qui ont leur place dans le corps des écritures, plus précisément dans la partie consacrée à l’examen des griefs formulés contre la décision entreprise et dans la discussion des prétentions et moyens, mais pas dans le dispositif même des conclusions.

En conséquence, il n’y aura pas lieu de statuer sur celles-ci.

Sur les désordres du mur pignon de l’immeuble et les responsabilités :

Moyens des parties :

Le syndicat des copropriétaires relève la responsabilité exclusive des consorts [C] dans les désordres survenus chez Mme [P] en raison de la défectuosité de leurs installations sanitaires ce que le rapport d’expertise de M. [Z] déposé le 17 mai 2019 démontre.

Il considère que la responsabilité des époux [C] doit être retenue s’agissant des désordres affectant le pignon de l’immeuble, cette question ayant été éludée par l’expert qui a cependant constaté leur existence et leur situation en aval des installations sanitaires des consorts [C], peu important que l’expert n’ait pas pris position sur le devis de ravalement produit par le syndicat.

Il relève d’ailleurs que ce sont les désordres survenus chez Mme [P] qui ont permis d’imputer les désordres constatés sur le mur pignon de l’immeuble aux défectuosités des installations sanitaires des consorts [C]. C’est donc à juste titre et se fondant sur l’ensemble des pièces versées aux débats que les premiers juges ont imputé les désordres affectant les parties communes de l’immeuble aux consorts [C] étant observé que ces derniers ne démontrent aucunement l’implication de l’étanchéité de la façade pour expliquer les tâches noirâtres qui y sont apparues. Il est donc demandé la confirmation du jugement et d’imputer le coût du ravalement aux consorts [C].

Les consorts [C] répliquent en affirmant que le lien de causalité entre les taches constatées sur le mur pignon et l’état de leur salle de bain n’est pas démontrée et relèvent que les premiers juges sont passés outre les conclusions de l’expert judiciaire et se sont fait techniciens en ses lieu et place.

Ils critiquent le jugement en ce que les conclusions de l’architecte de la copropriété non contradictoires et nécessairement partiales ont primé sur celles de l’expert judiciaire et qu’il a été relevé que le syndicat des copropriétaires n’a pas fait réaliser le sondage pour vérifier l’étanchéité du bandeau dans le mur pignon concerné comme souhaité par l’architecte de l’immeuble.

Ils en déduisent que le syndicat des copropriétaires n’apporte pas la preuve du lien de causalité entre le dommage et le fait fautif invoqué. Ils relèvent d’ailleurs que si l’expert judiciaire a expressément et clairement retenu leur responsabilité dans la survenue des désordres chez Mme [P], il a clairement indiqué qu’il ne pouvait attribuer les taches sombres aux fuites en provenance des installations sanitaires de l’appartement [C] et qu’en conclusion, les ravalements décrits devaient rester à la charge du syndicat des copropriétaires.

Réponse de la cour :

Selon l’article 1240, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblice celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

M. [Z], expert, a été désigné par ordonnance du 11 janvier 2018 avec pour mission de déterminer les causes des infiltrations d’eau et des dégradations dans l’appartement de Mme [P] au 2ème étage.

Sa mission a été étendue aux désordres allégués par le syndicat des copropriétaires affectant l’immeuble.

L’expert a relevé que les désordres constatés chez Mme [P] étaient imputables aux défaillances et non conformités des installations sanitaires de l’appartement de M. & Mme [C] au 3ème étage.

Il a notamment relevé chez celle-ci, lors de ses constatations du 24 avril 2018, que l’humidité évaluée à 100% s’étendait notamment au mur pignon situé du côté de la cloison de séparation avec la salle d’eau (p. 40 expertise, pièce 35 SDC).

S’agissant des installations sanitaires des époux [C], l’expert a relevé:

— l’absence d’étanchéité sur le sol sous le bac à douche,

— un ruissellement d’eau sur le sol en dehors du bac à douche entre le bac et le WC en raison d’un défaut d’étanchéité du pare-douche,

— une fuite abondante du joint à lèvre de la pipe d’évacuation des eaux du WC laissant apparaître une flaque d’eau apparaissant immédiatement sur le carrelage du sol.

Pour remédier à ces désordres, l’expert a recommandé la pose au sol d’une étanchéité et d’une remontée d’étanchéité sur les cloisons de la salle d’eau.

L’expert notait également le 24 avril 2018: 'nous constatons la présence de larges taches sombres qui dénote des infiltrations d’eau dans le mur pignon dans une zone située au niveau de la salle d’eau de M. [C].

Nous rappelons le rapport de M. [T], architecte, en date du 20 décembre 2017, concernant le mur pignon ouest: 'nous observons de grandes auréoles brunâtres (du clair au très foncé) entre le plancher bas du 3è étage et le plancher haut du 1er étage. En raison de l’inaccessibilité nous n’avons pu ni procéder à des tests à l’aide de l’humitest, mais uniquement à des constatations visuelles depuis l’impasse.

La zone la plus affectée est située au dessous du plancher bas du 3è étage sur 2 mètres de haut par 2, 50 mètres de large environ. L’examen visuel nous permet d’avancer que ces grandes auréoles correspondent à d’importantes traces d’infiltration qui perdurent depuis un certain temps. La coloration des enduits, initialement ton pierre, ayant viré à un brun foncé, indique que les enduits sont endommagés et dont l’ampleur et l’étendue ne peut être avancée en raison de l’inaccessibilité. Des sondages doivent être effectués au droit des désordres, pour examiner l’état de la maçonnerie du mur pignon ( briques ou moellons) et des points d’appui de la structure porteuse horizontale sur le dit mur pignon ( p. 44 et 45).

L’expert notait que ses constatations du 25 janvier 2019 étaient identiques à celles du 24 avril 2018, lesquelles soulignaient la concentration des larges tâches sombres observées sur le mur pignon au niveau de la salle d’eau des époux [C] (p. 50).

Il concluait toutefois que 'dans la zone des taches sombres, nous avons constaté la présence d’un bandeau (partie commune) dont l’étanchéité n’a pas été démontrée par le SDC et son architecte. De plus, le SDC n’a pas fait effectuer les sondages conseillés par M.[T] architecte, dans son rapport en date du 20 décembre 2017. Nous avons donc indiqué, en fin de réunion du 25 janvier 2019, que nous ne pouvons attribuer les taches sombres aux fuites en provenance des installations sanitaires de l’appartement [C]'.

En premier lieu, les sondages évoqués par l’architecte de l’immeuble ne tendaient pas à la vérification de l’étanchéité du bandeau de la façade de l’immeuble mais uniquement à la vérification de l’état de la maçonnerie du mur pour en déterminer la composition (briques ou moellons) et à celle des points d’appui de la structure porteuse horizontale dudit mur.

Il résulte du rapport d’expertise que le sondage de la structure porteuse a été réalisé à la demande de l’expert qui n’a jamais sollicité auprès du syndicat des copropriétaires qu’il entreprenne des vérifications sur l’étanchéité du bandeau de façade.

L’expert, qui s’est abstenu de se prononcer sur l’imputabilité des désordres du mur pignon, n’a cependant jamais remis en cause ses constatations sur l’existence de larges taches sombres dénotant des infiltrations d’eau dans le mur pignon dans une zone située au niveau de la salle d’eau de M. [C].

L’existence d’infiltrations des installations fuyardes des époux [C] s’étendant au mur pignon a pu être établie :

— par les constatations expertales du 4 avril 2018 dans la salle d’eau de Mme [P] dans laquelle le mur pignon présentait un taux d’humidité de 100 %,

— d’une concordance temporelle relevée par Mme [P] dans son courrier recommandé au syndic du 4 octobre 2017 (pièce 7 SDC) entre la détérioration de la façade de l’immeuble et l’aggravation de ses désordres,

— des constatations de l’entreprise Lifife du 21 octobre 2017 relevant que les 'trous visibles au sein du joint de faïence en périphérie du receveur de douche de l’appartement des [C] laissent passer l’eau qui peut ensuite migrer gravitairement au dessous du bac de la douche jusqu’en sous-face du sol et a causé de l’infiltration dans le plafond de l’appartement situé au dessous',

— des constatations de l’architecte de la copropriété selon lesquelles l’eau migrait, par gravité, sous le bac à douche et s’infiltrait en plancher bas, plafond de la salle d’eau de Mme [P] et sur mur pignon par les trous, fissures, joints dégradés de la faïence en périphérie du recevoir de douche, de la faïence endommagée à l’angle, au droit de l’accès au bac à douche (pièce 19 SDC).

Ainsi, si les informations manquantes relevées par l’expert ne permettent pas d’imputer aux installations fuyardes des époux [C] la totalité des désordres du mur pignon de l’immeuble, un lien de causalité apparaît suffisamment établi entre partie de ces désordres et leurs installations fuyardes.

C’est donc par des motifs circonstanciés en fait et en droit que la cour adopte que les premiers juges ont retenu que la part contributive des consorts [C] dans la rénovation du mur pignon devait être fixée à 25 % de la somme de 29 170 euros et les a condamnés à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1], la somme de 8 021, 75 euros TTC en réparation de son préjudice.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur les travaux des consorts [C] :

Moyens des parties :

Les consorts [C] font valoir qu’ils ont justifié des travaux entrepris au cours de l’expertise, ces travaux ayant solutionné définitivement la situation subie par Mme [P] et sont conformes aux préconisations expertales comme l’établit le rapport établi par leur architecte après deux visites sur les lieux dont l’une, le 15 mai 2023, en présence de l’architecte de l’immeuble et dans le délai imparti par le jugement entrepris.

Le syndicat des copropriétaires note que l’affirmation des consorts [C] selon laquelle ils ont fait la démonstration des travaux effectués selon les préconisations de l’expert constitue une contre-vérité, les travaux réalisés n’ayant jamais été analysés ni vérifiés par celui-ci.Ce dernier a relevé au contraire que les travaux réalisés en 2019 par les consorts [C] sont incomplets. En tout état de cause, les travaux réalisés sous le bac de douche ne sont pas conformes aux préconisations de l’expert et aux règles de l’art et un doute légitime subsiste s’agissant du reste des travaux. Depuis le jugement intervenu en 2023, les consorts [C] n’ont pas justifié avoir réalisé la réfection des installations sanitaires conformément aux règles de l’art et aux préconisations expertales. Dès lors, le risque de persistance et de réitération des désordres subsiste. Il est donc demandé la confirmation du jugement en ce qu’il a condamné les consorts [C] à justifier de la réalisation des travaux et, à défaut, à faire réaliser les travaux nécessaires au besoin avec le prononcé d’une astreinte plus importante.

Réponse de la cour :

Pour justifier des travaux entrepris, les appelants produisent la facture de la société Tranous du 28 février 2019 suivant devis n° 1810201800 à hauteur de 6259 euros TTC outre l’attestation d’assurance de la société (pièces 9 à 10/2).

Ils produisent également un rapport du 16 mai 2023 après la visite commune organisée avec M. [M], l’architecte du syndicat des copropriétaires établi par la société Uniq Architecture à leur demande (pièce 16).

Ce rapport conclut que les travaux effectués et vérifiés incluent bien les préconisations expertales et que les travaux exécutés à l’intérieur de l’appartement, par l’entreprise Tranous, ont été faits dans les règles de l’art, et en conformité avec les préconisations de l’expert judiciaire. L’absence d’infiltration d’eau, le très faible taux d’humidité et l’absence visuelle de désordres sur les parties côté salle d’eau et cuisine corroborent, selon le rapport, la conformité des travaux.

Il apparaît par ailleurs que dans le litige opposant Mme [P] aux époux [C], le tribunal judiciaire de Paris, par jugement du 31 janvier 2023, a considéré que la date de réalisation des travaux par l’entreprise Tranous marquait la fin de la période ayant donné lieu à indemnisation de Mme [P] au titre de son préjudice de jouissance (25 mars 2019).

Il convient de rappeler que l’expert avait validé le devis de réfection des installations sanitaires des époux [C] réalisé par l’entreprise [D] [W].

L’expert préconisait notamment :

— la dépose de la totalité des installations sanitaires, du carrelage au sol et de la faïence murale,

— la réalisation au sol d’une chape en ciment et par-dessus d’une étanchéité liquide avec remontées sur les murs de cloisons de la salle d’eau,

— carrelage et faïence neufs,

— abandon des canalisations encastrées dans le plancher pour les passer totalement en apparent,

— déplacement du WC à poser à proximité du mur de la façade de la courette de façon à le rapprocher au plus près de la chute collective en fonte située dans cette courette,

— repose du bac à douche et du pare douche etc… (p. 48 de l’expertise).

Cependant, et sans informer l’expert, les époux [C] ont confié les travaux de réfection de leurs installations à la société Tranous.

L’expert relevait à ce sujet :

' ce devis et facture [de la société Tranous] comporte des éléments de rédaction erronés ou incomplets, par exemple :

— la relaxation [réalisation '] au sol d’une chape en ciment et par-dessous (par dessus ') d’une étanchéité liquide avec remontées sur les murs et cloisons de la salle de bain,

— déplacement du (WC') à poser à proximité du mur…

Le devis de [D] [W] du 14 février 2019 d’un montant de 10 769 TTC comprend notamment en plus :

— la fourniture d’un nouveau WC et d’un nouveau receveur de douche alors que la SARL Tranous a prévu de réutiliser le WC et receveur existants,

— le déplacement dans la cuisine du ballon d’ECS.

Compte tenu de ces observations, il est fortement souhaitable que le SDC- syndic CP Rinaldi 6 missionne M. [T], architecte, pour vérifier la qualité des travaux réalisés par M. [C]'.

Le rapport d’architecte établi à la demande du syndic de copropriété (rapport Fendler-Moreau-Seemüller) et daté du 26 mai 2023 (pièce 44 du SDC) relève que la société Tranous en charge des travaux n’est pas assurée pour les travaux d’imperméabilisation et d’étanchéité notamment à base de polymères de classe I2 à I4. En outre, le rapport constate l’absence de remontée d’une étanchéité sur les murs sous le bac à douche ce qui permet de douter de la réalisation d’une étanchéité au sol et sur les cloisons de la salle d’eau des époux [C].

La cour relève que l’expert avait émis des réserves sur le devis de l’entreprise Tranous concernant les travaux d’étanchéité projetés.

Les constatations du rapport Fendler-Moreau-Seemüller confirment les doutes de l’expert à ce sujet et ne permettent pas d’affirmer que les travaux tendant à 'la réalisation au sol d’une chape en ciment et par-dessus d’une étanchéité liquide avec remontées sur les murs de cloisons de la salle d’eau ' sont conformes aux préconisations de l’expert, qu’ils ont été réalisés dans les règles de l’art et partant qu’ils sont de nature à prévenir, à long terme, la survenue de nouvelles infiltrations et ce, alors qu’il a été fait le choix du réemploi des installations sanitaires existantes (receveur de douche et WC).

Dans ces conditions, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné les époux [C] à justifier des travaux entrepris et, à défaut des travaux manquants et ce, sous astreinte.

Au regard de l’évolution du litige, des non conformités des travaux de l’entreprise Tranous relevéEs par le rapport Fendler-Moreau-Seemüller et pour prévenir la survenue d’infiltrations de manière définitive, il convient de condamner les époux [C] à faire procéder à ces travaux d’étanchéité sur la chape de ciment au sol et sur les cloisons de la salle de bain et aux travaux nécessaires pour leur exécution (dépose de toute installation sanitaire ou carrelage/faïence) à leurs frais et sous le contrôle de l’architecte de la copropriété dans les trois mois de la signification du présent arrêt et au-delà sous astreinte de 300 euros par jours de retard pendant trois mois.

Sur la demande de dommages-intérêts formée par M.&Mme [C] :

Moyens des parties :

M.&Mme [C] considèrent qu’en l’état des constatations de l’expert et en l’absence de démonstration d’un lien de causalité entre leurs installations sanitaires fuyardes et les détériorations du mur pignon, l’action du syndicat des copropriétaires à leur encontre s’analyse en une action vexatoire en réparation de laquelle ils demandent la somme de 5000 euros.

Le syndicat des copropriétaires considère cette demande surréaliste dès lors que, depuis 2017, il tente en vain de résoudre les problèmes subis par ses copropriétaires et sur les parties communes du fait des installations fuyardes des consorts [C].

Réponse de la cour :

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Les époux [C] ne démontrent pas l’existence d’une faute imputable au syndicat de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 8] alors que le présent arrêt confirme que partie des désordres du mur pignon de l’immeuble est imputable à leurs installations fuyardes.

Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

Sur les demandes des époux [C] en remboursement de charges :

Moyens des parties :

Les époux [C] contestent l’imputation à leur compte de la somme de 16 746, 17 euros s’agissant de l’imputation des frais et honoraires du contentieux. Pour contester l’imputation de cette somme, ils relèvent que le syndicat des copropriétaires amalgame le cas de Mme [P] au sien alors que le dossier de Mme [P] a fait l’objet d’une autre procédure indépendante, que le syndicat des copropriétaires a lui-même concouru voire est responsable à titre exclusif de son dommage.

Le syndicat des copropriétaires rétorque qu’en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, il a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes. Il souligne que face à la survenance d’un désordre avec des répercussions importantes, l’intervention du syndicat des copropriétaires, pour parvenir à une solution pérenne et pour obtenir l’indemnisation des dépenses du syndicat est légitime.

Il relève que Mme [P] aurait pu lui reprocher son inaction s’il n’avait pas mené à bien les actions réalisées de même que les autres copropriétaires face aux dégradations des parties communes qu’il lui appartient de préserver.

Réponse de la cour :

Le décompte produit en pièce 14 par les époux [C] montre que les sommes mises au débit de leur compte individuel porte :

— sur des frais de procédure (frais d’assignation, frais d’avocat, frais d’huissier)

— sur des dépenses exposées par le syndicat des copropriétaires (honoraires d’architecte [T] à hauteur de 540 euros le 10 janvier 2019, sondage plancher Batisol de 539 euros le 10 novembre 2017, honoraires [T] à hauteur de 970 euros le 14 février 2018, frais sondage plancher Batisol à hauteur de 203, 50 euros le 26 juillet 2017).

En l’espèce, les moyens soutenus par les appelants ne font que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont le premier juge a connu et auxquels il a répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple argumentation.

Il convient d’ajouter qu’en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, il incombe au syndicat des copropriétaires de veiller à la conservation de l’immeuble lequel comprend à la fois des parties communes et des parties privatives. Dans le cadre de cette mission, il lui appartient de prendre les mesures nécessaires face à tout désordre susceptible de porter atteinte à l’une ou l’autre de ces parties (recherches de fuite, analyse sur l’origine des sinistres et leur étendue etc…).

Ainsi, les mesures décriées par les appelants prises par le syndicat des copropriétaires concernant le sinistre dont Mme [P] était la victime entraient pleinement dans la mission de conservation du syndicat des copropriétaires par application de l’article 14 susvisé.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de M.& Mme [C] sur ce point.

Sur les frais exposés par le syndicat des copropriétaires dans le cadre du litige :

Moyens des parties :

Dans leur déclaration d’appel, les appelants critiquent le jugement en ce qu’il les a condamnés à verser in solidum la somme de 13 988, 96 euros au syndicat des copropriétaires.

Cette somme est décomposée comme suit :

—  8 021,75 euros correspondant à 25% du montant du ravalement du mur pignon,

—  4243,50 euros correspondant aux missions et travaux supportés par le syndicat avant les opérations d’expertise,

—  1723,71 euros correspondant aux missions et travaux supportés par le syndicat pendant les opérations d’expertise.

Le syndicat des copropriétaires demande la confirmation du jugement en ce qu’il a condamné les consorts [C] à lui verser les sommes de :

—  4243,50 euros au titre de la facture d’audit des réseaux de la société MCG du 31 octobre 2017 (3180 euros TTC), au titre du rapport de M. [T] architecte de la copropriété du 20 décembre 2017 et note d’honoraire (970 euros HT), au titre du rapport de recherches de fuite dans l’appartement de Mme [E] ( 93, 50 euros TTC),

—  1723,71 euros TTC au titre des rapports de recherches de fuite dans le lot 46 (93, 50 euros TTC), de la facture de l’entrerise BATI SOL 3000 du 10 juillet 2018 ( 203,50 euros TTC), des honoraires de l’intervention de M. [T] architecte de la copropriété durant les opérations d’expertise ( 680 euros HT), des frais divers de mise en oeuvre de l’expertise ( 622,26 euros HT, soit 746,71 euros TTC),

—  8 021,75 euros TTC correspondant à 25 % des travaux de ravalement du mur pignon.

Réponse de la cour :

Le sens du présent arrêt a conduit à confirmer la prise en charge par les époux [C] de 25% des frais de ravalement du mur pignon exposés par le syndicat des copropriétaires, soit la somme de 8021, 75 euros TTC.

Concernant les frais supportés par le syndicat avant et pendant l’expertise, l’expert a considéré qu’ils devaient être imputés aux époux [C].

Certains de ces coûts figurent sur le décompte de charges individuel produit par les appelants (dont rapport de l’architecte du 20 décembre 2017, facture de Batisol du 10 juillet 2018).

A l’exception de la contestation des frais avancés par le syndicat et portés à leur décompte individuel à laquelle il a été répondu plus haut, les appelants n’invoquent aucun autre moyen utile pour contester ces sommes qui leur ont été imputées à bon droit, et suivant l’avis de l’expert, par les premiers juges.

Le jugement sera donc confirmé sur ce point en ce qu’il condamne in solidum M.&Mme [C] à verser au syndicat des copropriétaires la somme globale de 13 988, 96 euros.

Sur la demande des consorts [C] tendant à la condamnation du syndicat des copropriétaires au paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire :

Moyens des parties :

M. & Mme [C] soutiennent qu’ils ont apporté la démonstration des travaux effectués suivant les préconisations de l’expert et ont communiqué à toutes les parties et à l’expert les devis, facture et attestation d’assurance décennale dans les dires des 29 et 30 avril 2019.

Au regard des conclusions expertales qui les exonèrent de toute responsabilité dans les désordres affectant le mur pignon de l’immeuble, l’action du syndicat des copropriétaires qui leur a délivré une assignation en octobre 2019 constitue une action vexatoire justifiant qu’il leur soit alloué la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts.

Le syndicat des copropriétaires rétorque qu’il incombe à tout propriétaire d’assurer l’entretien de son bien y compris lorsque celui-ci est loué.

Au regard de leur responsabilité dans les désordres survenus causés par leurs installations sanitaires, leur demande est indécente et devra être rejetée ainsi que les premiers juges l’ont considéré.

Réponse de la cour :

Le sens du présent arrêt démontre que la responsabilité des époux [C] étant engagée au titre de partie des dommages constatés sur le mur pignon de l’immeuble, l’action engagée contre eux par le syndicat des copropriétaires est dépourvue de tout caractère fautif.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a débouté M.& Mme [C] de leur demande.

Sur la demande du syndicat des copropriétaires tendant à voir condamner les consorts [C] au paiement de dommages et intérêts :

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que les consorts [C] ont commis des fautes de gestion de leur bien ainsi que dans la tenue des procédures judiciaires en ayant un comportement dilatoire et en tentant de le tromper avec des travaux réalisés de manière non conforme.

Il sollicite leur condamnation à lui verser la somme de 7000 euros à titre de dommages et intérêts.

Reponse de la cour :

La faute de gestion de leur bien par les époux [C] apparaît réparée par leur condamnation à réparer les dommages subis par le syndicat des copropriétaires du fait de leurs installations fuyardes.

Par ailleurs, le syndicat ne justifie pas des attitudes dilatoires des époux [C] dans la procédure de nature à lui causer un préjudice ni n’établit leur mauvaise foi dans la réalisation des travaux confiés à l’entreprise Tranous.

La demande du syndicat des copropriétaires sera donc rejetée et le jugement confirmé sur ce point

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite de l’article 700 du code de procédure civile.

M. & Mme [C], parties perdantes, doivent être condamnés aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 8], la somme supplémentaire de 5000 euros par application de l’article 700 du même code en cause d’appel.

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par M.& Mme [C].

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement rendu le 24 janvier 2023 par le tribunal judiciaire de Paris ;

Y ajoutant,

— condamne in solidum M.& Mme [C] à faire réaliser à leurs frais, la réalisation au sol d’une chape en ciment et par-dessus d’une étanchéité liquide avec remontées sur les murs de cloisons de la salle d’eau ainsi qu’à tout travaux nécessaires pour son exécution, par une entreprise qualifiée et assurée, sous le contrôle de l’architecte de la copropriété, ce compris les frais d’intervention de l’architecte et à en justifier auprès du syndicat des copropriétaires, le tout dans un délai de trois mois suivant la signification du présent arrêt puis à défaut, sous astreinte provisoire de 300 euros par jours de retard pendant trois mois, à la suite de quoi, le juge de l’exécution pourra liquider cette astreinte et, au besoin, fixer une nouvelle astreinte ;

Condamne in solidum M. & Mme [C] aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne in solidum M.& Mme [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 8] la somme supplémentaire de 5000 € par application de l’article 700 du même code en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE