Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRÊT DU 27 NOVEMBRE 2025

(n° , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/04269 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CK54B

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 29 Janvier 2025 -Tribunal judiciaire de MEAUX – RG n° 24/00962

APPELANTE

S.A.S.U. BSK IMMOBILIER, RCS de Toulouse sous le n°521 907 519, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représentée par M^e Francis DOMINGUEZ, avocat au barreau de PARIS, toque : C1536

Ayant pour avocat plaidant M^e Jean-Paul COTTIN, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMÉE

Mme [C] [V]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représentée par M^e Maryline LUGOSI de la SELARL Selarl MOREAU GUILLOU VERNADE SIMON LUGOSI, avocat au barreau de PARIS, toque : P0073

Ayant pour avocat plaidant M^e Jean-François SEGARD, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 23 octobre 2025, en audience publique, Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre, ayant été entendue en son rapport dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile, devant la cour composée de :

Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,

Michèle CHOPIN, Conseillère,

Laurent NAJEM, Conseiller,

Qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

EXPOSE DU LITIGE

Mme [L] et M. [N] ont acquis de M. et Mme [G], selon acte notarié en date du 12 juillet 2023, une maison d’habitation située [Adresse 2] à [Localité 6].

Mme [V] est intervenue en qualité de mandataire immobilier du réseau BSK Immobilier.

M. [B] est intervenu en qualité de technicien pour établir le diagnostic technique. Il est assuré en responsabilité civile professionnelle auprès de la société HDI Global.

A la suite du constat de désordres, Mme [L] et M. [N] ont sollicité l’intervention d’un expert amiable qui a notamment conclu, au terme de son rapport dressé le 7 mars 2024, à la présence de rouilles importantes sur le ballon d’eau chaude, à des dysfonctionnements géothermiques et à la présence de nombreuses fissures essentiellement sur la façade mais également sur les murs intérieurs.

Par acte des 21, 24, 25 octobre 2024 et 4 novembre 2024, Mme [L] et M. [N] ont fait assigner devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Meaux M. et Mme [G], Mme [V], la société BSK immobilier, M. [B] et son assureur la société HDI Global, aux fins de voir désigner un expert judiciaire sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile.

M. et Mme [G] ont formulé protestations et réserves.

Mme [V] a sollicité sa mise hors de cause.

La société BSK Immobilier, M. [B] et la société HDI Global n’ont pas comparu.

Par ordonnance réputée contradictoire du 29 janvier 2025, le juge des référés a :

Mis hors de cause Mme [C] [V] ;

Ordonné une mesure d’expertise (aux frais avancés de Mme [L] et M. [N]) ;

Désigné pour y procéder M. [X] [Z], Cabinet d’architecture, [Adresse 1], avec mission de :

Entendre les parties et tous sachants ;

Prendre connaissance de tous documents et pièces utiles à l’accomplissement de sa mission ;

Se rendre sur les lieux situés [Adresse 2] à [Localité 6] après y avoir convoqué les parties ;

Examiner les lieux objet du litige, dire s’ils sont affectés des désordres et des non- conformités mentionnés par les demandeurs ;

Dans l’affirmative, les décrire, en rechercher les causes et préciser pour chacun d’eux s’ils proviennent d’une erreur de conception, d’un vice des matériaux, d’une malfaçon dans leur mise en 'uvre, d’un non-respect des règles de l’art, d’une négligence dans l’entretien ou l’exploitation des ouvrages ou de toute autre cause ;

Fournir tout renseignement technique et de fait permettant au tribunal de statuer sur les éventuelles responsabilités encourues et d’évaluer les préjudices de toute nature éventuellement subis, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant du sinistre, notamment le préjudice de jouissance,

Décrire les travaux nécessaires pour remédier aux désordres et aux non-conformités constatés ; en évaluer le coût poste par poste après avoir, le cas échéant, examiné et discuté les devis ou propositions chiffrées présentés par les parties dans le délai qu’il leur aura imparti ; préciser la durée des travaux préconisés ;

Donner son avis sur la solution économiquement la plus raisonnable ;

Donner tous éléments permettant d’apprécier les préjudices subis par Mme [P] [L] et par M. [D] [N] du fait des désordres, des non-conformités et des travaux de reprise à effectuer ; en proposer une évaluation chiffrée ;

Indiquer le montant de la dépréciation de l’immeuble pour le cas où il ne pourrait pas être remédié à certaines malfaçons ;

S’il y a lieu, proposer un compte entre les parties ;

D’une manière générale, faire toutes observations utiles au règlement du litige.

Rejeté la demande de Mme [V] fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

Laissé les dépens à la charge de Mme [L] et de M. [N] ;

Rappelé que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Par déclaration du 25 février 2025, la société BSK Immobilier a relevé appel de cette décision en ce qu’elle a mis hors de cause Mme [V], l’intimant seule.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 17 juillet 2025, la société BSK Immobilier demande à la cour, sur le fondement de l’article 1992 du code civil et des articles 4 et 9 de la loi Hoguet, de :

Réformer l’ordonnance de référé rendue par M. le président du tribunal judiciaire de Meaux le 29 janvier 2025 en ce qu’elle a mis hors de cause Mme [V] tout en laissant dans la cause la société BSK immobilier ;

Dire que l’expertise ordonnée sera opposable à Mme [V] qui devra y participer ;

Condamner Mme [V] aux dépens d’appel.

Elle expose que la vente a été négociée par l’intermédiaire de Mme [V], agent commercial non salarié agissant pour le compte de la société BSK Immobilier ; que la responsabilité contractuelle de Mme [V] est susceptible d’être engagée sur le fondement du mandat (article 1992 du code civil) ; que sur le fondement de ce texte la société BSK Immobilier pourra solliciter au fond la condamnation de Mme [V] à la relever et garantir de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre au bénéfice des acquéreurs. Elle en conclut qu’à ce stade du référé, le premier juge ne pouvait ordonner la mise hors de cause de Mme [V] tout en maintenant la société BSK Immobilier dans la cause.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 26 juin 2025, Mme [V] demande à la cour, sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, de :

Confirmer l’ordonnance entreprise en toute ses dispositions ;

Condamner la société BSK Immobilier au paiement d’une somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous les frais et dépens.

Elle ne conteste pas qu’elle avait la qualité d’agent commercial en immobilier, titulaire d’un mandat de représentation qu’elle tenait de la société BSK Immobilier, agent immobilier titulaire de la carte professionnelle lui permettant d’exercer. Elle soutient cependant que seule la responsabilité du mandant est susceptible d’être engagée dans le cadre de l’exécution des obligations contractuelles de l’agent immobilier, la responsabilité personnelle de l’agent commercial n’étant susceptible d’être recherchée qu’en cas de faute commise hors exécution de son mandat ; qu’en l’espèce sa présence à l’expertise est inutile puisqu’elle ne pourra qu’être mise hors de cause sur le fond, aucun élément ne venant établir ni même suggérer qu’elle aurait commis une faute personnelle extérieure à l’exécution de son mandat. Elle souligne que l’appelante n’aborde même pas ce sujet dans ses écritures en appel.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 30 septembre 2025.

SUR CE, LA COUR

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé sur requête ou en référé.

L’article 145 suppose l’existence d’un motif légitime c’est à dire un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse, qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée, à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui. Elle doit être pertinente et utile.

Ainsi, si le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer l’existence des faits qu’il invoque puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir, il doit néanmoins justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions et justifier que le litige potentiel n’est pas manifestement voué à l’échec et que la mesure est de nature à améliorer la situation probatoire du demandeur.

La faculté prévue à l’article 145 du code de procédure civile ne saurait, en outre, être exercée à l’encontre d’un défendeur qui, manifestement, et en dehors même de toute discussion au fond, ne serait pas susceptible d’être mis en cause dans une action principale.

De plus, si la partie demanderesse dispose d’ores et déjà de moyens de preuves suffisants pour conserver ou établir la preuve des faits litigieux, la mesure d’instruction demandée est dépourvue de toute utilité et doit être rejetée.

Ni l’urgence ni l’absence de contestation sérieuse ne sont des conditions d’application de ce texte.

Au cas présent, il est constant que Mme [I] est liée à la société BSK Immobilier par un contrat d’agent commercial non salarié en transactions immobilières, et que dans le cadre de ce contrat elle agit comme mandataire de la société BSK immobilier, laquelle a la qualité d’agent immobilier.

C’est à bon droit que le premier juge a rappelé qu’il est de jurisprudence constante que si les tiers ne peuvent engager la responsabilité de l’agent pour des manquements liés à l’exécution de son mandat d’agent commercial, ils peuvent toutefois engager la responsabilité de l’agent sur le fondement d’une faute extérieure.

L’obligation imposée par la loi à l’agent commercial en immobilier de s’assurer au titre de sa responsabilité civile professionnelle, dont se prévaut la société BSK Immobilier dans ses conclusions, ne vient pas contredire cette jurisprudence, la responsabilité civile professionnelle des agents commerciaux en immobilier étant susceptible d’être engagée indépendamment de celle de l’agent immobilier.

Au cas d’espèce, comme l’a exactement relevé le premier juge, aucun élément au dossier ne vient à ce stade interroger la responsabilité personnelle de Mme [C] [V] dans le cadre de l’opération de vente immobilière litigieuse.

Il résulte des développements contenus dans l’exploit introductif d’instance délivré par les acquéreurs aux fins de voir désigner un expert judiciaire, des désordres dénoncés et des conclusions de l’expertise extra-judiciaire d’ores et déjà réalisée que la responsabilité de l’agent immobilier et celle de son agent commercial est envisagée sur le fondement de l’ obligation d’information, les acquéreurs faisant valoir que les désordres affectant la maison d’habitation leur ont été dissimulés, dont l’agent commercial avait connaissance pour certains.

Un tel manquement à l’obligation d’information s’inscrit dans le cadre de la mission confiée à l’agent immobilier, que Mme [I] a menée pour le compte de son mandant la société BSK Immobilier.

L’appelante ne fait état, au soutien de sa demande d’infirmation de l’ordonnance entreprise, d’aucun élément permettant d’envisager la responsabilité personnelle de Mme [I] pour des faits extérieurs à sa mission de mandataire de l’agent immobilier.

C’est inexactement qu’elle soutient avoir le droit d’être garantie par sa mandataire dès lors que sa responsabilité serait jugée engagée vis-à-vis des acquéreurs. Encore faudrait-il pour cela qu’elle démontre l’existence d’une faute personnelle de sa mandataire, extérieure à l’exécution de son mandat d’agent commercial.

Or, la société BSK Immobilier n’avance dans ses conclusions d’appel aucun argument en faveur d’une telle faute personnelle. Dès lors, elle ne justifie pas d’un motif légitime à voir attraire Mme [V] aux opérations de l’expertise judiciaire.

L’ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu’elle a mis Mme [V] hors de cause.

Perdant en son appel formé contre Mme [V], la société BSK Immobilier sera condamnée aux dépens de cette instance et à payer à l’intimée la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant dans les limites de sa saisine,

Confirme l’ordonnance entreprise,

Y ajoutant,

Condamne la société BSK Immobilier aux dépens de l’instance d’appel et à payer à Mme [V] la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE