RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 24 JUIN 2025

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/14611 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CIFXS

Décision déférée à la Cour : Jugement du 09 septembre 2022- Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, n°RG 22/02814

APPELANTE

S.A.S. FONCIERE IMMONIANCE

immatriculée au RCS de [Localité 15] sous le numéro 847 594 934

[Adresse 4]

[Localité 9]

Représentée par M^e Caroline HATET-SAUVAL de la SELARL CAROLINE HATET AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : L46, ayant pour avocat plaidant M^e Eric FORESTIER, avocat au barreau de PARIS, toque : R197, substitué à l’audience par M^e Rajda PIERRE, avocat au barreau de PARIS, toque : R197

INTIMÉS

Madame [W] [M] [C]

née le 19 Septembre 1970 à [Localité 14] (Guinée [Localité 13])

[Adresse 8]

[Localité 11]

Représentée par M^e Aude ABOUKHATER de l’AARPI HUG & ABOUKHATER, avocat au barreau de PARIS, toque : G0031

Monsieur [Z] [P]

[Adresse 3]

[Localité 12]

DÉFAILLANT

Assignation devant la Cour d’Appel de PARIS en date du 09 février 2023, déposée à l’Etude d’Huissier de Justice conformément aux articles 656 et 658 du code de procédure civile

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 29 avril 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente à la chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Madame Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre

Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente à la chambre

Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller

Greffier, lors des débats : Madame Coralie CHANUT

ARRÊT :

— Par défaut

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Nicolette GUILLAUME , Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 22 février 2013, la société Ryan, aux droits de laquelle vient la société Foncière Immoniance, a donné en location à M. [Z] [P] et Mme [W] [M] [C] un appartement situé [Adresse 6] à [Localité 16] moyennant le paiement d’un loyer mensuel actualisé de 808,64 euros, outre 110 euros au titre des avances sur charges.

Par acte du 3 novembre 2021, la société Foncière Immoniance a fait délivrer à M. [Z] [P] un commandement de payer visant la clause résolutoire et faisant état d’impayés à hauteur de 930,92 euros. M. [Z] [P] a la qualité de colocataire mais ne réside pas avec Mme [W] [M] [C] dans le logement loué.

Par acte du 4 novembre 2021, la société Foncière Immoniance a fait délivrer à Mme [W] [M] [C] un commandement de payer visant la clause résolutoire et faisant état d’impayés à hauteur de 918,64 euros.

Saisi par la société Foncière Immoniance par actes d’huissier de justice délivrés les 24 janvier 2022 et 25 janvier 2022, par jugement réputé contradictoire rendu le 9 septembre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a rendu la décision suivante :

— dit n’y avoir lieu à constater la caducité de l’assignation délivrée par la société Foncière Immoniance le 24 janvier 2022 et le 25 janvier 2022 ;

— déclare irrecevable la demande d’acquisition de la clause résolutoire formée par la société Foncière Immoniance à défaut de saisine de la CCAPEX deux mois avant l’assignation ;

— déboute la société Foncière Immoniance de sa demande aux fins de voir prononcer la résiliation judiciaire du bail consenti à Mme [W] [M] [C] et à M. [Z] [P], de sa demande aux fins de voir ordonner l’expulsion de ceux-ci et de ses demandes accessoires, notamment en fixation d’une indemnité d’occupation ;

— condamne Mme [W] [M] [C] et M. [Z] [P] à payer la somme de 4 591,80 euros au titre du solde des loyers et charges impayés au 20 mai 2022 (échéance de mai 2022 comprise), avec intérêts légaux à compter du 25 janvier 2022 sur 3 234,56 euros et à compter de ce jour sur le surplus ;

— condamne la société Foncière Immoniance à payer à Mme [W] [M] [C] la somme de 10 761 euros en réparation de son préjudice matériel ;

— condamne la société Foncière Immoniance à payer à Mme [W] [M] [C] la somme de 8 000 euros en réparation de son préjudice moral, y compris le trouble de jouissance résultant de la privation de meubles ;

— déboute Mme [W] [M] [C] de sa demande de délais de paiement et dit que la dette de loyers et charges pourra être compensée par la condamnation de la société bailleresse aux dommages intérêts susvisés ;

— sursoit à la demande de réalisation de travaux de Mme [W] [M] [C] dans l’attente de la réalisation d’une expertise ;

— sursoit également à la demande d’indemnisation d’un trouble de jouissance à hauteur de 30 000 euros dans l’attente de la réalisation d’une expertise ;

— dit n’y avoir lieu, en l’état et avant expertise, à suspension du paiement du loyer ou à réduction de ce loyer jusqu’à parfaite réalisation de travaux de mise en conformité du logement ;

— ordonne avant dire droit une mesure d’expertise s’agissant de la décence du logement loué à Mme [W] [M] [C] et M. [Z] [P] et situé [Adresse 7] [Localité 15] [Adresse 1], 4ème étage, face porte droite) et dit que cette expertise sera confiée à :

Monsieur [K] [H]

[Adresse 5]

[Localité 10]

— dont les missions sont les suivantes :

1/ se rendre dans le logement susvisé, le visiter, procéder à toutes constatations utiles et à tout examen approfondi de son état, de sa structure et de ses équipements ;

2/ décrire les dégradations affectant le logement, déterminer leur origine et notamment leur lien avec la vétusté ou le mauvais état de réparation du logement ;

3/dire si les installations électriques, le système d’aération et de ventilation, les équipements telles les fenêtres et les portes sont conformes aux normes exigibles et aux règles de l’art ;

4/ dire s’il y a insalubrité du logement, notamment du fait d’une humidité anormale, d’infiltrations ou de toute autre cause, dire si le logement est décent et si sa sécurité est garantie ;

5/ déterminer les travaux effectués en 2021 par la société bailleresse, les décrire et examiner s’ils ont été faits selon les règles de l’art et s’ils sont terminés ; indiquer si Mme [W] [M] [C] bénéficie à ce jour de conditions de jouissance du logement satisfaisantes ; préciser si certaines des dégradations constatées sont susceptibles de relever d’un mauvais usage de l’appartement litigieux par la locataire ;

6/ dire si le logement est indécent au regard des critères légaux et donner son avis sur le trouble de jouissance éventuellement subi par la locataire et sur le calcul de l’indemnisation de ce trouble ; déterminer l’ensemble des préjudices directs ou indirects subis par Mme [W] [M] [C] et les évaluer ;

7/ déterminer les travaux à réaliser pour remettre en état le logement litigieux, pour le rendre conforme aux normes ou pour faire disparaître les troubles de jouissance éventuellement relevés ; procéder au chiffrage de ces travaux ;

8/ procéder à toute investigation complémentaire qui lui paraîtrait utile à la réalisation de sa mission, répondre à tous dires des parties, relever toute proposition de règlement amiable du litige qui émanerait des partis ;

— fixe la consignation exigible à titre de provision sur les frais d’expertise à 5 000 euros et dit que cette consignation sera à la charge de la société Foncière Immoniance, étant précisé qu’il pourra être déduit du défaut de consignation toutes conséquences quant à l’exigibilité des loyers ;

— dit que la consignation susvisée devra être déposée à la régie du greffe du tribunal judiciaire de Paris dans les deux mois à compter de la présente décision ;

— dit que l’expert accomplira sa mission dans les 8 mois de la consignation susvisée ;

— dit que l’expert informera le juge de tout élément faisant obstacle à l’exercice normal de sa mission ;

— déboute les parties du surplis de leurs demandes ;

— condamne la société Foncière Immoniance aux dépens ;

— rappelle que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de plein droit.

Par déclaration reçue au greffe le 9 décembre 2022, la société Foncière Immoniance a interjeté appel de ce jugement et par ses dernières conclusions déposées le 25 novembre 2024 elle demande à la cour de :

— confirmer le jugement rendu le 9 septembre 2022 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 15] en ce qu’il a condamné Mme [W] [M] [C] à lui payer la somme de 4 591,80 euros au titre des loyers et charges impayés au 20 mai 2022 ;

et y ajoutant en actualisant la dette ;

— condamner Mme [W] [M] [C] à lui payer la somme de 14 659,16 euros correspondant aux loyers et charges appelés après le 20 mai 2022 jusqu’à avril 2024, date à laquelle Mme [W] [M] [C] a quitté les lieux ;

— infirmer le jugement rendu le 9 septembre 2022 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 15] en ce qu’il :

— l’a condamnée à payer à Mme [W] [M] [C] la somme de 10 071 euros en réparation de son préjudice matériel ;

— l’a condamnée à payer à Mme [W] [M] [C] la somme de 8 000 euros en réparation de son préjudice moral, y compris le trouble de jouissance résultant de la privation de meubles ;

— ordonné avoir dire droit une mesure d’expertise s’agissant de la décence du logement loué à Mme [W] [M] [C] et M. [Z] [P] et situé [Adresse 7] [Localité 15] [Adresse 2] droite) ;

— fixé la consignation exigible à titre de provision sur les frais d’expertise à 5 000 euros et dit que cette consignation sera à sa charge, étant précisé qu’il pourra être déduit du défaut de consignation toutes conséquences quant à l’exigibilité des loyers ;

— débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

— l’a condamnée aux dépens.

et statuant à nouveau :

— débouter Mme [W] [M] [C] de ses demandes reconventionnelles visant à voir l’attribution de dommages et intérêts ;

— débouter Mme [W] [M] [C] de sa demande relative à la désignation, avant dire droit, d’un expert judiciaire ;

en tout état de cause,

— condamner Mme [W] [M] [C] à lui payer la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions déposées le 27 février 2025 Mme [W] [M] [C], qui a restitué les clés le 1er mai 2024, demande à la cour de :

— rappeler que le jugement est définitif en ce qu’il a déclaré irrecevable la demande d’acquisition de la clause résolutoire et débouté la société Foncière Immoniance de sa demande de résiliation judiciaire ;

— confirmer le jugement entrepris sauf en ce qu’il :

— l’a condamnée avec M. [Z] [P] à payer la somme de 4 591,80 au titre du solde loyers et charges impayés au 20 mai 2022 (échéance de mai 2022 comprise), avec intérêts légaux à compter du 25 janvier 2022 sur 3 234,56 euros et à compter de ce jour sur le surplus ;

— rejeté sa demande de provision à valoir sur le préjudice de jouissance ;

— rejeté la demande de suspension partielle du loyer dans l’attente de la réalisation des travaux ;

— l’a déboutée de sa demande de délais de paiement ;

statuant à nouveau,

— fixer sa dette à la somme de 15 272,35 euros arrêtée au 22 avril 2024 ;

— ordonner la compensation entre sa dette locative et sa créance indemnitaire ;

— condamner la société Foncière Immoniance à lui délivrer l’attestation de loyer sous astreinte de 300 euros par jour de retard passé un délai de 15 jours suivant la signification de l’arrêt à intervenir ;

— condamner la société Foncière Immoniance à lui restituer les sommes qu’elle percevra au titre de l’allocation logement pour la période de juillet 2022 à avril 2024 ;

— rejeter l’ensemble des demandes de la société Foncière Immoniance ;

— condamner la société Foncière Immoniance à lui verser une provision à valoir sur le préjudice de jouissance de 10 665,60 euros ;

à titre subsidiaire :

— l’autoriser à s’acquitter de sa dette, en sus du loyer courant et des charges, en 36 mensualités payables au plus tard le 15 du mois ;

en tout état de cause :

— dire que chaque partie conservera à sa charge ses frais irrépétibles ;

— condamner la société Foncière Immoniance aux dépens.

Monsieur [Z] [P] à qui la déclaration d’appel a été signifiée le 9 février 2023 à l’étude, n’a pas constitué avocat.

Par arrêt du 28 novembre 2023, rendu sur déféré, cette chambre de la cour a constaté la caducité de l’appel en ce qu’il est dirigé contre M. [Z] [P].

L’ordonnance de clôture a été rendue le 8 avril 2025.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie à la décision entreprise et aux conclusions visées pour un exposé détaillé du litige et des moyens des parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

La cour n’est pas saisie des demandes de l’intimée au titre du trouble de jouissance, de la demande de provision à ce titre et des travaux, dont le premier juge qui a sursis à statuer dans l’attente de la réalisation de l’expertise, n’est pas lui-même dessaisi.

Sur la dette locative

La dette locative de l’intimée, actualisée au 1er mai 2024, date de la restitution des clés, s’élève au vu du décompte produit (pièce appelante 29 et intimé 23) à la somme de 15 728,96 euros, déduction faite d’une reprise de solde de 2 754 euros le 6 janvier 2022 dont il n’est pas justifié.

L’intimée n’établit pas la réalité des défauts d’imputation qu’elle invoque, dès lors :

— qu’une demande de virement n’établit pas qu’il a effectivement eu lieu (sa pièce 22), ce d’autant qu’il n’est pas corroboré par le débit de son compte (sa pièce 35),

— qu’elle procède par affirmation quant à l’allégation d’une imputation prétendument tardive de ses virements prétendument réguliers au décompte 'laissant croire qu’il y aurait des impayés'.

— qu’une feuille volante n’établit pas non plus un paiement de la CAF (sa pièce 34), alors même qu’elle verse d’autres pièces à en-tête de cet organisme.

L’intimée n’étant pas à jour du paiement de ses loyers, sa demande de délivrance, sous astreinte, d’une attestation de loyer ne peut aboutir, de même que sa demande en remboursement des sommes à percevoir par l’appelante au titre de l’allocation logement pour la période de juillet 2022 à avril 2024, dont aucun élément en débat ne permet d’établir ni la réalité ni le montant.

Le jugement entrepris sera infirmé du chef du solde des loyers et charges impayés.

Sur les préjudices matériel et moral de l’intimée

L’intimée prétend que l’appelante a mis au rebut sans son accord tout son mobilier à l’occasion des travaux entrepris en août 2021 dans l’appartement qui lui était loué et en déduit un préjudice matériel lié à son remplacement et un préjudice moral lié aux multiples tracas occasionnés par cette situation.

L’appelante soutient qu’elle a mis au rebut la table, les chaises, l’armoire et un canapé à la demande de l’intimée, que les deux vidéos qu’elle produit démontrent d’ailleurs qu’il restait des meubles après les travaux, qu’aucune preuve de la mise au rebut d’autres meubles n’est rapportée, que le jugement entrepris dénote un parti pris contre elle alors qu’elle a, de sa propre initiative, offert de réaliser les travaux après son acquisition du bien pour permettre à sa locataire, qui n’en avait pas fait la demande à son ancien bailleur non plus, de disposer d’un logement décent, qu’elle n’a fait que lui rendre service et n’avait aucun intérêt à mettre ses affaire au rebut, celles-ci pouvant être déplacées de l’une à l’autre des deux pièces principales pendant les travaux et qu’elle a accepté de racheter des meubles de remplacement que sa locataire a refusé, exigeant d’elle d’autres acquisitions ou compensations injustifiées.

La cour retient ce qui suit.

L’appelant ne justifiant pas de l’accord de l’intimée pour la mise au rebut qu’il admet de la table, des chaises, de l’armoire et du canapé de l’intimée doit l’indemniser du préjudice en résultant pour elle qui, sur la base des factures produites au débat (pièce 10 intimée et 7 appelante) s’élève à la somme de 1 600 euros (200+305+400+688).

La demande de l’intimée en remboursement d’un surplus de meubles qu’elle liste (sa pièce 16) ne peut aboutir dès lors qu’elle ne démontre pas quels meubles ont été jetés ni que tous ses meubles l’ont été. En effet, l’attestation en ce sens du conducteur de travaux de l’intimée est dénuée de valeur probante, compte tenu de son licenciement pour faute grave par l’appelante, l’attestation relatant les meubles manquants dans le logement le 11 octobre 2021 et celle de l’association Droits et Habitat sont inopérantes, faute de constater la mise au rebut en cause (ses pièces 14 et 17) et les autres attestations produites ne détaillent pas le surplus des 'meubles’ et 'objets divers’ 'déposés par les ouvriers du chantier devant la résidence’ (ses pièces 11-13 et 15),.

Quant au préjudice moral de l’intimée, la cour l’évalue à la somme de 1 000 euros, compte tenu notamment des circonstances indéterminées de la mise au rebut et au refus de l’intimée d’accepter les meubles de remplacement achetée par l’appelante et pourtant identiques à ceux objet de ses factures s’agissant de l’armoire Conforama et des chaises Brico Barbès (pièce 7 appelante et 10 intimée).

Le jugement entrepris sera donc infirmé de ces chefs et l’appelante condamnée à payer ces sommes à l’intimée.

Sur la demande de compensation

Il y a lieu de confirmer le jugement entrepris de ce chef.

Sur l’expertise

Le jugement entrepris doit être confirmé en ce qu’il ordonne l’expertise contestée, par motifs adoptés au vu du rapport qu’il cite de l’architecte intervenue sous l’égide de l’association droit et habitat faisant état de divers désordres d’étanchéité, chauffage et ventilation.

En revanche, aucune circonstance ne justifie de dispenser l’intimée qui l’a demandée de faire l’avance de ses frais. Le jugement entrepris doit donc être infirmé en ce qu’il les met à la charge de l’appelante. Ils seront en conséquence mis à la charge de l’intimée.

Sur la demande de délais de paiement

Vu l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

La situation financière de l’intimée ne lui permet manifestement pas de s’acquitter du solde de sa dette après compensation dans le délai légal de trois ans qu’elle demande (salaire annuel imposable de 19 064 euros avec deux enfants de 14 et 17 ans en 2024, nouveau loyer de 750 euros, ses pièces 37 et 39).

Sa demande ne peut donc aboutir, étant relevé qu’elle a bénéficié de fait de délais de procédure de plus de deux ans.

Sur les demandes accessoires

Le sens de l’arrêt conduit à l’infirmation du jugement entrepris du chef des dépens. Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile, chacune des parties, partiellement perdante, conservera la charge de ses propres dépens sans pouvoir prétendre à une indemnité de procédure.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant dans les limites de la saisine,

Constate la mise hors de cause de M. [Z] [P] ;

Infirme le jugement entrepris mais seulement du chef de la dette locative, des préjudices matériel et moral, des dépens et en ce qu’il met à la charge de la société Foncière Immoniance la consignation exigible à titre de provision sur les frais d’expertise ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Dit que la consignation exigible au titre des frais de l’expertise ordonnée par le jugement entrepris est à la charge de Mme [W] [M] [C] ;

Condamne Mme [W] [M] [C] à payer à la société Foncière Immoniance la somme de 15 728,96 euros à titre de solde locatif arrêté au 1er mai 2024, date de la restitution des lieux ;

Condamne la société Foncière Immoniance à payer à Mme [W] [M] [C] :

— la somme de 1 600 euros au titre de son préjudice matériel ;

— la somme de 1 000 euros au titre de son préjudice moral ;

Laisse à chacune des parties la charge de ses dépens de première instance et d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,