Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 3

ARRÊT DU 04 SEPTEMBRE 2025

(n° 337, 9 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/20248 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CKO47

Décision déférée à la cour : ordonnance du 20 septembre 2024 – président du TJ de [Localité 15] – RG n° 24 / 00632

APPELANTE

S.A.S. HOLDING DES CENTRES POINT VISION – HCPV, RCS de [Localité 16] n°534199385, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 9]

Représentée par M^e Sandra OHANA de l’AARPI OHANA ZERHAT, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050

Ayant pour avocat plaidant M^e David MELLOUL, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉES

Mme [E] [G]

[Adresse 1]

[Localité 8]

Mme [X] [O] épouse [S]

[Adresse 4]

[Localité 14]

Mme [K] [O]

[Adresse 3]

[Localité 12]

Mme [J] [O] épouse [I]

[Adresse 11]

[Localité 13]

Mme [Z] [O] épouse [C]

[Adresse 7]

[Localité 10]

Représentées par M^e Anne DAUMAS, avocat au barreau de PARIS, toque : E0532

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 1er juillet 2025, en audience publique, rapport ayant été fait par Anne-Gaël BLANC, conseillère, conformément aux articles 804, 805 et 906 du CPC, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Michel RISPE, président de chambre

Anne-Gaël BLANC, conseillère

Valérie GEORGET, conseillère

Greffier lors des débats : Jeanne PAMBO

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Michel RISPE, président de chambre et par Jeanne PAMBO, greffier, présent lors de la mise à disposition.

********

Par acte du 30 janvier 2014, [H] [Y], [B] [G] et son épouse, aux droits desquels viennent Mmes [S], [O], [I], [L] et [C], ont donné à bail à la société Opta point vision des locaux à usage commercial situés [Adresse 6] (94).

Le bail prévoyait le versement d’un dépôt de garantie de 20 750 euros et une diminution du loyer pendant 10 années en contrepartie de la réalisation de travaux par la société preneuse.

Par acte de commissaire de justice du 4 juillet 2023, la société Holding des centres point vision (la société HCPV) venant aux droits de la société Opta point vision a donné son congé pour le 31 janvier 2024 à minuit.

Les locaux n’ayant pas été libérés, suivant acte du 29 avril 2024, Mmes [S], [O], [I], [L] et [C] ont assigné la société HCPV devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de voir notamment :

constater que la société HCPV se maintient dans le local commercial malgré l’expiration du bail, et est occupante sans droit ni titre à compter du 1er février 2024 ;

autoriser l’expulsion de la société HCPV et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,

condamner la société HCPV au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle à compter du 1er février 2024 pour chaque jour de retard calculée prorata temporis sur la base du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail que la base d’un montant annuel de 182 634 euros, jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l’expulsion du défendeur,

condamner la société HCPV au paiement d’une somme provisionnelle de 20 750 euros à titre de dommages et intérêts équivalent au montant du dépôt de garantie,

condamner la société HCPV au paiement d’une somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.

Par ordonnance du 20 septembre 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Créteil a :

rejeté l’exception d’irrecevabilité soulevée par la société HCPV ;

constaté la résiliation du bail par l’effet du congé donné par la société HCPV à la date du 1er février 2024 ;

ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société HCPV et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 5] (94) avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

dit n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

dit que l’état des lieux de sortie devra, dans la mesure du possible être établi contradictoirement entre les parties en présence d’un commissaire de justice aux frais partagés des parties ;

dit, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

fixé à titre provisionnel l’indemnité d’occupation mensuelle due par la société HCPV, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à la somme de 17 042,66 euros TTC ;

condamné la société HCPV à la payer avec intérêts de droit à compter de la présente décision ;

dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation provisionnelle à valoir sur des dommages et intérêts ;

enjoint à la société HCPV de laisser l’agence A2B mandatée par l’indivision [G] [A] pour vendre les locaux, effectuer des visites dans les locaux litigieux en vue de ladite vente dans des conditions et selon les modalités qui seront déterminées d’un commun accord ou à défaut avec un préavis de 8 jours ;

dit n’y avoir lieu de prononcer une astreinte ;

dit que dans le cadre de l’exécution de la présente décision, Mmes [S], [O], [I], [L] et [C] devront adresser à la société HCPV des avis d’échéance pour le paiement des indemnités d’occupation pour la période du 1er février 2024 à la date de libération des lieux ;

condamné la société HCPV aux entiers dépens ;

condamné la société HCPV à payer à Mmes [S], [O], [I], [L] et [C] la somme de 2 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le 28 novembre 2024, la société HCPV, qui avait quitté les lieux le 1er octobre précédent, a fait appel de cette décision en en critiquant l’ensemble des chefs.

Par conclusions remises et notifiées le 12 juin 2025, elle demande à la cour de :

recevoir la société HCPV en ses écritures et la déclarer bien fondée ;

infirmer l’ordonnance de référé rendue par Mme le président du tribunal judiciaire de Créteil le 20 septembre 2024, en ce qu’elle :

.constate la résiliation du bail par l’effet du congé donné par la société HCPV à la date du 1er février 2024 ;

.ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société HCPV et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 5] (94) avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

.dit que l’état des lieux de sortie devra, dans la mesure du possible être établi contradictoirement entre les parties en présence d’un commissaire de justice aux frais partagés des parties ;

.dit, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des

procédures civiles d’exécution sur ce point ;

.fixe, à titre provisionnel l’indemnité d’occupation mensuelle due par la société HCPV, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à la somme de 17 042,66 euros TTC et condamné la société HCPV à la payer avec intérêts de droit à compter de la présente décision;

.enjoint à la société HCPV de laisser l’agence A2B mandatée par l’indivision [G] [O] pour vendre les locaux, effectuer des visites dans les locaux litigieux en vue de ladite vente dans des conditions et selon les modalités qui seront déterminées d’un commun accord ou à défaut avec un préavis de 8 jours ;

.condamne la société HCPV aux entiers dépens ;

.condamne la société HCPV à payer à Mmes [S], [O], [I], [L] et [C] la somme de 2 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle :

.dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation provisionnelle à valoir sur des dommages et intérêts.

statuant à nouveau :

à titre principal,

débouter Mmes [S], [O], [I], [L] et [C] de toutes leurs demandes, fins et prétentions ;

en conséquence,

juger n’y avoir lieu à référé ;

à titre subsidiaire,

cantonner le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par la société HCPV au montant du loyer contractuel expiré fixé à la somme de 8 622,10 euros par mois ;

ordonner la compensation entre l’indemnité d’occupation mensuelle dont la société HCPV serait éventuellement redevable, et le dépôt de garantie versé par cette dernière lors de la conclusion du bail commercial à concurrence de 20 750 euros ;

juger que l’indemnité d’occupation mensuelle à laquelle serait éventuellement condamnée la société HCPV, n’est pas assujettie à TVA ;

condamner Mmes [S], [O], [I], [L] et [C] à restituer à la société HCPV une somme de 22 723,55 euros correspondant à la différence entre le montant de la condamnation TTC figurant dans la condamnation du premier juge, et le montant de la condamnation HT qui aurait dû être appliqué par application des clauses contractuelles ;

en tout état de cause,

condamner solidairement Mmes [S], [O], [I], [L] et [C] au paiement d’une somme de 10 000 euros au titre des dispositions prévues à l’article 700 du code de procédure civile au bénéfice de la société HCPV;

enjoindre à Mmes [S], [O], [I], [L] et [C] de faire parvenir à la société HCPV, les avis d’échéance portant sur la période allant du 1er février au 1er octobre 2024 ;

condamner solidairement Mmes [S], [O], [I], [L] et [C] aux entiers dépens.

Par conclusions remises et notifiées le 12 juin 2025, Mmes [S], [O], [I], [L] et [C] demandent à la cour de :

recevoir Mmes [S], [O], [I], [L] et [C] en leurs écritures et les déclarer bien fondées ;

débouter la société HCPV de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

déclarer irrecevable la demande de la société HCPV de voir fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 8 622,10 euros, cette demande étant une demande nouvelle formulée pour la première fois en cause d’appel ;

déclarer irrecevable la demande de la société HCPV de voir appliquer une compensation entre les sommes dues aux consorts [G] [O] et le dépôt de garantie d’un montant de 20 750 euros, cette demande étant une demande nouvelle formulée pour la première fois en cause d’appel et ne remplissant pas les conditions d’une compensation légale ;

déclarer irrecevable la demande de la société HCPV de voir condamner solidairement les intimés à restituer à la société société HCPV une somme de 22 723,55 euros correspondant à la différence entre le montant de la condamnation TTC figurant dans la condamnation du premier juge, et le montant de la condamnation HT qui aurait dû être appliqué par application des clauses contractuelles car cette demande étant une demande nouvelle formulée pour la première fois en cause d’appel ;

confirmer l’ordonnance du 20 septembre 2024 en toutes ses dispositions sauf en ce qu’elle estime n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation provisionnelle à valoir sur des dommages et intérêts formulée par les consorts [G] [O] ;

statuer à nouveau,

condamner la société HCPV à verser à Mmes [S], [O], [I], [L] et [C] la somme provisionnelle de 69 850 euros à titre de dommages et intérêts pour manquement par la société HCPV à ses obligations contractuelles de rénover la totalité des locaux, à titre reconventionnel :

condamner la société HCPV à verser à Mmes [S], [O], [I], [L] et [C] la somme provisionnelle de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

condamner la société HCPV à verser Mmes [S], [O], [I], [L] et [C] la somme de 10 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner la société HCPV aux entiers dépens de la présente instance.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 19 juin 2025.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

Sur ce,

A titre liminaire, il convient de noter que, si la cour est saisie d’une demande d’infirmation de l’ensemble des chefs de la décision querellée, l’appelante, qui a quitté les lieux loués, ne conteste ni la résiliation du bail ni son expulsion et n’énonce aucun moyen d’infirmation de la décision de ces chefs qui ne pourront qu’être confirmés.

Sur la recevabilité des demandes

Aux termes des articles 564 et suivants du code procédure civile, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait. Cependant, les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent. Les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

Au cas présent, les intimées demandent à voir déclarer irrecevables les demandes de l’appelante tendant au cantonnement du montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 8 622,10 euros, à la compensation des sommes dues avec le montant du dépôt de garantie et au remboursement du montant de la condamnation et de celui qui aurait dû être appliqué par application des clauses contractuelles.

Alors que les notes d’audience ne sont pas produites, ces demandes doivent être considérées comme étant présentées pour la première fois devant la cour puisqu’elles ne figurent ni dans le dispositif des écritures de première instance de l’appelante ni dans le rappel de ses prétentions dans la décision querellée.

Cependant, ces prétentions ont vocation à faire écarter les demandes adverses, à opposer compensation et à faire juger une question née de l’exécution de la décision de première instance de sorte qu’elles ne sauraient être déclarées irrecevables pour ne pas avoir été formées devant le premier juge.

La fin de non-recevoir tirée du caractère nouveau des demandes sera rejetée.

Sur l’indemnité d’occupation

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile énonce que le président du tribunal judiciaire peut dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.

Par ailleurs, l’article 1240 du code civil dispose que 'tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer'.

Au cas présent, l’appelante conteste le principe même de l’indemnité d’occupation au motif que les effets attachés au congé rendent inapplicables les clauses du bail expiré

Cependant, l’indemnité d’occupation est de nature indemnitaire et non contractuelle, dans la mesure où elle compense le préjudice subi par le propriétaire du fait du maintien dans les lieux de l’occupant sans titre, de sorte que la résiliation du contrat ne saurait caractériser une contestation sérieuse quant au principe de cette indemnité.

Par ailleurs, les contestations de l’appelante relatives au caractère non écrit de clauses contractuelles, à leur caractère contradictoire entre elles et à l’absence de pouvoir d’interprétation de celles-ci par le juge des référés sont dépourvues de caractère sérieux dans la mesure où la provision demandée n’est pas de nature contractuelle.

Ensuite, l’appelante soutient que, du fait de la nature indemnitaire de cette somme, l’appréciation de son quantum échappe à la compétence du juge des référés. Or, celui-ci peut accorder une provision sur une condamnation de nature indemnitaire dans la limite du montant non sérieusement contestable de l’évaluation du préjudice subi.

En l’espèce, ce quantum est non sérieusement contestable à hauteur de la valeur locative réelle du bien occupé.

Et, si le bail est résilié, cette valeur peut néanmoins être appréciée en prenant en considération le loyer contractuel.

En outre, contrairement à ce que demande l’appelante, il n’y a plus lieu d’appliquer la réduction du loyer telle qu’elle était prévue au bail pour compenser les travaux à la charge de la société preneuse alors que le délai de dix années pendant lequel cette diminution s’appliquait est expiré.

En revanche, alors que, dans son préambule, d’une part, et en son article 4, d’autre part, le bail mentionne deux loyers différents, seul le montant le plus faible, à savoir 134 103 euros par an, soit 11 175,25 euros par mois correspond à la valeur locative non sérieusement contestable du bien.

Ce montant doit également comprendre les taxes que le bail met expressément en son article 13 à la charge du preneur et dont l’indemnité doit compenser l’absence de perception, soit 1 607,33 euros par mois pour la taxe foncière et 215,83 euros pour la taxe sur bureau.

Il ne comprend en revanche pas la TVA alors que le principe de la sujétion des parties à celle-ci est sérieusement contestable.

Le montant de l’indemnité d’occupation sera dès lors fixé à 12 998,41 euros par mois (11 175,25 + 1 607,33+ 215,83), la décision étant infirmée en ce qu’elle fixe ce montant à 17 042,66 euros TTC.

Sur la demande de compensation entre les sommes dues et le montant du dépôt de garantie d’un montant de 20 750 euros

L’article 1347-1 du code civil dispose que :

'Sous réserve des dispositions prévues à la sous-section suivante, la compensation n’a lieu qu’entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles.

Sont fongibles les obligations de somme d’argent, même en différentes devises, pourvu qu’elles soient convertibles, ou celles qui ont pour objet une quantité de choses de même genre.'

Il n’appartient pas à la juridiction des référés d’ordonner la compensation de créances réciproques, celles-ci n’étant pas liquides et exigibles.

Dès lors, la demande de compensation est irrecevable comme excédant les pouvoirs du juge des référés.

Cependant, le moyen tiré de l’éventualité d’une compensation, légale ou judiciaire, entre les créances respectives des parties est de nature à caractériser une contestation sérieuse et doit être examiné sous cet angle.

Au cas présent, il résulte du constat de commissaire de justice que les lieux ont été restitués en bon état même si ceux-ci n’ont été ni nettoyés ni débarrassés et que les murs comportent des traces d’usage. Dès lors, une somme d’au moins 20 000 euros aurait dû être restituée à la société preneuse au titre du dépôt de garantie.

Par suite, la provision totale allouée au titre des indemnités d’occupation dues entre le 1er février et le 1er octobre 2024 (huit mois) n’est sérieusement incontestable qu’après déduction de la somme de 20 000 euros.

Sur le remboursement des sommes versées en exécution de l’ordonnance de première instance

La décision d’infirmation constituant un titre exécutoire pour obtenir le recouvrement des sommes versées en exécution de la décision réformée, la demande de remboursement à ce titre est donc sans objet.

Sur la demande de dommages et intérêts en raison du manquement de la société preneuse à son obligation de réaliser des travaux

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile énonce que le président du tribunal judiciaire peut dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.

Au cas présent, le préambule du contrat de location prévoit que la société preneuse s’engage à effectuer des travaux pour un budget prévisionnel de 300 000 à 500 000 euros.

Au regard de ces stipulations, les bailleresses font valoir que les travaux contractuellement prévus n’ont pas été réalisés ce qui résulterait de deux rapports d’architecte établis en 2017 et 2025, de photographies et d’un constat du commissaire de justice établi le 1er octobre 2024 qui mentionne l’existence d’une partie entière des locaux non rénovée.

Cependant, alors que le bail ne détaille pas les travaux à la charge de la société preneuse et que la réalisation de travaux n’est pas contestée dans son principe, l’obligation d’indemnisation de la société preneuse pour manquement à son obligation à ce titre est sérieusement contestable de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur la demande de provision.

La décision querellée sera confirmée de ce chef.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

Les intimés, qui ne démontrent pas que la société HCPV a abusé de son droit d’agir en justice, verront leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive rejetée.

Sur les demandes accessoires

La décision sera confirmée sur les dépens et les frais irrépétibles de première instance.

Partie principalement perdante devant la cour, la société HCPV, supportera les dépens de l’appel.

Elle sera également condamnée au paiement à Mmes [S], [O], [I], [L] veuve [G] et [C] de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance entreprise sauf en ce qu’elle fixe le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle à 17 042,66 euros TTC.

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Rejette la fin de non-recevoir tirée du caractère nouveau des demandes ;

Déclare irrecevable la demande de compensation comme excédant les pouvoirs du juge des référés ;

Fixe, à titre provisionnel, l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 12 998,41 euros et condamne la société HCPV à payer cette indemnité entre le 1er février et le 1er octobre 2024 après déduction de la somme de 20 000 euros ;

Dit sans objet la demande de remboursement des sommes versées en exécution de la décision de première instance ;

Rejette la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Condamne la société HCPV aux dépens de l’appel ;

Condamne la société HCPV au paiement de la somme de 5 000 euros à Mmes [S], [O], [I], [L] veuve [G] et [C] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT