RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 12 MAI 2026

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/08550 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJMPE

Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 Février 2024 – Juge des contentieux de la protection de [Localité 1] – RG n° 23/00838

APPELANTS

Monsieur [I] [J]

né le 22 Septembre 1934 à [Localité 2] (MAROC)

[Adresse 1]

[Localité 3]

Madame [N] [J]

née le 16 Février 1939 à [Localité 4] (MAROC)

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentés à l’audience par M^e Lilia MHISSEN, avocat au barreau de PARIS, toque : C996

Assistés par M^e Meriadeg VELY de la SELARL PCA – ALISTER, avocat au barreau de NICE

INTIMÉE

Madame [K] [T] épouse [H]

née le 09 Septembre 1931 à [Localité 1]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par M^e Arnaud GUYONNET de la SCP AFG, avocat au barreau de PARIS, toque : L0044

Assistée à l’audience par M^e Philippe AIGNAN de L’AAPI HAISSENS, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 Février 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Roselyne GAUTIER, présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Madame Roselyne GAUTIER, présidente de chambre

Madame Emmanuelle BOUTIE, conseillère

Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller

Greffier, lors des débats : Madame Catherine SILVAN

ARRÊT :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Roselyne GAUTIER , Présidente de chambre et par Madame Apinajaa THEVARANJAN, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 14 mai 1956, M. [I] [J] a donné à bail à M. [P] [H] , un appartement au 2 e étage gauche de l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 1].

Par acte sous seing privé du 18 septembre 1959, M. [I] [J] a également donné à baill à M. [P] [H] , un appartement au 2 e étage droite de l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 1].

Les deux appartements ont été réunis pour former une seule unité d’habitation.

Par actes extrajudiciaires du 11 avril 2000, M. [I] [J] a donné congé, au visa de l’article 4 de la loi n°48-1360 du 1 er septembre 1948, à M. [P] [H] pour les biens objets des baux du 14 mai 1956 et du 18 septembre 1959, lequel est resté occupant en bénéficiant d’un droit au maintien dans les lieux.

M. [P] [H] est décédé le 1 er mai 2021.

Par acte extrajudiciaire du 31 mars 2022, M.[I] [J] et Mme [C] [V] épouse [J] ont délivré congé à Mme [K] [T] épouse [H] au visa de l’article 4 de la loi n°48-1360 du 1 er septembre 1948 pour l’échéance du 30 juin 2022. 8. Depuis le 1 er juillet 2022, Madame [H] reste occupante des lieux en bénéficiant d’un droit au maintien.

Par acte extrajudiciaire du 20 juillet 2022, les époux [J] ont contesté le droit au

maintien dans les lieux de Mme [K] [T] épouse [H] au visa du 7° de l’article 10 de la loi n°48-1360 du 1 er septembre 1948 et lui ont délivré congé pour sous occupation en demandant de libérer les lieux au plus tard le 20 janvier 2023.

Par acte de commissaire de justice du 18 janvier 2023 Mme [K] [T] veuve [H] a saisi le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] , aux fins de voir jugé nul et de nul effet le congé délivré le 20 juillet 2022.

Par jugement du 14 février 2024, le Juge des contentieux de la protection près le

Tribunal judiciaire de Paris a rendu la décision suivante :

« CONSTATE le droit au maintien dans les lieux de Mme [K] [H]

malgré congé délivré le 20 juillet 2022 par M. [I] [J] et Mme [N]

[J] pour l’occupation des deux appartements du 2 ème étage du [Adresse 4]

[Adresse 5] [Localité 6] ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE M. [I] [J] et Mme [N] [J] aux dépens ;

CONDAMNE M. [I] [J] et Mme [N] [J] à verser à Mme [L]

[F] [H] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du Code de

procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.'

Par déclaration du 29 avril 2024 M.[I] [J] et Mme [C] [V] épouse [J] ont interjeté appel de ce jugement .

Aux termes de leurs conclusions signifiées via RPVA le 24 juillet 2024 , ils demandent à la cour de :

DEBOUTER Madame [K] [H] de toutes ses demandes, fins et prétentions ;

DIRE ET JUGER les demandes des Epoux [J] recevables et bien fondées, et en conséquence :

REFORMER le jugement rendu le 14 février 2024 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de PARIS en ce qu’il a :

— Constaté le droit au maintien dans les lieux de Mme [K] [H] malgré

congé délivré le 20 juillet 2022 par M. [I] [J] et Mme [N] [J] pour

l’occupation des deux appartements du 2ème étage du [Adresse 6]

[Localité 1] ;

— Débouté M. [I] [J] et Mme [N] [J] de leurs demandes ;

— Condamné M. [I] [J] et Mme [N] [J] aux dépens ;

— Condamné [I] [J] et Mme [N] [J] à verser à Mme [K] [H] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Et en conséquence :

PRONONCER la déchéance du droit au maintien dans les lieux dont Madame [K] [H] est titulaire pour les deux appartements, propriété de M. [I] [J] et Mme [N] [J], qu’elle occupe dans l’immeuble situé [Adresse 7],

ORDONNER l’expulsion, sans délai, de Madame [K] [H], ainsi que de toutes éventuelles personnes dans les lieux de son chef, et ce, avec l’assistance de la force publique s’il y a lieu,

SUPPRIMER le délai de deux mois de l’article L.412-1 du Code des procédure civiles d’exécution,

CONDAMNER Madame [K] [H] au paiement, à compter du 21 janvier 2023, d’une indemnité mensuelle d’occupation de 2 095,17 euros, charges en sus, jusqu’à la date de libération effective des lieux par remise des clés,

ORDONNER le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles ou dans tout autre lieu au choix du propriétaire, aux frais, risques et périls de Madame [K] [H], et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues,

DIRE qu’à compter de l’échéance du congé délivré au visa de l’article 10 de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948, à savoir le 21 janvier 2023, l’indemnité d’occupation sera indexée annuellement sur l’indice INSEE de référence des loyers (IRL) s’il évolue à la hausse, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date d’effet du congé,

CONDAMNER Madame [K] [H] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du procès-verbal de constat du 15 février 2023, outre la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Aux termes de ses conclusions signifiées par RPVA le 29 janvier 2025 , Mme [K] [T] veuve [H] demande à la cour de :

CONFIRMER le jugement rendu le 14 février 2024 par le Juge des contentieux de la

protection près le Tribunal judiciaire de Paris en ce qu’il a :

— Constaté le droit au maintien dans les lieux de Mme [K] [H] malgré le congé délivré le 20 juillet 2022 par M. [I] [J] et Mme [N] [J] pour l’occupation des deux appartements du 2 ème étage du [Adresse 8] ;

— Débouté M. [I] [J] et Mme [N] [J] de leurs demandes ;

— Condamné M. [I] [J] et Mme [N] [J] aux dépens ;

' INFIRMER le jugement rendu le 14 février 2024 par le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de Paris en ce qu’il a :

— Condamné M. [I] [J] et Mme [N] [J] à verser à Mme [L]

[F] [H] uniquement la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du

Code de procédure civile ;

Statuant à nouveau et ajoutant au jugement

' CONDAMNER solidairement M. [I] [J] et Mme [N] [J] à verser à Mme [K] [H] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile au titre de la première instance ;

En tout état de cause

' CONDAMNER solidairement Monsieur [I] [J] et Madame [N] [J] à payer à Madame [K] [H] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens au titre de la procédure d’appel.

Il est fait référence aux écritures déposées de part et d’autre pour un plus ample exposé des moyens proposés par les parties au soutien de leurs prétentions.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le congé et le droit au maintien dans les lieux

Les appelants considèrent que l’article 10, 7° de la loi n°48-1360 du 1 er septembre 1948 qui prévoit la déchéance du droit d’occupation de lieux lorsqu’il existe une insuffisance d’occupation et ce, sans considération de l’âge de l’occupant est seul applicable en l’espèce et que c’est à tort que le premier juge a statué au visa de l’article 27 de la même loi relatif à la majoration du loyer pour sous occupation ,qui lui prévoit une limitation de son application en fonction de l’âge de l’occupant .

L’intimée qui ne conteste pas la sous occupation conclut à la confirmation du jugement ,rappelant qu’elle est née en 1931 et que l’exonération légale de la majoration ne saurait priver les personnes âgées de plus de 70 ans du droit au maintien dans les lieux résultant de cette majoration.

Le bailleur confronté à la sous-occupation de biens loués soumis à la loi du 1er septembre 1948 peut :

' Soit donner congé au visa de l’article 10-7 de la loi n°48-1360 du 1 er septembre 1948,

' Soit majorer le loyer sur le fondement de l’article 27 alinéa 5 in fine de la loi n°48-1360 du 1 er septembre 1948 :

Cet article 27 alinéa 5 dispose en effet :

'Dans les communes visées à l’article 10 (7°) ci-dessus, le loyer de la totalité des locaux inoccupés ou insuffisamment occupés ou faisant l’objet d’une sous-location totale ou partielle est égal à la valeur locative majorée de 50 p. 100. Cette majoration cesse de droit dès que prend fin la situation qui l’avait motivée. Les locataires ou occupants auxquels est ou a été appliquée cette majoration continuent de bénéficier du droit au maintien dans les lieux prévu à l’article 4, nonobstant les dispositions du 7° de l’article 10.'

Par ailleurs, l’article 27 alinéa 6 de la loi n°48-1360 du 1 er septembre 1948 précise que :

'La majoration pour insuffisance d’occupation n’est pas applicable :

1° Aux personnes âgées de plus de soixante-dix ans ;

['] '

Au visa des articles 10.7° et 27 alinéas 5 et 6 de la loi du 1 er septembre 1948 la cour de cassation( 3e Civ., 20 mars 1996, n°94-13.489), a jugé que’ l’exonération légale de la majoration ne saurait priver les personnes âgées de plus de 70 ans du droit au maintien dans les lieux résultant de cette majoration '. Cassation civ 3 20 mars 1996, 94.13.489.

C’est donc par de justes motifs que la cour adopte que, le premier juge a constaté le droit au maintien dans les lieux de Mme [K] [H] malgré le congé délivré le 20 juillet 2022 pour sous occupation et au regard de son âge , en relevant notamment que ' l’exonération légale de la majoration de loyer ne saurait priver les personnes âgées de plus de 70 ans du droit au maintien dans les lieux résultant de la mise en 'uvre de cette majoration si celle-ci ne lui a jamais été appliquée. Le contraire aboutirait à priver de leur logement les locataires que le législateur a voulu préserver d’une hausse de loyer ».

Il convient en conséquence de confirmer ledit jugement qui a rejeté toutes les demandes des appelants relatives à l’expulsion et au paiement d’une indemnité d’occupation .

Sur les demandes accessoires

Le premier juge a fait une juste application des textes légaux relatifs aux dépens et aux frais irrépétibles .

Au regard du sens de l’arrêt , les dépens de la procédure d’appel seront supportés par les appelants qui devront en sus s’acquitter d’une somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles .

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Y ajoutant

Condamne in solidum M.[I] [J] et Mme [C] [V] épouse [J] à payer à Mme [K] [H] , la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles,

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,

Condamne in solidum M.[I] [J] et Mme [C] [V] épouse [J] aux entiers dépens d’appel .

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,