COUR D’APPEL

DE [Localité 8]

Troisième chambre civile et commerciale

ARRET du 04 Février 2026

N° RG 23/01678 – N° Portalis DBVU-V-B7H-GCP3

ACB

Arrêt rendu le quatre Février deux mille vingt six

Sur appel d’un jugement le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Vichy en date du 06 octobre 2023, enregistré sous le n° 11-22-439

COMPOSITION DE LA COUR lors des débats et du délibéré :

M^me Annette DUBLED-VACHERON, Présidente de chambre

Madame Anne Céline BERGER, Conseiller

Madame Aurélie GAYTON, Conseiller

En présence de : M^me Valérie SOUILLAT, Greffier, lors de l’appel des causes et du prononcé

ENTRE :

Mme [O] [Y]

[Adresse 4]

[Localité 1]

Représentée par M^e Valérie CAURO, avocat au barreau de CUSSET/VICHY

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C63113-2023-002425 du 01/12/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 7])

APPELANTE

ET :

M. [R] [X]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représenté par M^e Fabien PURSEIGLE de la SELARL ABSIDE AVOCATS, avocat au barreau de CUSSET/VICHY

INTIMÉ

DEBATS : Après avoir entendu en application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, à l’audience publique du 04 Décembre 2025, sans opposition de leur part, les avocats des parties, Madame DUBLED-VACHERON et Madame BERGER, magistrats chargés du rapport, en ont rendu compte à la Cour dans son délibéré. L’affaire est mise en délibéré au 04 Février 2026.

ARRET :

Prononcé publiquement le 04 Février 2026, par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par M^me Annette DUBLED-VACHERON, Présidente de chambre, et par M^me Valérie SOUILLAT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE

Selon contrat en date du 11 septembre 2014, prenant effet le 1er octobre 2014, M. [R] [X] a donné à bail à Mme [O] [Y] un appartement situé [Adresse 4] à [Localité 10] moyennant un loyer mensuel d’un montant de 350 euros, outre la somme de 15 euros de provision sur charges.

Par acte d’huissier du 16 juin 2022, M. [X] a fait délivrer à Mme [Y] un commandement de payer la somme de 4500 euros au titre des loyers impayés.

Des loyers restant dûs, M. [X] a fait assigner Mme [Y] devant le juge des contentieux de la protection (JCP) de [Localité 9] par acte d’huissier du 3 novembre 2022 aux fins d’obtenir la résiliation du bail et voir ordonner son expulsion des lieux loués.

Par jugement en date du 6 octobre 2023, le JCP a :

— prononcé la résiliation du bail ;

— ordonné l’expulsion de Mme [Y], avec le concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire ;

— condamné Mme [Y] à porter et payer la somme de 4.370,25 euros à M. [X] (selon décompte arrêté au 17 août 2022), outre les intérêts au taux légal à compter du 3 novembre 2022 avec capitalisation des intérêts ';

— condamné Mme [Y] à payer à M. [X] une indemnité d’occupation d’un montant de 365 euros par mois, à compter du 17 août 2023, jusqu’à la parfaite libération des lieux ;

— condamné Mme [Y] à payer à M. [X] la somme de 800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’ aux entiers dépens.

Par déclaration électronique en date du 26 octobre 2023, Mme [Y] a interjeté appel du jugement.

Par conclusions récaptitulatives n°2 déposées par voie électronique le 9 avril 2025, l’appelante demande à la cour de':

— infirmer le jugement en toutes ses dispositions ;

— statuant à nouveau, de la dire bien fondée et y faisant droit et statuant à nouveau de :

— condamner M. [X] à lui porter et payer la somme de 8.000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance ;

— prononcer la compensation avec le montant du solde des loyers du par elle ;

— condamner M. [X] en tous les dépens, lesquels seront recouvrés conformément à la législation sur l’aide juridictionnelle, de première instance et d’appel.

Au soutien de ses demandes, Mme [Y] fait valoir que :

— elle a quitté les lieux début mai 2024 et a restitué les clés ; elle a fait l’objet d’une saisie d’un montant de 120 euros par mois sur le montant de sa retraite qui s’élève à peine 1.000 euros ;

— si elle a eu des difficultés financières depuisle mois de juin 2019 pour régler ses loyers du fait de la perte de son emploi de documentaliste, l’APL a néanmoins été réglée au bailleur directement par la CAF ;

— en outre, contrairement à ses obligations telles qu’elles résultent de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 2 et 3 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, le logement loué n’était pas conforme aux caractéristiques d’un logement décent ; le bailleur en effet n’entretenait pas son logement, ni l’ensemble de l’immeuble dont il était propriétaire ; elle s’est plainte à de nombreuses reprises à son bailleur de ce que la télévision et internet ne fonctionnaient pas, de la présence d’eau de pluie dans sa chambre, qu’un morceau de cheminée et de façade étaient tombés sur le trottoir et que de nombreuses infiltrations et moisissures étaient apparues ;

— l’existence de ces désordres est établie par un rapport du CCAS du 2 janvier 2023 qui qualifie l’état général du logement de 'vétuste’ ainsi que d’un rapport établi par [Localité 9] communauté suite à une visite du 10 février 2023 au terme de laquelle le logement est qualifié de non décent ;

— ce rapport établit, contrairement à ce qu’affirme le bailleur, que les désordres sont bien antérieurs à l’épisode de grêle de 2022 ;

— elle conteste le fait d’avoir refusé d’ouvrir sa porte aux artisans ;

— elle a subi un trouble de jouissance qui justifie la compensation avec les sommes dues au titre des loyers restant impayés ;

Aux termes de ses conclusions déposées et notifiées par voie électronique le 16 avril 2025, M. [X] demande à la cour au visa de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1217 et suivants du Code civil de :

— confirmer le jugement du 6 octobre 2023 sauf en ce qu’il a rejeté sa demande de dommages et intérêts à hauteur de 3.000 euros et a limité l’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 800 euros ;

— y ajoutant,

— condamner Mme [Y] à lui payer la somme de 6.983,66 euros ;

— condamner Mme [Y] à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, pour les frais de procédure de première instance ;

— condamner Mme [Y] à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, pour les frais de procédure d’appel.

En réplique, M. [X] soutient que :

— Mme [Y] a gravement manqué à son obligation de régler les loyers depuis de nombreuses années ; en effet il reste dû la somme de 5.579,25 euros au 1er juin 2023 dont 329,25 euros au titre des charges impayées ; la résiliation du bail doit être confirmée en application des dispositions des articles 1217 et 1224 du code civil ; elle reste également redevable d’une indemnité d’occupation qui court à compter du 17 août 2022 ;

— Mme [Y] a quitté le logement le 4 avril 2024 de sorte qu’une indemnité d’occupation est due jusqu’à cette date soit la somme de 6.983,66 euros pour la période du 17 août 2022 au 4 avril 2024 ;

— s’agissant des manquements à l’usage paisible invoqué par la locataire, suite au violent orage de grêle du 4 Juin 2022, la toiture de l’immeuble a été endommagée et alors que les sapeurs-pompiers se rendaient sur place pour procéder à un bâchage d’urgence, Mme [Y] leur a refusé refusé l’accès, de sorte qu’ils sont repartis sans avoir pu protéger la toiture comme un autre locataire l’atteste ;

— de même des artisans attestent qu’ils n’ont pu établir de devis, ceux-ci ayant été empêché d’entrer dans le logement par la locataire ;

— dès lors, si l’appartement a subi des infiltrations puis des moisissures, il ne peut en être responsable ; la demande en dommages-intérêts de Mme [Y] sera donc rejetée ;

— en application de l’article 1217 du code civil, il est recevable et bien-fondé à solliciter des dommages-intérêts dès lors qu’il a subi un préjudice moral propre, son préjudice trouvant son origine dans le refus de Mme [Y] de payer les loyers et de jouir paisiblement du logement alors qu’il a tout fait pour respecter ses obligations qui lui incombent en tant que bailleur.

Il sera renvoyé pour l’exposé complet des demandes et moyens des parties à leurs dernières écritures conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 15 mai 2025.

MOTIFS

Sur la demande en prononcé de la résiliation judiciaire du bail et ses conséquences :

L’article 7 de la loi n° 89-462 du code civil dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 1217 du code civil dispose que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

En l’espèce, il ressort des pièces produites que Mme [Y] n’a plus payé son loyer depuis le mois d’août 2016. Comme énoncé à juste titre par le premier juge, sauf impossibilité totale d’utiliser les lieux loués, le preneur ne peut se dispenser du paiement des loyers en invoquant l’exception d’inexécution au motif de désordre dans les lieux et d’une prétendue créance certaine de travaux d’indemnité. Or, au cas d’espèce, Mme [Y] ne justifie pas avoir été privée de son logement dès lors qu’elle a continué à y vivre.

En conséquence, le défaut de paiement de loyers par Mme [Y] constitue un manquement suffisamment grave aux obligations découlant du bail qui justifie la résiliation du contrat à ses torts exclusifs.

À hauteur de cour, il est justifié que Mme [Y] a quitté volontairement les lieux le 4 avril 2024 de sorte qu’une indemnité d’occupation a subsisté jusqu’à cette date. M. [X] verse aux débats des décomptes (pièce 25) pour établir les sommes qui restent dues. De son côté, si Mme [Y] justifie qu’elle a fait l’objet d’une procédure de saisie sur salaire (pièce 7), force est de constater qu’elle n’établit par aucun justificatif, ni décompte les sommes qui auraient été prélevées à ce titre.

En conséquence, il est suffisamment établi que la dette locative de Mme [Y] s’élève à :

—  4.370,25 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 17 août 2022 ;

—  365 euros par mois au titre de l’indemnité d’occupation du 18 août 2022 au 4 avril 2024 soit une somme de 6 983,66 euros.

Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu’il a condamné Mme [Y] à payer à M. [X] la somme de 4.370,25 euros au titre de la dette locative et à la somme de 365 euros par mois au titre de l’indemnité d’occupation et Mme [Y] sera condamnée à payer à M. [X] la somme de 6 983,66 euros au titre de l’indemnité d’occupation due jusqu’à son départ des lieux.

Sur la demande en indemnisation du préjudice de jouissance au titre de l’indécence du logement :

L’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et d’entretenir la chose louée en état de servir à l’usage pour laquelle elle a été louée.

En application de ce texte il incombe donc au bailleur de veiller à ce que le logement reste conforme aux normes de décence telle qu’elles sont définies par le décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l’application de l’article 187 de la loi numéro 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbain.

En l’espèce, pour établir que le logement loué présente plusieurs désordres contraires aux normes de décence, Mme [Y] verse aux débats :

— un rapport établi par le CCAS de [Localité 9] en date du 2 janvier 2023 (pièce 4) lequel indique que le logement présent à certains endroits des moisissures et des infiltrations d’eau quand il pleut

— un rapport établi par [Localité 9] communauté suite à une visite en date du 10 février 2023 qui établit que le logement loué présente plusieurs désordres contraires aux normes de décence tenant notamment à un défaut de stabilité du bâti et au risque d’effondrement au-dessus de matériaux, une dégradation des chéneaux gouttières et descentes, une installation électrique non sécurisé, une cuisine et des installations sanitaires insuffisantes et, enfin, la présence d’humidité (fuites et infiltrations).

Pour débouter Mme [Y] de sa demande, le jugement déféré a énoncé que le rapport établi par [Localité 9] communauté a été réalisé postérieurement à l’orage de grêle du mois de juin 2022 qui a endommagé un nombre important d’immeubles à [Localité 9], que l’habitat n’a pas été déclaré insalubre, que les dysfonctionnements et non conformités aux normes de décence ne rendaient pas inhabitable l’appartement donné à bail, que Mme [Y] n’invoquait pas être dans l’impossibilité de jouir du bien loué et qu’elle ne justifiait pas avoir sollicité de son propriétaire que des travaux soient réalisés. Enfin, le premier juge a considéré que les photos produites par la locataire, non datées, n’établissaient pas que l’appartement avait des problèmes d’humidité avant l’orage de grêle et que M. [X] justifie qu’il a mandaté plusieurs artisans pou réaliser des travaux auxquels Mme [Y] a refusé l’accès de sorte que le préjudice de jouissance dont elle se prévaut résulte de son comportement entravant l’action du bailleur.

A hauteur de cour, Mme [Y] affirme que les désordres notamment les défauts du bâti, les moisissures, les infiltrations d’air, l’absence de point d’eau dans la cuisine, les équipements électriques et de chauffage déclarés non décents dans les locaux sont antérieurs à l’épisode de grêle du 4 juin 2022. Elle conteste le fait d’avoir refusé la porte aux artisans, faisant valoir qu’aucun ne l’a prévenu de son passage ou lui a laissé une carte pour convenir d’un autre rendez-vous, que le propriétaire ne lui a pas adressé de courrier la mettant en demeure de laisser faire les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble, ni a engagé de procédure en ce sens. Enfin, elle relève que le devis de réparation produit par le bailleur en pièce 15 démontre que l’artisan a pu avoir accès à la toiture via son logement, que la pièce 14 fait état d’un acompte de travaux qui aurait été réglé le 25 avril 2023 sans qu’il soit fait mention des travaux réalisés et enfin que les pièces adverses 18 à 20 concernent des travaux réalisés an 2002.

Il convient, en premier lieu, de relever que les deux rapports produits par l’appelante ont été réalisés en janvier et février 2023 soit postérieurement à l’orage de grêle survenu en juin 2022. Le rapport du CCAS de [Localité 9] (pièce 4) mentionne l’existence de moisissures à certains endroits d’infiltrations d’eau quand il pleut et pour le reste ce rapport ne fait que reprendre les dires de Mme [Y]. Le rapport de [Localité 9] communauté (pièce 6) relève des désordres liés au bâti, à l’installation électrique, à la cuisine et installations sanitaires et à la présence d’humidité dans le logement. Cependant, Mme [Y] échoue à prouver que ces désordres étaient présents avant le sinistre de juin 2022 et ne justifie pas avoir alerté son bailleur des dysfonctionnements qu’elle invoque.

S’agissant des travaux réalisés par M. [X], celui-ci justifie que suite aux dégâts causés par les violents orages un expert de sa compagnie d’assurance a été mandaté et celui-ci affirme que 'lors des opérations d’expertise, nous n’avons pas pu accéder à l’appartement du premier étage donné en location à Mme [Y] (…) De fait aucun montant de dommages liés au sinsitre du 4 juin 2022 n’a pu être chiffré pour cet appartement'. De même, M. [X] justifie qu’un devis de réparation de la toiture est signé depuis août 2022 et que ces travaux se sont terminés en juillet 2023 (pièce 14,15 et 22) ce qui démontre que le propriétaire n’est pas resté inactif suite aux désordres survenus.

M. [X] produit également :

— une attestation de M. [I] [T], artisan multiservices, qui atteste être passé chez Madame jamais au premier étage du [Adresse 5] à [Localité 9] le vendredi 22 juillet 2022 vers 10h30 et une deuxième fois le même jour vers 16h30) ; il précise que 'malgré avoir entendu du bruit dans l’appartement, manifestement la locataire n’a pas jugé bon de me répondre. Par conséquent je n’ai pas pu vérifier l’état de l’électricité et éventuellement réparer, cette demande avait été faite par la propriétaire Mme [X] suite aux événements climatiques survenus fin juin 2022" (pièce 11)

— une attestation de Monsieur [K] [G], artisan plâtrier, qui atteste que suite à la tempête de grêle du mois de juin, il a été contacté par le bailleur pour aller faire des devis dans l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 9] et précise qu’il a fait le tour des dégâts causés par la grêle dans les appartements et qu’arrivé à la porte de Mme [Y] [O] ,cele-ci n’a pas voulu les faire rentrer pour établir un devis (pièce12) ;

— une attestation de la société [Adresse 6] qui atteste que le 20 juillet 2022 Mme [Y] leur a refusé l’accès à l’appartement pour le diagnostic des dégâts suite aux intempéries de grêle du mois de juin 2022 (pièce 13)

Il est ainsi suffisamment établi par ces différentes attestations que Mme [Y] a délibérément refusé l’accès de son logement aux artisans mandatés par M. [X], empêchant par la même la réalisation des travaux.

L’opposition de Mme [Y] est également corroborée par l’attestation d’un voisin, M. [J] [V] qui précise que Mme [Y] a même refusé l’accès au toit pour le bâchage effectué par les pompiers (pièce 5)

Enfin, l’intimé verse aux débats un article du journal du quotidien 'la Montagne’ dans lequel , une de ses locataires a témoigné qu’elle a été hébergée avec son fils par M et Mme [X], ses bailleurs, son logement qui avait subi de gros dommages n’étant plus habitable (pièce 21). Cette attitude de M. [X] établit qu’il est un bailleur soucieux du respect de ses obligations.

Dès lors, force est de constater que Mme [Y] échoue à prouver qu’elle aurait mis en demeure son propriétaire de faire des travaux et que le préjudice de jouissance qu’elle a subi est du fait de ce dernier dès lors que c’est sa propre attitude qui a empêché la remise en état de son appartement suite à l’orage de grêle. À cet égard, il ne peut être reproché au bailleur de ne pas l’avoir mise en demeure de laisser les travaux se réaliser, celui-ci ayant fait le choix, du fait des nombreux impayés de loyer, d’initier une procédure judiciaire en vue de la résiliation du bail pour inexécution de ses obligations contractuelles.

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté Mme [Y] de sa demande en indemnisation du préjudice de jouissance.

Sur la demande en dommages-intérêts formée par M. [X] :

L’article 1217 du code civil dispose que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Le jugement déféré a débouté M. [X] de sa demande en dommages et intérêts faisant valoir que celui-ci ne justifie d’aucun préjudice qui ne serait pas suffisamment réparé par la résiliation du bail et la condamnation de la locataire à lui payer l’arriéré locatif.

M. [X] soutient qu’il a subi un préjudice moral du fait dommageable commis par la locataire et que son préjudice est réel direct et certain dès lors qu’il a assisté, impuissant, à la dégradation de son bien.

Néanmoins,à hauteur de cour, M. [X] ne verse aucune pièce complémentaire permettant de justifier de l’existence de son préjudice même moral. À cet égard il convient de constater qu’il n’a jamais mis en demeure sa locataire de laisser entrer les artisans aux fins de réaliser les travaux.

Le jugement qui l’a débouté de sa demande en dommages et intérêt sera donc confirmé.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a condamné Mme [Y] aux dépens de première instance ainsi qu’à payer à M. [X] la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles.

Mme [Y], qui succombe, sera condamnée aux dépens ainsi qu’à payer à M. [X] la somme de 2.000 euros au titre des frais de procédure exposée en appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe par arrêt contradictoire et en dernier ressort ;

Confirme le jugement déféré ;

Y ajoutant,

Condamne Mme [O] [Y] à payer à M. [R] [X] la somme de 6.983,66 euros au titre de l’indemnité d’occupation pour le logement loué [Adresse 4] à [Localité 10] pour la période du 17 août 2022 au 4 avril 2024 ;

Condamne Mme [O] [Y] à payer à M. [R] [X] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [O] [Y] aux dépens d’appel.

Le greffier La présidente