RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 24 FÉVRIER 2026

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/03223 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CI5XS

Décision déférée à la Cour : Jugement du 01 Décembre 2023-Juge des contentieux de la protection de [Localité 1]- RG n° 23/01355

APPELANTE

Madame [J] [C]

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée par M^e Stéphanie PARTOUCHE, avocat au barreau de PARIS, toque : A0854

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/512534 du 08/01/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

INTIMÉE

S.A. [F]

immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 602 052 359, dont le siège social est :

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentée par M^e Christine GALLON, avocat au barreau de PARIS, toque : P0431

Ayant pour avocat plaidant M^e Philippe GALLAND, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 16 Décembre 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Roselyne GAUTIER, Présidente de chambre

M^me Agnès BODART-HERMANT, Présidente à la chambre,

Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par Monsieur Jean-Yves PINOY dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : Monsieur Edouard LAMBRY

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Roselyne GAUTIER, Présidente de chambre et par Dorothée RABITA, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

***

Par acte du 20 mars 2019 à effet du même jour, la société [F] a donné à bail à Mme [J] [C] un appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 5] pour un loyer de 1136,48 euros et 146,99 euros de provisions sur charges mensuelles.

Il a été conclu entre les parties un bail pour un emplacement de parking numéro 1023 au [Adresse 6] le 01 août 2019, pour un loyer de 83,76 euros.

Les échéances des loyers n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 5 octobre 2022 pour avoir paiement d’un arriéré de 6044,69 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 8 février 2023, la société [F] a fait assigner Mme [J] [C] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 1], lequel, par jugement contradictoire rendu le 1er décembre 2023 a :

— rejeté la demande de réouverture des débats de Mme [J] [C],

— dit que le bailleur est recevable à agir,

— constaté la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 6 décembre 2022 portant sur les lieux situés au [Adresse 7] pour le logement et au [Adresse 8] pour le parking numéro 1023,

— dit que l’indemnité d’occupation due de la date de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés le 06 mai 2023 est égale au montant des loyers indexés et charges, éventuellement révisées, qui auraient été payés si le bail avait continué,

— condamné Mme [J] [C] à payer à la SA [F] la somme de 6 703,32 euros au titre des loyers et charges, indemnités d’occupation dus au 1er février 2023, février 2023 inclus, outre les indemnités d’occupation impayées dues postérieurement jusqu’au 06 mai 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 05 octobre 2022 sur la somme de 6044,69 euros et de l’assignation pour le surplus, dont à déduire les régularisations des charges 2022 et 2023 pour un total de 464,93 euros et les dépôts de garantie du logement et du parking de 1136,48 euros et 83,76 euros

— constaté le désistement de la SA [F] de la demande en expulsion et séquestration des meubles

— dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

— débouté les parties du surplus de leurs prétentions,

— condamné Mme [J] [C] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer en date du 05 octobre 2022, de l’assignation et la signification de la décision.

— condamné Mme [J] [C] à payer à la SA [F] la somme de 500,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile .

Par déclaration reçue au greffe le 08 février 2024, Mme [J] [C] a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions déposées le 14 décembre 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, Mme [J] [C] demande à la cour :

— de déclarer recevable et bien fondé son appel,

Y faisant droit,

— infirmer le jugement rendu le 1er décembre 2023 en ce qu’il a :

— rejeté sa demande de réouverture des débats,

— dit que le bailleur est recevable à agir,

— constaté la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 06 décembre 2022 portant sur les lieux situés au [Adresse 7] pour le logement et au [Adresse 6] pour le parking numéro 1023,

— dit que l’indemnité d’occupation due de la date de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés le 06 mai 2023 est égale au montant des loyers indexés et charges, éventuellement révisées, qui auraient été payés si le bail avait continué,

— l’a condamné à payer à la SA [F] la somme de 6 703,32 euros au titre des loyers et charges, indemnités d’occupation dus au 1er février 2023, février 2023 inclus, outre les indemnités d’occupation impayées dues postérieurement jusqu’au 06 mai 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 05 octobre 2022 sur la somme de 6044,69 euros et de l’assignation pour le surplus, dont à déduire les régularisations des charges 2012 et 2023 pour un total de 464,93 euros et les dépôts de garantie du logement et du parking de 1136,48 euros et 83,76 euros,

— constaté le désistement de la SA [F] de sa demande en expulsion et séquestration des meubles,

— dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit,

— débouté les parties du surplus de leurs prétentions,

— l’a condamné aux dépens qui comprenant le coût du commandement de payer en date du 05 octobre 2022, de l’assignation et la signification de la décision,

— l’a condamné à payer à la SA [F] la somme de 500,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

et, statuant à nouveau,

— la juger fondée à faire valoir une exception d’inexécution découlant de l’insalubrité du logement loué,

— juger qu’elle a subi un préjudice de jouissance du fait de l’insalubrité du logement,

— condamner la société [F] à lui régler la somme de 28 968 euros en réparation du préjudice de jouissance,

— condamner la société [F] à lui verser des dommages et intérêts à hauteur de 1 500 euros en réparation du préjudice subi à raison de l’absence de communication des diagnostiques obligatoires,

— ordonner la compensation judiciaire entre les dommages et intérêts et le montant des loyers dus jusqu’à l’arrêt à intervenir, sur le fondement de l’article 1348 et suivants du code civil,

A titre subsidiaire :

— accorder des délais de paiement pendant 24 mois pour l’éventuel surplus de la dette,

En tout état de cause,

— condamner la SA [F] à verser à Maître Stéphanie Partouche, avocat intervenant au titre de l’aide juridictionnelle la somme de 2 500 euros HT au titre de l’article 700 modifié par l’article 37 de la loi de 1991,

— condamner la SA [F] aux entiers dépens sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions d’intimée déposées le 28 novembre 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, la SA [F] demande à la cour :

— de débouter Mme [J] [C] en son appel, ainsi qu’en toutes ses demandes, fins et conclusions.

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

— condamner Mme [J] [C] à lui payer la somme de 1500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [J] [C] aux entiers dépens, lesquels seront recouvrés directement par Maître Philippe Galland, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 16 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le rejet de la demande de réouverture des débats par le premier juge,

Pour rejeter la demande de réouverture des débats de Mme [J] [C], le premier juge a relevé qu’elle avait produit un certificat médical daté du 20 octobre 2023 faisant état de nécessité de repos durant 10 jours, lequel a été adressé à la juridiction seulement le 6 novembre 2023, soit postérieurement à l’audience et après le 30 octobre 2023, date de la fin de l’arrêt maladie.

Il a également précisé que le recours sur le rejet de la demande juridictionnelle n’avait pas été justifié.

Mme [J] [C] en fait grief dans ses conclusions d’appelante, en indiquant qu’il était évident qu’elle souhaitait faire état d’une exception d’inexécution justifiant le non-paiement du loyer pendant plusieurs mois en raison de la carence du bailleur.

Or il ne peut être reproché au premier juge de n’avoir pas réouvert les débats après avoir reçu un certificat médical postérieur à l’audience, ni avoir reçu d’éléments sur son absence de justification d’un recours relatif à l’aide juridictionnelle.

Mme [J] [C] reproche en outre au premier juge de ne pas avoir étudié la possibilité de lui accorder des délais de paiement, alors qu’il avait connaissance de ses revenus par la décision d’aide juridictionnelle faisant l’objet d’un refus.

La cour rappelle cependant que pour que des délais soient accordés, le bénéficiaire doit justifier à l’audience que sa situation le met dans l’impossibilité de régler le montant total réclamé, mais qu’il dispose des capacités financières pour permettre que la dette soit résorbée dans les délais prévus par la Loi.

Il est établi que le juge des contentieux de la protection ne disposait pas d’éléments sur ce point, et le relevé de compte versé aux débats par la société [F] laissait apparaitre que la locataire n’avait pas procédé au moindre versement depuis le 21 octobre 2022.

Il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il n’a pas réouvert les débats en raison de communication de pièces tardives ou non effectives.

Sur la résiliation du bail et la dette locative :

Un commandement de payer a été délivré le 5 octobre 2022 reproduisant la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.

Mme [J] [C] n’ayant pas réglé la totalité de la dette dans les deux mois du commandement, le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 5 décembre 2022 à minuit, soit à compter du 6 décembre 2022.

Mme [J] [C] a quitté les lieux le 06 mai 2023.

Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation au départ effectif de Mme [J] [C] par remise des clés le 06 mai 2023 au montant du loyer indexé et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi et de la condamner au paiement de celle-ci, tant pour le logement que le parking.

Il ressort du commandement et des décomptes versés que Mme [J] [C] reste devoir une somme de 6 703,32 euros au titre des loyers et charges, indemnités dus à la date du 1er février 2023 inclus et hors frais de commandement.

Un décompte de sortie des lieux a été établi le 26 juin 2023, adressé à Mme [J] [C] par LRAR qui est revenue non réclamée. Il y figure la régularisation des charges pour l’eau froide du logement et le montant des dépôts de garantie. Aucune réparation locative n’a été facturée à Mme [J] [C]. Les régularisations des charges 2022 et 2023 apparaissent créditrices pour un total de 464,93 euros selon les justificatifs produits.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné Mme [J] [C] au paiement de cette somme sous réserve des indemnités d’occupation échues depuis cette date et impayées jusqu’au 06 mai2023, avec intérêts au taux légal à compter du 5 octobre 2022 sur la somme de 6044,69 euros et de l’assignation pour le surplus, en déduisant les régularisations des charges 2022 et 2023 ainsi que les dépôts de garantie de 1136,48 euros et 83,76 euros, et hors frais d’assignation.

Sur le caractère indécent des locaux donnés à bail et l’exception d’inexécution soulevée par Madame [J] [C]

Sur les diagnostics obligatoires,

Mme [J] [C] soutient qu’aucun diagnostic obligatoire n’a été fourni par le bailleur au moment de la conclusion du bail et sollicite la condamnation de la Société In Li à lui fournir ces diagnostics sous astreinte de 100 euros par jour de retard et par document.

Or, sur la dernière page du contrat de location, il est expressément indiqué qu’une clé USB sur laquelle se trouvaient des annexes au bail, dont notamment le diagnostic Etat des Risques naturels miniers et technologiques (ERNMT), le diagnostic de performance énergétique (DPE) et le diagnostic d’installation intérieure d’électricité, a été remise à Mme [J] [C] lors de la signature du bail.

Mme [J] [C] sera donc déboutée de sa demande de communication sous astreinte.

Sur l’indécence du logement

Il est rappelé qu’un trouble de jouissance ne rendant pas les lieux inhabitables n’autorise pas le preneur à interrompre de lui-même l’exécution de ses obligations contractuelles et notamment, celle de régler son loyer régulièrement à bonne date d’échéance.

Il est établi que Mme [J] [C] a cessé de régler ses loyers et charges au mois d’octobre 2022.

Si le locataire peut se prévaloir de l’exception d’inexécution pour s’exonérer du paiement du loyer lorsque le logement est indécent ou insalubre ou lorsque le bailleur manque à son obligation de délivrer un logement en bon état d’usage et d’équipement, il lui appartient néanmoins de démontrer que l’inexécution par le bailleur de son obligation est de nature, par la gravité de ses manquements, à affranchir le locataire de son obligation corrélative de payer le loyer.

Ces manquements supposent que le locataire se soit trouvé dans l’impossibilité absolue d’utiliser les lieux loués conformément à la destination du bail ou ait sollicité en justice l’autorisation de différer ou suspendre ses paiements.

En l’espèce, il ressort de l’état des lieux d’entrée en date du 20 mars 2019 établi contradictoirement que le logement mis à la disposition de Mme [J] [C] était, pour l’essentiel, eu bon état ou en état neuf.

Mme [J] [C] verse des photographies qui seraient selon elle de nature à démontrer qu’il existait de nombreux désordres au sein de l’appartement.

Toutefois, ces photographies ne sont pas datées ni contradictoirement établies, et ne peuvent être authentifiées, elle ne permettent pas d’établir que l’état du logement le rendait inhabitable, et ne sont pas de nature à permettre à la cour d’en déduire que la locataire était dans l’impossibilité d’utiliser les lieux loués.

Les autres pièces qu’elle verse aux débats sont des courriels qu’elle a elle-même adressés à la société [F], lesquels ne permettent pas d’établir la preuve de l’indécence du logement allégué.

Le 19 avril 2022, la locataire du logement situé au 4ème étage a été victime d’un dégât des eaux provenant de l’appartement de Mme [J] [C], celles-ci ayant établi contradictoirement un constat amiable le 30 août 2022.

En réponse à la demande de la société [F], la société Reolian Multitec a proposé d’installer du polyane autour de la douche et sur la paillasse, à titre conservatoire, de l’eau migrant sous le bac à douche à chaque utilisation et endommageant tant le logement litigieux que celui du dessous.

Il est relevé que Mme [J] [C] a refusé cette intervention, comme l’a rapporté la société Reolian Multitec à la société [F] le 7 septembre 2022 aux termes d’un courrier circonstancié produit aux debats.

Il résulte des dispositions de l’article 7 e) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que le locataire est tenu de laisser exécuter dans les lieux loués les travaux nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal du logement, ainsi que les travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble.

En l’espèce, il est constant que , à la suite d’un dégâts des eaux survenu autour du bac à douche, le bailleur a diligenté l’intervention de la société Reolian Multitec afin de procéder aux réparations nécessaires pour remédier aux désordres constatés.

Mme [J] [C] a cependant refusé l’accès au logement à l’entrepreneur mandaté, faisant ainsi obstacle à la réalisation des travaux indispensables à la remise en état des lieux.

Un tel refus caractérise un manquement aux obligations mises à la charge du locataire par l’article 7 e) précité, lequel impose expressément de laisser exécuter les travaux nécessaires. En empêchant l’exécution des réparations destinées à faire cesser les désordres invoqués, Mme [C] a contribué à la persistance de la situation qu’elle dénonce.

Dès lors, elle ne saurait utilement se prévaloir d’un trouble de jouissance et du caractère indécent du logement résultant d’un dégât des eaux dont la réparation a été rendue impossible par son propre comportement fautif. En application du principe selon lequel nul ne peut se prévaloir de sa propre faute, sa demande en réparation à ce titre ne peut qu’être écartée.

Madame [J] [C] produit par ailleurs un arrêté en date du 8 septembre 2022 de Mme la Maire de [Localité 1] portant interdiction à l’accès des neufs balcons situés du 2ème au 10ème étage, sur la travée de gauche, à l’aplomb du jardin privatif de l’immeuble, en raison d’un risque de chute d’éléments de maçonnerie depuis des garde-corps de balcons.

Le société [F] justifie aux débats avoir fait le nécessaire, les travaux de remise en état des garde-corps ayant été réalisé par la société TPGH le 5 décembre 2022.

Madame [J] [C] soutient que les désordres existant dans l’appartement qu’elle a occupé jusqu’en mai 2023 (date de fin d’expiration du préavis et de la facturation) et non juin 2023, sont à l’origine d’un préjudice de jouissance dont il convient d’ordonner réparation.

Elle ajoute que ce préjudice s’établit à 50% du montant du loyer sur toute la période du bail et que le loyer mensuel étant de 1307 euros, elle est bien fondée à solliciter la condamnation d’ [F] au paiement de la somme de 28 968 euros.

Or, Mme [J] [C] ne rapporte pas la preuve de l’existence de désordres imputables à la bailleresse dans le logement litigieux, la société [F] ayant respecté son obligation d’entretien et de jouissance paisible des lieux loués. Elle sera par conséquent déboutée de ses demandes de dommages et intérêts et compensation avec sa dette locative.

Sur la demande de délais de paiement pour s’acquitter de sa dette locative

Mme [J] [C] sollicite par ailleurs des délais de paiement pour apurer sa dette en soutenant que ses revenus ne lui permettent pas de s’en acquitter en un seul règlement.

Elle sollicite des délais de paiement, sans préciser selon quelles modalités.

Aux termes de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par l’ordonnance du 19 décembre 2014, en vigueur à compter du 1er janvier 2015, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1244-1 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Il peut ainsi, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, dans la limite de trois années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues. Il appartient au débiteur qui sollicite de tels délais de présenter une offre sérieuse et précise de règlement et d’apporter des éléments de preuve concernant sa situation financière, à savoir notamment ses revenus et ses charges prévisibles, éléments permettant de penser raisonnablement qu’il est en capacité de régler l’intégralité de sa dette dans le délai proposé. Il convient également de tenir compte du montant et de l’ancienneté de la dette et des efforts déjà accomplis pour l’honorer.

L’appelante ne fournit aucune information sur ses ressources et ses charges. Il est donc impossible de vérifier s’il lui est possible de régler son arriéré de loyer et indemnités d’occupation dans un délai raisonnable. Il y a donc lieu de rejeter sa demande de délais de paiement.

Sur les mesures accessoires.

Succombant en ses demandes Mme [J] [C] sera condamnée aux dépens d’appel, le jugement étant confirmé sur ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.

La somme qui doit être mise à la charge de Mme [J] [C] au titre des frais non compris dans les dépens exposés en appel par la société [F] peut être équitablement fixée à 800 euros.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris le premier décembre 2023,

Y ajoutant :

Déboute Mme [J] [C] de l’ensemble de ses demandes,

Condamne Mme [J] [C] à payer à la société [F] la somme de 800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [J] [C] aux dépens d’appel, lesquels seront recouvrés directement par Maître Philippe Galland, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE