RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 02 JUIN 2026

(n° /2026, 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/07975 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJK4C

Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 Septembre 2023-Juge des contentieux de la protection d’AUXERRE- RG n° 22/00135

APPELANTE

Madame [Z], [T] [B], née le 17 Décembre 1963 à [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Olivier MURN, avocat au barreau d’AUXERRE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/507465 du 21/03/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)

INTIMÉS

Monsieur [J], [K] [C], né le 08 Juillet 1972 à [Localité 3] (Belgique)

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté par M^e Christelle SIGNORET de la SCP BAZIN – PERSENOT LOUIS – SIGNORET, avocat au barreau d’AUXERRE

Mademoiselle [Y], [P] [G], née le 26 Juillet 2000 à [Localité 5]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Christelle SIGNORET de la SCP BAZIN – PERSENOT LOUIS – SIGNORET, avocat au barreau d’AUXERRE

Madame [S], [H] [A], née le 18 Septembre 1937 à [Localité 6]

Chez M. [J] [C] au [Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Christelle SIGNORET de la SCP BAZIN – PERSENOT LOUIS – SIGNORET, avocat au barreau d’AUXERRE

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 17 Mars 2026, en audience publique, devant la Cour composée de :

M^me Roselyne GAUTIER, Présidente de chambre

Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller

M^me Agnès BODARD-HERMANT, Présidente de chambre

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par M. PINOY Jean-Yves dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : M. Clément COLIN

ARRÊT :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, délibéré initialement prévu le 26 mai 2026 puis prorogé au 02 juin 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par Madame Roselyne GAUTIER , Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS ET PRÉTENTIONS

Par contrat du 23 juin 2007, avec effet au juillet 200, Monsieur [V] [W] a donné à bail à Madame [Z] [B] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 5] (89), pour un loyer mensuel de 470 euros et 160 euros de provision sur charges, et ce pour une durée de trois années, renouvelable par tacite reconduction.

Monsieur [V] [W] est décédé le 13 décembre 2020.

Sous l’effet des règles successorales, Madame [S] [A] Veuve [W] est venue aux droits de son époux décédé et Monsieur [J] [C], époux de Madame [Q] [W], fille de Monsieur [V] [W], décédée le 6 février 2022, est venu aux droits de son épouse.

Madame [Y] [G], petite fille de Monsieur [V] [W], est devenue propriétaire du bien immobilier loué.

Un congé aux fins de vente a été signifié à la locataire le 19 octobre 2021 avec effet au 30 juin 2022.

Les 29 juin et 1 1 juillet 2022, Madame [S] [A] Veuve [W] et Monsieur [J] [C] ont fait réaliser par huissier un procès-verbal constatant que l’appartement était toujours occupé et que le nom de Madame [Z] [B] figurait sur la boîte aux lettres.

Madame [S] [A] Veuve [W], Monsieur [J] [C] et Madame [Y] [G] ont fait assigner Madame [Z] [B] devant le Juge des contentieux de la protection d’Auxerrele le 9 septembre 2022 pour obtenir le constat du congé donné pour vente, l’expulsion et la condamnation de Madame [Z] [B] au paiement des arriérés locatifs et indemnités d’occupation ainsi que 1 000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive et 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 15 septembre 2023, le juge des contentieux de la protection siégeant près le Tribunal d’Auxerre a :

— constaté que les conditions du congé donné par Madame [S] [A] Veuve [W] et par Madame [Q] [W] Épouse [C] à Madame [Z] [B] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] à (89) sont réunies à la date du 30 juin 2022 ;

— constaté que Madame [Z] [B] est devenue occupante sans droit ni titre à compter du 30 juin 2022 :

— ordonné à Madame [Z] [B] de libérer le logement et de restituer les clés ;

— débouté Madame [Z] [B] de sa demande de bénéficier d’un délai de 6 mois renouvelable de maintien dans les lieux ;

— dit qu’à défaut pour Madame [Z] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Madame [S] [A] veuve [W], Monsieur [J] [C] et Madame [Y] [G] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux dans le local qu’il plaira aux demandeurs aux frais et risques de l’expulsée ;

— dit n’y avoir lieu à réduire le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due par Madame [Z] [B] à la somme de 253 euros et ni d’ ordonner la compensation subséquente sollicitée par cette dernière ;

— condamné Madame [Z] [B] à payer à Madame [S] [A] veuve [W], Monsieur [J] [C] et Madame [Y] [G] une indemnité d’occupation d’un montant équivalent au loyer et à la provision sur charges, à compter du 1er juillet 2022 et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux et la restitution des clés, avec intérêts à taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

— condamné solidairement .Madame [S] [A] veuve [W], Monsieur [J] [C] et Madame [Y] [G] à verser à Madame [Z] [B] la somme de 500 euros en indemnisation de son préjudice moral ;

— débouté Madame [S] [A] veuve [W], Monsieur [J] [C] et Madame [Y] [G] de leur demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— débouté les parties de leurs demandes respectives au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

— condamné Madame [Z] [B] à supporter les dépens de l’instance ;

— dit qu’ils seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle ;

— rappelé que la décision est exécutoire à titre provisoire par application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

Par déclaration reçue au greffe le 20 avril 2024, Madame [Z] [B] a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions déposées le 04 février 2026 sur le réseau RPVA et auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, Madame [Z] [B] demande à la cour :

— d’infirmer le jugement du juge des contentieux de la protection d’Auxerre du 15 septembre 2023 (RG 22/00135), en ce qu’il a validé les effets du congé pour vendre lui ayant été notifié par Mme [S] [A] veuve [W] et Mme [Q] [W] avec prise d’effet au 30 juin 2022.

— infirmer le jugement du 15 septembre 2023 en ce qu’il a considéré qu’elle était devenue occupante sans droit ni titre du logement sis [Adresse 3] à compter du 30 juin 2022.

— infirmer le jugement du 15 septembre 2023 en ce qu’il l’a condamné à payer à compter du 1er juillet 2022 une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer augmenté de la provision sur charges.

Statuant à nouveau :

— prononcer la nullité du congé-vente lui ayant été notifié le 19 octobre 2021, en l’absence de justification par les propriétaires de leur intention réelle et sérieuse de vendre le logement considéré au moment de la notification du congé et durant le délai de préavis de ce congé.

— juger qu’elle est restée locataire du logement sis [Adresse 3], par tacite reconduction du bail d’habitation à compter du 1er juillet 2022.

— juger qu’elle est restée redevable à compter du 1er juillet 2022 du loyer contractuel aux conditions habituelles antérieures.

Subsidiairement, fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er juillet 2022 à payer par elle à l’équivalent du seul loyer nominal à l’exclusion d’une provision sur charges, en l’absence de demande formulée en ce sens par les demandeurs devant le juge en première instance.

— infirmer le jugement du 15 septembre 2023, en ce qu’il a rejeté la demande de réduction du terme mensuel d’occupation à payer par elle à compter du 1er juillet 2022 à la somme de 253 euros par mois, en compensation du préjudice subi à compter de cette date.

Statuant à nouveau :

— fixer le montant du loyer, ou subsidiairement de l’indemnité d’occupation due par elle à compter du 1er juillet 2022 jusqu’à parfaite libération des lieux intervenue le 04 avril 2024, à la somme de 253 euros par mois, après compensation de droit avec l’indemnisation du préjudice de l’occupante des lieux pour jouissance dégradée fixée à la somme de 253 euros par mois pendant cette période d’occupation, soit une somme globale de 5 313 euros pour cette occupation après déduction d’une indemnisation globale de 5 313 euros pour cette même période d’occupation.

— condamner solidairement M. [J] [C], Mme [S] [A], Mme [Y] [G], à payer à Mme [Z] [B] la somme de 4 807,11 euros après l’arrêté des comptes de sortie du logement, au titre du remboursement de la somme payée en excèdent par elle eut égard au loyer ou indemnité d’occupation diminué à concurrence de l’indemnisation allouée, suivant le détail du décompte exposé dans le corps de discussion.

— infirmer le jugement du 15 septembre 2023 en ce qu’il a évalué à 500 euros la somme devant lui être allouée au titre du préjudice locatif subi entre avril 2021 et juin 2022 échu.

Statuant à nouveau :

— condamner solidairement M. [J] [C], Mme [S] [A], Mme [Y] [G], à lui payer la somme de 3 635 euros au titre du préjudice subi entre avril 2021 et juin 2022 à raison de la dégradation des conditions de vie normales au sein du logement donné à bail, avec un impact aggravant sur la santé physique et psychologique de la locataire.

— condamner solidairement M. [J] [C], Mme [S] [A], Mme [Y] [G], À Payer À Maître Olivier Murn, Avocat de Mme [Z] [B], une indemnité de 2 000 euros, qui ne saurait en tout état de cause être inférieure à 1 404 euros (part contributive de l’État au titre de l’aide juridictionnelle totale en matière de procédure d’appel, majorée de 50 %) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 sur l’aide juridique.

— infirmer le jugement en ce qu’il l’a condamné à supporter les dépens de l’instance.

— statuant à nouveau, condamner ensemble les intimés à payer les dépens de première instance et ceux d’appel, en ce compris les dépens de mise à exécution du jugement facturés et recouvrés auprès d’elle à hauteur de 926,01 euros selon décompte du commissaire de justice.

— débouter M. [J] [C], Mme [S] [A], Mme [Y] [G], de l’ensemble de leurs demandes en infirmation partielle du jugement avec allocation d’une indemnisation au titre des frais irrépétibles exposés en appel et condamnation de la partie adverse aux dépens de l’appel.

Dans ses dernières conclusions déposées 13 février 2026, sur le réseau RPVA et auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, Monsieur [J] [K] [C], Madame [Y] [P] [G], et Madame [S] [H] [A] demandent à la cour:

— de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a constaté que les conditions de la validation du congé donné par Madame [S] [A] veuve [W] et par Madame [Q] [W] épouse [C] à Madame [Z] [B] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 5] (89) sont réunies à la date du 30 juin 2022 ;

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a constaté que Madame [Z] [B] est devenue occupante sans droit ni titre à compter du 30 juin 2022 et lui a ordonné de libérer le logement et de restituer les clés ;

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a dit n’y avoir lieu à réduire le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due par Madame [Z] [B] à la somme de 253 euros et n’y avoir lieu à compensation subséquente sollicitée par cette dernière ;

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné Madame [Z] [B] à leur payer une indemnité d’occupation d’un montant équivalent au loyer et à la provision sur charges, à compter du 1er juillet 2022 et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux et la restitution des clés, avec intérêts à taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il les a condamnés solidairement à verser à Madame [Z] [B] la somme de 500 euros en indemnisation de son préjudice moral,

Statuant à nouveau,

— débouter Madame [Z] [B] de ses demandes indemnitaires,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il les a déboutés de leur demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il les a déboutés de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Madame [Z] [B] à leur payer la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée.

— condamner Madame [Z] [B] à leur payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamner Madame [Z] [B] aux entiers dépens d’appel et de première instance.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la validité du congé pour vendre et le caractère frauduleux allégué du congé,

Aux termes de l’article 10 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bail conclu par un bailleur personne physique l’est pour une durée de trois ans renouvelable tacitement.

Selon l’article 15, I et II, de cette même loi, le bailleur peut donner congé au locataire pour vendre le logement sous réserve du respect d’un préavis de six mois avant le terme du bail et à condition que le congé mentionne le motif invoqué, le prix et les conditions de la vente ainsi que les dispositions relatives au droit de préemption du locataire, à peine de nullité.

En l’espèce, le bail conclu le 23 juin 2007 avec effet au 1er juillet 2007 a été tacitement reconduit jusqu’au 30 juin 2022.

Le congé pour vendre a été signifié à [Z] [B] le 19 octobre 2021 pour prendre effet le 30 juin 2022.

Il s’ensuit que le délai légal de préavis de six mois a été respecté.

Il ressort également des pièces produites que le congé reproduisait les dispositions légales applicables au droit de préemption du locataire et mentionnait le prix ainsi que les conditions de la vente, de sorte que les conditions de forme prescrites par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ont été satisfaites.

L’appelante soutient néanmoins que le congé serait frauduleux et fictif, les bailleurs ayant uniquement cherché à l’évincer du logement afin d’échapper à la réalisation de travaux.

Toutefois, il appartient au locataire qui invoque la fraude de rapporter la preuve de l’absence d’intention réelle et sérieuse de vendre.

Or, cette preuve n’est pas rapportée.

D’une part, le congé a été délivré dans un contexte familial particulier, moins d’un an après le décès du bailleur initial et quelques mois avant celui de sa fille, laquelle assurait la gestion du bien litigieux. Dans ces circonstances, la volonté des héritiers de se séparer d’un bien indivis nécessitant d’importants travaux apparaît cohérente et crédible.

D’autre part, les pièces produites démontrent l’existence ancienne du projet de vente. Il ressort notamment d’un courriel adressé le 28 septembre 2021 à Me [N], commissaire de justice, que [Q] [W] sollicitait déjà la délivrance d’un congé pour vendre.

En outre, moins de trois mois se sont écoulés entre la date d’effet du congé et l’assignation aux fins d’expulsion, ce qui atteste de la volonté persistante des bailleurs de récupérer la libre disposition du bien.

Il est également établi qu’après le départ effectif de la locataire le 4 avril 2024, les intimés ont signé un mandat de vente dès le 4 mai 2024 avec l’agence Ramos et qu’une vente est finalement intervenue le 19 janvier 2026 suivant certificat établi par Me [L], notaire à [Localité 7].

Ces éléments objectifs confirment le caractère réel et sérieux du projet de vente.

Par ailleurs, s’il est constant que le logement présentait un état de vétusté et avait subi un dégât des eaux provenant du logement supérieur, aucun élément ne permet d’établir que le congé a été délivré dans le seul but d’échapper à l’exécution de travaux.

Au contraire, les intimés justifient avoir entrepris des démarches auprès du syndic de copropriété et produit un devis de travaux accepté dès le 27 décembre 2021 ainsi que le versement d’un acompte.

Il ressort également des pièces produites que l’accès au logement a été à plusieurs reprises refusé aux entreprises mandatées, en méconnaissance des dispositions de l’article 7 e) de la loi du 6 juillet 1989 imposant au locataire de permettre l’accès aux lieux loués pour l’exécution des travaux nécessaires.

Enfin, les bailleurs justifient qu’en raison du maintien dans les lieux de la locataire et de l’impossibilité d’effectuer les travaux de réfection dans des conditions normales, ils n’ont pu organiser utilement les visites du bien.

Dans ces conditions, aucune fraude n’est caractérisée.

Le jugement sera dès lors confirmé en ce qu’il a validé le congé pour vendre délivré à [Z] [B] et constaté qu’elle était occupante sans droit ni titre à compter du 30 juin 2022.

Sur l’indemnité d’occupation,

Aux termes des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Le maintien dans les lieux après extinction du bail ouvre droit, au profit du bailleur, à une indemnité d’occupation destinée à réparer le préjudice subi du fait de l’occupation sans droit ni titre.

[Z] [B] sollicite la réduction de cette indemnité à la somme de 253 euros mensuels au motif que le logement aurait été indécent.

Toutefois, si les constats produits établissent l’existence de fissures, d’humidité et d’infiltrations, aucun élément ne permet de caractériser l’indécence du logement au sens de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et du décret du 30 janvier 2002.

Le constat de commissaire de justice du 8 février 2022 ne conclut pas à l’indécence du logement.

Le courrier de la communauté d’agglomération de l’Auxerrois du 27 septembre 2021 évoque uniquement un état de vétusté nécessitant des travaux.

Par ailleurs, il ressort des échanges produits que la réalisation des travaux a été retardée non seulement par les difficultés techniques liées au sinistre provenant du logement supérieur mais également par les refus d’accès opposés par la locataire.

Enfin, il convient de relever que l’appelante s’est maintenue dans les lieux jusqu’au 4 avril 2024 et sollicitait encore des délais pour demeurer dans le logement, ce qui contredit l’allégation selon laquelle celui-ci aurait été inhabitable.

Dans ces conditions, c’est à bon droit que le premier juge a retenu que l’indemnité d’occupation devait être fixée à un montant équivalent au loyer et à la provision sur charges.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur les demandes indemnitaires de Mme [Z] [B],

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et de délivrer un logement en bon état d’usage et de réparation.

Il ressort des pièces produites que le logement présentait un état de vétusté non contesté et que des désordres liés à des infiltrations d’eau ont affecté les conditions d’occupation du bien.

Toutefois, les éléments médicaux produits par l’appelante ne permettent pas d’établir de lien de causalité certain entre son état de santé et les conditions d’occupation du logement, le médecin traitant se bornant à reprendre les déclarations de l’intéressée au conditionnel.

En revanche, les désagréments liés aux fissures et infiltrations caractérisent un préjudice de jouissance justement réparé par l’allocation de la somme de 500 euros retenue par le premier juge.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné les bailleurs à payer cette somme à [Z] [B] et rejeté le surplus de ses demandes indemnitaires.

Sur la demande de dommages-intérêts des bailleurs pour résistance abusive,

Selon l’article 1153 ancien du code civil, le créancier peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires lorsqu’il justifie d’un préjudice indépendant résultant de la mauvaise foi du débiteur.

En l’espèce, les intimés ne démontrent pas l’existence d’un préjudice distinct résultant de la mauvaise foi de la locataire.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il les a déboutés de leur demande de dommages-intérêts pour résistance abusive.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile,

Les dispositions du jugement relatives aux dépens et aux frais irrépétibles de première instance seront confirmées.

[Z] [B], qui succombe en son appel, supportera les dépens d’appel.

Il apparaît équitable de la condamner à payer aux intimés la somme globale de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant publiquement, contradictoirement et par mise à disposition au greffe,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 15 septembre 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Auxerre ;

Y ajoutant,

Condamne [Z] [B] à payer à [S] [A] veuve [W], [J] [K] [C] et [Y] [P] [G] la somme globale de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne [Z] [B] aux dépens d’appel, lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions applicables en matière d’aide juridictionnelle.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,