Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRÊT DU 21 MAI 2026

(n° 184 , 9 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 26/02751 – N° Portalis 35L7-V-B7K-CMXWH

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 9 Janvier 2025 -Président du TJ de [Localité 1] – RG n° 24/01034

APPELANTS

Mme [W] [G] [Q], veuve [O]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Mme [V] [Y] [Z], veuve [Q]

[Adresse 2]

[Localité 2]

M. [U] [N] [Q]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentés par M^e Hendrick MOUYECKET MALONGA, avocat au barreau de PARIS, toque : D502

INTIMÉS

M. [L], [R] [F]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Mme [I] [B]

[Adresse 4]

[Localité 2]

M. [S] [D]

[Adresse 5]

[Localité 2]

Mme [E] [C]

[Adresse 5]

[Localité 2]

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 6], représenté par son syndic bénévole en exercice, M. [S] [D]

[Adresse 5]

[Localité 2]

Représentés par M^e Sonia MAKOUF, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 2 Avril 2026, en audience publique, devant Laurent NAJEM, Conseiller, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,

Laurent NAJEM, Conseiller,

Marie-Catherine GAFFINEL, Conseillère

Qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

***

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble situé [Adresse 7] à [Localité 3] est géré par un syndic bénévole, M. [D]. Il comporte cinq lots.

M. [F], Mme [B], M. [D] et Mme [C] sont copropriétaires dans cet immeuble, ainsi que Mme [Q] Veuve [O], Mme [Z] veuve [Q] et M. [Q] (les consorts [Q]).

Reprochant aux consorts [Q] d’avoir clôturé un jardin commun dont ils se sont ainsi approprié la jouissance, sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, par acte du 22 avril 2024 le syndicat des copropriétaires, M. [F], Mme [B], M. [D] et Mme [C] ont fait assigner les consorts [Q] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de voir ordonner le retrait de cette clôture.

Par ordonnance contradictoire du 9 janvier 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Créteil, a :

Déclaré recevable l’action du syndicat des copropriétaires ;

Enjoint aux consorts [Q] de procéder au retrait du grillage et du portail délimitant le jardin commun de l’ensemble immobilier situé [Adresse 8] ([Adresse 9]) et à la remise en état initial, dans un délai de six semaines à compter de la signification de la présente ordonnance ;

Assorti la présente injonction d’une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard à l’expiration de ce délai, pendant une période de deux mois ;

Réservé la liquidation de l’astreinte ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Condamné solidairement les consorts [Q] à payer la somme de 1 000 euros au syndicat des copropriétaires au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejeté le surplus des demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné in solidum les consorts [Q] aux dépens de l’instance en référé.

Par déclaration du 27 janvier 2025, les consorts [Q] ont relevé appel de cette décision.

Dans leurs dernières conclusions remises et notifiées le 23 mars 2026 ils demandent à la cour, au visa des articles 834, 835 et suivants du code de procédure civile, 9, 14, 15, 25 b et 42 de la loi du 10 juillet 1965, 55 du décret du 17 mars 1967, de :

Les recevoir en leurs demandes ;

Y faisant droit,

Préalablement et avant tout examen au fond :

Ordonner la suspension de l’instance enrôlée devant le pôle 1 – chambre 2 de la cour d’appel de Paris jusqu’à ce qu’une décision définitive soit rendue dans le cadre de la procédure enrôlée devant la 5e chambre du tribunal judiciaire de Créteil ;

Sur la procédure au fond :

Débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes ;

Débouter M. [F], Mme [B], M. [D] et Mme [C] de l’ensemble de leurs demandes ;

Infirmer l’ordonnance rendue le 9 janvier 2025 en ce qu’elle :

déclare recevable l’action du syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic bénévole en exercice, M. [D] ;

leur enjoint de procéder au retrait du grillage et du portail délimitant le jardin commun de l’ensemble immobilier situé [Adresse 7] à [Localité 3] et à la remise en état initial, dans un délai de six semaines à compter de la signification de la présente ordonnance ;

fixe astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard à l’expiration de ce délai, pendant une période deux mois ;

les condamne solidairement à payer la somme de 1 000 euros au syndicat des copropriétaires au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

les condamne aux dépens de l’instance en référé ;

rejette les demandes reconventionnelles présentées par les appelants ;

Statuant à nouveau :

In limine litis :

Juger que le syndic de l’immeuble ne justifie d’aucune habilitation à agir donnée par l’assemblée générale ;

Juger que le syndic de l’immeuble ne justifie d’aucun renouvellement de son mandat ;

Juger nulles de plein droit la demande de retrait de grillage et de portail présentée par le syndicat des copropriétaires à leur encontre, pour défaut de pouvoir du syndic à ester en justice au nom du syndicat, faute de mandat ;

Débouter le syndicat des copropriétaires, M. [F], Mme [B], M. [D] et Mme [C] de l’ensemble de leurs demandes ;

Au fond :

Juger qu’il existe une contestation sérieuse faisant obstacle à la compétence du juge des référés concernant la demande de dépose du grillage et de la clôture du jardin ;

En conséquence :

Dire qu’il n’y a pas lieu à référé ;

Renvoyer les demandeurs à mieux se pourvoir ;

Débouter M. [F], Mme [B], M. [D] et Mme [C] de l’ensemble de leurs demandes ;

A titre reconventionnel :

Condamner in solidum M. [D] et Mme [C] à remettre les combles de l’immeuble du bâtiment B dans leur état initial sous le contrôle d’un architecte DPLG ;

Condamner in solidum M. [D] et Mme [C] à retirer la caméra installée sur la façade du bâtiment B ;

Condamner in solidum M. [D] et Mme [C] à retirer le vélo installé dans les parties communes de l’immeuble ;

Assortir ces condamnations d’une astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;

Condamner in solidum M. [D] et Mme [C] à prendre en charge les honoraires de l’architecte de l’immeuble pour la surveillance des travaux et qui seront payés à la vacation ;

Condamner M. [F] à retirer et à déposer tous les aménagements et plantes installés dans les parties communes du bâtiment C (à savoir retrait des deux bananiers, des rosiers, boîtes en bois pour compost dans la cour du bâtiment C) et à remettre les lieux dans leur état initial ;

Assortir cette condamnation d’une astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;

En toute hypothèse,

Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires, M. [F], Mme [B], M. [D] et Mme [C] à leur verser la somme provisionnelle de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dire que les consorts [Q] seront exonérés des frais de procédure par application de l’article 10-1 de la n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;

Ordonner l’exécution provisoire de l’arrêt à venir ;

Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires, M. [F], Mme [B], M. [D] et Mme [C] en tous les dépens (référé et appel) qui prendront en compte les frais opposés pour l’établissement des constats d’huissiers, dont le recouvrement sera poursuivi par M^e Mouyecket, avocat aux offres de droit conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Dans leurs dernières conclusions remises et notifiées le 31 mars 2026, le syndicat des copropriétaires, M. [F], Mme [B], M. [D] et Mme [C] demandent à la cour, au visa des articles 700, 834 et 835 du code de procédure civile, 9 et 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, 28 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, de :

Débouter les consorts [Q] de l’ensemble de leurs demandes ;

En conséquence, confirmer l’ordonnance en ce qu’elle a :

Déclaré recevable l’action du Syndicat des copropriétaires ;

Enjoint aux consorts [Q] à procéder au retrait du grillage et du portail délimitant le jardin commun de l’ensemble immobilier situé [Adresse 7], [Localité 3] et à la remise en état initial, dans un délai de six semaines à compter de la signification de la présente ordonnance ;

Assorti la présente injonction d’une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard à l’expiration de ce délai, pendant une période de deux mois ;

Réservé la liquidation de l’astreinte au président du tribunal judiciaire de Créteil ;

Condamné solidairement les consorts [Q] à payer au Syndicat des copropriétaires au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné in solidum les consorts [Q] aux dépens de l’instance en référé ;

Rejeté les demandes reconventionnelles présentées par les consorts [Q] ;

Y ajoutant :

Débouter les consorts [Q] de leur demande de sursis à statuer ;

Constater l’absence de remise en état des parties communes par les consorts [Q] ;

Condamner les consorts [Q] à la remise en état du bac à compost ;

Liquider l’astreinte à hauteur de 3 000 euros, au profit du Syndicat des copropriétaires ;

Condamner in solidum les consorts [Q] au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens au bénéfice de M. [F], Mme [B], M. [D] et Mme [C].

Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu’aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 2 avril 2026, jour de l’audience des plaidoiries, avant l’ouverture des débats et sans opposition des parties.

SUR CE, LA COUR

Sur la demande de sursis à statuer

Les consorts [Q] sollicitent à titre principal qu’il soit sursis à statuer dans l’attente qu’une décision définitive soit rendue dans le cadre de la procédure enrôlée devant le tribunal judiciaire de Créteil, consistant en une demande d’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires du 8 janvier 2025, laquelle vient régulariser l’autorisation donnée à certains copropriétaires pour procéder à des installations en parties communes.

Mais outre que cette assemblée générale ne concerne qu’une partie du litige soumis à la cour, à savoir la demande reconventionnelle formée par les consorts [Q] à l’encontre de M. [F], aux fins de lui voir ordonner d’enlever des installations en parties communes (plantations et boîtes à compost), la décision de régularisation desdites installations qui été prise par l’assemblée générale du 8 janvier 2025 s’impose aux parties et à la cour nonobstant le recours introduit, lequel n’a pas d’effet suspensif.

Il n’y a donc pas lieu de surseoir à statuer.

Sur la fin de non-recevoir

Les consorts [Q] soulèvent l’irrecevabilité de l’action du syndicat des copropriétaires au motif que son syndic bénévole, M. [D], était dépourvu de pouvoir, son mandat ayant pris fin le 24 janvier 2021 et n’ayant été renouvelé par aucune assemblée générale.

L’assemblée générale annuelle des copropriétaires du 8 novembre 2023 contient une résolution n° 6 intitulée « Erratum », qui énonce : « Il y a un erratum à apporter sur le compte rendu du syndic daté du 20 janvier 2022. Il faut lire que le mandat du président du syndic a bien une durée officielle de 3 ans ce qui porte sa validité au 20 janvier 2025. (') »

Il a ainsi été acté par cette assemblée générale, laquelle n’a fait l’objet d’aucun recours, que le mandat du syndic bénévole M. [D] était valable jusqu’au 20 janvier 2025.

Le syndicat des copropriétaires était donc régulièrement représenté par son syndic, M. [D], lorsqu’il a agi devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Créteil les 8 et 17 juillet 2024 avec M. [F], Mme [B], M. [D] et Mme [C].

L’ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu’elle a déclaré recevable l’action du syndicat des copropriétaires représenté par syndic bénévole en exercice M. [D].

Sur la demande principale d’enlèvement de la clôture du jardin

En application de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite découle de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Aux termes de l’article 9, alinéa 1er, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Au cas présent, il est constant que le jardinet situé à côté du lot des consorts [Q], que ceux-ci ont fermé par la pose d’une clôture, est une partie commune, laquelle n’est affectée à la jouissance exclusive d’aucun lot aux termes du règlement de copropriété.

Il n’est pas non plus contesté que la pose de cette clôture a été faite sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.

Les consorts [Q] prétendent avoir la jouissance exclusive de ce jardinet depuis 1989, et l’avoir ainsi usucapé.

Cependant, la question de l’acquisition de la propriété de cette partie commune ne peut être tranchée par le juge des référés, juge de l’évidence, il s’agit d’une question de fond. Il revient aux consorts [Q] d’agir devant le juge du fond pour revendiquer la qualité de propriétaires du jardinet et, par suite, le droit de le clore.

S’agissant, selon le règlement de copropriété, d’une partie commune qui de surcroit n’est pas affectée à la jouissance exclusive du lot des consorts [Q] ni d’aucun autre lot, le droit de la clore est subordonné à l’accord préalable de l’assemblée générale des copropriétaires, cet acte d’appropriation portant atteinte au droit de jouissance des parties communes des autres copropriétaires.

Cet accord n’ayant pas été obtenu ni même sollicité par les consorts [Q], ceux-ci causent au syndicat des copropriétaires et aux autres copropriétaires un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser en leur enjoignant sous astreinte de retirer la clôture mise en place.

L’ordonnance sera confirmée de ce chef.

Sur la demande de liquidation de l’astreinte

Les intimés soutiennent à bon droit qu’en vertu de l’effet dévolutif de l’appel, la cour a le pouvoir de liquider l’astreinte qu’a prononcée le premier juge et dont il s’est réservé la liquidation (Cass.soc., 20 octobre 2015, n° 14-10.725).

Le premier juge a enjoint aux consorts [Q] de procéder au retrait du grillage et du portail dans un délai de six semaines à compter de la signification de son ordonnance, assortissant cette injonction d’une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard à l’expiration de ce délai, pendant une période de deux mois.

L’ordonnance de référé ayant été signifiée le 12 mars 2025, les consorts [Q] devaient avoir retiré la clôture litigieuse le 23 avril 2025.

Par ordonnance du 12 février 2026, le premier président de cette cour, saisi par les consorts [Q] d’une demande de remise au rôle après radiation de leur appel pour inexécution de la décision de première instance, a constaté qu’il résultait des pièces produites, et notamment d’un procès-verbal de constat établi le 15 septembre 2025 par un commissaire de justice, que le grillage a été déposé ainsi que ses supports.

Pour s’opposer à la liquidation de l’astreinte, les consorts [Q] font valoir que la date du 15 septembre 2025 correspond à la date du constat et non à la date de réalisation effective de la dépose des installations litigieuses.

Ils n’indiquent cependant pas la date à laquelle la dépose a eu lieu, et surtout ils ne produisent pas d’autre procès-verbal de constat qui viendrait contredire celui du 15 septembre 2025.

Par ailleurs, ils ne prétendent pas avoir été empêchés de déposer le grillage dans le délai de six semaines qui leur avait été imparti.

Il en résulte que l’exécution ayant eu lieu avec plus de deux mois de retard, l’astreinte doit être liquidée à la somme de 3 000 euros comme le demandent les intimés (60 jours x 50 euros).

Sur la demande additionnelle des intimés

Les intimés demandent que les consorts [Q] soient condamnés à remettre en état le bac à compost installé dans le jardinet qu’ils avaient clôturé.

Ils n’établissent cependant pas que cette dégradation se seraient produite, comme ils l’affirment, au moment où les consorts [Q] s’étaient de fait approprié le jardinet en le clôturant, de sorte qu’il n’est pas démontré que cette dégradation procède de leur fait, s’agissant d’une partie commune accessible à tous.

Sur les demandes reconventionnelles des consorts [Q]

La demande de remise en état des combles de l’immeuble du bâtiment B

Les consorts [Q] se plaignent de ce que M. [D] et Mme [C] ont fait dans leurs lots n° 5 à 8, au cours de l’année 2020, d’importants travaux de rénovation ayant porté atteinte aux parties communes, sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires, consistant en la suppression partielle du plancher entre les combles et le salon du 1er étage, s’appuyant sur la note aux parties numéro 1 que l’expert judiciaire, dont ils ont obtenu la désignation en référé par ordonnance du tribunal judiciaire de Créteil du 14 mai 2024 (pour déterminer la cause de fissures intérieures et extérieures).

Cependant, au vu des constatations opérées par l’expert dans cette note, et des dispositions du règlement de copropriété, il n’est pas établi avec évidence que les travaux litigieux affectent bien une partie commune, ce que contestent les intimés qui déclarent que « la partie du plafond ayant fait l’objet de travaux n’était pas une partie commune mais seulement un plafond d’une extrême fragilité sur lequel on ne pouvait pas circuler ».

Le règlement de propriété stipule qu’est une partie commune « le gros 'uvre des planchers de chaque bâtiment, les hourdis de ces planchers (mais non compris les lambourdes, le parquet ou tout autre revêtement formant sol, ni le lattis ou tout autre matériau fixé sur le hourdis pour recevoir l’enduit formant plafond) ».

L’expert judiciaire fait état, sans plus de précision, de « la suppression partielle du plancher entre les combles et le salon du 1er étage avec mise à jour des combles. » Sur la photographie insérée dans les conclusions des appelants, la structure du plancher reste en place.

Il n’apparaît donc pas d’évidence que ce plancher a été atteint dans l’une de ses composantes qualifiées de communes par le règlement de copropriété.

De plus, comme le soulignent les intimés, l’expert relève que « En l’état de l’expertise, rien n’indique que les travaux réalisés dans le bâtiment B soient à l’origine des désordres. »

Il en résulte que n’est pas caractérisé le trouble manifestement illicite dont se prévalent les consorts [Q] du fait de ces travaux non autorisés.

L’ordonnance sera confirmée en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur cette demande.

La demande d’enlèvement des aménagements effectués par M. [F] dans la cour du bâtiment C (plantations et pose de boîtes en bois pour compost).

L’assemblée générale des copropriétaires du 8 janvier 2025, laquelle doit recevoir application nonobstant le recours en annulation formé à son encontre, a validé ces installations.

Il s’ensuit qu’à la date à laquelle le premier juge a statué (9 janvier 2025), la cause du trouble manifestement illicite invoqué, à savoir des installations en parties communes non autorisées par l’assemblée générale des copropriétaires, n’existait plus.

L’ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur cette demande.

La demande de dépose d’une caméra et d’enlèvement d’un vélo

Les consorts [Q] versent aux débats un procès-verbal de constat établi le 22 juillet 2024 par un commissaire de justice qui constate, ses photographies l’illustrant, « la présence d’une caméra sur la façade voisine orientée en direction du droit de passage du 10 bis de la parcelle de la requérante ". Il constate en outre, comme l’atteste une photographie, qu'« un vélo est placé dans les communs (la requérante déclare qu’il est la propriété de M. [D]) ».

Les intimés n’ont présenté aucune observation sur cette demande. Il n’est donc pas discuté que M. [D] et Mme [C] sont bien à l’origine de l’installation de cette caméra et propriétaires du vélo en cause.

Force est de constater que cette caméra a été installée sur une partie commune (un mur de façade), sans justification d’une autorisation donnée par une assemblée générale des copropriétaires, et qu’elle est en cela constitutive d’un trouble manifestement illicite causé aux autres copropriétaires, et qu’une partie commune se trouve encombrée par un vélo alors que le règlement de copropriété prohibe l’encombrement des parties communes, ce qui constitue également un trouble manifestement illicite.

Pour mettre fin à ces troubles il sera fait droit à la demande de condamnation de M. [D] et Mme [C] à déposer la caméra et retirer leur vélo des parties communes.

Le prononcé d’une astreinte n’apparaît pas nécessaire, rien ne permettant de préjuger d’un défaut d’exécution de leur part, aucune mise en demeure ne leur a été adressée qui serait restée infructueuse.

L’ordonnance sera infirmée en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur cette demande.

Sur les mesures accessoires

Les consorts [Q] perdant sur le principal (la clôture), et leurs demandes reconventionnelles ne prospérant que très partiellement, ils supporteront la charge des dépens de première instance et d’appel et seront condamnés à payer aux intimés, outre la somme de 1 000 euros allouée par le premier juge, celle de 2 000 euros pour l’instance d’appel.

PAR CES MOTIFS

Rejette la demande de sursis à statuer,

Confirme l’ordonnance entreprise, sauf en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle tendant à la dépose de la caméra et à l’enlèvement du vélo ;

Statuant à nouveau de ce chef et y ajoutant,

Condamne in solidum M. [D] et Mme [C] à retirer la caméra installée sur la façade du bâtiment B, ainsi que le vélo entreposé dans les parties communes de l’ensemble immobilier, dans le mois de la signification du présent arrêt,

Dit n’y avoir lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte,

Liquide à 3 000 euros, au profit du syndicat des copropriétaires, l’astreinte mise à la charge des consorts [Q] par le premier juge,

Rejette la demande de remise en état du bac à compost,

Condamne les consorts [Q] aux dépens de l’instance d’appel et à payer, en application de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 2 000 euros à Mme [B], Mme [C], M. [F] et M. [D] (ensemble),

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE