MINUTE N° 448/2024

Copie exécutoire

aux avocats

Le 8 novembre 2024

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 8 NOVEMBRE 2024

Numéro d’inscription au répertoire général : 2 A N° RG 22/03799 – N° Portalis DBVW-V-B7G-H56H

Décision déférée à la cour : 07 Juillet 2022 par le tribunal judiciaire de STRASBOURG

APPELANTE :

La S.C.I. [14], prise en la personne de son gérant,

ayant son siège social [Adresse 12]

représenté par M^e Raphaël REINS, avocat à la cour.

Avocat plaidant : M^e VIOLIN, avocat à Strasbourg.

INTIMÉ :

Maître [A] [G]

demeurant [Adresse 13]

représenté par M^e Christine LAISSUE-STRAVOPODIS de la SELARL ACVF ASSOCIES, avocat à la cour.

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 24 Mai 2024, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente de chambre et Madame Nathalie HERY, conseillère, chargées du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente de chambre

Madme Myriam DENORT, conseillère,

Madame Nathalie HERY, conseillère,

qui en ont délibéré.

Greffière lors des débats : Madame Sylvie SCHIRMANN

ARRÊT contradictoire

— prononcé publiquement après prorogation du 25 octobre 2024 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

— signé par Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente et Madame Sylvie SCHIRMANN, greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCEDURE

Par acte notarié du 7 juillet 2008 reçu par Me [A] [G], les époux [K] [U]-[O] [H] ont vendu aux époux [Z] [Y]-[I] [J] les parcelles cadastrées section 1 n°[Cadastre 8] et n°[Cadastre 7] sises à [Localité 16].

Par acte authentique daté du 21 janvier 2011 reçu par Me [B] [M], les époux [U]-[H] ont vendu à la SCI [14] des parcelles contiguës cadastrées n°[Cadastre 10], n°[Cadastre 1], n°[Cadastre 3] et n°[Cadastre 5].

Arguant de ce que le notaire aurait dû mentionner dans l’acte de vente l’existence d’une servitude d’écoulement des eaux usées grevant la parcelle n°[Cadastre 8] au profit de la parcelle n°[Cadastre 3], la SCI [14], le 27 mai 2021, a fait assigner en responsabilité Me [A] [G] devant le tribunal judiciaire de Strasbourg.

Par jugement du 7 juillet 2022, le tribunal a :

déclaré recevable la demande de la SCI [14];

débouté la SCI [14] de l’ensemble de ses prétentions à l’égard de Me [G] ;

condamné la SCI [14] aux dépens ;

condamné la SCI [14] à payer à Me [G] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur la responsabilité du notaire, le tribunal a indiqué que :

le notaire avait le devoir d’assurer la validité et l’efficacité des actes qu’il rédigeait ; qu’appelé à rédiger en la forme authentique un acte de vente, il avait ainsi l’obligation de faire des recherches complètes sur l’origine de propriété du bien vendu et sur les charges dont il pouvait se trouver grevé et, notamment, de vérifier l’étendue et la nature des droits réels pesant sur le bien immobilier cédé, sans s’arrêter aux déclarations des parties dont il lui appartenait de vérifier la sincérité y compris en matière de servitudes ; sa responsabilité ne pouvait cependant pas être engagée lorsque les vendeurs ayant déclaré le bien libre de toute servitude, il n’avait aucun moyen de constater par lui-même l’existence d’une telle servitude,

les époux [U]-[H] étaient propriétaires d’un fonds d’un seul tenant qu’ils avaient divisé puis vendu en plusieurs parcelles et que, dans ce contexte, Me [G] avait reçu deux actes authentiques le premier, en date du 7 juillet 2008 par lequel les époux [U]-[H] avaient vendu deux parcelles n°[Cadastre 7] et n°[Cadastre 9] aux époux [Y]-[J], ce lot comprenant une maison d’habitation et le second, le 21 janvier 2011 par lequel les époux [U]-[H] avaient vendu quatre parcelles n°[Cadastre 2], n°[Cadastre 4], n°[Cadastre 6] et n°[Cadastre 11] à la SCI [14], le lot comprenant notamment un garage automobile et un atelier de réparation ; les lots acquis par la SCI [14] et par les époux [Y]-[J] étaient contigus, ceux de la SCI étant situés en amont de celui de ces derniers,

suite à des inondations s’étant produites dans le sous-sol de leur maison, les époux [Y]-[J] avaient constaté que la canalisation d’évacuation des eaux usées du garage situé sur le fond de la SCI [14] n’était pas directement raccordée au tout-à-l’égout mais à la canalisation de leur maison et avaient alors décidé de la boucher, ce qui avait amené la SCI [14] à assigner, d’une part, les époux [Y]-[J] afin de faire reconnaître l’existence d’une servitude au profit de leur fonds pour l’évacuation des eaux usées et, d’autre part, les époux [U]-[H], sur les fondements de la garantie d’éviction et de l’obligation de délivrance conforme, les demandes de la SCI [14] ayant été rejetées par jugement du tribunal de grande instance de Saverne du 7 décembre 2018, confirmé par un arrêt de la cour d’appel de Colmar du 2 octobre 2020,

au vu du plan annexé à l’acte de vente produit par Me [G], la parcelle n°[Cadastre 4] appartenant à la SCI [14] sur laquelle étaient situés les garages n’était pas enclavée dès lors que cette dernière était également propriétaire des parcelles contiguës n°[Cadastre 2] et n°[Cadastre 11] reliées à la voie publique, de sorte que la seule disposition des lieux ne permettait pas de supposer que les canalisations du garage automobile étaient reliées à celles de la maison des époux [Y]-[J],

Me [G] produisait un acte de vente auquel était annexé un plan topographique de 2008 lequel se limitait à distinguer les différentes parcelles appartenant antérieurement aux époux [U]-[H] en vue de la division de leur fonds sans mentionner l’existence de canalisations, le plan de masse produit par la SCI [14] n’ayant été établi qu’en 2015 et l’existence de canalisations n’ayant été évoquée qu’à cette date par le géomètre expert sur les indications de M. [U],

aucune servitude n’avait été antérieurement reconnue, de sorte que ni la consultation de la conservation des hypothèques ou du Livre foncier ni aucune autre démarche n’auraient permis au notaire de se rendre compte de l’opportunité de faire mention d’une servitude dans l’acte de vente.

Il en a déduit qu’au vu des documents qu’il avait eus en sa possession au moment de la rédaction de l’acte de vente, aucun indice objectif n’avait pu conduire le notaire à douter de la véracité des déclarations des vendeurs, de sorte que ce dernier n’avait commis aucune faute en s’en tenant auxdites déclarations et n’avait pas été en mesure de conseiller aux parties d’établir une servitude dans l’acte de vente puisqu’il n’avait pas eu en sa possession d’indice laissant supposer que les canalisations des deux lots étaient liées.

La SCI [14] a formé appel à l’encontre de ce jugement par voie électronique le 11 octobre 2022.

L’instruction a été clôturée le 7 mars 2023.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses conclusions transmises par voie électronique le 11 novembre 2022, la SCI [14] demande à la cour de :

déclarer son appel recevable et bien fondé,

faire droit à ses demandes,

déclarer les demandes de Me [G] irrecevables, en tous cas mal fondées,

débouter Me [G] de l’ensemble de ses demandes fins et prétentions, y compris s’agissant d’un appel incident,

par voie de conséquence :

infirmer le jugement du 7 juillet 2022 rendu par le tribunal judiciaire de Strasbourg en sa totalité en ce qu’il a :

rejeté sa demande de mise en cause de la responsabilité de Me [G],

rejeté l’ensemble de ses prétentions à l’égard de Me [G],

l’a condamnée aux dépens et à payer à Me [G] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

et statuant à nouveau :

condamner Me [G] sur la base des articles 1240 et 1241 du code civil à lui payer les montants suivants :

pour perte de jouissance invoquée par « ce dernier » : 23 358 euros

frais irrépétibles (mis à sa charge par le jugement de première instance contre les époux « [Y] » et [U]) : 2 400 euros

frais irrépétibles (mis à sa charge par la cour d’appel contre les époux « [Y] » et [U]) : 2 400 euros

frais et dépens de première instance et d’appel : 900 euros

honoraires d’avocats pour les deux procédures : 3 000 euros

frais d’huissier assignations : 400 euros

dommages et intérêts pour préjudice financier constitués par la nécessité de vendre son bien : 10 000 euros ;

condamner en outre Me [G] à lui payer une somme de 2 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la présente procédure d’appel,

condamner Me [G] aux entiers frais et dépens tant de la procédure de première instance que d’appel.

La SCI [14] indique que :

les parcelles vendues par les époux [U]-[H], d’une part au profit des époux [Y]-[J] et, d’autre part, à leur profit, à trois ans d’intervalle, formaient initialement un terrain unique,

elle a mis en cause Me [G], notaire, en sa qualité de rédacteur de l’acte initial et, donc, à l’origine de la division de la parcelle et de la vente de sa première partie au profit de ses clients, les époux [U]-[H] propriétaires et vendeurs de ce terrain, compte tenu de la mise hors de cause tant de ces derniers que des époux [Y]-[J] et de la motivation de l’arrêt rendu par la cour d’appel de Colmar à l’encontre de la décision initiale du tribunal de Saverne ; en l’absence de toute responsabilité des vendeurs et du voisin qui a bouché la canalisation, seul le notaire doit être déclaré responsable de son préjudice puisqu’en omettant de mentionner une servitude au profit du terrain qui lui a été vendu, il l’a privée de l’évacuation pérenne des eaux usées, mettant ainsi en péril la continuité de la servitude,

Me [G] ne peut s’exonérer de sa responsabilité en prétendant que les époux [U]-[H], conscients de l’existence de la canalisation, ont déclaré dans l’acte de vente qu’ils n’avaient créé aucune servitude sur les biens vendus, lors de la division du terrain en deux morceaux, ce qui correspond à une clause de style, le notaire devant informer les vendeurs de ce qu’il fallait qu’ils soient clairs sur les services ou les contingences en cause puisque le terrain n’était plus unique et qu’en cas d’écoulement des eaux de l’un par l’autre, il fallait bien évidemment le signaler,

le notaire ne pouvait ignorer la situation puisque dans l’acte authentique qu’il a rédigé le 7 juillet 2008, il a indiqué qu’il s’agissait d’un terrain divisé, surbâti, vendu pour 250 000 euros laissant en amont une autre parcelle issue de cette division également surbâtie, ce qui aurait dû l’amener à faire une observation du plan du géomètre ; au vu des mentions du plan de masse existant en 2008 et contrôlées en 2015 par le cabinet de géomètre [15] faisant état de la canalisation traversant les deux terrains, signalée en bleu, le notaire se devait en droit, de mentionner cet élément au titre d’une servitude,

s’il est vrai que le notaire n’a pas à vérifier des affirmations erronées des parties qui les concernent personnellement et qu’aucun élément objectif ne permet de contredire, il existait, en l’espèce, des raisons objectives imposant de mettre en place la servitude en cause au regard de l’existence d’une canalisation souterraine sur le terrain initial allant de haut en bas de ce terrain correspondant à une situation de fait matérielle que le notaire se devait de transcrire en une situation de droit en créant une servitude lors de la division en deux parcelles, d’autant que sur le plan topographique dont le notaire connaissait l’existence figuraient tant la canalisation que les regards prouvant que l’eau devait s’écouler de haut en bas par un tuyau unique et ce, au profit du garage qui est situé sur la parcelle divisée lui appartenant,

le fait que la parcelle n°[Cadastre 4] lui appartenant, sur laquelle était située le garage, ne soit pas enclavée ne peut exonérer le notaire de sa responsabilité puisque ces deux parcelles contiguës ne sont pas reliées du tout à la voie publique dans laquelle se situe le tout-à-l’égout,

elle a été contrainte d’introduire des procédures et, finalement, de vendre la propriété à son locataire avec déduction de la contrepartie de la perte de jouissance à hauteur de 23 358 euros ; elle détaille son préjudice tel que repris dans le dispositif de ses conclusions ; elle justifie de ce que le locataire du garage situé sur la parcelle lui appartenant avait suspendu le paiement de ses loyers parce qu’il ne pouvait plus utiliser ses toilettes et ses lavabos, l’écoulement étant totalement obstrué.

Aux termes de ses conclusions transmises par voie électronique le 1er février 2023, Me [G] demande à la cour de :

déclarer l’action prescrite,

rejeter l’appel,

confirmer le jugement entrepris,

condamner la SCI [14] aux dépens ainsi qu’au paiement d’un montant de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur la prescription, se fondant sur les dispositions de l’article 2224 du code civil, Me [G] fait valoir que c’est au moment de la signature de son acte de vente le 21 janvier 2011 que la SCI [14] a eu connaissance de la difficulté relative à l’absence de servitude de canalisation.

Sur sa responsabilité, Me [G] expose que :

la mission du notaire est de conférer une sécurité juridique complète aux actes qu’il reçoit, de leur donner une pleine efficacité en conseillant ses clients et en les informant sur la portée et les conséquences des engagements souscrits, cette obligation étant limitée aux engagements des parties et, résultant de l’acte qu’il a été chargé de dresser, le notaire n’ayant pas à s’immiscer dans les relations entre les parties ou entre les parties et les tiers,

il a parfaitement accompli sa mission puisqu’il n’avait aucun moyen de déterminer l’existence d’une canalisation passant sur le terrain des époux [Y]-[J] en provenance du fonds situé en amont ; en effet :

les époux [U]-[H] ont déclaré dans l’acte de vente qu’ils n’ont créé ni laissé créer aucune servitude sur les biens vendus, sans que pèse sur lui l’obligation de vérifier les déclarations des parties, sauf s’il existe des raisons objectives de mettre en doute leur véracité, étant souligné que la preuve de la connaissance par les époux [U]-[H] de l’existence d’une canalisation enterrée et passant sur le terrain vendu aux époux [Y]-[J] n’est pas rapportée,

la canalisation d’évacuation des eaux usées du garage automobile était entièrement enterrée,

l’existence d’un regard situé sur la partie du fonds des époux [U]-[H] cédée à la SCI ne permettait pas de déterminer le trajet souterrain de cette canalisation et que celle-ci était raccordée au réseau d’évacuation des eaux usées de la maison d’habitation, d’autant que les époux [U]-[H] avaient conservé les parcelles n°[Cadastre 1] et n°[Cadastre 10] pour bénéficier d’un accès à la voie publique,

le plan du géomètre-expert joint à l’acte de vente ne matérialise aucune canalisation, cette matérialisation s’étant faite en 2015 sur indication de M. [U] ;

le notaire ne peut être condamné au titre d’un manquement à son devoir d’information à indemniser la victime que s’il est relevé que l’information aurait permis à cette dernière de se soustraire au dommage or, la SCI [14] ne rapporte pas la preuve qu’elle aurait contracté à des conditions différentes et a contribué à son propre dommage dès lors qu’elle a signé l’acte de vente lequel ne stipulait pas l’existence d’une servitude grevant le fonds des époux [Y]-[J] et savait que le raccordement du garage au réseau public d’assainissement passait sur le terrain de ces derniers,

aux termes des dispositions de l’article L.1331-1 du code de la santé publique, le raccordement des immeubles au réseau public de collecte, disposé pour recevoir les eaux usées domestiques et établi sous la voie publique à laquelle ces immeubles ont accès soit directement, soit par l’intermédiaire de voies privées ou de servitudes de passage, est obligatoire dans un délai de deux ans à compter de la mise en service du réseau public de collecte, de sorte que dès lors que la propriété des époux [U]-[H] a été vendue en deux lots dont chacun disposait d’un bâtiment scindé, chacun des « copropriétaires » avait l’obligation de se raccorder à titre individuel au réseau d’évacuation des eaux usées,

sur le préjudice, en matière de manquement à l’obligation de conseil seule la perte de chance d’une éventualité favorable peut être réparée laquelle doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée, la Cour de Cassation ayant jugé que le préjudice né du manquement par un professionnel à son obligation de mise en garde s’analyse en la perte d’une chance de ne pas contracter ; la somme demandée au titre de l’abandon des loyers est contestée, la mise en demeure produite ne permettant pas de justifier d’un préjudice actuel et directement lié à une éventuelle faute du notaire ainsi que l’ensemble des frais qui ne sont pas justifiés.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie expressément, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties aux conclusions transmises aux dates susvisées.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de la SCI [14] tendant à l’irrecevabilité des demandes de Me [G]

La SCI ne développe aucun moyen au soutien de cette demande, de sorte qu’il y a lieu de déclarer recevables les demandes de Me [G].

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription

Aux termes des dispositions de l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Aux termes de l’acte de vente par les époux [U]-[H] au profit des la SCI [14] portant sur les parcelles n°[Cadastre 1], n°[Cadastre 3], n°[Cadastre 5] et n°[Cadastre 10] sises sur la commune de [Localité 16] que Me [M], notaire, a établi, il est indiqué que « le vendeur déclare que le réseau d’assainissement existe sur la voie publique ainsi que cela, est, par ailleurs, confirmé par la réponse apposée en date du 19 janvier 2011 par Monsieur le Maire de la Commune de [Localité 16] directement sur le courrier à lui transmis par le notaire soussigné le 11 janvier 2011, la Commune concernée ayant indiqué dans sa réponse qu’il existe bien un réseau public d’assainissement mais que seule la parcelle cadastrée Section 1 n°[Cadastre 4] y est raccordée ».

Il s’en déduit que dès le 21 janvier 2011, la SCI avait connaissance, d’une part, de ce que le réseau d’assainissement, qui ne desservait pas sa parcelle n°[Cadastre 10] qui seule jouxtait la voie publique, passait nécessairement par d’autres parcelles que celles acquises, compte tenu de la configuration des lieux, ce qui supposait l’existence d’une servitude de canalisation et, d’autre part, de ce qu’aucune servitude antérieurement constituée au profit des parcelles acquises n’avait été mentionnée dans l’acte authentique de vente par le notaire, M. [M].

La SCI ayant assigné Me [G], le 27 mai 2021, soit plus de cinq ans après la signature de l’acte de vente susvisé, la prescription est acquise, de sorte qu’elle est irrecevable en ses demandes fondées sur la responsabilité de ce notaire.

Le jugement entrepris est donc infirmé en ce qu’il a déclaré recevable la demande de la SCI [14].

Sur les dépens et les frais de procédure non compris dans les dépens

Le jugement entrepris est confirmé de ces chefs.

A hauteur d’appel, la SCI [14] est condamnée aux dépens ainsi qu’à payer à Me [G] la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour ses frais de procédure non compris dans les dépens.

La demande d’indemnité de la SCI [14] formulée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour ses frais de procédure non compris dans les dépens est rejetée.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant, publiquement par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe, après débats en audience publique et après en avoir délibéré :

DECLARE Me [G] recevables en ses demandes ;

INFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Strasbourg du 7 juillet 2022 en ce qu’il a :

déclaré recevable la demande de la SCI [14];

débouté la SCI [14] de l’ensemble de ses prétentions à l’égard de Me [A] [G] ;

LE CONFIRME pour le surplus, dans les limites de l’appel ;

Statuant de nouveau sur les seuls points infirmés et y ajoutant :

CONDAMNE la SCI [14] aux dépens de la procédure d’appel ;

CONDAMNE la SCI [14] à payer à Me [A] [G] la somme de 2 000 euros (deux mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour ses frais de procédure non compris dans les dépens exposés à hauteur d’appel ;

REJETTE la demande de la SCI [14] fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour ses frais de procédure non compris dans les dépens exposés à hauteur d’appel.

la greffière, la présidente de chambre,