Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 8

ARRÊT DU 16 JANVIER 2026

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/05076 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CLANB

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 21 Février 2025 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 13] – RG n° 23/55807

APPELANTE

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice, Cabinet SIA ' Solutions Immobilières Actuelles, SARL, [Adresse 1], agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 6]

[Localité 12]

Représenté par M^e Jessica CHUQUET de la SELEURL CABINET CHUQUET, avocat au barreau de PARIS, toque : E0595

Ayant pour avocat plaidant M^e Marie-Charlotte TOUZET, avocat au barreau de Paris

INTIMÉES

S.C.I. PARDES PATRIMOINE agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 11] FRANCE

Représentée par M^e Odile COHEN, avocat au barreau de PARIS, toque : E0051

S.A.S. 44K agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 12]

Représentée par M^e René-Louis PETRELLI, avocat au barreau de PARIS, toque : C1160

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 804 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 27 novembre 2025, en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Florence LAGEMI, Président de chambre et Marie-Catherine GAFFINEL, Conseiller, chargée du rapport

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de:

Florence LAGEMI, Président de chambre,

Marie-Catherine GAFFINEL, Conseiller,

Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire,

Qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Catherine CHARLES

ARRÊT :

— Contradictoire

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Florence LAGEMI, Président de chambre et par Catherine CHARLES, Greffier, présent lors de la mise à disposition

***

L’immeuble situé au [Adresse 10]) est soumis au statut de la copropriété.

Par acte du 11 février 2020, la SCI Pardes Patrimoine a acquis le lot n°239 selon le règlement de copropriété de l’immeuble, situé au [Adresse 4], détenu précédemment par la SCI Klhya. Cette dernière avait, le 20 octobre 2015, consenti à la société Mangosteen un bail commercial portant sur ledit lot, les locaux étant destinés à « un restaurant avec cuisine au wok, petite restauration rapide, avec autorisation d’installer un destructeur d’odeur, dégustation sur place ou à emporter et toute activité connexe ou complémentaire. »

Par acte du 9 novembre 2022, la société Mangosteen a cédé son fonds de commerce à la société 44K, exploitant sous l’enseigne « Big Buddha ».

Invoquant des nuisances olfactives continues caractérisant des troubles anormaux du voisinage, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] (ci-après désigné le syndicat des copropriétaires) a assigné, par acte du 20 juillet 2023, les sociétés Pardes Patrimoine et 44K devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir cesser les troubles allégués.

Par ordonnance contradictoire du 21 février 2025, le premier juge a :

— rejeté la fin de non-recevoir de la société 44K tirée du défaut d’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 8] [Localité 13] ;

— enjoint aux sociétés Pardes Patrimoine et 44K de procéder à la dépose du linteau noir en façade au niveau de la canalisation d’évacuation de l’ensemble immobilier dans un délai de 3 mois à compter de la signification de l’ordonnance ;

— faute d’exécution spontanée passé ce délai, condamné les sociétés Pardes Patrimoine et 44K, à une astreinte de 80 euros par jour de retard, et ce pendant 3 mois ;

— rejeté le surplus des demandes du syndicat des copropriétaires ;

— condamné in solidum les sociétés Pardes et 44K à payer la somme de 1.800 euros au syndicat des copropriétaires ;

— condamné in solidum les sociétés Pardes et 44K aux dépens.

Par déclaration du 7 mars 2025, le syndicat des copropriétaires a relevé appel de cette décision en ce qu’elle a rejeté le surplus de ses demandes qui visaient à ordonner solidairement aux sociétés Pardes Patrimoine et 44K « de cesser toute cuisine avec cuisson afin de faire cesser les nuisances olfactives dès le prononcé de la décision à intervenir dans le lot n°239, sous astreinte de 250 euros par infraction constatée à défaut de respecter l’injonction à intervenir, tant que ledit lot n’est pas conforme au règlement sanitaire de la ville de [Localité 13] avec un système d’extraction » et à les condamner à lui payer la somme provisionnelle de 10.000 euros à valoir sur l’indemnisation de ses préjudices.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 11 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :

— infirmer l’ordonnance entreprise des chefs critiqués,

Statuant à nouveau,

— ordonner solidairement aux sociétés Pardes Patrimoine et 44K de cesser toute cuisine avec cuisson afin de faire cesser les nuisances olfactives et le trouble manifestement illicite dès le prononcé de la décision à intervenir dans le lot n°239, sous astreinte de 250 euros par infraction constatée à défaut de respecter l’injonction à intervenir, tant que ledit lot n’est pas conforme au règlement sanitaire de la ville de [Localité 13] avec un système d’extraction à plus de 8 mètres de tout ouvrant,

— condamner solidairement les sociétés Pardes Patrimoine et 44K à lui payer la somme provisionnelle de 10.000 euros à valoir sur l’indemnisation de ses préjudices,

— condamner solidairement les sociétés Pardes Patrimoine et 44K à lui payer la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les condamner aux entiers dépens d’appel.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 28 octobre 2025, la société Pardes Patrimoine demande à la cour de :

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes ;

— confirmer l’ordonnance de référé du 21 février 2025 en toutes ses dispositions ;

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par ordonnance du 16 octobre 2025, les conclusions déposées le 12 septembre 2025 par la société 44K ont été déclarées irrecevables.

La clôture de la procédure a été prononcée le 19 novembre 2025.

Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu’aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE, LA COUR,

Sur le trouble manifestement illicite

L’article 835 du code de procédure civile prévoit que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Le caractère illicite de l’acte peut résulter de sa contrariété à la loi, aux stipulations d’un contrat ou aux usages.

L’article 7 du règlement de copropriété prévoit qu’aucun copropriétaire ou occupant ne devra causer le moindre trouble de jouissance, diurne ou nocturne, par les trépidations, les odeurs, la chaleur, les radiations ou toutes autres causes.

Et aux termes de l’article 5, tout copropriétaire sera responsable, à l’égard de tout autre copropriétaire de l’immeuble, des troubles de jouissance des fautes ou négligences et des infractions aux dispositions du présent chapitre dont lui-même, ses préposés, ses visiteurs, les locataires ou occupants quelconque de ces locaux seraient directement ou indirectement les auteurs.

L’article 63-1 du règlement sanitaire du département de [Localité 13] prévoit que l’air extrait des locaux doit être rejeté à au moins huit mètres de toute fenêtre, de toute prise d’air neuf, de tout débouché de conduit de fumée et de tout conduit de ventilation sauf aménagements tels qu’une reprise d’air pollué ne soit pas possible. L’air extrait des locaux à pollution spécifique doit, en outre, être rejeté sans recyclage.

Au cas présent, le syndicat des copropriétaires soutient que l’activité du restaurant Big Buddah, exploité par la société 44K, occasionne, en violation du règlement de copropriété et de l’article 63-1 du règlement sanitaire du département de [Localité 13], des nuisances olfactives aux résidents de l’immeuble, constitutives d’un trouble manifestement illicite. Il allègue que le rejet de l’air vicié se fait directement en façade et dans le restaurant et que nonobstant la pose d’un destructeur d’odeur, les nuisances persistent, les odeurs s’infiltrant notamment dans les parties communes et chez des occupants de l’immeuble. Il ajoute que le restaurant Big Buddah est le seul de la galerie [Adresse 14], l’épicerie Hana qui n’avait pas d’activité de cuisson étant de surcroît fermée depuis novembre 2024, de sorte que les nuisances constatées lui sont nécessairement imputables. Il en conclut que l’activité du restaurant doit être limitée à une activité de restauration sans cuisson afin de faire cesser les nuisances tant que le restaurant ne dispose pas d’une installation conforme.

La société Pardes Patrimoine soutient que, depuis l’assignation, la société 44K a tout fait pour remédier aux nuisances alléguées en changeant le moteur de la hotte et les filtres à charbon actif dès début 2023 et en installant en juillet 2024 un destructeur d’odeur qui a permis de mettre fin à la totalité des nuisances. Elle ajoute que l’appelant ne justifie pas de la persistance des nuisances postérieurement à la pose de cette installation, qu’il ne peut se prévaloir des constats et témoignages antérieurs qui concernaient l’ancien exploitant et ne peut solliciter l’arrêt de l’activité de restauration qui est une mesure excessive, une telle activité n’étant pas interdite par le règlement de copropriété. Elle ajoute que le restaurant Hana Bento, situé au [Adresse 5] servait également des plats cuisinés (et notamment du poulet frit) et que le restaurant Kura, au [Adresse 6], propose de la cuisine japonaise avec cuisson, de sorte que rien ne permet de considérer que les odeurs dénoncées par les résidents proviendraient exclusivement du restaurant Big Buddah. Elle fait valoir en outre que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas des conditions d’un trouble anormal de voisinage.

Il n’est pas contesté que la cuisine du restaurant Big Buddah n’est pas équipée d’une hotte desservie par un conduit de ventilation, débouchant à plus de 8 mètres de tout ouvrant ou prise d’air, en violation de l’article 63-1 du règlement sanitaire de la ville de [Localité 13]. Il résulte des différents courriers adressés par le bureau d’action contre les nuisances professionnelles de la mairie de [Localité 13] tant à la société 44K qu’à Mme [D], l’une des copropriétaires plaignantes, le 7 novembre 2024 ainsi que du mail du 12 mars 2025 que nonobstant la pose d’un destructeur d’odeur en juillet 2024, les installations de la cuisine du restaurant Big Buddah ne sont pas conformes à la règlementation précitée et que la persistance des nuisances olfactives a été constatée au domicile de l’une des plaignantes.

Pour autant, comme le rappelle la société Pardes Patrimoine, la seule méconnaissance d’une réglementation ne suffit pas à caractériser un trouble manifestement illicite, qui doit être apprécié en considération des conséquences en résultant. (3e Civ., 16 mars 2023, pourvoi n° 21-25.372).

Le syndicat des copropriétaires produit une dizaine d’attestations, datées du mois de décembre 2024, de copropriétaires, dont les appartements se situent à proximité immédiate ou dans les étages au-dessus du restaurant Big Buddah, se plaignant d’odeurs acres et particulières à la cuisine thaïe, s’infiltrant par des gaines ou les empêchant d’ouvrir leurs fenêtres. Contrairement à ce que soutient la société Pardes Patrimoine, la circonstance que certains témoignages émanent de membres du conseil syndical est sans incidence sur leur caractère probant, dès lors que leurs auteurs attestent de faits qu’ils ont eux-mêmes constatés en tant qu’occupants. En outre, M. [R], glacier dont le local est mitoyen à celui du restaurant Big Buddah, a indiqué le 7 novembre 2025, qu’il était toujours incommodé par les odeurs de cuisson provenant du restaurant Big Buddah qui s’infiltrent notamment par les gaines techniques qu’ils partagent.

Les quatre témoignages de commerçants voisins produits par la société Pardes Patrimoine aux termes desquelles aucune nuisance olfactive n’est constatée depuis le changement de direction du restaurant en 2022, ne saurait suffire à contredire les attestations versées par l’appelant. En effet, les attestations des commerçants sont inopérantes dès lors que le constat du commissaire de justice du 4 octobre 2022 et le rapport d’enquête du bureau d’action contre les nuisances professionnelles du 6 mai 2024 mentionnent expressément la présence d’odeur provenant du restaurant Big Buddah. En outre, la clinique vétérinaire de M. [X] est située sur le trottoir d’en face de sorte qu’il n’est pas un voisin proche du restaurant.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires justifie des nuisances olfactives résultant de l’absence d’extraction de l’air vicié conforme à la réglementation.

Toutefois, la cour relève que l’article 63-1 du règlement sanitaire du département de [Localité 13] a été violé dans des conditions qui ne justifient pas, avec toute l’évidence requise en référé qu’il soit mis immédiatement fin à l’activité de restauration avec cuisson.

En effet, il n’est pas contesté que le règlement de copropriété ne prohibe pas l’exploitation d’un restaurant avec ou sans cuisson dans le lot n°239 appartenant à la société Pardes Patrimoine. L’interdiction sollicitée par le syndicat des copropriétaires conduirait en conséquence à une limitation du droit de jouissance du lot n°239.

En outre, la demande du syndicat des copropriétaires tend à interdire toute activité de restauration avec cuisson tant que ledit lot n’est pas conforme au règlement sanitaire du département de [Localité 13] avec un système d’extraction à plus de 8 mètres de tout ouvrant. Or, la mise aux normes du lot n°239 avec l’installation d’un tel système suppose à l’évidence une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires. L’ancien propriétaire du lot n°239, la société Khlya, avait d’ailleurs sollicité en 2018 l’autorisation d’installer un conduit d’extraction des graisses et buées au sein de la copropriété afin d’éviter les désagréments olfactifs aux occupants et notamment aux logements situés à l’aplomb de celui-ci, autorisation qui lui a été refusée comme en atteste le procès-verbal de l’assemblée générale du 22 mai 2018, régulièrement communiqué et mis dans le débat. L’interdiction de toute restauration avec cuisson sollicitée, dépendant de la volonté de l’appelant pourrait ainsi perdurer et est donc excessive.

Dans ces conditions, il n’y a pas lieu à référé sur la demande du syndicat des copropriétaires, le trouble invoqué n’étant pas manifestement illicite.

Sur la demande de provision

Selon l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Pour justifier sa demande de provision, le syndicat des copropriétaires se borne à solliciter la somme provisionnelle de 10.000 euros « à valoir sur le préjudice subi du fait des nuisances olfactives », sans expliciter ni prouver la nature de son préjudice et le lien de causalité avec la faute commise par les intimées. Sa demande n’est donc pas justifiée avec l’évidence requise en référé. Il n’y a pas lieu à référé.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le syndicat des copropriétaires, succombant en ses prétentions devant la cour, est condamné aux dépens d’appel. En revanche, en équité, il n’y a pas lieu d’allouer aux intimées une indemnité au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance des chefs critiqués,

Condamne le syndicat des copropriétaires aux dépens d’appel et dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT