Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 29 JANVIER 2026

(n° 20/2026, 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/19437 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGWYM

Décision déférée à la Cour : jugement du 07 juillet 2022 du tribunal judiciaire de Paris – RG n° 21/05810

APPELANTE

S.A.R.L. RY

[Adresse 4]

[Localité 5]

N°SIREN :

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualiét audit siège

Représentée par M^e Olivier GROC de la SELEURL GROC, avocat au barreau de Paris, toque : E1624

INTIMEE

S.C.I. GPK

[Adresse 4]

[Localité 5]

N°SIREN :

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Delphine LECOEUR, avocat au barreau de Paris, toque : B0271, avocat plaidant

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 Novembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

— M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre

— M^me Stéphanie Dupont, conseillère

— M^me Marie Girousse, conseillère

Greffier lors des débats : M^me Mélanie THOMAS

ARRÊT :

contradictoire ;

par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

signé par M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre, et par M. Soufiane HASSAOUI, greffier auquel la minute du présent arrêt a été remise par le magistrats signataire.

FAITS ET PROCÉDURE :

Par acte sous seing privé du 12 mai 2011, la SCI GPK a donné à bail commercial à la SARL RY des locaux à usage de « commerce de vente en gros et au détail de vêtement neufs, lingerie et chaussures en tous genre, textiles, bijouterie, parfums, cosmétiques, équipement de la maison, articles de cadeaux, téléphonie, informatique, audio et vidéo, agent de change » situés [Adresse 1] à [Adresse 6] 18ème arrondissement, pour une durée de 9 ans à compter du 1er juin 2011 moyennant un loyer de 54.744 euros par an hors taxes hors charges.

Par courrier en date du 4 juillet 2014, la bailleresse a donné son accord à la société locataire pour modifier la façade, diviser en deux la boutique, pouvoir sous-louer une partie de celle-ci et adjoindre aux activités autorisées par le bail celle « d’optique et lunettes ».

Par acte extrajudiciaire du 23 décembre 2019, la société RY a sollicité le renouvellement du bail à compter du 1er juin 2020.

Par courrier du 23 janvier 2020, la bailleresse a informé la preneuse de l’irrégularité des sous-locations, soulignant avoir donné son accord pour une sous-location partielle et non totale, fait valoir qu’elle n’avait pas été appelée à concourir à ces sous-locations et sollicité la copie des contrats de sous-location.

Par acte extrajudiciaire du 20 mars 2020, la SCI GPK a fait délivrer un refus de renouvellement du bail pour motifs graves et légitimes en raison de l’irrégularité de la sous-location totale en violation de son autorisation et de l’omission de la preneuse de l’appeler à concourir à ou aux actes de sous-location en violation de l’article L.145-31 du code de commerce.

Par courrier en date du 25 juin 2020, la société RY a contesté avoir consenti une sous-location totale et a précisé avoir consenti une sous-location partielle et mise en place une location-gérance.

Par acte du 22 avril 2021, la SCI GPK a fait assigner la société RY devant le tribunal judiciaire de Paris.

Par jugement du 7 juillet 2022, le tribunal judiciaire de Paris a, en substance  :

— dit fondé sur un motif grave et légitime le refus de renouvellement délivré le 20 mars 2020 par la SCI GPK à la SARL RY ;

— dit que ce congé a mis fin, à compter du 31 mai 2020 minuit, au bail du 12 mai 2011 liant la SCI GPK à la SARL RY sans ouvrir droit à cette dernière au paiement d’une indemnité d’éviction ;

— dit que la SARL RY, occupante sans droit ni titre depuis le 1er juin 2020 devra libérer les lieux loués dans un délai de cinq mois à compter de la signification du présent jugement et (' passé ce délai .. ) autorisé la SCI GPK à faire procéder à son expulsion avec toutes conséquences de droit ;

— condamné la SARL RY à payer à la SCI GPK, à compter du 1er juin 2020 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clefs, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel majoré des charges ;

— débouté la SCI GPK de sa demande de dommages et intérêts ;

— condamné la SARL RY aux dépens ;

— condamné la SARL RY à payer à la SCI GPK la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration du 17 novembre 2022, la SARL RY a interjeté appel du jugement.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 17 septembre 2025.

MOYENS ET PRÉTENTIONS

Aux termes de ses conclusions notifiées le 3 février 2023, la société RY, appelante, demande à la cour de :

recevoir la société RY en son appel et la déclarer bien fondée ;

confirmer le jugement en ce qu’il a débouté la SCI GPK de sa demande de dommages et intérêts et de ses autres demandes ;

infirmer le jugement en ce qu’il a :

débouté la SARL RY de sa demande de révocation de l’ordonnance de clôture ;

dit fondé sur un motif grave et légitime le refus de renouvellement délivré le 20 mars 2020 par la SCI GPK à la SARL RY ;

dit que ce congé a mis fin, à compter du 31 mai 2020 minuit, au bail du 12 mai 2011 liant la SCI GPK à la SARL RY sans ouvrir droit à cette dernière au paiement d’une indemnité d’éviction;

dit que la SARL RY, occupante sans droit ni titre depuis le 1er juin 2020 devra libérer de sa personne et de ses biens ainsi que de tous occupants de son chef les lieux loués situés [Adresse 2], dans un délai de cinq mois à compter de la signification du présent jugement ;

faute pour la SARL RY de quitter les lieux dans le délai indiqué et celui-ci passé, autorisé la SCI GPK à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef des lieux précités, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

dit que les meubles et objets meublant se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

condamné la SARL RY à payer à la SCI GPK, à compter du 1er juin 2020 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clefs, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel majoré des charges ;

condamné la SARL RY aux dépens ;

condamné la SARL RY à payer à la SCI GPK la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

Et, statuant à nouveau :

juger que le refus de renouvellement délivré le 20 mars 2020 par la SCI GPK à la société RY n’est pas fondé sur un motif grave et légitime ;

juger en conséquence ledit congé n’a pas mis fin au bail du 12 mai 2011 liant la SCI GPK à la société RY sans ouvrir droit au paiement d’une indemnité d’éviction ;

En conséquence,

débouter la SCI GPK de l’intégralité de ses demandes ;

fixer le loyer de renouvellement du bail à effet au 1er juin 2020 au prix de 14.000 euros par an ;

condamner la SCI GPK à payer à la société RY la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner la SCI GPK aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL Groc, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Aux termes de ses conclusions notifiées le 16 septembre 2025, par lesquelles la société GPK, intimée, demande à la cour de :

dire et juger mal fondée la société RY en son appel ;

débouter la société RY de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

dire et juger bien fondée la SCI GPK en toutes ses demandes, fins et conclusions ;

En conséquence,

confirmer le jugement en ce qu’il a :

dit fondé sur un motif grave et légitime le refus de renouvellement délivré le 20 mars 2020 par la SCI GPK à la SARL RY ;

dit que ce congé avait mis fin, à compter du 31 mai 2020 minuit, au bail du 12 mai 2011 liant la SCI GPK à la SARL RY sans ouvrir droit à cette dernière au paiement d’une indemnité d’éviction ni au maintien dans les lieux ;

dit que la SARL RY, occupante sans droit ni titre depuis le 1er juin 2020 devra libérer de sa personne et de ses biens ainsi que de tous occupants de son chef les lieux loués situés [Adresse 3], dans un délai de cinq mois à compter de la signification du présent jugement ;

faute pour la SARL RY de quitter les lieux dans le délai indiqué et celui-ci passé, autorise la SCI GPK à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef des lieux précités, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

dit que les meubles et objets meublant se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-l et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

condamné la SARL RY à payer à la SCI GPK, à compter du 1er juin 2020 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clefs, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel majoré des charges ;

condamné la SARL RY à payer à la SCI GPK la somme de 2.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné la SARL RY aux dépens ;

infirmer le jugement en ce qu’il a débouté la SCI GPK de sa demande de dommages et intérêts ;

En conséquence, statuant à nouveau,

condamner la société RY à payer à la SCI GPK la somme de 67.026,60 € à titre de dommages et intérêts ;

condamner la société RY à payer à la SCI GPK la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.

DISCUSSION

A titre liminaire, la cour relève que la société RY sollicite l’infirmation de la décision en ce que le tribunal a rejeté la demande de révocation de l’ordonnance de clôture sans toutefois ne présenter aucun moyen au soutien de cette prétention de sorte que la cour ne peut que confirmer le jugement de ce chef.

Sur le congé pour motif grave et légitime

Moyens des parties

Au soutien de ses prétentions, la société RY fait valoir, sur le fondement de l’article L.145-31 du code de commerce, que le jugement doit être infirmé en ce que le congé n’est pas fondé sur un motif grave et légitime.

Elle souligne que, d’une part, la société GPK a expressément autorisé la sous-location « à titre précaire » dans un acte concomitant à la signature du bail, le 12 mai 2011, sans la limiter à une sous-location partielle.

D’autre part, le bailleur connaissait parfaitement et depuis l’origine l’intention du preneur de sous-louer les locaux. Il ne peut donc lui être fait reproche de ne pas avoir convoqué le bailleur à l’acte de sous-location.

De troisième part, l’inaction du bailleur pendant toute la durée du bail et sa réaction, qui n’intervient qu’après une demande de renouvellement avec baisse de loyer, caractérise un agrément tacite de la situation et une procédure purement vindicative. Le bailleur a agi de mauvaise foi en omettant de produire l’autorisation de sous-louer en première instance pour tromper le tribunal.

L’appelante en déduit que le congé étant infondé, le bail se poursuit et le loyer de renouvellement doit être fixé à la valeur locative de 14 000 €.

La SCI GPK oppose que le jugement ayant constaté la résiliation du bail pour motif grave et légitime doit être confirmé, le preneur ayant gravement manqué à ses obligations en procédant à une sous-location totale en violation de l’autorisation qui lui avait été accordée. En effet, l’autorisation donnée par le bailleur le 4 juillet 2014, comme l’a reconnu le preneur lui-même dans un courrier de 2020, ne portait que sur une « partie de la boutique » et non sur sa totalité. Or, il est constaté que l’intégralité des locaux est exploitée par deux entités distinctes (Lycamobile et un vendeur de perruques) exerçant des activités sans rapport avec celle de la société RY. Cette sous-location totale non autorisée, dont le preneur a toujours refusé de communiquer les actes malgré des demandes réitérées, constitue un premier motif grave et légitime de refus de renouvellement.

Par ailleurs, l’absence d’appel du bailleur à concourir aux actes de sous-location constitue un second manquement grave et légitime, distinct de la sous-location totale non autorisée. En effet, cette formalité substantielle s’imposait même en cas d’autorisation partielle et a privé la société GPK de son droit d’exercer l’action en réajustement du loyer principal, causant un préjudice direct.

Par conséquent, le congé ayant valablement mis fin au bail le 31 mai 2020, le jugement doit être confirmé en ce qu’il a constaté la perte du droit à indemnité d’éviction et au maintien dans les lieux, ordonné l’expulsion de la société RY, l’a condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation et aux frais irrépétibles, et a écarté la demande de fixation de loyer qui relève de la compétence exclusive du juge des loyers.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article L.145-17 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité, notamment, s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Toutefois, s’il s’agit, soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, au regard des dispositions de l’article L.145-8, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa.

L’article L.145-31 du même code prévoit que, sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite. En cas de sous-location autorisée, le propriétaire est appelé à concourir à l’acte.

Lorsque le loyer de la sous-location est supérieur au prix de la location principale, le propriétaire a la faculté d’exiger une augmentation correspondante du loyer de la location principale, augmentation qui, à défaut d’accord entre les parties, est déterminée selon une procédure fixée par décret en Conseil d’État, en application des dispositions de l’article L. 145-56 du code de commerce.

Au cas d’espèce, aux termes du bail en date du 12 mai 2011, les locaux sont destinés à un usage de «  commerce de vente en gros et au détail de vêtements neufs, lingerie et chaussures en tous genres, textiles, bijouterie, parfums, cosmétiques, équipement de la maison, articles de cadeaux, téléphonie, informatique, audio et vidéo, agent de change ».

L’article 4 en son point b prévoit par ailleurs que « le preneur ne pourra (') sous louer en totalité les locaux (') dépendant (du bail), sous peine de résiliation du présent bail (…). »

Par écrit daté du 12 mai 2011, le gérant de la SCI GPK a autorisé le gérant de la société RY « à titre précaire à sous-louer le magasin faisant l’objet du bail qui lui a été accordé ('). »

Par courrier en date du 4 juillet 2017, le gérant de la SCI GPK a autorisé le preneur à diviser en deux la boutique, à sous-louer une partie des locaux « à titre précaire et pour une durée qui ne saurait être supérieure à celle du bail principal » et à « adjoindre aux activités autorisées par votre bail celle d’Optique et lunettes .»

Il s’infère de ces éléments que, contrairement à ce que soutient l’appelante, d’une part, aux termes du bail la sous-location totale est interdite sous peine de résiliation, d’autre part, aux termes du courrier en date du 4 juillet 2017, le bailleur a expressément limité l’autorisation de sous-louer « à une partie du local ».

En toute hypothèse, le bailleur ne démontre pas que la totalité des locaux ait fait l’objet d’une sous-location, au demeurant pour l’exercice d’activités non autorisées, en ce que la photographie versée aux débats, qui ne permet d’identifier aucun lieu, ni aucune date d’occupation, est insuffisante à établir ce fait.

Toutefois, le preneur, qui ne conteste pas avoir sous-loué une partie de la boutique donnée à bail, ne prétend, ni ne justifie avoir appelé le bailleur à concourir à l’acte de sous-location.

Or, contrairement à ce que soutient la société RY, l’autorisation de sous-louer consentie par le bailleur ne la dispensait pas d’appeler ce dernier à concourir à l’acte, en absence de disposition contraire dans le contrat de bail, de sorte que les moyens tirés de l’autorisation expresse donnée par la SCI GPK à la sous-location et de la connaissance qu’elle avait de l’intention du preneur de sous-louer sont inopérants.

Enfin, le moyen tiré de l’inaction du bailleur pendant la durée du bail, qui démontrerait sa mauvaise foi selon l’appelante, est tout aussi inopérant dans la mesure où l’infraction ainsi caractérisée est instantanée et irréversible.

Aussi, au regard des éléments soumis à son appréciation et, en absence de moyen nouveau en cause d’appel, la cour retient que le tribunal a, par des motifs précis et pertinents qu’elle approuve, fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties, en retenant que la faute commise par la locataire caractérise le motif grave et légitime autorisant le bailleur à refuser le renouvellement du bail sans offre de paiement d’une indemnité d’éviction.

Le jugement sera donc confirmé de ce chef en ce qu’il a constaté la perte du droit à indemnité d’éviction et au maintien dans les lieux, ordonné l’expulsion de la société RY, l’a condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation, sans qu’il ne soit dès lors nécessaire de se prononcer sur la demande de fixation de loyer, le bail ayant pris fin.

Sur la demande indemnitaire

Moyens des parties

La SCI GPK soutient qu’en manquant à son obligation légale d’appeler le bailleur à concourir à l’acte de sous-location, la société RY a délibérément dissimulé les revenus en découlant, d’autant qu’elle a refusé, malgré trois mises en demeure, de communiquer les contrats de sous-location, empêchant ainsi toute vérification des loyers perçus. Cette faute a directement privé la bailleresse de la possibilité d’exercer son droit légal au réajustement du loyer principal.

La bailleresse fait grief au tribunal d’avoir rejeté sa demande indemnitaire et inversé la charge de la preuve en considérant que la société GPK ne rapportait pas la preuve de son droit à majoration du loyer. Il appartient selon elle au locataire fautif de démontrer que les loyers de sous-location n’étaient pas supérieurs au loyer principal et celui-ci ne peut se prévaloir de sa propre turpitude pour faire échec à l’action du bailleur. Ce manquement délibéré, qui a empêché la société GPK d’intenter une action en réajustement de loyer, justifie une indemnisation de 67.026,60 €, calculée sur la base de 20% du loyer annuel depuis la découverte de l’infraction.

La société RY fait valoir que le bailleur a fait le choix de mettre fin au bail et n’a intenté aucune action et réajustement du loyer selon la procédure dédiée de sorte que c’est à bon droit que le tribunal a rejeté sa demande faute de preuve du préjudice allégué.

Réponse de la cour

L’article L.145-31 alinéa 2 du code de commerce prévoit que lorsque le loyer de la sous-location est supérieur au prix de la location principale, le propriétaire a la faculté d’exiger une augmentation correspondante du loyer de la location principale, augmentation qui, à défaut d’accord entre les parties, est déterminée selon une procédure fixée par décret en Conseil d’État, en application des dispositions de l’article L.145-56 du code de commerce.

Ce texte a pour objet de faire connaître au bailleur principal les conditions, notamment de prix, de la sous-location, afin de lui permettre, le cas échéant, d’exercer l’action en réajustement du loyer destinée à compenser le préjudice qu’il subit de la sous-location consentie à des conditions plus onéreuses que le montant du loyer du bail principal qu’il perçoit.

Au regard des éléments soumis à son appréciation, la cour retient que le tribunal a, par des motifs précis et pertinents qu’elle approuve, fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties en rejetant la demande indemnitaire de la SCI GPK.

Il sera simplement ajouté qu’il ressort des éléments versés aux débats que les courrier adressés à la locataire, en date des 23 janvier, 5 août et 1er septembre 2020, lui font grief de ne pas avoir appelé à la bailleresse à concourir à/aux actes de sous-locations les rendant irréguliers mais ne comportent aucune sommation expressément adressée à la S.A.R.L. RY de produire le ou les actes litigieux.

Il n’en est pas davantage fait la demande aux termes de l’acte délivré le 20 mars 2020 en réponse à la demande de renouvellement de bail commercial portant refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes qui vise l’infraction susvisée mais ne comporte aucune sommation de produire lesdits actes litigieux.

Aucune demande en ce sens n’a pas ailleurs été formée dans le cadre de la présente instance de sorte qu’il ne peut être fait grief au tribunal d’avoir inversé la charge de la preuve.

Au demeurant, la faute commise par la locataire de ne pas avoir appelé le bailleur à concourir à l’acte de sous-location a été sanctionnée en ce qu’elle caractérise le motif grave et légitime valablement opposé par le bailleur pour justifier son refus de renouvellement du bail sans droit à indemnité d’éviction.

Dès lors, il est inopérant pour le bailleur de soutenir que cette dissimulation l’a privé d’une chance d’obtenir le réajustement du loyer, qui constitue une action en fixation du loyer principal et non une action en paiement du loyer indûment perçu dans le cadre de la sous-location, en ce qu’il a renoncé à exercer cette action et mis fin au bail.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté sa demande indemnitaire.

Sur les frais de l’instance

Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.

Succombant en ses prétentions, la S.A.R.L RY sera condamnée à payer à la SCI GPK la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter la charge des dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Rejette la demande indemnitaire de la SCI GPK ;

Condamne la S.A.R.L. RY à payer à la SCI GPK la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la S.A.R.L. RY à supporter la charge des dépens d’appel.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE