Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 08 JANVIER 2026

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/14244 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CIEYK

Décision déférée à la Cour : Jugement du 19 Juillet 2023 -Juge des contentieux de la protection de [Localité 8] – RG n° 23/00629

APPELANTS

Monsieur [C] [R]

et

Madame [I] [V] épouse [R]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Toux deux représentés par M^e Victor BILLEBAULT, avocat au barreau de PARIS, toque : E1209

INTIMÉE

S.A. RÉGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 8] (RIVP)

Immatriculée au R.C.S. de [Localité 8] sous le numéro 552 032 708

[Adresse 1]

[Adresse 10]

[Localité 4]

Représentée par M^e Pierre GENON CATALOT, avocat au barreau de PARIS, toque : B0096

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 28 Novembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Anne-Laure MEANO, Présidente

M^me Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère

M^me Laura TARDY, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Joëlle COULMANCE

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre et par Madame Apinajaa THEVARANJAN, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par un contrat du 19 avril 2021, la SA Régie Immobilière de la Ville de [Localité 8] (ci- après la RIVP) a donné à bail à M. [C] [R], Mme [I] [V] épouse [R] et leur fils M. [R] [P] [X] [T] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 7], pour un loyer mensuel de 948.91 euros, outre une provision pour charges de 125 euros.

Le 31 janvier 2022, M. [R] [P] [X] [T] a notifié son congé à la bailleresse.

La RIVP a adressé plusieurs sommations aux locataires d’avoir à justifier des conditions d’occupation des lieux, les 8 septembre 2021, 30 novembre 2021 et 29 septembre 2022 et a mandaté un huissier le 10 novembre 2022 pour établir un constat d’occupation des lieux.

La RIVP a ensuite fait assigner M. [C] [R] et Mme [I] [V] épouse [R] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation des locataires au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer majoré de 30 % et des charges locatives récupérables, applicable si le contrat de bail était resté en vigueur, jusqu’à la libération effective des lieux, outre la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

M. [C] [R] et Mme [I] [V] épouse [R], représentés par leur conseil, ont sollicité de voir débouter la RIVP de toutes ses demandes.

Par jugement contradictoire entrepris du 19 juillet 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :

PRONONCE la résiliation du bail du 19 avril 2021, consenti par la SA Régie Immobilière de la Ville de [Localité 8] à M. [C] [R] et Mme [I] [V], épouse [R], sur un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 7] ;

AUTORISE la SA Régie Immobilière de la Ville de [Localité 8] à faire procéder, à l’issue du délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, à l’expulsion de M. [C] [R] et Mme [I] [V], épouse [R], ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique si besoin est, des lieux, [Adresse 7] ;

DIT que le sort des meubles sera régi par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement M. [C] [R] et Mme [I] [V] épouse [R], à verser à la SA Régie Immobilière de la Ville de [Localité 8] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du présent jugement et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DEBOUTE la SA Régie Immobilière de la Ville de [Localité 8] du surplus de ses demandes, notamment de suppression du délai de deux mois entre le commandement de quitter les lieux et l’expulsion, de majoration du loyer courant afin de fixation de l’indemnité d’occupation, d’astreinte assortissant l’expulsion et de capitalisation des intérêts ;

CONDAMNE solidairement M. [C] [R] et Mme [I] [V], épouse [R], aux dépens, qui comprendront le coût des sommations des 30 novembre 2021, 29 septembre et 10 novembre 2022 et de l’assignation ;

CONDAMNE solidairement M. [C] [R] et Mme [I] [V], épouse [R], à verser à la SA Régie Immobilière de la Ville de [Localité 8] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 08 août 2023 par M. [C] [R] et Mme [I] [V],

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 04 novembre 2023 par lesquelles M. [C] [R] et Mme [I] [V] demandent à la cour de :

INFIRMER le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris du 19 juillet 2023 en toutes ses dispositions ;

DÉBOUTER la RIVP de toutes ses demandes ;

CONDAMNER la RIVP aux entiers dépens ;

CONDAMNER la RIVP à payer à Maître Victor Billebault la somme de 2 400 euros TTC ce dernier s’obligeant, en cas de recouvrement de cette somme, à renoncer à percevoir la part contributive de l’État.

Vu les dernières écritures remises au greffe le 11 janvier 2024 par lesquelles la SA Régie Immobilière de [Localité 8] (RIVP), formant appel incident, demande à la cour de :

Dire et juger M. [C] [R] et Mme [I] [R] mal fondés en leur appel principal ;

Les débouter de toutes leurs demandes ;

Confirmer le jugement du 19 juillet 2023 en toutes ses dispositions à l’exception de celles ayant débouté la RIVP de sa demande d’astreinte et limité le montant de l’indemnité d’occupation à celui du loyer et des charges ;

Accueillant la RIVP en son appel incident :

Condamner solidairement M. [C] [R] et Mme [I] [R] à verser à la RIVP, à compter du prononcé ou, à défaut, de la signification de l’arrêt de la Cour à intervenir, une astreinte de 50 euros par jour de retard, pour les contraindre à libérer l’appartement situé au 3ème étage, porte FH sis [Adresse 6] à [Localité 9] dont ils ont été expulsés;

Dire et juger que l’astreinte courra pendant un délai de trois mois et que, passé ce délai, elle sera liquidée et qu’il sera à nouveau fait droit ;

Condamner solidairement M. [C] [R] et Mme [I] [R] à verser à la RIVP, à compter de la date du prononcé de l’arrêt de la Cour à intervenir, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer, majoré de 30 % et des charges locatives récupérables, applicable si le contrat de bail était resté en vigueur, et ce, jusqu’à libération effective des lieux ;

Les condamner solidairement à verser à la RIVP une indemnité de 1.800 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile du chef des frais irrépétibles exposés en cause d’appel;

Les condamner solidairement en tous les dépens d’appel.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du bail

Poursuivant l’infirmation du jugement entrepris qui a prononcé la résiliation du bail pour défaut d’occupation des lieux, les époux [R] sollicitent que la RIVP soit déboutée de sa demande à ce titre. Ils font valoir que la bailleresse ne rapporte pas la preuve que le logement serait abandonné, en ce qu’ils continuent de payer le loyer, en ce que le rapport de la société Detecnet doit être appréhendé avec la plus grande réserve, en ce qu’un voisin a déclaré à l’huissier le 30 novembre 2021 avoir croisé M. [R] la veille, et en ce que le procès-verbal de constat du 10 novembre 2022 révèle la présence de meubles, de denrées alimentaires, boissons et vêtements.

La RIVP conclut à la confirmation du jugement entrepris, en faisant valoir que le défaut d’occupation résulte tant de la sommation interpellative du 30 novembre 2021 que du procès-verbal de constat du 10 novembre 2022 et des constatations du rapport du détective, et que le premier juge en a pertinemment déduit que cette inoccupation des lieux constituait une violation grave du contrat de bail justifiant sa résiliation.

Selon l’article 1103 du code civil, 'les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits'.

En vertu de l’article 1741, 'le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements'.

L’article 1224 dispose que la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit, en cas d’inexécution grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Selon l’article 1228, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige, dispose que 'le présent titre s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur. La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation'.

En vertu de l’article 10 de la loi n°48-1360 1er septembre 1948, applicable aux logements HLM en vertu de l’article L. 442-6 du code de la construction et de l’habitation, 'n’ont pas droit au maintien dans les lieux les personnes définies aux articles 4, 5, 6, 7 et 8 :

(…) 2° Qui n’ont pas occupé effectivement par elles-mêmes les locaux loués ou ne les ont pas fait occuper par les personnes qui vivaient habituellement avec elles et qui sont, soit membres de leur famille, soit à leur charge. L’occupation doit avoir duré huit mois au cours d’une année de location, à moins que la profession, la fonction de l’occupant ou tout autre motif légitime ne justifie une occupation d’une durée moindre. En particulier, lorsque l’occupant apportera la preuve qu’il est tenu par ses obligations professionnelles à résider temporairement hors de la France métropolitaine, la durée d’occupation susvisée pourra être réduite à six mois pour une période de trois années'.

Le défaut d’occupation des lieux à titre de résidence principale par le locataire peut constituer un manquement suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail (Civ.3ème, 6 mai 2021, n°20-10.899).

En l’espèce, le contrat de bail liant les parties stipule en son article 5 que l’occupation des locaux est strictement réservée au locataire, qui doit y établir son habitation principale et y résider à ce titre au moins huit mois par an.

Suite à une sommation d’avoir à justifier de l’occupation des locaux du 8 septembre 2021, demeurée sans réponse, la sommation interpellative du 30 novembre 2021 mentionne les constatations suivantes de l’huissier de justice : 'malgré plusieurs passages, à divers horaires, tôt le matin, tard le soir ou en journée, personne ne répond à mes appels et je ne rencontre personne dans les lieux ; (…) Un voisin m’indique toutefois avoir croisé M. [R] hier soir mais il ne semble pas y avoir d’occupation régulière'.

Suite à une mise en demeure d’avoir à justifier de l’occupation du logement du 29 septembre 2022 demeurée à nouveau sans réponse, le procès-verbal de constat de commissaire de justice du 10 novembre 2022 permet d’établir que la plupart des pièces sont totalement vides de meubles, affaires ou papiers quelconques, quelques rares effets étant disposés dans les espaces sanitaires; s’il relève la présence de quelques denrées alimentaires et produits ménagers, ainsi que de quelques vêtements emballés dans des sacs, il note l’absence de documents ou papiers personnels ni de réfrigérateur, et mentionne que les espaces d’eau (baignoire, évier, lavabo) sont secs.

Le rapport de la société Detecnet du 24 novembre 2021, mentionnant que M.et Mme [R] résident désormais [Adresse 2], est corroboré par l’avis d’imposition établi le 21 juillet 2022, mentionnant cette adresse.

La cour ajoute qu’il résulte de la demande de changement de logement datée du 14 octobre 2021 et produite par les appelants que ceux-ci avaient indiqué dans les motifs : 'la famille se sépare pour des raisons personnelles, le logement étant énorme pour nous deux, on aimerait changer afin de faire profiter d’autres familles nombreuses de ce logement, + mon père est décédé dans l’appartement, je ne peux plus habiter dans le logement, également nous seuls on pourra pas assurer le loyer de ce logement', ce qui dénote leur intention de quitter les lieux.

Aucun élément de nature à établir leur occupation des lieux n’est produit par les époux [R].

Ainsi que l’a considéré à juste titre le premier juge, les quelques meubles retrouvés sur place et la déclaration d’un voisin relative à la présence ponctuelle de M. [R] à une seule date ne sauraient suffire à prouver l’occupation des lieux.

C’est dès lors par une parfaite appréciation des éléments de la cause que le premier juge a considéré qu’il résulte des pièces produites que les époux [R] n’occupent pas régulièrement les lieux, et que cela constitue une violation grave des obligations du preneur justifiant le prononcé de la résiliation du bail.

Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris sur ce point, ainsi que sur les chefs de dispositifs relatifs à l’expulsion.

Sur l’astreinte assortissant l’expulsion

Formant appel incident du jugement entrepris qui a rejeté sa demande d’astreinte assortissant l’expulsion, la RIVP la réitère devant la cour, en sollicitant la condamnation solidaire des époux [R] au paiement, à compter du prononcé ou, à défaut, de la signification de l’arrêt à intervenir, d’une astreinte de 50 euros par jour de retard, et de 'dire qu’elle courra pendant un délai de trois mois et que, passé ce délai, elle sera liquidée et qu’il y sera à nouveau fait droit'.

Elle fait valoir qu’il est 'fréquent que l’Etat refuse de consentir au concours de la force publique, d’où l’impérative nécessité d’accorder une astreinte au créancier', et ajoute qu’en se contentant d’indiquer qu’aucune circonstance de l’espèce ne justifiait d’assortir l’expulsion d’une astreinte, le premier juge n’a pas donné de légale à sa décision.

Les époux [R] n’ont pas visé ce chef de dispositif dans leur déclaration d’appel, même s’ils sollicitent l’infirmation totale dans leurs conclusions ; ils demandent au demeurant que la RIVP soit déboutée de toutes ses demandes.

Le juge dispose, pour la décision d’astreinte, d’un pouvoir discrétionnaire (2ème Civ., 7 juin 2006, n°05-18332; 3ème Civ;, 12 décembre 2012 n°11-10.180). Il n’a donc pas à motiver spécialement sa décision d’ordonner, ou de ne pas ordonner, une astreinte et, s’il le fait, ses motifs sont alors considérés par la Cour de cassation comme surabondants (2ème Civ., 23 mars 1994, n° 92-20.117; 6 mars 2003, n° 01-11.026; 1re Civ., 23 février 2011, n°10-15.433).

En l’espèce, c’est par une parfaite appréciation des éléments de la cause que le premier juge a considéré que les circonstances de l’espèce ne justifiaient pas d’assortir l’expulsion d’une astreinte, et il convient de confirmer le jugement entrepris de ce chef.

Sur la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation

Formant appel incident du jugement entrepris qui a rejeté sa demande de majoration du loyer courant afin de fixation de l’indemnité d’occupation, la RIVP la réitère devant la cour, en sollicitant que les époux [R] soient solidairement condamnés à verser, à compter de la date du prononcé de l’arrêt de la cour à intervenir, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer majoré de 30% et des charges locatives récupérables applicable si le contrat de bail était resté en vigueur, et ce jusqu’à libération effective des lieux.

Elle fait valoir que la majoration sollicitée trouve précisément sa cause dans la privation pour la RIVP de disposer de son bien par le maintien sans droit ni titre dans les lieux des anciens locataires.

Les époux [R] sollicitent l’infirmation du jugement entrepris en ce qu’il les a condamnés à une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, et sollicitent que la RIVP soit déboutée de toutes ses demandes, mais ne formulent aucun moyen relatif à l’indemnité d’occupation dans la partie 'discusssion’ de leurs écritures.

L’indemnité d’occupation trouve son fondement dans la protection des droits du propriétaire et dans l’article 1240 du code civil, en raison de la faute délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit dans les lieux.

Ayant pour objet de réparer l’entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien, elle a une double nature, compensatoire et indemnitaire et peut être destinée non seulement à compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire mais également à l’indemniser du préjudice subi du fait que le logement est indisponible.

Elle suit ainsi le régime des principes fondamentaux de la responsabilité civile et de la réparation intégrale des préjudices et doit rétablir aussi exactement que possible l’équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l’acte dommageable ne s’était pas produit , sans qu’il en résulte pour elle ni perte ni profit.

En l’espèce, il est conforme à la double nature, compensatoire et indemnitaire, de l’indemnité d’occupation de fixer celle-ci, conformément à ce qu’a décidé le premier juge, à un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, et ce jusqu’à la libération effective des lieux. La RIVP ne justifie pas d’un préjudice particulier en l’espèce, autre que celui d’être privée de son bien, qui justifierait que l’indemnité d’occupation soit majorée.

En conséquence, le jugement entrepris sera confirmé sur les chefs concernés.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Le sens du présent arrêt commande de confirmer le jugement entrepris s’agissant des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

Les époux [R], parties perdantes à titre principal, seront condamnés solidairement aux dépens d’appel.

L’équité commande de les condamner solidairement au paiement de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

CONFIRME, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris,

Et y ajoutant,

CONDAMNE solidairement M. [C] [R], Mme [I] [V] épouse [R] à payer à la RIVP la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [C] [R], Mme [I] [V] épouse [R] aux dépens d’appel,

REJETTE toutes autres demandes.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE