Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRÊT DU 16 AVRIL 2026

(n° 141 , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/12126 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CLVHY

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 3 Juin 2025 -Président du TJ de [Localité 1] – RG n° 24/00556

APPELANTE

S.A.R.L. [S] [Y] [K], RCS de [Localité 1] sous le n°843 228 438, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Corinne NJINE TESSIER de la SELEURL LAW & CO’ AVOCAT, avocat au barreau d’ESSONNE

INTIMÉE

S.C.I. L’AUTHENTIQUE, RCS de [Localité 1] sous le n°814 923 488, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Laurence COHEN BARRALIS, avocat au barreau de PARIS, toque : K43

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 11 Mars 2026, en audience publique, devant Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre, chargée du rapport, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,

Michèle CHOPIN, Conseillère,

Laurent NAJEM, Conseiller,

Qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 9 novembre 2018, la société SCI L’Authentique a donné à bail commercial à la société Les Délices de [Localité 1], devenue la société [S] Pâtisserie [K], des locaux situés [Adresse 2] à Créteil (94000), moyennant un loyer annuel de 20 400 euros hors charges et hors taxes payable mensuellement par avance.

Par acte de commissaire de justice du 21 juin 2023, la société SCI l’Authentique a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à la société [S] Pâtisserie [K], pour une somme de 44 188, 88 euros au titre de l’arriéré locatif au 30 juin 2023.

Par exploit du 8 avril 2024, la société SCI l’Authentique a fait assigner la société [S] Pâtisserie [K] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de voir :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;

Ordonner l’expulsion de la société [S] Pâtisserie [K] et celle de tous occupants de son chef, dans la huitaine de la décision à intervenir, des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est, et la séquestration de ses biens mobiliers sur place ou en garde-meubles, à ses frais, risques et périls ;

Condamner la société [S] Pâtisserie [K] à payer à la SCI l’Authentique la somme provisionnelle de 24 788,00 euros au titre des loyers, taxes et charges échus et impayés ;

Condamner la société [S] Pâtisserie [K] au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale à 1 990 euros par mois jusqu’à la libération des locaux ;

Dire que le dépôt de garantie demeurera acquis au bailleur ;

Condamner la société [S] Pâtisserie [K] au paiement d’une somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.

Par ordonnance contradictoire du 3 juin 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Créteil a :

Constaté l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 22 juillet 2023 ;

Ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société [S] Pâtisserie [K] et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 3], [Localité 3] avec le concours, en tant que besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Dit, en cas de besoin, que les meubles seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

Fixé à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société [S] Pâtisserie [K], à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clefs, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et condamné la société [S] Pâtisserie [K] à la payer ;

Condamné par provision la société [S] Pâtisserie [K] à payer à la SCI l’Authentique la somme de 20 428 euros au titre du solde des charges et taxes arriérés au 20 mars 2024 ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Dit que la société [S] Pâtisserie [K] s’acquittera de sa dette en 24 mensualités égales payées le 1er de chaque mois à compter de l’échéance suivant la signification de la présente ordonnance ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre du dépôt de garantie ;

Condamné la société [S] Pâtisserie [K] à payer à la SCI l’Authentique la somme de 1 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné la société [S] Pâtisserie [K] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.

Par déclaration du 8 juillet 2025, la société [S] Pâtisserie [K] a relevé appel de cette décision.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 6 mars 2026 elle demande à la cour, de :

La dire et juger recevable et bien-fondé en ses demandes, fins et moyens d’appel ;

Y faisant droit,

Infirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance rendue le 3 juin 2025 et statuant à nouveau,

A titre principal :

Déclarer la SCI l’Authentique irrecevable et mal fondée en toutes ses demandes, l’en débouter ;

Rejeter la demande de paiement formulée par la SCI l’Authentique à hauteur de 33 560 euros par provision au titre des loyers, indemnités d’occupation, taxes et charges impayées, dès lors qu’elle n’est pas fondée tant en son principe qu’en son quantum, faute d’en justifier les montants ;

Constater l’existence d’une contestation sérieuse et renvoyer les parties à mieux se pourvoir au fond ;

A titre subsidiaire :

Confirmer la présente ordonnance en qu’elle a accordé à la société [S] Pâtisserie [K] un délai de 24 mois pour s’acquitter des sommes retenues à son encontre ;

Suspendre les effets de la clause résolutoire pendant toute la durée d’octroi des délais de placement ;

En outre,

Déclarer la clause résolutoire réputée n’avoir jamais été acquise si les délais accordés sont entièrement respectés et que la société Boulangerie Pâtisserie [K] se libère dans les conditions fixées par la juridiction de céans ;

Réduire à de biens plus justes proportions les demandes formulées par la SCI l’Authentique au titre des loyers, indemnités d’occupation, taxes et charges impayées ;

En tout état de cause :

Débouter la SCI l’Authentique de toutes ses demandes plus amples et contraires ;

Condamner la SCI l’Authentique à verser à la société [S] Pâtisserie [K] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Elle fait valoir qu’à compter de juin 2019 les parties se sont accordées pour réduire le loyer à 1 500 euros mensuels en raison des difficultés financières de la locataire, et qu’en décidant unilatéralement de revenir au loyer initial de 1 700 euros mensuels la bailleresse a violé cette modification du contrat ; qu’en outre elle n’a jamais été facturée des charges additionnelles au loyer, le montant réglé de 1 500 euros par mois ayant toujours été considéré comme couvrant l’ensemble des obligations locatives ; que la bailleresse ne lui a jamais transmis au cours de l’exécution du bail le compte annuel détaillé des charges conformément aux dispositions contractuelles, elle ne l’a fait que dans le cadre de la procédure, cette justification a posteriori étant de surcroît insuffisante faute de précision des modalités de répartition des charges entre les parties. Elle en conclut que la créance de la bailleresse est sérieusement contestable et que le commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré de mauvaise foi, ce qui doit conduire au rejet de l’ensemble des demandes. En outre, elle reproche au premier juge de n’avoir pas tiré les conséquences des délais de paiement qu’il lui a consentis en ne suspendant pas les effets de la clause résolutoire.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 5 mars 2026, la société SCI l’Authentique demande à la cour, de :

La dire et juger recevable et bien fondée en ses demandes, fins et moyens d’appel ;

Y faisant droit :

Confirmer l’ordonnance rendue le 3 juin 2025 en ce qu’elle a :

Constaté l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 22 juillet 2023 ;

Ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société [S] Pâtisserie [K] et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 3], [Localité 3] avec le concours, en tant que besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Dit, en cas de besoin, que les meubles seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

Fixé à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société [S] Pâtisserie [K], à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clefs, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et condamné la société [S] Pâtisserie [K] à la payer ;

Condamné la société [S] Pâtisserie [K] à payer à la SCI l’Authentique la somme de 1 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné la société [S] Pâtisserie [K] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement ;

Infirmer l’ordonnance rendue le 3 juin 2025 en ce qu’elle a :

Condamné par provision la société [S] Pâtisserie [K] à payer à la SCI l’Authentique la somme de 20 428 euros au titre du solde des charges et taxes arriérés au 20 mars 2024 ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Dit que la société [S] Pâtisserie [K] s’acquittera de sa dette en 24 mensualités égales payées le 1er de chaque mois à compter de l’échéance suivant la signification de la présente ordonnance ;

Dit n’y avoir lieu à référé à référé sur la demande formée au titre du dépôt de garantie ;

Et de ces chefs, statuant à nouveau :

Condamner la société [S] Pâtisserie [K] à régler à la SCI l’Authentique la somme de 37 181,65 euros par provision au titre des loyers, indemnités d’occupation, taxes et charges échus et impayés arrêtés au 10 mars 2026 ;

Constater que la somme de 3 400 euros versée au titre du dépôt de garantie restera acquise à la SCI l’Authentique et ce, conformément aux stipulations contractuelles, et condamner l’appelante à la payer à la concluante ;

Débouter l’appelante de l’ensemble de ses chefs de demandes ;

En tout état de cause,

Condamner la société [S] Pâtisserie [K] à payer à la SCI l’Authentique la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

La condamner aux entiers dépens d’appel.

Elle fait valoir que la réduction du loyer, que son gestionnaire a consenti à la locataire, résulte d’une simple tolérance et non d’un accord de modification du contrat, et que dès qu’elle en été informée elle a changé de gestionnaire et réclamé à compter de novembre 2022 le montant du loyer contractuel. Elle indique que l’ensemble des pièces ayant permis la régularisation des charges pour les années 2020 à 2024 ont été versées au débat, sans susciter aucune observation de la part de la société locataire. Elle actualise sa créance de loyers et charges et s’oppose à tout délai de paiement, la société locataire ne versant pas plus en appel qu’en première instance de pièces justificatives au soutien de sa demande de délai. Elle soutient que la clause de l’article 15 du bail relative à la conservation du dépôt de garantie par le bailleur doit s’appliquer en l’absence de contestation sérieuse.

Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu’aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 10 mars 2026.

SUR CE, LA COUR

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail commercial prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

L’expulsion d’un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d’une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés du tribunal judiciaire en application des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu’à tout le moins l’obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable.

Il sera rappelé à cet égard qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour une somme supérieure à la dette véritable reste valable pour la partie des sommes réclamées effectivement due ; qu’il n’appartient pas à la cour, statuant comme juge des référés, de prononcer la nullité d’un commandement de payer, sachant qu’il n’entre pas dans les pouvoirs du magistrat des référés de prononcer une telle nullité ; que le juge des référés ne peut que déterminer si les éventuelles irrégularités, invoquées à l’encontre du commandement, sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse l’empêchant de constater la résolution du bail.

Il doit aussi être rappelé que la mise en 'uvre des dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce n’échappe pas à la règle selon laquelle les conventions doivent être exécutées de bonne foi, énoncée par l’article 1104 du code civil, de sorte que la clause résolutoire doit être invoquée de bonne foi par le bailleur.

En outre, aux termes des dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, allouer une provision au créancier.

Le montant de la provision en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposés aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Au cas présent il résulte des éléments au dossier, notamment des avis d’échéance et quittances reçues de son bailleur par la société locataire, que le loyer contractuel de 1 700 euros mensuels n’a été réclamé, depuis la conclusion du bail en novembre 2018, que jusqu’au mois d’avril 2019, et qu’ensuite, jusqu’au mois d’octobre 2022, soit pendant deux ans et demi, il n’a plus été réclamé au preneur qu’un loyer mensuel de 1 500 euros ; que s’agissant des charges, la provision stipulée au contrat n’a été réclamée à hauteur de 150 euros par mois que jusqu’au mois d’avril 2019, elle ne l’a plus été ensuite.

Ce constat, qu’aucune correspondance entre les parties ne vient expliquer, questionne sur l’existence d’un accord, à tout le moins tacite du bailleur, en faveur d’une réduction du loyer, et même d’une renonciation de sa part à exiger de son locataire le remboursement des charges récupérables, alors par ailleurs qu’il n’est pas discuté qu’aucune régularisation des charges n’a été adressée au preneur annuellement comme stipulé au contrat de bail et que ces charges, dont l’arriéré est réclamé dans le commandement de payer depuis l’année 2020, n’ont été justifiées que dans le cadre de la procédure judiciaire.

Si, comme le souligne à raison l’intimée, la renonciation à se prévaloir des dispositions contractuelles ne se présume pas et doit être certaine et non équivoque, la volonté de renoncer ne pouvant se déduire de la seule inaction ou du silence de son titulaire, au cas présent le bailleur n’est pas resté silencieux ou inactif puisque pendant deux ans et demi il a fait réclamer par son mandataire à son locataire un loyer mensuel minoré de 200 euros, et n’a pas sollicité le remboursement des charges récupérables.

La question de l’existence d’une modification du contrat sur le montant du loyer et des charges se pose ainsi de manière sérieuse, et il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés, juge de l’évidence, de la trancher.

Par suite, la question de la bonne foi du bailleur dans la mise en 'uvre de la clause résolutoire se pose également de manière sérieuse, ainsi que l’exigibilité même des sommes dont il est sollicité le paiement dans le commandement de payer visant cette clause, lesquelles correspondent à des arriérés de la partie de loyer litigieuse et à des charges échues depuis l’année 2020.

En outre, le défaut de régularisation annuelle des charges par le bailleur, en violation des dispositions du bail, rend aussi leur exigibilité sérieusement contestable.

Il en résulte que la société SCI L’Authentique doit être déboutée de l’ensemble de ses demandes, celles-ci se heurtant à contestations sérieuses, et que les demandes formées à titre subsidiaire par l’appelante sont sans objet.

L’ordonnance entreprise sera en conséquence infirmée, sauf en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes et sur la demande formée par le bailleur au titre du dépôt de garantie.

Partie perdante, la société SCI l’Authentique sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel.

L’équité commande toutefois de laisser à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

Infirme l’ordonnance entreprise, sauf en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes et sur la demande formée au titre du dépôt de garantie ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déboute la société SCI L’Authentique de l’ensemble de ses demandes,

La condamne aux dépens de première instance et d’appel,

Laisse à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles de première instance et d’appel.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE