République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 26/06/2025

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N° de MINUTE : 25/535

N° RG 23/03988 – N° Portalis DBVT-V-B7H-VCQC

Jugement (N° ) rendu le 20 Juillet 2023 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 9]

APPELANT

Monsieur [X] [P]

né le 28 Octobre 1963 à [Localité 11]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Adresse 10]

[Localité 6]

représenté par M^e Virginie Stienne-Duwez, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

INTIMÉ

Monsieur [T] [K] [B] [W]

né le 23 Juillet 1984 à [Localité 8]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représenté par M^e Simon Spriet, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

DÉBATS à l’audience publique du 01 avril 2025 tenue par Isabelle Facon magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Harmony Poyteau

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Cécile Mamelin, président de chambre

Sara Lamotte, conseiller

Isabelle Facon, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 26 juin 2025 après prorogation du délibéré en date du 05 juin 2025 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Cécile Mamelin, président et Harmony Poyteau, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 7 mars 2025

****

M. [X] [P] occupe un logement situé [Adresse 5] qui appartenait à M. [J] [W] jusqu’à ce qu’il donne cet immeuble à son fils, M. [T] [W], suivant acte de donation du 25 janvier 2022.

Par jugement du 16 septembre 2019, le tribunal d’instance de Lille a rejeté la demande de M. [J] [W] et son épouse de voir prononcer la résiliation du bail verbal le liant à M. [X] [P] pour défaut de paiement des loyers mensuels de 400 euros, au motif qu’ils ne démontraient pas l’existence du bail verbal, tandis que M. [P] faisait valoir que si l’occupation des lieux était démontrée, elle résulterait d’un prêt à usage.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 14 avril 2022, le conseil de M. [J] [W] et de M. [T] [W] a notifié le changement de propriétaire à M. [P], et l’a mis en demeure de leur payer sous quinzaine la somme de 14 400 euros au titre des loyers impayés.

Par acte d’huissier du 27 juin 2022, M. [T] [W] a fait délivrer à M. [P] un commandement de payer les loyers afin d’obtenir le paiement d’une somme, en principal, de 16 400 euros au titre des loyers impayés et d’avoir à justifier de la souscription d’une assurance locative.

Par acte du même jour, l’huissier de justice mandaté par M. [T] [W] a sommé M. [P] en personne de répondre aux questions suivantes : Depuis quand habitez vous au logement sis [Adresse 3] à [Localité 9] ' Auprès de qui effectuez-vous habituellement le règlement des loyers ' Qui vous en remet le cas échéant quittance '

Par acte d’huissier du 10 novembre 2022, M. [T] [W] a fait assigner M. [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille afin d’obtenir, pour l’essentiel et au visa de l’article 1728 du code civil, la résiliation du bail, son expulsion, sa condamnation à lui payer les loyers impayés et une indemnité d’occupation jusqu’à la libération des lieux.

Suivant jugement en date du 20 juillet 2023, le juge des contentieux de la protection a :

Prononcé la résiliation du bail verbal conclu entre M. [J] [W] aux droits duquel vient M. [T] [W] et M. [P] et portant sur un appartement situe au rez-de-chaussée du [Adresse 4] à [Localité 9], à compter du 10 novembre 2022 ;

Ordonné en conséquence à M. [P] de quitter les lieux et de restituer les clés dans le délai de 15 jours à compter de la signification du présent jugement ;

Dit qu’à défaut pour M. [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et d’avoir restitué les clés dans ce délai, M. [T] [W] pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions de l’article L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

Fixé à la somme de 400 euros l’indemnité d’occupation mensuelle due par M. [P] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux ;

Condamné M. [P] à payer à M. [T] [W] la somme de 21 600 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté en juin 2023, échéance de juin 2023 comprise, assortie des intérêts au taux légal à compter du 27 juin 2022 sur la somme de 16 400 euros et de la signification du présent jugement pour le surplus ;

Condamné M. [P] à verser mensuellement à M. [T] [W] la somme de 400 euros à titre d’indemnité d’occupation, à compter du mois de juillet 2023 et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux ;

Dit que l’indemnité d’occupation sera revalorisée dans les mêmes conditions que le loyer si le bail n’avait pas été résilié ;

Rappelé à M. [P] qu’il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’Etat dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante : Direction départementale de la cohésion sociale, Mission accès au logement – Secrétariat de la commission médiation DALO, [Adresse 1].

Dit qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;

Condamné M. [P], bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale aux dépens effectivement exposés par M. [T] [W], en ce compris le coût du commandement de payer et de justifier d’une assurance locative du 27 juin 2022 ;

Rejeté les autres demandes ;

Rappelé que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

M. [P] a interjeté appel de cette décision par déclaration du 30 août 2023, dans des conditions de forme et de délais qui ne sont pas critiquées, déclaration d’appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise, sauf en ce qu’elle a :

Rappelé à M. [P] qu’il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, -il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’Etat dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante : Direction départementale de la cohésion sociale, Mission accès au logement – Secrétariat de la commission médiation DALO, [Adresse 1].

Dit qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;

M. [T] [W] a constitué avocat le 11 septembre 2023.

Par ordonnance en date du 4 juillet 2024, le conseiller de la mise en état près la cour d’appel de Douai a rejeté la demande de radiation formée par M. [T] [W] pour défaut d’exécution de la décision de première instance.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 septembre 2024, M. [P] demande à la cour de :

Infirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] en date du 20 juillet 2023 en ce qu’il a :

Prononcé la résiliation du bail verbal,

Lui a ordonné de quitter les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du jugement et jugé qu’à défaut, M. [W] pourra l’expulser,

Fixé à 400 euros par mois l’indemnité d’occupation mensuelle due par M. [P],

Condamné M. [P] à payer 21 600 euros avec intérêts ;

Condamné M. [P] à payer 400 euros par mois à M. [W] à compter du mois de juillet 2023 jusqu’à la libération effective et définitive des lieux avec revalorisation de cette indemnité ;

Condamné M. [P] aux dépens ;

Rejeté les autres demandes et assorti le jugement de l’exécution provisoire

A titre principal :

Débouter M. [W] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

A titre subsidiaire :

Juger que M. [P] ne saurait être condamné au paiement d’un arriéré locatif au-delà de la somme de 17 200 euros, correspondant à la période de décembre 2019 à juin 2023 ;

Débouter M. [T] [W] de ses demandes.

En tout état de cause :

Juger que M. [P] n’est redevable d’aucune indemnité d’occupation à compter du mois de juillet 2023 en raison de l’insalubrité du logement sis [Adresse 3] à [Localité 9],

Condamner M. [T] [W] à payer à M. [P] la somme de 216 000 euros à titre de dommages et intérêts en raison du trouble de jouissance subi et du trouble subi en raison de la perte de l’APL ;

Condamner M. [J] [W] à payer à M. [P] la somme de 2 400 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner M. [J] [W] aux entiers dépens de première instance et d’appel

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 1er août 2024, M. [T] [W], qui informe la cour de ce que le logement a été libéré le 18 février 2024, lui demande de :

Confirmer le jugement du juge des contentieux de la protection du 20 juillet 2023 en ce qu’il a :

Prononcé la résiliation du bail verbal,

Ordonné M. [P] de quitter les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du jugement et jugé qu’à défaut, M. [W] pourra l’expulser,

Fixé à 400 euros par mois l’indemnité d’occupation mensuelle due par M. [P],

Condamné M. [P] à payer 21 600 euros avec intérêts ;

Condamné M. [P] à payer 400 euros par mois à M. [W] à compter du mois de juillet 2023 jusqu’à la libération effective et définitive des lieux avec revalorisation de cette indemnité ;

Rappelé M. [P] qu’il peut saisir la commission de médiation ;

Condamné M. [P] aux dépens ;

Assorti le jugement de l’exécution provisoire de droit ;

Dans tous les cas,

Débouter M. [P] de l’intégralité de ses demandes et de son appel,

Condamner M. [P] au versement de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens au titre de la procédure d’appel.

Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

Sur la nature de la relation contractuelle

Aux termes de l’article 1709 du code civil, le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer.

L’article 3 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au moment de l’entrée dans les lieux, environ cinq ans avant l’engagement de la présente procédure selon le locataire, prévoit que le bail doit être rédigé par écrit sur la base d’un modèle-type.

Si M. [P] ne conteste plus clairement, comme au cours de la précédente procédure, qu’il existait un bail entre le propriétaire du bien qu’il occupe et lui-même, il soutient, sans en tirer de conséquence juridique que le bail aurait du être conclu par écrit et que le montant du loyer n’est pas connu, faute d’écrit.

Pour autant, le premier juge a parfaitement rappelé que la Cour de cassation a jugé qu’un bail verbal exécuté n’est pas nul et se trouve soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989. (Civ 3eme 7 février 1990, n° 20-21.390).

La charge de la preuve du bail et de son exécution incombe au propriétaire qui s’en prévaut.

M. [W] produit une sommation interpellative du 27 juin 2022, concomitante à un commandement d’avoir à payer les loyers et de justifier d’une assurance locative, de laquelle il ressort que M. [P] a déclaré à l’huissier qu’il habitait le logement depuis cinq ans, qu’aucun bail n’a été signé, que concernant les deux premières années uniquement, les règlements étaient effectués en espèces auprès du propriétaire, M. [J] [W], sans remise de quittance et que depuis aucun règlement n’a été fait. Le locataire a ajouté que le propriétaire avait demandé de faire des travaux en déduction des loyers.

Il en résulte non seulement que M. [P] a reconnu l’existence d’un bail verbal conclu avec M. [J] [W] pour le bien déféré mais encore qu’en reconnaissant avoir réglé le loyer deux années durant, sans précision de montant, il a reconnu implicitement avoir payé le montant du loyer allégué par les propriétaires, et réclamés tant en 2019 qu’en 2022 au montant constant de 400 euros par mois, étant observé qu’il n’a pas plus fait état d’un autre montant de loyer ou conclu à la disproportion notable du loyer réclamé avec les caractéristiques du bien.

Le jugement qui a retenu l’existence d’un bail verbal portant sur le bien examiné pour un loyer mensuel de 400 euros sera confirmé, par substitution de motifs.

Sur la résiliation judiciaire du bail et les demandes subséquentes

L’article 1227 du code civil dispose que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

Le juge apprécie souverainement si, au jour de l’audience, le manquement reproché revêt un caractère suffisant de gravité pour justifier de prononcer la résiliation du bail.

Aux termes des dispositions de l’article 7g de la loi du 6 juillet 1989, le loctaire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés, puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Le premier juge a parfaitement relevé que le locataire ne justifie pas avoir produit une assurance contre les risques locatifs dans le mois du commandement adressé à cette fin. Sans autre précision du locataire, il apparaît que ce manquement a perduré jusque l’audience du premier juge.

Dès lors, sans qu’il soit utile à ce stade d’examiner le second manquement reproché quant au paiement des loyers, dont l’exécution est contestée, il apparaît que le locataire a commis un manquement grave, de nature à mettre en péril la préservation du bien appartenant au bailleur.

Ce manquement constaté à l’audience de première instance est, en tant que tel, suffisamment grave pour justifier la résiliation judiciaire du bail au jour du jugement de première instance.

Il s’ensuit que le jugement sera confirmé en ce qu’il a prononcé la résiliation judiciaire du bail mais infirmé en ce qu’il a retenu la date de l’assignation pour le jour de la résiliation.

Par conséquent, la résiliation judiciaire du bail sera prononcée au jour du jugement de première instance, soit le 20 juillet 2023.

Sur les manquements du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent, sur l’exception d’inexécution du paiement des loyers

En application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

L’article 20-1 de la même loi dispose que 'Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties.

L’information du bailleur par l’organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire.

Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6.'

Aux termes des dispositions des articles 1219 et 1220 du code civil, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. Une partie peut suspendre l’exécution de son obligation dès lors qu’il est manifeste que son cocontractant ne s’exécutera pas à l’échéance et que les conséquences de cette inexécution sont suffisamment graves pour elle. Cette suspension doit être notifiée dans les meilleurs délais.

Il résulte de ses conclusions que M. [P] fonde l’inexécution de son obligation de payer le loyer, non pas sur le dispositif de la loi du 6 juillet 1989 qui permet au locataire de demander au juge la suspension du paiement des loyers dus pour un logement qu’il qualifie d’indécent le temps de l’exécution des travaux, mais sur le principe général du droit des contrats repris aux articles 1219 et 1220 du code civil relatif à l’exception d’inexécution.

M. [P] a reconnu qu’il ne paie aucun loyer depuis environ trois années avant la sommation interpellative du 27 juin 2022, soit courant 2019. Il soutient que le logement a toujours été affectué de désordres le rendant insalubre, raison pour laquelle il a cessé le paiement du loyer.

M. [P] produit les pièces suivantes :

— une photographie d’un logement montrant l’absence de quelques plaques de plâtres au plafond laissant apparaître des fils électriques et de l’isolant de type laine de verre

— un arrêté du préfet du Nord de traitement de l’insalubrité du logement concerné en date du 6 novembre 2023 déclarant le logement insalubre à compter de cette date et suspendant le paiement du loyer et des sommes assimilés à compter du mois suivant la notification de l’arrêté d’urgence jusqu’au premier jour du mois suivant l’envoi de la notification de la mainlevée de l’arrêté

Cet arrêté fait état d’une mise en demeure de faire cesser un danger imminent pour la santé et la sécurité physique des occupants du logement en date du 8 août 2023.

L’insalubrité est une notion administrative qui ne relève pas de l’appréciation du juge judiciaire et qui est plus réduite que la notion d’indécence.

Il est acquis qu’un logement insalubre est nécessairement indécent.

Pour autant, l’exception d’inexécution des obligations contractuelles réciproques impose que les obligations inexécutées soient d’une gravité suffisante, mais également qu’elles soient certaines.

M. [P] n’apporte aucun élément de nature à établir que le logement était indécent courant 2019 et les années suivantes, la seule photographie produite n’étant ni datée, ni suffisante à établir ses allégations.

En revanche, il résulte de la décision administrative, pour laquelle le bailleur n’a pas fait état de contestation, que l’insalubrité a été constatée à compter du 6 novembre 2023, sans qu’aucun élément de la procédure ne permette de retenir que cet état existait avant cette date.

En conséquence, M. [P] établit que le logement était nécessairement indécent à compter du 6 novembre 2023, caractérisant ainsi le manquement de l’employeur.

L’exception d’inexécution à laquelle il conclut ne peut, dès lors, s’appliquer qu’à compter de cette date, et se recoupe avec la décision administrative de suspension du paiement du loyer.

M. [W] ne contestant pas que l’arrêté du 8 août 2023 portant mise en demeure de faire cesser un danger imminent lui a été notifié, il convient de retenir que le paiement du loyer ou des sommes assimilées est suspendu par l’autorité administrative depuis le mois suivant la notification de cette décision, soit postérieurement à la date d’effectivité de la résiliation du contrat.

Les décisions administratives auront donc une incidence sur l’exécution du paiement des indemnités d’occupation du logement dont la bail a été résilié.

Le jugement sera confirmé

Sur la demande en paiement des loyers

En application des dispositions de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à l’amélioration des rapports locatifs, toute action dérivant d’un contrat de bail est prescrite par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître des faits lui permettant d’exercer ce droit.

Aux termes des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; récproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou la fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Précisant que le logement a été libéré le 18 février 2024, M. [W] réclame le paiement des loyers qui seraient impayés depuis le mois de janvier 2019, affirmation corroborée par les propres déclarations du locataire qui n’apporte aucun élément de nature à justifier d’un accord avec le propriétaire pour être libéré du paiement des loyers en contrepartie de travaux exécutés par ses soins.

En application des dispositions des articles 2240 et suivants du code civil, l’assignation du locataire datant du 10 novembre 2022, la demande en paiement de loyers de M. [W] était recevable à partir du 10 novembre 2019.

C’est donc à tort, ainsi que le soutient le locataire, que le premier juge l’a condamné à payer la somme de 21 600 euros de loyers à compter du 1er janvier 2019 jusqu’au 20 juin 2023, puisque la demande portant sur les loyers du 1er janvier 2019 au 9 novembre 2019 était irrecevable.

Etant rappelé que l’exception d’inexécution a déjà été écartée, à la date de la résiliation du bail, soit le 20 juillet 2023, M. [P] devait, au titre des loyers impayés, non couverts par la prescription triennale, la somme de 17 733,34 euros, somme au paiement de laquelle il sera condamné, avec intérêts au taux légal à compter du 27 juin 2022 sur la somme de 16 400 euros et de la signification du jugement pour le surplus.

Il sera ajouté au jugement sur la fin de non recevoir d’une partie de la demande en paiement des loyers et le jugement sera infirmé quant à la condamnation au paiement des loyers.

Sur l’indemnité d’occupation

Au dispositif de ses conclusions, M. [W] demande la condamnation de M. [P] à payer 400 euros d’indemnité d’occupation mensuelle à compter du mois de juillet 2023 jusqu’à la libération effective des lieux, avec revalorisation de cette indemnité.

Le premier juge a exactement retenu la somme de 400 euros, équivalente au loyer, à titre d’indemnité mensuelle d’occupation puis a condamné le locataire au paiement de l’indemnité d’occupation à compter de la date de la résiliation judiciaire jusqu’à la libération effective

Il n’y a pas lieu à revalorisation de cette indemnité, la preuve d’une quelconque indexation du loyer n’étant pas rapportée, dans les circonstances d’un bail verbal.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

Il convient de rappeler que le recouvrement de la dette locative devra être apprécié en tenant compte des décisions administratives, la décision prononçant l’insalubrité du 6 novembre 2023 ayant arrêté que le loyer et toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation du logement cesse d’être dû à compter du premier jour du mois qui suit la notification de l’arrêté d’urgence – non produit à la présente procédure – jusqu’au premier jour qui suit l’envoi de la notification de l’arrêté de mainlevée de l’insalubrité.

Sur la demande de dommages et intérêts du locataire pour trouble de jouissance et privation du bénéfice des APL

S’agissant de la demande en paiement de dommages et intérêts d’un montant de

21 600 euros en raison d’un trouble de jouissance et de la perte des APL, il convient d’examiner ces deux points successivement.

M. [P] ne démontrant pas le caractère indécent du logement au temps de la relation contractuelle qui a pris fin le 20 juillet 2023, il ne démontre pas avoir subi un trouble de jouissance qui en résulterait.

En revanche, M. [P] a démontré que le bailleur lui avait loué le bien sans contrat de location écrit, manquant ainsi au respect des dispositions légales relatives aux baux d’habitation, de telle sorte qu’il aurait pu être privé l’éventuelle ouverture de droits associés à sa situation.

Pour autant, il n’établit pas que les deux premières années de location au cours desquelles il a payé son loyer, il se trouvait dans une situation ouvrant droit aux allocations logement et ne précise nullement le montant d’allocations logement auxquel il aurait eu droit.

Et pour les années suivantes où il n’a plus payé le loyer, il sera rappelé que le bénéfice des allocations logement est accordé sous réserve du paiement effectif du loyer, rendant le moyen soulevé par M. [P] particulièrement inopérant à compter de son propre manquement.

Il en résulte que le premier juge a rejeté à bon droit la demande de dommages et intérêts formée par le locataire, en ce qu’elle était mal fondée.

Le jugement sera confirmé.

Sur les frais du procès

En application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, M. [P], partie principalement perdante, sera condamné aux dépens d’instance et d’appel, en ce compris le coût du commandement de payer et de justifier d’une assurance locative du 27 juin 2022.

Enfin, en équité, notamment en considération de la situation économique de la partie perdante, telle qu’elle se dégage des éléments de la procédure, il ne sera pas fait droit à la demande de M. [W] fondée sur l’article 700 du code de procédure civile, ni en première instance, ni en appel.

Le jugement sera confirmé.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme le jugement entrepris, excepté en ce qu’il a :

— retenu la recevabilité de l’action en paiement des loyers antérieurs au 10 novembre 2019

— jugé que la résiliation du bail était effective à compter du 10 novembre 2022

— a condamné M. [P] à payer à M. [T] [W] la somme de 21 600 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté en juin 2023, échéance de juin 2023 comprise, assortie des intérêts au taux légal à compter du 27 juin 2022 sur la somme de 16 400 euros et de la signification du jugement pour le surplus

L’infirme sur ces seules dispositions,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déclare l’action en paiement des loyers irrecevable pour les loyers soumis à la prescription triennale, soit les loyers échus antérieurement au 10 novembre 2019,

Prononce la résiliation du bail déféré à compter du 20 juillet 2023,

Condamne M. [X] [P] à payer à M. [T] [W] la somme de 17 733,34 euros, somme au paiement de laquelle il sera condamné, avec intérêts au taux légal à compter du 27 juin 2022 sur la somme de 16 400 euros et à compter de la signification du jugement pour le surplus,

Condamne M. [X] [P] aux dépens d’appel,

Déboute les parties de leurs demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

Le greffier

Harmony POYTEAU

Le président

Cécile MAMELIN