Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 8

ARRÊT DU 23 JANVIER 2026

(n° , 2 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/05577 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CLB4J

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 13 Janvier 2025 -Juge des contentieux de la protection d'[Localité 7]-Sous-[Localité 8] – RG n° 24/02202

APPELANT

M. [W] [S]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représenté par M^e Nadia KHATER, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque: 275

INTIMÉE

S.C.I. [Y], agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentée par M^e Aude BARATTE de l’AARPI STERU – BARATTE, avocat au barreau de PARIS, toque : D1029

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 4 décembre 2025, en audience publique, Florence LAGEMI, Président, ayant été entendue en son rapport dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile, devant la cour composée de :

Florence LAGEMI, Président,

Marie-Catherine GAFFINEL, Conseiller

Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Catherine CHARLES

ARRÊT :

— Contradictoire

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Florence LAGEMI, Président de chambre et par Catherine CHARLES, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

Par acte du 9 janvier 2019, la SCI [Y] a acquis de la SCI Mes enfants un bien immobilier situé [Adresse 2] Tremblay-en-France (Seine-Saint-Denis), composé d’un pavillon sur rue et d’un pavillon en fonds de parcelle. Il a été précisé dans l’acte de vente, que ce dernier pavillon était donné en location à 'M. [D]' en vertu d’un contrat du 1er janvier 2013, et que le pavillon sur rue était donné en location, pour partie, à M. [F] et Mme [L] en vertu d’un contrat consenti à la même date et, pour une autre partie, à Mme [M] en vertu d’un contrat en date du 20 décembre 2013. Il a enfin été stipulé que le sous-sol du pavillon sur rue n’était pas loué.

Le 23 janvier 2019, des agents de police municipale de la commune de [Localité 10] se sont rendus dans le bien précité et ont pris contact avec un des occupants, M. [S], qui a accepté de les laisser visiter son logement situé au sous-sol du pavillon principal et déclaré occuper un garage à des fins d’habitation. Un rapport de constatation a été établi démontrant que le local occupé est de type sous-sol/cave, composé d’une pièce principale/espace couchage d’un volume de 203/633/179 cm, servant de chambre dotée de deux fenêtres situées au niveau du sol, d’un coin salle de bains/toilettes, doté de deux fenêtres au niveau du sol (40 x 40 cm), d’un volume de 162/220/179cm, d’un espace cuisine doté de deux fenêtres situées au niveau du sol (40 x 40 cm), d’un volume de 162/220/179 cm, et d’un espace couloir dépourvu de toute ouverture extérieure. Il a été relevé que la hauteur des locaux située en dessous du niveau du sol est de 140 et 122 cm, soit 69 % de la hauteur totale du logement.

Le 12 septembre 2019, un arrêté du préfet de Seine-[Localité 9] a déclaré ce local impropre à l’habitation.

Par acte du 7 juin 2023, la SCI [Y] a fait délivrer à M. [S] une sommation de quitter les lieux, réitérée le 15 mars 2024 à la suite d’un jugement réputé contradictoire prononcé le 21 juillet 2023 par le tribunal de proximité d’Aulnay-sous-Bois, ayant reconnu sa qualité d’occupant sans droit ni titre, jugement dont nul ne conteste qu’il est devenu caduc.

Par acte du 26 septembre 2024, la SCI [Y] a assigné M. [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny, siégeant au tribunal de proximité d’Aulnay-sous-Bois et statuant en référé, pour obtenir son expulsion et sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle.

Par ordonnance réputée contradictoire du 13 janvier 2025, le premier juge a :

— constaté que M. [S] est occupant sans droit ni titre du logement situé [Adresse 3] ;

— ordonné à M. [S] ainsi qu’à tous les occupants de son chef de libérer les lieux ;

— dit qu’à défaut pour M. [S] d’avoir volontairement quitté les lieux, la SCI [Y] pourra, 15 jours après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— dit qu’en cas d’expulsion le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— ordonné à M. [S] de remettre les clés du logement litigieux au propriétaire ou par expulsion ;

— rejeté la demande tendant à la condamnation de M. [S] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation ;

— condamné M. [S] à payer à la S.C.I [Y] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. [S] aux dépens.

Par déclaration du 17 mars 2025, M. [S] a relevé appel de cette décision en critiquant l’ensemble de ses chefs de dispositif à l’exception de celui relatif à l’indemnité d’occupation.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 18 novembre 2025, M. [S] demande à la cour de :

— recevoir son appel et le déclarer régulier en la forme ;

— infirmer l’ordonnance entreprise des chefs dont il a relevé appel ;

Statuant à nouveau,

A titre principal,

— déclarer la SCI [Y] irrecevable en ses demandes en raison de l’existence d’une contestation sérieuse ne relevant pas de la 'compétence’ de la formation de référé mais du juge du fond ;

— débouter la SCI [Y] de l’ensemble de ses demandes ;

— la renvoyer à mieux se pourvoir au fond ;

A titre subsidiaire,

— dire qu’il est locataire de bonne foi ;

— ordonner son relogement par la SCI [Y] ;

— dire que la SCI [Y] est responsable de son préjudice ;

— la condamner à lui payer la somme de 4.050 euros en remboursement des loyers indûment versés entre janvier et septembre 2019 en contrepartie de locaux impropres à l’habitation ;

— la condamner à lui payer la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance subi ;

A titre infiniment subsidiaire, si la juridiction venait à confirmer la décision querellée,

— lui accorder les plus larges délais pour quitter les lieux, soit douze mois ;

En tout état de cause,

— condamner la SCI [Y] à lui payer la somme de 3.600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

— ordonner l’exécution provisoire.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 18 novembre 2025, la SCI [Y] demande à la cour de :

— confirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

— débouter M. [S] de toutes ses demandes ;

— condamner M. [S] à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

La clôture de la procédure a été prononcée le 19 novembre 2025.

Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu’aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE, LA COUR

Sur l’occupation du local de la SCI [Y] par M. [S]

Selon l’article 835, alinéa 1, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Le caractère illicite de l’acte peut résulter de sa contrariété à la loi, aux stipulations d’un contrat ou aux usages.

L’occupation sans droit ni titre d’un bien appartenant à autrui constitue, par principe, un trouble manifestement illicite.

Au cas présent, il est constant que M. [S] occupe un local au sous-sol de l’un des pavillons appartenant à la SCI [Y], celui-ci indiquant dans ses conclusions, avoir été hébergé à la fin de l’année 2010 par M. [V], alors gérant de la SCI Mes enfants, propriétaire des biens immobiliers. Il explique que ce dernier avait pour projet de procéder à une division des biens afin de créer trois appartements distincts et qu’il s’est vu confier la réalisation de travaux ; que durant ceux-ci, la cave d’un des pavillons a été mise gracieusement à sa disposition, précisant n’avoir pas facturé les prestations effectuées pour le compte de la SCI Mes enfants. Il ajoute que peu de temps après, M. [V] lui a demandé le règlement d’un loyer en espèces de 300 euros, et que ne disposant pas d’une solution de relogement, il a déféré aux exigences de ce dernier, considérant ainsi que dès 2012, un bail verbal a été conclu entre les parties, le loyer ayant été depuis porté à la somme de 450 euros outre des charges locatives fixées aléatoirement que M. [V] venait récupérer directement le 5 de chaque mois.

Il ajoute que lors de l’acquisition des biens immobiliers par la SCI [Y], celle-ci, parfaitement informée de la situation, a continué à percevoir des loyers, n’a pas respecté son obligation de relogement imposée par l’arrêté préfectoral du 12 septembre 2019, mais a cherché à le faire expulser en faisant constater sa qualité d’occupant sans droit ni titre, qu’une enquête préliminaire a été diligentée des chefs de manquement aux règles d’urbanisme et hébergement indigne d’une personne vulnérable dans le cadre de laquelle il a été entendu le 30 juin 2020.

Il conteste donc sa qualité d’occupant sans droit ni titre soutenant être titulaire d’un bail verbal dont l’appréciation relève des seuls pouvoirs du juge du fond, et être à tout le moins occupant de bonne foi.

La SCI [Y] soutient pour sa part que M. [S] est occupant sans droit ni titre. Elle considère que l’occupation des lieux par M. [S] résulte d’une simple tolérance et conteste l’existence d’un bail verbal, précisant que l’acte de vente ne le mentionne pas et que M. [S] a lui-même reconnu auprès des agents de police municipale, en janvier 2019, ne pas payer de loyer. Elle affirme que M. [S] ne peut ignorer qu’il ne dispose d’aucun titre d’occupation, qu’il ne peut être considéré comme un locataire de bonne foi dans la mesure où il lui a été demandé à plusieurs reprise de quitter les lieux.

S’il est exact que la contestation sérieuse invoquée par l’appelant n’est pas de nature à faire obstacle aux mesures devant être prises pour faire cesser un trouble manifestement illicite, il importe néanmoins de rechercher si, en l’espèce, l’occupation des lieux par M. [S] est constitutive d’un tel trouble.

Il n’est pas contesté que le local en sous-sol, occupé par M. [S], a été mis à sa disposition par l’ancien propriétaire et que la SCI [Y] n’ignorait pas cette occupation lors de l’acquisition des biens immobiliers réalisée le 9 janvier 2019 en dépit de l’absence de mention dans l’acte de vente de cette occupation du sous-sol. En effet, celle-ci n’a émis aucune protestation lors de la visite des lieux par les agents de police municipale le 23 janvier 2019 ni à la suite de l’arrêté préfectoral du 12 septembre 2019, et a même, quelques mois après cet arrêté et afin de s’y conformer, adressé à M. [S] des annonces en vue de son relogement.

Lors de son audition par les services de police, le 30 juin 2020, M. [S] a relaté de façon circonstanciée les conditions d’occupation du local litigieux, précisant avoir réglé le loyer réclamé, dans un premier temps, par M. [V], puis, en 2019, par M. [Y], en espèces, et, s’agissant de ce dernier, soit en le lui réglant directement soit en le payant à un tiers venant pour le compte du bailleur le récupérer, dont il a fourni les numéros de téléphone. Il a indiqué ne pas être en possession d’un bail écrit ni de quittances de loyer.

M. [S] produit, notamment, deux attestations de M. [J], ayant occupé un logement au [Adresse 1] en 2012.

Dans la première attestation, datée du 29 septembre 2020, ce témoin a indiqué que M. [S] résidait à cette adresse à son arrivée, qu’il lui avait été présenté comme 'gardien et homme à tout faire’ par M. [V], qu’il avait été surpris de constater qu’il habitait dans une cave et rapportait que ce dernier s’était souvent plaint de ne disposer d’aucun justificatif de paiement de ses loyers qui étaient exigés par le propriétaire en espèces et de ne détenir aucun bail.

Dans la seconde attestation du 10 mars 2021, ce témoin a précisé que l’ancien propriétaire, M. [V], venait toutes les fins de mois pour percevoir, de préférence en espèces, les charges des locataires qui correspondaient à l’électricité consommée après avoir procédé au relevé des compteurs divisionnaires situés dans la cave habitée par M. [S]. Il a ajouté que peu avant la vente à la SCI [Y], une visite du nouveau propriétaire avait été réalisée et que s’il ne pouvait attester des accords intervenus entre M. [S] et chacun des propriétaires, il affirmait qu’aucun des deux ne pouvait ignorer sa présence acceptée dans les lieux.

M. [S] verse aux débats une attestation de M. [V], du 12 juin 2012, dans laquelle celui-ci déclare sur l’honneur l’héberger gratuitement pour une durée déterminée. Mais l’appelant produit également une seule quittance de loyer signée par M. [V], le 5 novembre 2012, d’un montant de 300 euros outre 100 euros de charges établissant la perception d’un loyer ainsi qu’un procès-verbal de constat, réalisé le 14 novembre 2025 à partir d’un dictaphone remis par M. [S], comportant des enregistrements de discussions entre ce dernier et M. [V] portant, notamment, sur le paiement d’un loyer de l’ordre de 300 euros, puis de 400 euros.

L’identité des interlocuteurs telle que rapportée dans ce procès-verbal n’étant pas contestée, la date des enregistrements réalisés en 2008-2009 (page 2 du constat) apparaît sans pertinence d’autant qu’il est fait état de dates postérieures (2013- 2015) en page 34 du constat. En outre, dès lors qu’il apparaît des autres pièces produites que M. [S] n’a occupé qu’un local au sous-sol, c’est vainement que la SCI [Y] prétend que ces conversations porteraient sur un autre logement.

M. [S] communique encore une attestation d’assurance du 31 juillet 2012 établissant qu’une police d’assurance garantissait, pour la période du 23 juillet 2012 au 1er juillet 2013, les conséquences pécuniaires dont il pouvait, en sa qualité de locataire, être déclaré responsable à la suite d’un sinistre locatif et produit des copies de son relevé de compte établissant des retraits en espèces mensuels.

Par ailleurs, dans une déclaration de main courante du 17 janvier 2020, M. [S] déclarait être en litige avec son propriétaire, M. [Y], à la suite du passage des agents municipaux puisque son logement avait été déclaré insalubre, être victime de harcèlement de sa part et de celle de la personne chargée de récupérer les loyers qu’il indiquait ne plus régler depuis le mois d’octobre 2019.

C’est encore vainement que la SCI [Y] se prévaut des déclarations contradictoires de M. [S] qui, en janvier 2019, avait indiqué aux agents de police municipaux être présent dans le local en accord avec le propriétaire et ne pas régler de loyer dès lors que les circonstances de son occupation, apparaissant peu régulières, pouvaient expliquer, à cette époque, ses déclarations.

L’ensemble de ces éléments ne permet pas de caractériser, avec l’évidence requise en référé, que l’occupation du local par M. [S] constitue un trouble manifestement illicite qu’il conviendrait de faire cesser.

En effet, les circonstances de l’occupation du local ne sont pas suffisantes pour établir l’absence de tout titre d’occupation, dont l’appréciation de l’existence et de sa qualification ne relève pas des pouvoirs de la juridiction des référés.

Dans ces conditions, il convient, infirmant l’ordonnance entreprise, de dire n’y avoir lieu à référé sur la demande de la SCI [Y] tendant à l’expulsion de M. [S] du fait de sa qualité d’occupant sans droit ni titre.

La demande principale de M. [S] telle que présentée dans le dispositif de ses conclusions qui seul saisi la cour, étant accueillie, il n’y a pas lieu de statuer sur ses autres demandes à l’exception de celle formée en tout état de cause en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Au regard de l’issue du litige en appel, la SCI [Y] supportera les dépens de première instance et d’appel et sera condamnée à payer à M. [S], contraint d’engager des frais irrépétibles pour assurer sa défense, la somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Le pourvoi susceptible d’être formé à l’encontre du présent arrêt n’étant pas suspensif d’exécution, la demande de M. [S] tendant à ce que soit ordonner l’exécution provisoire ne donnera lieu à aucune mention au dispositif.

PAR CES MOTIFS

Infirme l’ordonnance entreprise en ses dispositions dont il a été relevé appel ;

Statuant à nouveau,

Dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la SCI [Y] tendant au constat de l’occupation sans droit ni titre de M. [S] et à son expulsion ;

Condamne la SCI [Y] aux dépens de première instance et d’appel et à payer à M. [S] la somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT