Cour d'appel de Paris, Pôle 4 chambre 2, 25 mars 2026, n° 22/11316

TGI Bobigny 23 mars 2022

CA Paris
Infirmation 25 mars 2026

CA Paris 13 mai 2026

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 4 ch. 2, 25 mars 2026, n° 22/11316
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	22/11316
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Bobigny, 23 mars 2022, N° 11-21-002098
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	3 avril 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Joanne GEORGELINCécile LEMAISTRE BONNEMAY
Parties :	Syndicat Des Copropriétaires

Texte intégral

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRÊT DU 25 MARS 2025

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/11316 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CF7JL

Décision déférée à la Cour : Jugement du 23 Mars 2022 -Tribunal judiciaire de BOBIGNY

RG n° 11- 21- 002098

[Adresse 1]

APPELANT

Syndicat Des Copropriétaires, [Adresse 2],, [Adresse 3] représenté par son syndic, la société ATM & GAILLARD, SARL immatriculée au RCS de, [Localité 1] sous le numéro 348 631 169

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représenté par M^e Cécile LEMAISTRE BONNEMAY, avocat au barreau de PARIS, toque : E1286

Ayant pour avocat plaidant : M^e Joanne GEORGELIN, avocat au barreau de PARIS, Cabinet de M^e LEMAISTRE BONNEMAY, toque : E1286

INTIMÉ

Monsieur, [C], [I]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Défaillant

L’assignation a été délivrée régulièrement à étude, le 29 août 2022,

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 906 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 Décembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie CHABROLLE, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Madame Marie CHABROLLE, Conseillère

Greffier, lors des débats : Madame Dominique CARMENT

ARRÊT :

— DEFAUT

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour initialment prévue le 11 mars 2026 prorogé au 25 mars 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par Madame Christine MOREAU, Présidente de chambre, et par Madame Marylène BOGAERS, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * *

FAITS ET PROCEDURE

La cour est saisie de l’appel d’un jugement rendu le 23 mars 2022 par le tribunal judiciaire de Bobigny dans une affaire opposant le syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 6], [Adresse 2] située, [Adresse 7] à Bondy (93140) à M., [C], [I].

M., [I] est copropriétaire des lots n°2 et 83 dans la, [Adresse 6], [Adresse 2] située, [Adresse 7] à, [Localité 4] et soumise au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte introductif d’instance du 19 octobre 2021, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, a saisi le tribunal judiciaire de Bobigny de demandes visant à obtenir notamment la condamnation de M., [I] au paiement des charges de copropriété arrêtées au 1er octobre 2021, avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure et des frais de recouvrement, outre diverses sommes.

Par la décision attaquée, le tribunal a statué en ces termes :

— condamne M., [I] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence le

[Localité 5] située, [Adresse 7] à, [Localité 4], les sommes de :

l 489,69 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 22 septembre 2020,

5,45 euros au titre des frais nécessaires,

400 euros à titre de dommages et intérêts,

600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelle que l’exécution provisoire de la décision est de droit,

— condamne M., [I] aux dépens, en ce inclus les frais de l’assignation du 19 octobre 2021 et des conclusions signifiées le 18 janvier 2022.

Le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 14 juin 2022.

Cette déclaration a été signifiée à M., [I] par acte d’huissier de justice remis à étude le 29 août 2022.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 22 octobre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 16 décembre 2025.

PRETENTIONS DES PARTIES

Par conclusions déposées le 21 octobre 2025, l’appelant demande à la cour de :

— réformer le jugement en ce qu’il a condamné M., [I] à lui payer la somme de l 489,69 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er appel 2022,

statuant à nouveau,

— condamner M., [I] à lui payer la somme de 3 278,67 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er appel 2022 inclus, avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure,

y ajoutant,

— condamner M., [I] à lui payer la somme de 4 272,43 euros au titre des charges postérieures du 2ème appel 2022 au 3ème appel 2025,

— condamner M., [I] à lui payer la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner M., [I] à lui payer la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les dernières conclusions de l’appelant ont été signifiées à M., [I], intimé défaillant, le 24 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions des parties.

Par ailleurs, il doit être rappelé que, conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si l’un des défendeurs ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Il doit, en particulier en appel, vérifier la recevabilité de celui-ci, la régularité de sa saisine et s’assurer que la condamnation prononcée en première instance est régulière et bien fondée.

L’article 954 dernier alinéa du code de procédure civile précise également que la partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s’en approprier les motifs.

Par ailleurs, il convient de constater que les chefs du jugement portant sur les frais nécessaires, les dommages et intérêts, les dépens et les frais irrépétibles n’étant pas querellés, ils sont définitifs.

Sur les demandes en paiement de charges de copropriété

L’appelant conclut à la réformation du jugement attaqué en faisant valoir que le tribunal a déduit du montant des charges demandées :

— un montant de 991,11 euros de frais, ce qui n’est pas contesté et qui est déduit de la somme demandée en appel,

— une somme de 164,30 euros au titre d’une reprise de solde au 29/09/2011 alors qu’il s’agissait d’une reprise de solde créditrice ;

— une somme de 1624,68 euros de charges qu’il a déclarées prescrites, en violation de l’article 2247 du code civil.

Réponse de la cour

En droit, l’article 2223 devenu 2247 du code civil dispose que les juges ne peuvent pas suppléer d’office le moyen résultant de la prescription.

Il en résulte que, sauf dans le cas particulier où cette faculté est prévue expressément par un texte spécifique, le juge ne peut pas soulever d’office la fin de non-recevoir tirée de la prescription quand bien même cette prescription serait d’ordre public.

En l’espèce, le tribunal ne pouvait donc pas relever d’office, sur le fondement de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, la prescription des charges antérieures au 19 octobre 2011, encore moins sans en tirer toutes les conséquences sur la recevabilité de la demande à ce titre.

En appel, M., [I], intimé défaillant, est réputé solliciter la confirmation du jugement.

Cependant, la cour ne saurait davantage se fonder sur un moyen relevé d’office illégalement.

Le jugement sera donc infirmé à cet égard.

Il convient, alors, d’examiner le bien-fondé des demandes relatives aux charges arrêtées au 1er juillet 2025 (appel du 3ème trimestre 2025 inclus). En effet, le décompte fait apparaître des paiements de 3834,25 euros de l’intimé postérieurs au 1er avril 2022, qui se sont imputés sur sa dette la plus ancienne, modifiant, à la date de la présente décision, le montant qui était dû au 1er avril 2022 et justifiant qu’il soit statué par un chef de dispositif unique sur l’ensemble des charges dues au 1er juillet 2025.

En effet, en application des articles 1342-10 du code civil et 9 alinéa 2 de l’arrêté du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires, les versements des copropriétaires sont affectés, à défaut d’indication contraire, au règlement de la dette la plus ancienne.

Conformément aux dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ; l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-2 de la même loi prévoit encore que les dépenses pour les travaux listés à l’article 44 du décret du 17 mars 1967 ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel et que les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté dans les deux mois de sa notification l’assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus fondés à refuser de régler leur quote-part de charges.

De façon distincte, selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Il ressort de ces dispositions que les sommes dues par un copropriétaire au titre des provisions sur charges, des charges et travaux sont de nature distincte de celles dues au titre des frais investis pour leur recouvrement au titre de l’article 10-1 précité ou au titre des frais du procès qui seront ultérieurement examinés.

En l’espèce, le syndicat produit aux débats :

— l’extrait de matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de M., [I] et des tantièmes attribués à ses lots ;

— le procès-verbaux des assemblées générales du 4 octobre 2012, du 24 octobre 2013, du 22 octobre 2014, du 14 octobre 2015, du 12 octobre 2016, du 4 octobre 2017, du 4 octobre 2018, du 29 octobre 2019, du 12 novembre 2020, du 20 octobre 2021, du 28 novembre 2022, du 8 novembre 2023, du 12 décembre 2024 approuvant l’exercice en cours et fixant le budget provisionnel de l’exercice à venir, y compris 2025 ;

— les appels de charges et travaux de l’appel provisionnel du 1er trimestre 2022 à celui du 1er juillet 2025 au titre du 3ème trimestre 2025 ;

— deux décomptes successifs de charges, le premier débutant au 29 septembre 2011 pour se terminer au 1er janvier 2022 (appel du 1er trimestre inclus), et le second du 21 octobre 2025 débutant au 1er avril 2022 (2ème trimestre inclus) pour se terminer au 1er juillet 2025 (appel du 3ème trimestre inclus).

L’analyse du premier décompte de charges produit aux débats fait apparaître, effectivement, que la reprise de solde mentionnée en exergue de celui-ci est créditrice à hauteur de 164,30 euros. Le premier solde débiteur débute au 29/09/2011 à hauteur de 1086,08 euros.

Ensuite, il doit être déduit des décomptes produits aux débats les sommes retenues au titre de frais et non de charges de copropriété : les frais de mise en demeure de 40 euros du 29 août 2012, ceux intitulés « Lemaistre mise en demeure » de 95,68 euros du 28 mai 2013, les frais de relance de 23 euros du 5 novembre 2015, les frais de prélèvement impayés de 18 euros des 13 septembre 2017, ceux de mise en demeure de 40 euros du 28 février 2018, de prélèvement impayé de 18 euros du 11 juillet 2018, encore du 18 euros le 13 juin 2019, les frais de relance de 23 euros du 9 septembre 2019, ceux de prélèvement impayé de 18 euros des 12 décembre 2019, 15 janvier 2020, 16 avril 2020, 14 mai 2020, 15 juin 2020, les frais de mise en demeure de 96 euros du 23 septembre 2020, les honoraires d’assignation de 600 euros du 22 octobre 2021, soit un montant de 1061,68 euros au 1er avril 2022, outre les frais de sommation de 166,29 euros du 20 février 2025. Donc un montant total de 1227,97 euros.

Il ressort de l’étude de l’ensemble de ces éléments que M., [I] doit être condamné à régler au syndicat des copropriétaires la somme de (4269,78 +4272,43-1227,97) 7314,24 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er juillet 2025 (appel du 3ème trimestre inclus), avec intérêts au taux légal, en application de l’article 1231-6 du code civil ; sur la somme de 2368,41 euros à compter du 22 septembre 2020 (date de la mise en demeure produite aux débats), sur celle de 3578,84 euros à compter du 19 octobre 2021 (date de l’assignation), sur celle de 7172,93 euros à compter du 31 octobre 2024 (date de la sommation de payer produite aux débats) et à compter du 21 octobre 2025 (date des conclusions) pour le surplus.

Les frais au titre de la sommation du 31 octobre 2024 ne pourront pas être retenus, constituant des frais dont il n’est pas démontré qu’ils sont nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 puisqu’ils sont postérieurs à la délivrance de l’assignation et à l’appel interjeté.

Sur les dommages et intérêts

L’appelant soutient que :

— M., [I] cause un préjudice particulier au syndicat qui est composé de particuliers se trouvant dans l’obligation de faire l’avance des charges dues par celui-ci ;

— En ne respectant pas son obligation légale de paiement (article 10 de la loi du 10 juillet 1965), il commet une faute entraînant un préjudice pour le syndicat d’avoir à engager des frais de recouvrement.

Réponse de la cour

En application de l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, l’appelant n’ayant pas sollicité l’infirmation du jugement au titre des dommages et intérêts alloués au titre des charges impayés au 1er avril 2022, il doit être considéré que la demande porte sur une indemnisation au titre de la période postérieure, compte tenu de l’actualisation demandée.

Il a été précédemment rappelé que les frais de recouvrement nécessaires relevaient des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et qu’il n’était pas démontré la nécessité de la sommation sollicitée dans le cadre de la demande actualisée relative aux charges de copropriété en appel.

Par ailleurs, il ressort du 2ème décompte de charges produit aux débats que M., [I] a procédé à des paiements plus réguliers que ceux de la période antérieure mais qui sont demeurés insuffisants pour couvrir les charges appelées et dont plusieurs sont revenus impayés.

Or, l’intimé s’était vu signifier le jugement attaqué et l’appel en cours.

Ces manquements répétés encore entre le 1er avril 2022 et le 1er juillet 2025 à son obligation légale de paiement des charges sans qu’il ne justifie de motifs valables pouvant expliquer sa carence et en dépit d’une condamnation à ce titre et d’un appel en cours, démontrent sa mauvaise foi.

Cette faute a causé à la copropriété un préjudice financier, distinct des retards de paiement déjà indemnisés par les intérêts moratoires octroyés, puisque pendant ces trois années la collectivité des copropriétaires a été régulièrement privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble. Cela a eu pour effet de porter atteinte au fonctionnement normal de celle-ci en créant un déséquilibre dans sa trésorerie et en rendant difficile voire impossible l’engagement des dépenses collectives obligatoires ou simplement nécessaires. En outre, cela a généré une répartition inéquitable des charges au détriment des copropriétaires respectueux de leur obligation se trouvant dans l’obligation de contribuer aux dépenses communes pour la part couverte par les copropriétaires défaillants.

M., [I] sera ainsi condamné à payer une somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les frais du procès

M, [I], partie perdante, doit être condamné aux dépens d’appel ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 2000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

DISPOSITIF

Par ces motifs, la cour

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement

Infirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour

Statuant à nouveau et y ajoutant

Condamne M., [I] à payer au syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 8] située, [Adresse 7] à, [Localité 6] :

— la somme de 7314,24 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er juillet 2025 (appel du 3ème trimestre inclus), avec intérêts au taux légal sur la somme de 2368,41 euros à compter du 22 septembre 2020, sur celle de 3578,84 euros à compter du 19 octobre 2021, sur celle de 7172,93 euros à compter du 31 octobre 2024 et à compter du 21 octobre 2025 pour le surplus ;

— la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamne M., [I] aux dépens d’appel ;

Condamne M., [I] à payer au syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 8] située, [Adresse 7] à, [Localité 6] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,