Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRET DU 24 MARS 2026

(n° /2026, 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/04690 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJB4K

Décision déférée à la Cour : jugement du 28 décembre 2023 – tribunal de proximité de Paris – RG n° 22/06782

APPELANTE

S.A.S. GROUPE [A] [B] prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentée par M^e Olivier HASCOET de la SELARL HKH AVOCATS, avocat au barreau d’ESSONNE

Ayant pour avocat plaidant M^e Frédéric GONDER de la SELARL GONDER, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMEE

S.A.R.L. AGENCE CONSEIL DEVELOPPEMENT prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée par M^e Nathalie CASTELLOTTI, avocat au barreau de PARIS, toque : E1398

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 janvier 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Roselyne GAUTIER, présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Roselyne GAUTIER, présidente de chambre

M^me Agnès BODARD-HERMANT, conseillère

M. Jean-Yves PINOY, conseiller

Greffière, lors des débats : M^me Tiffany CASCIOLI

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Roselyne GAUTIER, présidente de chambre et par Catherine SILVAN, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

***

Par acte sous seing privé en date du 31 décembre 2014, la société Agence Conseil Developpement a par l’intermédiaire de son mandataire le cabinet l’Immobilière [V]/[H] Tout l’Immobilier donné à bail un logement situé [Adresse 3] à M. [K] [R] [O] .

La société Agence Conseil Developpement souscrivait, le 7 janvier 2015, via son mandataire une garantie loyers impayés et dégradations immobilières auprès de la SAS Groupe [A] [B].Cette garantie loyers a fait l’objet de 3 avenants modifiant la garantie.

Par lettre datée du 23 juin 2015, le cabinet l’Immobilière [V]/[H] Tout l’Immobilier a effectué, pour le compte de la société Agence Conseil Developpement une déclaration de sinistre auprès de la SAS Groupe [A] [B].

La SAS Groupe [A] [B] a indemnisé la bailleresse de la somme de 18 029,29 euros correspondant aux loyers dus de mai 2015 à décembre 2017 selon quittance subrogative du 28 juin 2018.

Par exploit d’huissier du 6 mars 2017 la société Agence Conseil Developpement a saisi le tribunal d’instance d’Aulnay-sous-Bois en référé de demandes à l’encontre de M. [K] [R] [O] .

Après un renvoi au fond le Tribunal d’instance, dans un jugement du 6 septembre 2018 a notamment :

— prononcé la résiliation du bail pour défaut depaiement de loyers ;

— condamné M. [K] [R] [O] au paiement de la somme de 13 305,26 euros au titre exclusivement des loyers sasn les charges, dus au 1 er juin 2018 échéance du mois de juin incluse et dépôt de garantie non déduit, avec intérêts au taux légal,

— une indemnité d’occupation mensuelle fixée à un montant égal à celui du loyer majoré des charges récupérables dûment justifiées qui auraient été dues en cas de poursuite du bail à compter de la résiliation jusqu’à la restitution des lieux.

Considérant que le jugement du 28 juin 2018 avait expressément limité le montant des appels de loyer mensuels à la somme de 1050 euros et qu’elle ne pouvait donc indemniser plus que ce qui était dû par le locataire, la société Groupe [A] [B] a sollicité en vain le remboursement du trop perçu sur indemnité.

Elle a donc par acte du 21 septembre 2022, assigné la société Agence Conseil Developpement devant le tribunal judiciaire de Paris qui s’est déssaisi au profit du juge des contentieux de la protection de Paris qui par jugement du 28 décembre 2023 :

— REJETTE l’exception de nullité de l’assignation invoquée par l’AGENCE CONSEIL DEVELOPPEMENT;

— DEBOUTE la SAS GROUPE [A] [B] de sa demande de condamnation de l’AGENCE CONSEIL DEVELOPPEMENT, au paiement de la sornrne de 6049,90 euros an titre de la répétitionde l’indu ;

— CONDAMNE la SAS GROUPE [A] [B] à payer a l’AGENCE CONSEIL DEVELOPPEMENT, la somme de 620,10 euros (six-cent-vingt euros et dix centimes) an titre du solde restant dû de l’indemnisation en applicationdu contrat d’assurance ;

— REJETTE le surplus des demandes ;

— CONDAMNE la SAS GROUPE [A] [B] payer à l’AGENCE CONSEIL

DEVELOPPEMENT la somme de 1200. euros (rnille-deux-cent euros) au titre de l’article 700 du Code de procedure civile ;

DEBOUTE la SAS GROUPE [A] [B] de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procedure civile ;

— CONDAMNE la SAS GROUPE [A] [B] aux dépens ;

— RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Par déclaration reçue au greffe le 19 mai 2021, M. [Y] [F] a interjeté appel de ce jugement en tous ses chefs de décision.

Par déclaration du 1er mars 2024 la SAS Groupe [A] [B] a interjeté appel.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 24 septembre 2024 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens la SAS Groupe [A] [B] demande à la cour de :

A titre principal

INFIRMER le jugement du 28 décembre 2023 dont appel, sauf en ce qu’il a jugé que l’assignation n’est pas nulle

Et statuant à nouveau

CONDAMNER la société AGENCE CONSEIL DEVELOPPEMENT à payer à la SAS GROUPE [A] [B] la somme de 6049,90 € correspondant au trop perçu versé par la SAS GROUPE [A] [B] à la suite de la déclaration de sinistre du 23 juin 2015

REJETER l’ensemble des demandes de la société civile AGENCE CONSEIL DEVELOPPEMENT

En tout état de cause,

CONDAMNER La société AGENCE CONSEIL DEVELOPPEMENT au paiement de la somme de 2.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER La société AGENCE CONSEIL DEVELOPPEMENT aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 18 juillet 2024 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, la SARL Agence Conseil Developpement demande à la cour de :

— Déclarer la SARL AGENCE CONSEIL DEVELOPPEMENT recevable et bien fondée devant la Cour d’Appel de PARIS

— Confi rmer le jugement du tribunal judiciaire de PARIS du 28 décembre 2023 en toutes ses dispositi ons

— Condamner la SAS GROUPE [A] [B] à payer à la SARL AGENCE CONSEIL DEVELOPPEMENT la somme de 610 euros au titre des sommes garanties.

— Condamner la SAS GROUPE [A] [B] à payer à la SARL AGENCE CONSEIL DEVELOPPEMENT la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— La condamner aux enti ers dépens de première instance et d’appel en application de l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le16 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’action en répétition de l’indû

La SAS Groupe [A] [B] réclame le remboursement du trop-perçu, soit la somme de 6049,90 € qu’elle aurait versée au titre des garanties des loyers et charges impayés aux motifs que :

— Suite au jugement du 28 juin 2018 le locataire n’est plus tenu au paiement des charges, celles ci n’ayant pas été justifiées, mais au seul loyer mensuel de 1050 euros ;

Dès lors le principe indemnitaire qui prévoit que l’assureur ne peut indemniser des sommes au-delà de ce qui est dû doit s’appliquer et la SAS Groupe [A] [B], ne peut payer au-delà du montant fixé dû par le locataire ;

Le fait que le jugement du 6 septembre 2018 fixe une indemnité d’occupation égale au montant des loyers outre les charges ne lui est pas opposable puisque sa garantie s’est terminée avant le prononcé de la résiliation judiciaire ;

— l’article 1.8 des conditions générales du contrat d’assurance qui exclut la prise en charge des loyers et charges lorsque les obligations du souscripteur n’ont pas été respectées peut également s’appliquer puisque le jugement du 28 juin 2018,relève bien un manquement de l’assuré à ses obligations celui ci ne justifiant pas de la réalité du montant des charges ;

— l’absence de régularisation de charges par l’assuré, et la prescription de celles-ci, l’empêchent d’exercer un recours subrogatoire à l’encontre du locataire.

L’intimé reprend à son compte la motivation du premier juge et soutient notamment qu’il ressort clairement des stipulations contractuelles que :

— l’assureur doit reverser en cas d’impayés locatifs à son assuré le montant du loyer et des charges déclarés par l’assuré et qui apermis de calculer le montant des cotisations ;

— aucune stipulation ne prévoit de prendre en compte les sommes retenues par un tribunal lors d’une procédure judiciaire locative pour impayés locatifs ;

— la seule minoration d’indemnisation prévue esrt celle liée à l’APL

— le principe indemnitaire implique que l’assuré ne peut pas faire de bénéfice mais qu’il doit obtenir la garantie de la réparation de ses pertes réelles, soit la non perception des loyers et des charges.

Il précise également que le moyen relatif au fait qu’il aurait commis un manquement en ne produisant pas les justificatifs des charges devnat le tribunal, ne peut lui être opposé dnas la mesure où cette action contre le locataire a été menée par le groupe [A] [B] qu’il avait mandaté.

Sur ce,

L’article 1302 du code civil dispose : « Tout paiement suppose une dette ; ce qui a été recu sans étre dû est sujet à restitution.

La restitution n’est pas admise à l’égard des obligations naturelles qui ont été volontairement acquittées ».

L’article 1302-1 du même code dispose : « Celui qui recoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l’a indûment reçu ».

En vertu du principe, dit principe indemnitaire,résultant de L 121 ' 1 du Code des assurances, l’assuré ne peut obtenir, du fait de l’assurance, aucun profit, ni ne subir aucune perte.

Il résulte clairement de l’article 1.8 du contrat intitulé montant de l’indemnité et franchise,et rappelant le principe indemnitaire, que « l’assurance ne peut être une cause de bénéfice pour l’assuré, et ne lui lui garantit que la réparation de ses pertes réelles. ».

La notion de pertes réelles ne peut s’entendre que du montant des sommes dues au titre de l’arriéré locatif par le locataire, au bailleur.

Or par jugement du 6 septembre 2018 le juge de proximité d'[Localité 3] a limité la dette locative au montant du loyer mensuel soit 1050 euros et rejeté toutes autres demandes au titre des charges ou frais de réparations locatives.

Dès lors la seule perte dont peut de prévaloir le bailleur est celle du montant de sa créance résultant de ce jugement devenu définitif.

S’il ressort effectivementde l’article 1-3 que le calcul de l’indemnisationdue par l’assureur dans le cadre dela garantie locative, s’effectue sur la base des sommes ayant servi au calcul de la cotisation, il appartenait à l’assuré bailleur de solliciter un évéentuel remboursement de ses cotisations, ce dont la cour n’est pas saisie.

La Cour n’étant pas non plus saisie d’une action en responsabilité à l’encontre de l’assureur, les moyens relatifs à son défaut de diligence dans le cadre de son mandat pour la procédure engagée à l’encontre du locataire sont inopérants.

Il convient donc d’infirmer le jugement critiqué et de faire droit au vu du décompte du 25 mai 2022 non spécialement critiqué, à la demande en remboursement de l’appelant à hauteur de 6049,90 euros.

Sur les demandes accessoires

Au vu du sens de l’arrêt, les dispositions du jugement relatives aux dépens et aux frais irrépétibles sont infirmées.

La société Agence Conseil Developpement est en conséquence condamnée aux dépens de première instance et d’appel et au paiement d’une somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire

Infirme le jugement en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a rejeté l’exception de nullité de l’assignation,

Statuant à nouveau et y ajoutant

Condamne la société Agence Conseil Developpement à payer à la SAS groupe [A] [B] la somme de 6049,90 euros, en remboursement des sommes versées indûment en application de sa garantie,

Rejette toute autre demande,

Condamne la société Agence Conseil Developpement à payer la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code deprocédure civile

Condamne la société Agence Conseil Developpement aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Le greffier, Le président de chambre,