Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 8

ARRÊT DU 5 JUIN 2026

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N°RG 25/14408 – N°Portalis 35L7-V-B7J-CL3ZX

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 24 Juillet 2025 -Président du TJ de [Localité 1] – RG n°25/51552

APPELANTE

S.C.I. OM 2000, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Eric DESLANDES, avocat au barreau de PARIS, toque : B0389

INTIMÉ

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice le Cabinet [J], agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 3]

Représenté par M^e Christophe PACHALIS de la SELARL RECAMIER AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : K148

Ayant pour avocat plaidant M^e Hervé CASSEL, avocat au barreau de Paris

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 16 avril 2026 en audience publique, Florence LAGEMI, Présidente de chambre, ayant été entendue en son rapport dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile, devant la cour composée de :

Florence LAGEMI, Présidente de chambre

Marie-Catherine GAFFINEL, Conseillère

Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère

qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : Catherine CHARLES

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Florence LAGEMI, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, greffière présente lors de la mise à disposition.

La société OM 2000 est propriétaire, depuis le 13 octobre 2004, des lots n°1 et 29 dépendants de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 3] à [Localité 4], lesquels ont été définis de la manière suivante dans son titre de propriété :

« lot un (1) :

local commercial à droite de la porte d’entrée comprenant une boutique, une arrière boutique, une cuisine, et le droit au wc commun dans la première cour avec d’autres lots ;

En sous-sol, la cave n°2 ;

Et les 36/1024è de la propriété du sol et des parties communes générales ;

lot vingt neuf (29) :

Un cabanon situé à droite dans la première cour ;

Et les 3/1024è de la propriété du sol et des parties communes générales ».

L’immeuble est constitué d’un bâtiment sur rue et d’un bâtiment sur cour, lesquels sont séparés par une première cour.

La première cour comporte un appentis, situé à côté du lot n°29, et défini aux termes du règlement de copropriété de l’immeuble, comme une partie commune spéciale au bâtiment sur cour (lots n°15 à 29), et ce contrairement aux lots n°28 et 29 correspondant aux deux cabanons présents dans cette première cour et qui constituent quant à eux des parties privatives. Cet appentis était utilisé par la copropriété comme local à poubelles.

Par lettre du 24 janvier 2024, la société OM 2000 a écrit au Cabinet Jourdan, syndic, afin de solliciter la cessation de l’utilisation de cet appentis (nommé cabanon dans ledit courrier) par le syndicat des copropriétaires, ou la régularisation d’un bail, estimant que ce local lui appartient.

La société OM 2000 a, le 2 mars 2024, apposé une affichette sur ledit appentis sur laquelle il a été indiqué : « Prière de ne plus mettre les poubelles dans le cabanon. Il sera fermé à clé à partir du 15.03.2024. Signé : SCI OM 2000 ».

Un verrou a été installé sur la porte d’accès à l’appentis par la société OM 2000, à compter de cette date.

Par lettre recommandée du 8 avril 2024, le syndic a indiqué à la société OM 2000 que la propriété du lot n°29 se limitait à la première partie du cabanon, la seconde partie constituant l’appentis défini au règlement de copropriété comme une partie commune spéciale au bâtiment sur cour et a mis en demeure cette dernière de libérer cette partie commune, laquelle est restée sans effet.

Lors de l’assemblée générale du 19 juin 2024, les copropriétaires de l’immeuble ont donné mandat au syndic d’agir en justice, à l’encontre de la société OM 2000, afin d’obtenir, notamment, la libération du cabanon commun considéré comme annexé par cette dernière.

Le 2 novembre 2024, trois membres du conseil syndical ont constaté la présence d’un ouvrier construisant, dans la première cour, une structure ' un abri – entre le cabanon (lot n°29) et le lot n°1 dont la société OM 2000 est propriétaire.

Par lettre recommandée du 4 novembre 2024, le syndic a rappelé à la société OM 2000 que la cour constituait une partie commune générale de l’ensemble immobilier, et l’a mise, vainement, en demeure de cesser toutes interventions sur celle-ci.

Après avoir fait établir un procès-verbal de constat, le 22 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] à Paris (14ème) (ci-après le syndicat des copropriétaires) a, par acte du 25 février 2025, fait assigner la société OM 2000 devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de restitution de l’appentis, dépose de la couverture installée et de remise en état de la cour commune.

Par ordonnance contradictoire du 24 juillet 2025, le premier juge a :

déclaré recevables les demandes du syndicat des copropriétaires ;

enjoint à la société OM 2000 de retirer le cadenas et de restituer au syndicat des copropriétaires l’appentis situé à droite de la cour dernière le lot n°29 et contre le bâtiment B, dans un délai de 10 jours à compter de la signification de l’ordonnance ;

assorti cette condamnation d’une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard, faute d’exécution, dans un délai de 10 jours à compter de la signification de l’ordonnance, et pendant un délai maximum de 4 mois ;

enjoint à la société OM 2000 de déposer la couverture installée sur la partie de la cour reliant le lot n°1 au lot n°29, et de remettre en état la cour, dans un délai de 3 mois à compter de la signification de l’ordonnance ;

assorti cette condamnation d’une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard, faute d’exécution dans un délai de 3 mois à compter de la signification de l’ordonnance et pendant un délai maximum de 4 mois ;

dit n’y avoir lieu de se réserver la liquidation de l’astreinte ;

condamné la société OM 2000 à verser au syndicat des copropriétaires la somme provisionnelle de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

condamné la société OM 2000 à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Par déclaration du 14 août 2025, la société OM 2000 a relevé appel de cette décision en critiquant l’ensemble de ses chefs de dispositif.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 23 mars 2026, la société OM 2000 demande à la cour de :

infirmer l’ordonnance entreprise en ses dispositions dont elle a relevé appel ;

Statuant à nouveau,

dire n’y avoir lieu à référé sur la demande du syndicat des copropriétaires tendant à lui enjoindre de retirer le cadenas et de restituer au syndicat des copropriétaires l’appentis situé à droite de la cour derrière le lot numéro 29 et contre le bâtiment B dans un délai de 10 jours à compter de la signification de l’ordonnance ;

dire n’y avoir lieu à référé sur la demande tendant à la dépose de la couverture installée sur la partie de la cour reliant le lot n°1 au lot n°29 ;

dire n’y avoir lieu à référé sur la demande du syndicat des copropriétaires tendant à sa condamnation à lui payer la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts provisionnels ;

en tant que de besoin, débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes ;

condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens de première instance et au paiement de la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 pour les frais irrépétibles exposés en première instance ;

condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens d’appel et à lui payer la somme de 1.500 euros pour les frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 27 mars 2026, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :

confirmer l’ordonnance entreprise en tous ses chefs de dispositif ;

En conséquence,

débouter la société OM 2000 de l’ensemble de ses demandes ;

condamner la société OM 2000 à lui payer la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel et aux dépens avec faculté de recouvrement direct dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été prononcée le 1er avril 2026.

Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu’aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE, LA COUR

Sur la restitution de l’appentis, la dépose de la couverture et la remise en état de la cour

Selon l’article 835, alinéa 1, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Le caractère illicite de l’acte peut résulter de sa contrariété à la loi, aux stipulations d’un contrat ou aux usages.

Au cas présent, il est reproché à la société OM 2000 d’occuper illicitement un appentis situé derrière son lot n°29, qualifié par le syndicat des copropriétaires de partie commune et d’avoir, sans autorisation, fait édifier une couverture au-dessus de l’espace de la cour commune reliant ainsi les lots 1 et 29, espace figurant comme partie commune.

Il est rappelé que la société OM 2000 est propriétaire de deux lots de copropriété, le n°1, donnant sur rue avec un accès à la première cour commune, constitué d’un local commercial comprenant, notamment, une boutique, une arrière boutique et une cuisine et le lot n°29 situé dans la première cour, à l’arrière duquel se trouve l’appentis litigieux.

Ce lot n°29 est défini dans le règlement de copropriété comme un cabanon à droite dans la cour, allant avec le lot n°1 et il a été précisé, manuscritement, en marge de la description du lot du n°1, « avec ce lot se trouve annexé le lot numéro 29 qui comprend un débarras situé dans la première cour ».

Le règlement de copropriété définit les parties privatives, les parties communes aux copropriétaires de chaque bâtiment et les parties communes spéciales. Le paragraphe relatif à ces parties communes spéciales est ainsi rédigé : « l’appentis qui se trouve dans la première cour ne sera commun qu’entre les lots 15 à 29 inclus. Il est bien précisé ici que les lots n°28 et 29 constituent dans leur totalité, fondations, murs, toitures, des parties privatives et que les futurs propriétaires de ces lots en assumeront seuls l’entretien et les réparations quels qu’ils soient ».

Il résulte de la définition des parties commune spéciales, que la mention manuscrite ajoutée en marge de la description du lot n°1 n’a pas la signification qu’entend lui donner la société OM 2000, dès lors que considérer que le lot 29 intègre l’appentis litigieux pour en faire une partie privative comme le soutient cette société, reviendrait à modifier le règlement de copropriété en vidant de sens les dispositions susvisées dudit règlement.

En outre, il ressort du plan du rez-de-chaussée de l’immeuble (pièce n°4 du syndicat des copropriétaires) que le seul appentis visible dans la première cour est le local litigieux situé derrière le lot n°29 et adossé au bâtiment B. Ce local, qui n’a pas de numéro de lot, est pourvu d’une porte donnant sur ladite cour et apparaît, sur ce plan, clairement séparé du lot n°29 par une cloison. Le lot n°29, qui dispose d’une porte d’accès, figure, sur ce plan, comme un lot distinct du local litigieux, dans lequel étaient entreposées les poubelles du bâtiment jusqu’à sa fermeture et son occupation par la société OM 2000.

Ce constat réalisé à la lecture du plan et du règlement de copropriété est confirmé par l’avis de M. [O], géomètre expert, mandaté par le syndicat des copropriétaires, qui, au regard des pièces transmises et de sa visite sur site, a pu conclure que « la partie de l’appentis à droite de la cour, dans sa partie située derrière le lot n°29 et contre le bâtiment B, constitue bien une partie commune spéciale aux lots 15 à 29 ».

Il est encore observé, ainsi que l’a justement retenu le premier juge, que trois tantièmes ont été affectés au lot n°29, et que si celui-ci avait compris l’appentis litigieux, ainsi que le soutient l’appelante, le nombre de tantièmes aurait été supérieur au regard de la surface ajoutée, le lot n°28, situé de l’autre côté de la cour, d’une surface quasiment équivalente à celle du lot n°29 réuni au local litigieux, s’étant vu attribué sept tantièmes.

Par ailleurs, la description du lot n°29 dans les actes de propriété antérieurs, comme étant « la pleine propriété exclusive et particulière d’un cabanon situé à droite dans la première cour et les 3/1000 (puis 3/1024 à compter de 2004) des parties communes générales », conforme à celle du règlement de copropriété, ne permet pas de considérer que ce lot comprend l’appentis situé à l’arrière.

L’acte rectificatif de l’acte de vente de la société OM 2000, établi le 16 octobre 2025, au cours de l’instance d’appel, n’est pas de nature à établir que l’appentis litigieux ferait partie du lot n°29.

En effet, s’il est indiqué dans cet acte qu'« il est constaté que c’est à tort et par erreur matérielle, que la désignation du lot n°1, figurant (à l’acte du 13 octobre 2004) était incomplète en ce qui concerne le renvoi spécialement approuvé :

« A ce lot se trouve annexé le lot numéro vingt neuf qui comprend un débarras situé dans la première cour ».

Figurant dans le règlement de copropriété reçu par Maître [A], notaire à [Localité 1], le 1er mars 1955 dont une copie authentique a été publiée au service de la publicité foncière de [Localité 1] 6 le 17 mars 1955 volume 9358 numéro 1181 », cette mention, qui ne fait que reprendre la description complète du lot n°1, ne peut modifier l’existence et la désignation de l’appentis figurant dans le règlement de copropriété comme une partie commune spéciale.

Enfin, la société OM 2000 invoque une mention figurant dans le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires du 15 décembre 2003, ainsi rédigée « le syndic fera part à M. [S] (précédent propriétaire du lot n°29) du désir de la copropriété d’utiliser la partie du cabanon à poubelles qui lui permettait de stocker ses ordures actuellement inutilisée ». Mais, cette mention qui figure dans les questions diverses est dépourvue de toute pertinence et ne peut en tout état de cause, réduire à néant les stipulations du règlement de copropriété quant à l’existence d’un appentis dans la cour, partie commune spéciale à certains lots, visible sur les plans de la copropriété annexés audit règlement.

Dans ces conditions, il apparaît, avec l’évidence requise en référé, que l’appentis litigieux ne forme pas avec le cabanon (lot n°29) un seul et même lot ; que relevant des parties communes spéciales, tel qu’il a été défini dans le règlement de copropriété, son occupation par la société OM 2000 constitue un trouble manifestement illicite.

C’est donc par une exacte appréciation des faits qui lui ont été soumis que le premier juge a accueilli la demande du syndicat des copropriétaires, dont la recevabilité à agir, pour revendiquer la restitution d’une partie commune spéciale à certains lots, ne souffre aucune discussion dès lors que cette partie commune relève de son pouvoir d’administration.

L’ordonnance est donc confirmée en ce qu’elle a enjoint à la société OM 2000 de retirer le cadenas et de restituer au syndicat des copropriétaires ledit appentis sous astreinte dont les conditions sont également confirmées.

Il ressort du procès-verbal de constat établi le 22 janvier 2025025 que, outre la fermeture de l’appentis, la société OM 2000 a fait édifier, dans la cour, un toit au-dessus du passage menant vers le lot n°1 et entre ce lot et le lot n°29. Cette couverture a été posée sans aucune autorisation de la copropriété alors qu’elle recouvre partiellement la cour, partie commune, qu’elle prend appui sur des rails de fixation vissés sur le mur, également partie commune, (les rails n’étant pas uniquement posés sur le mur du cabanon-lot n°29) et modifie l’aspect extérieur de l’immeuble. Dans ces circonstances, l’installation, sans autorisation, de cette couverture, constitue un trouble manifestement illicite.

C’est donc vainement que la société OM 2000 soutient qu’il n’existe de ce chef aucun trouble manifestement illicite dès lors que la partie couverte de la cour reste accessible aux copropriétaires et que l’installation de la couverture est amovible et fixée sur les murs de ses lots.

L’ordonnance est donc confirmée en ce qu’elle a ordonné, sous astreinte, la dépose de la couverture et la remise en état de la cour.

Sur la demande de provision

Selon l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En ayant d’une part, par son occupation illicite de l’appentis, privé la copropriété de local à poubelles et, d’autre part, exécuté des travaux ayant porté atteinte aux parties communes, la société OM 2000 a eu un comportement fautif de sorte que son obligation à la réparation du préjudice incontestablement subi par le syndicat des copropriétaires ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

L’ordonnance est donc confirmée en ce qu’elle a condamné cette société au paiement de la somme provisionnelle de 2.000 euros justement appréciée au regard du préjudice subi.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Le sort des dépens de première instance et l’application de l’article 700 du code de procédure civile ont été exactement appréciés par le premier juge.

Succombant en ses prétentions, la société OM 2000 supportera les dépens d’appel et sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires, contraint d’engager des frais irrépétibles pour assurer sa défense, la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance entreprise en ses dispositions dont il a été relevé appel ;

Condamne la société OM 2000 aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile et à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 4] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE