COUR D’APPEL D’ORLÉANS

C H A M B R E C I V I L E

GROSSES + EXPÉDITIONS : 05/05/2026

la SCP LAVAL – FIRKOWSKI – DEVAUCHELLE AVOCATS ASSOCIES

M^e Estelle GARNIER

ARRÊT du : 05 MAI 2026

N° : – 26

N° RG 24/02854 – N° Portalis DBVN-V-B7I-HCYD

DÉCISION ENTREPRISE : Jugement TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] en date du 30 Août 2024

PARTIES EN CAUSE

APPELANTE et INTIMEE :

— Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265308858063454

S.C.I. [T], SCI, immatriculée au RCS d’ORLEANS sous le n° 801 402 710

[Localité 2], agissant en la personne de sa gérante domiciliée en cette qualité au siège social

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Joanna FIRKOWSKI de la SCP LAVAL – FIRKOWSKI – DEVAUCHELLE AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau D’ORLEANS

D’UNE PART

INTIMEE et APPELANTE :

— Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265308840623921

Madame [J] [B]

née le 08 Février 1960 à [Localité 4]

[Adresse 2]

[Localité 5]

ayant pour avocat postulant M^e Estelle GARNIER, avocat au barreau D’ORLEANS

ayant pour avocat plaidant M^e Charles-François DUBOSC de la SCP DUBOSC-SAUTROT, avocat au barreau de MONTARGIS,

INTIMEE :

— Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265319838858923

S.A.S. PROPRIETES PRIVEES société par actions simplifiée au capital social de

44.920,00 €, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Nantes sous le n° 487 624 777, dont le siège social est situé à la [Adresse 3], [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par M^e Marie-Odile COTEL de la SELARL LEROY AVOCATS, avocat au barreau D’ORLEANS

D’AUTRE PART

DÉCLARATION D’APPEL en date du :11 Septembre 2024

ORDONNANCE DE JONCTION avec RG 24/3001 : 27 novembre 2024

ORDONNANCE DE JONCTION avec RG 25/320 : 06 février 2025

ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 26 janvier 2026

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats, du délibéré :

M^me Nathalie LAUER, Président de chambre,

M. Laurent SOUSA, Conseiller, en charge du rapport,

M^me Laure-Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles.

Greffier :

M^me Karine DUPONT, Greffier lors des débats et du prononcé.

DÉBATS :

A l’audience publique du 02 MARS 2026, ont été entendus Monsieur Laurent SOUSA, Conseiller, en son rapport et les avocats des parties en leurs plaidoiries.

ARRÊT :

Prononcé le 05 mai 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

***

FAITS ET PROCÉDURE

Le 12 octobre 2018, Mme [B] a acquis de la SCI [T] une maison d’habitation située [Adresse 5] à Montargis (45200), par l’intermédiaire d’une agence immobilière, la société Propriétés privées.

Ayant constaté l’effondrement du plafond du sous-sol et de nombreuses traces d’humidité, Mme [B] a sollicité une expertise judiciaire qui a été ordonnée en référé le 19 septembre 2019. L’expert judiciaire, M. [Q], a déposé son rapport le 4 juin 2020.

Les 24 et 26 janvier 2022, Mme [B] a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Montargis les sociétés [T] et Propriétés privées aux fins notamment de résolution du contrat de vente.

Par jugement du 30 août 2024, le tribunal judiciaire de Montargis a :

— prononcé la résolution de la vente du bien immobilier sis [Adresse 5] à Montargis (45200), intervenue entre Mme [B] et la SCI [T] selon acte notarié en date du 12 octobre 2018 ;

— condamné la SCI [T] à payer à Mme [B] la somme de 88 000 euros au titre de la restitution du prix de vente consécutive à la résolution de la vente, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

— dit qu’en conséquence de la résolution du contrat de vente conclu entre les parties, Mme [B] sera tenue, sur demande de la SCI [T] à lui restituer le bien immobilier sis [Adresse 5] à Montargis (45200) ;

— dit que cette restitution ne pourra intervenir que postérieurement au paiement de la somme de 88 000 euros mise à la charge de la SCI [T] à titre de restitution du prix de vente ;

— condamné la SCI [T] à payer à Mme [B] la somme de 32 710,90 euros de dommages et intérêts ;

— débouté Mme [B] de ses demandes de paiement de la somme des intérêts versés au titre du prêt immobilier et 1'indemnité de remboursement anticipé dudit prêt ;

— débouté la SCI [T] de sa demande de voir prononcer la responsabilité professionnelle de la SAS Propriétés privées ;

— débouté la SCI [T] de sa demande de se voir garantie par la SAS Propriétés privées ;

— condamné la SCI [T] aux entiers dépens de l’instance, y compris ceux en lien avec l’expertise réalisée par M. [Q] et l’incident réglé par l’ordonnance de mise état du 7 juillet 2022 ;

— condamné la SCI [T] à payer à Mme [B] la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté la SCI [T] à payer à la SAS Propriétés privées la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté la SCI [T] de ses demandes en condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration du 11 septembre 2024, la SCI [T] a interjeté appel de tous les chefs du jugement sauf en ce qu’il a débouté Mme [B] de ses demandes de paiement de la somme des intérêts versés au titre du prêt immobilier et 1'indemnité de remboursement anticipé dudit prêt.

Par déclaration du 2 octobre 2024, la SCI [T] a interjeté appel de tous les chefs du jugement sauf en ce qu’il a débouté Mme [B] de ses demandes de paiement de la somme des intérêts versés au titre du prêt immobilier et 1'indemnité de remboursement anticipé dudit prêt.

Par déclaration du 29 janvier 2025, Mme [B] a interjeté appel du jugement en ce qu’il l’a déboutée de ses demandes au titre du paiement de la somme des intérêts versés au titre du prêt immobilier et du paiement de l’indemnité de remboursement anticipé du prêt, et aux fins de rectifier

l’omission de statuer portant sur ses demandes formulées à l’encontre de la société Propriétés privées.

Le conseiller de la mise en état a ordonné la jonction de ces trois instances.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 6 mai 2025, la SCI [T] demande à la cour de :

— juger recevable et bien fondé son appel interjeté à l’encontre d’un jugement rendu le 30 août 2024 par le tribunal judiciaire de Montargis et rectifié suivant jugement de ce même tribunal en date du 24 septembre 2024 ;

Y faisant droit,

— infirmer cette décision en tous ses chefs sauf en ce qu’elle a débouté Mme [B] de ses demandes de paiement de la somme des intérêts versés au titre du prêt immobilier et 1'indemnité de remboursement anticipé dudit prêt ;

Statuant à nouveau :

A titre principal,

— juger irrecevables et mal fondées les demandes de Mme [B] et l’en débouter purement et simplement ;

A titre subsidiaire,

— juger que la SAS Propriétés privées est seule responsable, de part la faute commise par ses soins dans l’exécution de son mandat, de la résolution de la vente ;

En conséquence,

— condamner la SAS Propriétés privées à la garantir de l’ensemble des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre ;

A titre très subsidiaire,

— ordonner un partage de responsabilité entre la SCI [T] et la SAS Propriétés privées ;

— juger que la SCI [T] et la SAS Propriétés privées devront assumer chacune par moitié les condamnations prononcées au profit de Mme [B] ;

A titre encore plus subsidiaire,

— condamner la SAS Propriétés privées à lui payer la somme de 48 000 euros au titre de sa responsabilité professionnelle ;

En tout état de cause,

— juger Mme [B] mal fondée en ses appels principal et incident dirigés à son encontre ;

En conséquence,

— l’en débouter ainsi que de ses demandes tendant à voir : condamner la SCI [T] à payer à Mme [B], à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice financier, le montant des intérêts versés au titre du prêt immobilier lui ayant permis son acquisition et de l’indemnité de remboursement anticipé dudit prêt au jour du paiement à elle de la somme de 88 000 euros au titre de la restitution du prix de vente ; condamner la SAS Propriétés privées, in solidum avec la SCI [T], au paiement des sommes mises à la charge de cette dernière (à l’exception de la restitution du prix de vente), au profit de Mme [B], en principal, intérêts, dommages-intérêts, frais, accessoires et dépens ; déclarer toutes parties irrecevables, en tous cas mal fondées, en toutes leurs demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires aux présentes, et les en débouter ; condamner in solidum la SCI [T] et SAS Propriétés privées, ou l’une à défaut de l’autre, à payer à Mme [B] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de 1re instance, en ce compris les frais de référé et d’expertise, ainsi que d’appel, et accorder à Me [N] le droit prévu l’article 699 du code de procédure civile ;

— juger la SAS Propriété privées mal fondée en son appel incident ;

En conséquence,

— l’en débouter ainsi que de ses demandes tendant à voir : à titre subsidiaire, si une quelconque condamnation venait à être prononcée à l’encontre de la société Propriétés privées, condamner la SCI [T] à relever et garantir la société Propriétés privées de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre, de quelque nature qu’elle soit, en principal, intérêts, frais et accessoires, et sous quelque forme que ce soit ; En tout état de cause, condamner Mme [B] et/ou la SCI [T] à verser à la société Propriétés privées la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner Mme [B] et/ou la SCI [T] aux entiers dépens ; rejeter l’ensemble des demandes fins et conclusions, plus amples ou contraires ;

— condamner Mme [B] et subsidiairement la SAS Propriétés privées, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, à verser à la SCI [T] la somme totale de 6 500 euros en remboursement des frais irrépétibles exposés par ses soins aussi bien en première instance qu’en appel ;

— condamner Mme [B] et subsidiairement la SAS Propriétés privées aux entiers dépens de première instance et d’appel et accorder, en ce qui concerne ces derniers, à la société civile professionnelle [M], le droit prévu à l’article 699 du code de procédure civile.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 24 décembre 2025, Mme [B] demande à la cour de :

— déclarer la SCI [T] mal fondée en son appel, ainsi qu’en toutes ses demandes, fins et conclusions, et l’en débouter ;

Sur l’assignation publiée et enregistrée au SPF, volume 4504P01, n° 6336 le 10/04/2025,

— confirmer la décision rendue prononçant la résolution de la vente du bien immobilier sis [Adresse 5] à Montargis 45200, intervenue entre Mme [J] [B] et la SCI [T] selon acte notarié en date du 12 octobre 2018, avec toutes suites et conséquences ;

— faire droit à ses appels principal et incident et infirmer la décision entreprise en ce qu’elle la déboute au titre de sa demande indemnitaire pour préjudice financier, découlant des sommes acquittées par elle en pure perte au titre des intérêts d’emprunt et de l’indemnité de remboursement anticipé, et juge (sur la demande de la SCI [T]) que la SAS Propriétés privées n’aurait pas engagé sa responsabilité professionnelle à raison des faits litigieux ;

— à tout le moins, de ce chef, réparer l’omission de statuer affectant le jugement dont appel s’agissant des demandes de condamnation formulées à l’encontre de la SAS Propriétés privées ;

Statuant à nouveau,

— condamner la SCI [T] à lui payer, à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice financier, le montant des intérêts versés au titre du prêt immobilier lui ayant permis son acquisition et de l’indemnité de remboursement anticipé dudit prêt au jour du paiement à elle de la somme de 88 000 euros au titre de la restitution du prix de vente ;

— condamner la SAS Propriétés privées, in solidum avec la SCI [T], au paiement des sommes mises à la charge de cette dernière (à l’exception de la restitution du prix de vente), au profit de Mme [B], en principal, intérêts, dommages-intérêts, frais, accessoires et dépens à la date de l’exécution ;

— la condamner en outre à la somme de 88 000 euros à titre de dommages et intérêts complémentaire en cas de défaillance de la SCI [T] à restituer le prix de vente ;

— déclarer toutes parties irrecevables, en tous cas mal fondées, en toutes leurs demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires aux présentes, et les en débouter :

— condamner in solidum la SCI [T] et SAS Propriétés privées, ou l’une à défaut de l’autre, à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de 1re instance, en ce compris les frais de référé et d’expertise, ainsi que d’appel, et accorder à Me [N] le droit prévu l’article 699 du code de procédure civile.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 28 avril 2025, la société Propriétés privées demande à la cour de :

À titre principal,

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

— déclarer irrecevables et, en tout cas, mal fondées les demandes de Mme [B] et de la SCI [T] dirigées à son encontre ;

À titre subsidiaire,

Si une quelconque condamnation venait à être prononcée à son encontre :

— condamner la SCI [T] à la garantir de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre, de quelque nature qu’elle soit, en principal, intérêts, frais et accessoires, et sous quelque forme que ce soit ;

En tout état de cause,

— condamner Mme [B] et/ou la SCI [T] à lui verser la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Mme [B] et/ou la SCI [T] aux entiers dépens ;

— rejeter l’ensemble des demandes fins et conclusions, plus amples ou contraires.

Pour un plus ample exposé des faits et des moyens des parties, il convient de se reporter à leurs dernières conclusions.

MOTIFS

I- Sur la résolution de la vente

Moyens des parties

L’appelante soutient que c’est par une mauvaise appréciation des éléments de l’espèce que le premier juge a cru devoir retenir que Mme [B] démontrerait que les désordres affectant le sous-sol de son habitation sont liés à des défauts d’humidité antérieurs à la vente, qu’elle n’a pas été en mesure de constater et qui rendent le sous-sol impropre à l’usage auquel elle le destinait ; qu’il ne peut être retenu que le vice aurait été caché puisque le sous-sol avait été inondé avant même la vente et Mme [B] en avait été informée ; que la vente portait sur une maison d’habitation de 139,4 m² dotée d’un sous-sol complet, dont il n’est en aucun cas mentionné qu’il serait habitable ; que c’est par une mauvaise appréciation des éléments de l’espèce que le tribunal a retenu que Mme [B] pouvait attendre du sous-sol, si ce n’est un espace habitable, a minima un lieu aménageable en espace complémentaire de vie ; que s’agissant de l’étanchéité de la terrasse et de la cour, outre le fait qu’il n’est aucunement démontré que ces défauts n’auraient pas été apparents lors de la vente alors que les photographies figurant au rapport d’expertise de M. [Q] sont suffisantes pour constater un état dégradé de la terrasse et de la cour, le premier juge ne caractérise aucunement le fait que les défauts invoqués rendraient le bien immobilier impropre à l’usage auquel on le destine, ou en diminueraient tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix ; qu’en outre, au regard de la clause d’exonération de la garantie des vices cachés dans l’acte de vente, Mme [B] ne pouvait exercer une action en garantie des vices cachés à son encontre, dès lors qu’elle est une SCI familiale n’ayant pas la qualité de professionnelle ; qu’elle est bien fondée à poursuivre l’infirmation de la décision entreprise en ce qu’elle a prononcé la résolution du contrat de vente.

Mme [B] réplique que la SCI [T] motive son appel en indiquant que les désordres liés à des défauts d’humidité concernant le sous-sol ne peuvent résulter d’un vice caché en raison de ce que celui-ci avait été inondé avant même la vente ; qu’il s’agissait non pas d’une inondation due à la nature de l’immeuble ou à sa situation sur la partie haute de la ville, mais d’une infiltration due à des erreurs survenues lors de travaux effectués par la ville sur les trottoirs ayant entraîné une inondation accidentelle ne résultant nullement de la situation de l’immeuble mais de la survenance d’évènements extérieurs ; qu’en tout état de cause, elle s’était vu promettre une surface de 40 m² habitable ; que cette surface ne pouvait être mise à disposition aux fins d’habitation et constitue dès lors un local insalubre ainsi qu’il résulte des articles L.1331-1 à L.1331-24 du code de la santé publique et subsidiairement de l’article L.331-23 ; que le décret n° 2002-120 du 31 janvier 2002 dans son article 2-6 prévoit que le logement permet une aération suffisante ; que ces dispositions n’étaient pas portées à sa connaissance ; qu’après avoir été informée, elle a mené son action tant sur l’existence de vices cachés concernant l’humidité étrangère à l’inondation accidentelle survenue, que sur l’absence de délivrance de la chose, la surface présentée comme habitable ne pouvant l’être en aucun cas ; qu’en conséquence, par adoption de motifs, la cour ne pourra que confirmer la décision entreprise en ce qu’elle prononce la résolution de la vente litigieuse, avec toutes suites et conséquences.

Réponse de la cour

L’article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

L’article 1643 du code civil dispose que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

En l’espèce, l’expert judiciaire a constaté des désordres liés à l’humidité du sous-sol qui a pour origine des infiltrations depuis le trottoir (cause extérieure), des infiltrations pour absence d’étanchéité dans la cour, de la condensation pour défaut d’isolation et de ventilation, et des possibles remontées capillaires.

Si l’inondation du sous-sol suite à des travaux sur le trottoir était connue de l’acquéreur, l’expert judiciaire a indiqué que ce dégât des eaux n’est pas la seule cause de l’effondrement des plaques de placo au sous-sol. Il a ainsi relevé l’existence d’une forte condensation qui existait avant la vente et située sous le placo, causée par une isolation insuffisante et une infiltration résultant de la cour non revêtue d’un dispositif d’étanchéité.

En conséquence, l’acquéreur avait connaissance du seul dégât des eaux causé par les services des eaux, mais pas des défauts d’isolation et d’étanchéité affectant le bien immobilier.

L’expert judiciaire a également constaté que des champignons apparaissent au plafond de la salle à manger et qu’au-dessus se trouve une terrasse dépourvue d’étanchéité et de bande solin. Il a ensuite indiqué :

« Les in’ltrations dans la cuisine/salle à manger dues à une absence d’étanchéité à l’étage constituent pour nous un vice de construction non visible par une personne profane.

La question est de savoir si les travaux ont été réalisés par la SARL [G] [I]. La terrasse est un ouvrage de maçonnerie qui n’est pas dans les compétences de la SARL [G] [I]. Cela dit, réaliser un ouvrage de carrelage sur une dalle béton située au-dessus d’un local habitable n’est pas anodin.

Dès lors que le carrelage participe à un ouvrage d’étanchéité, le carreleur s’expose à une mise en jeu de sa responsabilité décennale. Les infiltrations à travers cette terrasse rendent l’ouvrage impropre à sa destination. La SCI [T], en tant que maître d’ouvrage, a engagé sa responsabilité de constructeur en faisant recouvrir un ouvrage dépourvu d’étanchéité. La pose de carrelage participe également à rendre non-apparent pour une personne profane, une non-conformité d’une certaine gravité.

Ces explications sont valables aussi pour les désordres liés a l’humidité du sous-sol, car la cour a également été carrelée par l’entreprise [G] [I]. sans aucune préoccupation de l’étanchéité ».

Il résulte de ces éléments que Mme [B] ne pouvait également avoir connaissance du défaut d’étanchéité de la terrasse à l’origine de l’humidité et des champignons dans la cuisine/salle à manger.

L’existence d’infiltrations multiples causées par des défauts d’étanchéité majeurs de la cour et de la terrasse, peu importe le caractère habitable ou non du sous-sol, rend le bien impropre à sa destination, dès lors que le clos et le couvert ne sont pas assurés.

La SCI [T] invoque l’existence d’une clause d’exonération de la garantie des vices cachés, qui ne s’applique toutefois pas si le vendeur est un professionnel de l’immobilier ou de la construction ou s’il est établi qu’il avait connaissance des vices cachés.

Mme [B] ne produit aucune preuve tendant à établir que la SCI [T] est une professionnelle de l’immobilier ou de la construction, étant précisé que cette qualité ne peut se déduire de sa personnalité morale sans examiner son objet social.

S’agissant de la connaissance du vice, l’expert judiciaire a constaté, au sous-sol, une réparation partielle du plafond au silicone le conduisant à conclure : « L’existence d’une in’ltration était connue des anciens propriétaires puisqu’il y a eu cette tentative de réparation. Ce joint de coffrage est à mettre en rapport avec la cour située juste au-dessus. Celle-ci ne dispose d’aucune étanchéité. Le carrelage est posé à même le sol béton ».

Il convient en outre de relever que cette réparation partielle était dissimulée par des plaques de placo qui se sont effondrées suite à l’humidité excessive.

Il résulte de ces éléments que la SCI [T] avait connaissance de l’existence d’infiltrations causées par le défaut d’étanchéité des travaux réalisés par la société [G] [I], pour avoir tenté de réparer le plafond du sous-sol à l’aide de silicone. Il s’ensuit que la SCI [T] n’est pas fondée à se prévaloir de la clause d’exonération de la garantie des vices cachés prévue dans l’acte de vente.

En conséquence, au regard de la gravité des vices cachés affectant le bien vendu à Mme [B], il convient de prononcer la résolution de la vente qui entraîne des restitutions réciproques, de sorte que le jugement sera confirmé sur ce point.

En revanche, la résolution de la vente entraîne l’anéantissement rétroactif du contrat et, de plein droit, la remise des parties en l’état où elles se trouvaient antérieurement à sa conclusion, sans que l’exécution d’une des restitutions puisse être subordonnée à l’exécution préalable de l’autre (Com., 19 mai 2021, pourvoi n° 19-18.230).

Il s’ensuit que le tribunal ne pouvait subordonner la restitution du bien immobilier par Mme [B] à la SCI [T] à la restitution préalable par celle-ci du prix de vente. Le jugement sera donc infirmé sur ce point, sans qu’il y ait lieu de statuer à nouveau sur ce point.

II- Sur la responsabilité de l’agence immobilière à l’égard de l’acquéreur

Moyens des parties

Mme [B] indique que l’agence immobilière a décrit le bien comme possédant un spacieux sous-sol de plus de 40 m² rénové permettant d’aménager un espace bureau, jeux ou chambres ; que cette professionnelle de l’immobilier, avait nécessairement connaissance des dispositions concernant l’habitabilité et ne pouvait pas ne pas savoir que la cave en question ne pouvait être en aucun cas considérée comme habitable ; que le tribunal d’ailleurs ne s’est pas prononcé sur ce point, se bornant à retenir que seuls les vendeurs sont tenus de garantir le bien vendu de ses vices cachés, et que l’agent immobilier n’est tenu que dans la limite de ce qu’il connaît de la situation et de l’état du bien ; que la société Propriétés privées a engagé sa responsabilité dans la présentation erronée qu’elle a faite du bien, et qui a été déterminante pour obtenir son adhésion à cette acquisition ; que la faute de l’agence immobilière sera donc retenue.

La société Propriétés privées fait valoir qu’elle n’était pas astreinte à se livrer à une enquête approfondie et n’avait notamment pas à procéder à des vérifications sur l’existence d’éventuelles malfaçons, qui ne relèvent en aucun cas de sa compétence et qui n’apparaissaient au demeurant pas nécessaires compte tenu des déclarations des vendeurs et de l’état du bien immobilier ; que la SCI [T] a entendu faire rénover le sous-sol du bien, qu’elle a sciemment présenté comme une pièce de vie, alors que tel n’était pas le cas, ce qui ne saurait lui être reproché ; qu’elle n’a donc en rien manqué à ses obligations et les désordres invoqués par Mme [B] se sont d’ailleurs révélés après la vente et n’étaient donc pas apparents le jour de la vente, de sorte que la responsabilité de l’agent immobilier ne saurait être engagée en l’absence de faute ; qu’elle n’avait pas connaissance de l’absence d’étanchéité dans la cour, des défauts d’isolation et de ventilation ou de possibles remontées capillaires, qui n’ont pu se révéler qu’à l’usage ; que de plus, le sous-sol avait été refait et se trouvait en parfait état ; que l’annonce rédigée par elle était absolument conforme à la situation du bien, et l’avait été en vertu d’une croyance légitime de l’état du sous-sol et de son aménagement possible ; qu’elle n’avait, pour ces raisons, aucune raison de se méfier, car rien ne laissait entrevoir que le sous-sol était humide ; que Mme [B] tente en réalité de rendre l’agence immobilière solidaire du remboursement du prix de vente de l’immeuble afin de palier une éventuelle insolvabilité de la SCI [T] ; que la cour ne pourra que débouter Mme [B] de ses demandes formées à son encontre.

Réponse de la cour

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il incombe à Mme [B] d’établir l’existence d’une faute de l’agence immobilière, d’un dommage et d’un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

La société Propriétés privées, mandatée par le vendeur, a établi la description du bien mentionnant :

« un spacieux sous-sol de plus de 40 m² rénové vous permettra d’aménager aisément un espace bureau, jeux ou chambres’ avec WC indépendant ».

Or, l’aménagement du sous-sol est rendu impossible en raison de vices cachés affectant le bien immobilier résultant d’infiltrations d’eau et de condensation. Mme [B] ne produit aucun élément propre à établir que l’agence immobilière avait connaissance de ces vices lors de l’établissement de la description du bien immobilier.

En outre, l’agence immobilière n’est pas à l’origine de la résolution de la vente prononcée au titre de la garantie des vices cachés du vendeur.

En l’absence de preuve d’une faute de la société Propriétés privées, Mme [B] sera déboutée de l’ensemble de ses demandes formées à son encontre. Le jugement qui a omis de statuer sur ce point sera complété en ce sens.

III- Sur le recours en garantie du vendeur à l’encontre de l’agence immobilière

Moyens des parties

La SCI [T] soutient qu’elle a confié la vente du bien à un professionnel de la vente immobilière, en l’espèce la société Propriété privées, sans indication ou instruction particulières et n’a pas eu de regard particulier sur l’annonce publiée par celle-ci ; que la société Propriété privées n’a pas entendu poser des questions particulières sur le bien et ses qualités à commencer par le sous-sol ; que la société Propriétés privées n’a jamais apporté la preuve de ce que la SCI [T] aurait prétendu que le sous-sol permettrait d’aménager aisément un espace bureau, jeux ou chambres, comme indiqué aux termes de l’annonce publiée par l’agence immobilière ; qu’il n’est pas apporté la preuve de ce que la société Propriétés privées se serait enquise des qualités du sous-sol, notamment en termes d’étanchéité, et de sa destination possible ; qu’en mentionnant l’existence d’un sous-sol aménageable, sans la consulter, la société Propriétés privées a outrepassé ses instructions ; qu’au surplus, la société Propriétés privées engage sa responsabilité en ce qu’elle a vendu à Mme [B] une surface habitable erronée de 150 m² au lieu de 110 m² ; que dès lors que si par extraordinaire la cour devait considérer que Mme [B] aurait été induite en erreur sur la consistance exacte du bien, c’est par la faute exclusive de la société Propriétés privées qui doit seule en assumer les conséquences ; qu’à titre tout à fait subsidiaire et pour le cas où il serait considéré que le vendeur a également engagé sa responsabilité, il est demandé à la cour de juger d’un partage de responsabilité entre la SCI [T] et la SAS Propriété privées ; que si par extraordinaire, elle était condamnée seule à indemniser Mme [B], elle se trouve bien fondée à solliciter la condamnation de la SAS Propriété privées à lui payer la somme de 48 000 euros à titre de dommages et intérêts, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, à raison de sa faute consistant dans une annonce mal rédigée, à sa seule initiative et sans avoir pris le moindre renseignement préalable auprès d’elle.

La société Propriétés privées réplique qu’elle a fait visiter le bien à Mme [B] avant la vente et justifie, au regard des clichés du sous-sol pris avant la promesse de vente et la survenance du dégât des eaux, que l’état du sous-sol était d’apparence parfaitement sain, repeint et ayant toute l’apparence d’un espace agréable et aménageable, voire habitable ; qu’elle n’a fait que reproduire l’apparence de bon état du bien, tel que ressortant de la visite et induit par les travaux que la SCI [T] avait fait récemment réalisés ; que dès lors que l’état apparent du bien laissait croire que le sous-sol était aménageable, il ne saurait lui être reproché de ne pas avoir deviné l’existence de vices ou de désordres que les travaux récemment réalisés par la venderesse ne permettaient pas de déceler ; qu’aux termes de la promesse de vente et de l’acte authentique de vente, aucune stipulation ne mentionne que le sous-sol était habitable et la surface vendue telle que visée aux deux actes, était de 98 m², hors sous-sol, avec un prix correspondant à cette surface ; que l’annonce publiée n’était en rien erronée concernant la consistance du bien qui a été décrit tel qu’il apparaissait ; que c’est à tort que la SCI [T] soutient qu’elle n’a eu aucun regard sur l’annoncée publiée ; que l’agence immobilière ne peut communiquer aux acheteurs plus d’informations qu’elle n’en reçoit elle-même des vendeurs ; que le caractère non-habitable du sous-sol ne pouvait se révéler de lui-même au regard de l’état du bien immobilier qui venait d’être entièrement rénové ; que le recours en garantie de la SCI [T] sera rejeté.

Réponse de la cour

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

La SCI [T] ayant été condamnée à indemniser Mme [B] des dommages subis à raison de la résolution de la vente dans le cadre de la garantie des vices cachés, il lui incombe d’établir l’existence d’une faute de la société Propriétés privées ayant contribué à la résolution de la vente.

Or, la description du bien dans l’annonce établie par l’agence immobilière et la question du caractère habitable du sous-sol sont sans lien avec les vices cachés dont le vendeur doit répondre, consistant en des infiltrations d’eau causées par un défaut d’étanchéité de la cour et de la terrasse donc la SCI [T] avait connaissance.

Le vendeur n’allègue ni ne justifie que l’agence immobilière avait également connaissance des vices affectant le bien vendu, de sorte que la faute de la société Propriétés privées n’est pas établie.

Le recours en garantie de la SCI [T] à l’encontre de la société Propriétés privées sera donc rejeté et le jugement sera confirmé de ce chef.

IV- Sur l’indemnisation de l’acquéreur

Moyens des parties

La SCI [T] soutient que Mme [B] doit être déboutée de ses demandes indemnitaires ; que s’agissant de l’indemnité de remboursement par anticipation, le premier juge a justement retenu que ce dommage qui pourrait naître de sa condamnation à lui rembourser le prix de vente, n’est pas pour autant certain dans la mesure où il n’est pas établi que l’emprunteur n’avait d’autre choix que celui de rembourser par anticipation ; que s’agissant de la demande en paiement des intérêts né du contrat de prêt immobilier souscrit par Mme [B] pour l’acquisition du bien, le tribunal a justement considéré que ne précisant pas le montant de sa demande, son préjudice se trouvait ainsi indéterminé, de sorte qu’il n’était pas établi.

Mme [B] explique que suite à son acquisition, elle a engagé des frais importants (frais d’agence et de notaire, travaux, taxes d’habitation et taxes foncières) pour la somme totale de 32 710,90 euros devant être supportée par la SCI [T] ; que le jugement sera confirmé sur ce point ; qu’en revanche, la décision entreprise ne pourra qu’être infirmée en ce qu’elle l’a déboutée de sa demande indemnitaire pour préjudice financier, découlant des sommes acquittées par elle en pure perte au titre des intérêts d’emprunt et de l’indemnité de remboursement anticipé, en application de l’article 1645 du code civil.

Réponse de la cour

Mme [B] demande à la cour de condamner la SCI [T] à lui payer, à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice financier, le montant des intérêts versés au titre du prêt immobilier lui ayant permis son acquisition et de l’indemnité de remboursement anticipé dudit prêt au jour de la restitution du prix de vente.

Cette demande n’est pas chiffrée et la cour ne peut fixer le dommage subi sans son évaluation préalable par Mme [B]. Il convient donc d’ordonner la réouverture des débats avec renvoi à la mise en état, afin que Mme [B] forme une demande chiffrée au titre de la réparation de son préjudice financier et en justifie.

Il sera donc sursis à statuer sur le surplus des demandes des parties jusqu’à l’audience qui sera fixée à l’issue de la réouverture des débats.

PAR CES MOTIFS,

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

INFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Montargis du 30 août 2024 en ce qu’il a :

— dit que cette restitution ne pourra intervenir que postérieurement au paiement de la somme de 88 000 euros mise à la charge de la SCI [T] à titre de restitution du prix de vente ;

CONFIRME le jugement en ce qu’il a :

— prononcé la résolution de la vente du bien immobilier sis [Adresse 5] à Montargis (45200), intervenue entre Mme [B] et la SCI [T] selon acte notarié en date du 12 octobre 2018 ;

— condamné la SCI [T] à payer à Mme [B] la somme de 88 000 euros au titre de la restitution du prix de vente consécutive à la résolution de la vente, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

— dit qu’en conséquence de la résolution du contrat de vente conclu entre les parties, Mme [B] sera tenue, sur demande de la SCI [T] à lui restituer le bien immobilier sis [Adresse 5] à Montargis (45200) ;

— débouté la SCI [T] de sa demande de voir prononcer la responsabilité professionnelle de la SAS Propriétés privées ;

— débouté la SCI [T] de sa demande de se voir garantie par la SAS Propriétés privées ;

STATUANT À NOUVEAU et Y AJOUTANT :

DÉBOUTE Mme [B] de ses demandes formées à l’encontre de la société Propriétés privées ;

ORDONNE la réouverture des débats avec renvoi à l’audience de mise en état du à 08 juin 2026 à 10 h afin que Mme [B] forme une demande chiffrée au titre de la réparation de son préjudice financier et en justifie ;

SURSOIT à statuer sur le surplus des demandes des parties jusqu’à l’audience qui sera fixée à l’issue de la réouverture des débats.

Arrêt signé par Madame Nathalie LAUER, Présidente de Chambre et M^me Karine DUPONT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT