Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 10

ARRÊT DU 16 AVRIL 2026

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/01178 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CKU2T

Décision déférée à la Cour : Jugement du 5 Décembre 2024 -Juge de l’exécution de [Localité 1] – RG n° 21/00164

APPELANTE

S.C.I. AMI, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Paulette AULIBE-ISTIN de la SCP SCP AULIBE-ISTIN, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 23

INTIMÉE

S.A.R.L. ARJMUS, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Jean-Charles NEGREVERGNE de la SELAS NEGREVERGNE FONTAINE DESENLIS, avocat au barreau de MEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 18 février 2026, en audience publique, devant la cour composée de :

Monsieur Dominique Gilles, Président de chambre

Madame Violette Baty, Conseiller

Monsieur Cyril Cardini, Conseiller

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par M^me Violette Baty, dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : M^me Saveria Maurel

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Dominique Gilles, président de chambre et par M^me Saveria Maurel, greffier, présent lors de la mise à disposition.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

1. La société Arjmus SARL a fait délivrer à la SCI Ami un commandement de payer valant saisie immobilière le 12 octobre 2021, en exécution d’un jugement rendu le 6 mai 2021 par le tribunal judiciaire d’Evry prononçant la condamnation de la société Ami à payer à la société Arjmus les montants suivants :

— la somme de 108 348,74 euros au titre des travaux de réfection des locaux loués, à charge de la société Arjmus de faire effectuer les travaux outre intérêts au taux légal à compter de la décision et indexation en fonction de l’indice BT01 du coût de la construction à compter du 24 décembre 2019 ;

— une indemnité de 508 euros par mois à compter du 1er août 2008 jusqu’à la réalisation des travaux par la société Arjmus au titre du préjudice de jouissance ;

— la somme de 310 000 euros au titre de l’indemnité d’éviction, outre les frais éventuels de licenciement du personnel sur justificatifs ;

— la somme de 3 945 euros au titre du dépôt de garantie ;

— la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens en ce compris les frais d’expertise.

2. Par jugement d’orientation du 6 octobre 2022, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Créteil a fixé la créance de la société Arjmus à la somme de 518 962,09 euros arrêtée à la date du 8 octobre 2021, outre les intérêts postérieurs, et a ordonné la vente forcée des biens saisis situés à Créteil tels que visés audit commandement.

3. La cour d’appel de Paris a confirmé le jugement du 6 octobre 2022, par arrêt du 1er juin 2023, à l’encontre duquel la société SCI Ami a formé un pourvoi en cassation.

4. Par jugement du 28 septembre 2023, Mme [I] [R] a été déclarée adjudicataire du bien pour la somme de 129 000 euros outre les frais fixés à la somme de 8 076,21 euros. Le jugement a été publié le 16 septembre 2024, sous le volume 2023S n° 03663.

5. Entre-temps, la société Arjmus avait fait délivrer à la société Ami un second commandement de payer valant saisie immobilière le 27 octobre 2021, en exécution du même titre exécutoire, portant sur des biens situés à [Localité 4] tels que visés par le commandement.

6. Par jugement d’adjudication du 14 septembre 2022, le juge de l’exécution a déclaré la société Arjmus adjudicataire, au montant de la mise à prix de 330 000 euros, faute d’enchérisseur.

7. La surenchère de Mme [R] a été déclarée nulle par jugement du 25 janvier 2023.

8. Par jugement du 19 octobre 2023, le tribunal judiciaire d’Evry a débouté au fond la société Ami de sa demande tendant à voir juger que l’indemnité d’éviction fixée par le jugement du 6 mai 2021 n’est plus due à la société Arjmus et de sa demande tendant à voir ordonner la compensation entre sa dette diminuée de l’indemnité d’éviction et du prix d’adjudication de l’immeuble pour 330 000 euros.

9. La déclaration d’appel à l’encontre de ce jugement a été déclarée caduque par ordonnance de la cour d’appel de Paris du 4 juillet 2024.

10. Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble à [Localité 1] a formé opposition au paiement du prix de vente, le 16 novembre 2023, après réception le 27 octobre 2023 de l’avis de notification par lettre RAR du 13 octobre 2023.

11. Un projet de distribution du prix d’adjudication, résultant du jugement du 28 septembre 2023, a été établi le 16 mars 2024 par la société Arjmus et notifié à la société Ami, le 2 avril 2024, qui l’a contesté par message électronique notifié le 17 avril 2024, au motif de l’absence de créance persistante de la société Arjmus l’empêchant de participer à la distribution et d’un nécessaire sursis à statuer dans l’attente de l’issue du pourvoi formé à l’encontre de l’arrêt rendu par la cour d’appel de Paris le 1er juin 2023.

12. Par jugement du 5 décembre 2024, le juge de l’exécution a :

— débouté la société SCI Ami de sa contestation du projet de distribution et de toutes ses demandes,

— homologué le projet de distribution établi par la société ARJMUS SARL le 16 mars 2024 et notifié le 2 avril 2024 à la société SCI AMI,

— ordonné la distribution du prix de vente selon le projet établi par la société ARJMUS SARL le 16 mars 2024 et notifié le 2 avril 2024 à la société SCI AMI,

— déclaré irrecevable la demande subsidiaire de sursis à statuer formulée par la société SCI AMI

— condamné la SCI AMI à payer la somme de 2000 euros à la société ARJMUS SARL sur le fondement de l’article du Code de Procédure civile ainsi que les entiers dépens.

Pour statuer ainsi le premier juge a retenu que :

— S’agissant de la contestation portant sur la persistance d’une créance permettant à la société Arjmus de participer à la distribution, la société Ami a eu connaissance du jugement déclarant le créancier poursuivant adjudicataire des biens saisis à [Localité 4] dès le 14 septembre 2022 et n’en a pas fait état devant le juge de l’exécution pour contester la créance de la société Arjmus par jugement d’orientation du 6 octobre 2022 ; elle a été déboutée de sa demande tendant à voir constater l’extinction de la créance et voir dire sans objet la procédure de saisie immobilière devant la cour d’appel de Paris le 1er juin 2023 et des mêmes demandes par décision du 19 octobre 2023 ; l’autorité de chose jugée attachée au jugement d’orientation et ces trois décisions font obstacle à la demande tendant à voir dire que l’indemnité d’éviction allouée par jugement du 6 mai 2021 n’est plus due au motif que la société Arjmus est devenue propriétaire du local qui lui était loué. Le pourvoi en cassation n’a pas d’effet suspensif. Il convient de tenir compte de la circonstance d’une vente forcée et non pas d’une vente résultant d’un accord des parties. Enfin le prix de vente du second immeuble pour 330 000 euros a été déduit de la créance de la société Arjmus résultant du jugement du 6 mai 2021 ;

— La demande de sursis à statuer présentée à titre subsidiaire après la défense au fond, est irrecevable.

13. Par une déclaration du 30 décembre 2024, la S.C.I. AMI a fait appel de ce jugement en intimant la SARL ARJMUS.

14. La clôture a été prononcée par une ordonnance du 15 janvier 2026.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

15. Par conclusions remises au greffe le 21 mars 2025, la SCI Ami demande à la cour de :

— la déclarer recevable et bien fondée en son appel,

— juger nul le jugement pour défaut de respect du principe du contradictoire, et par l’effet dévolutif,

o surseoir à statuer dans l’attente de la décision de la Cour de cassation sur le pourvoi à l’encontre de l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 1er juin 2023 ou de la décision définitive de la cour d’appel de renvoi le cas échéant,

o subsidiairement, juger que la société Arjmus n’a plus de créance à son encontre et ne peut donc pas participer à la distribution du prix du bien vendu le 28 septembre 2023 pour le prix principal de 129 000 euros,

— plus subsidiairement, infirmer la décision entreprise et statuant à nouveau,

o surseoir à statuer dans l’attente de la décision de la Cour de cassation sur le pourvoi à l’encontre de l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 1er juin 2023 ou de la décision définitive de la cour d’appel de renvoi le cas échéant,

o subsidiairement, juger que la société Arjmus n’a plus de créance à son encontre et ne peut donc pas participer à la distribution du prix du bien vendu le 28 septembre 2023 pour le prix principal de 129 000 euros,

— en toute hypothèse, condamner la société Arjmus à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de première instance et d’appel.

L’appelante soutient que :

— le juge de l’exécution a soulevé d’office l’irrecevabilité de sa demande de sursis à statuer sans solliciter préalablement leurs observations contradictoires ;

— la demande de sursis à statuer est justifiée par l’impact du montant de la créance contestée du créancier poursuivant sur la distribution en ce que preneur à bail il est devenu propriétaire des murs des lieux loués ;

— l’autorité de la chose jugée ne peut pas lui être opposée pour un évènement postérieur venu modifier une situation antérieurement connue en justice ; De même, la vente qu’elle soit volontaire ou forcée est intervenue à l’initiative de la société Arjmus qui s’est retrouvée propriétaire par l’effet de la saisie immobilière poursuivie par cette dernière et celle-ci s’est vue indemniser du préjudice lié à un congé sans renouvellement au titre de la perte du fonds et de sa réinstallation. Or la jurisprudence a écarté l’indemnité d’éviction dans le cas où le preneur à bail acquiert les locaux (Cass, 3ème Civ, 3 mars 2009, n°0810970). Faire droit à sa demande tendant au constat de l’extinction de la créance d’indemnité d’éviction ne remet pas en cause l’exécution du jugement du 6 mai 2021 mais permet d’éviter un enrichissement sans cause, puisque la société Arjmus n’est plus tenue de quitter les lieux. Il doit également être déduit de la créance poursuivie le prix d’adjudication du second bien saisi pour 330 000 euros de sorte que la société Arjmus ne détient plus de créance et ne peut donc participer à la distribution du prix d’adjudication du bien sis à [Localité 1].

16. Par conclusions remises au greffe le 16 mai 2025, la société Arjmus SARL demande à la cour de :

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

— en tout état de cause, condamner la SCI Ami à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

L’intimée réplique que :

— le premier juge a soulevé d’office un moyen de procédure qu’il n’est pas nécessaire de mettre dans le débat. Il n’y a pas lieu à sursis à statuer alors que le pourvoi n’est pas suspensif des voies d’exécution ;

— elle bénéficie d’un titre exécutoire définitif prononçant la condamnation de la société Ami à lui verser notamment une indemnité d’éviction dont la débitrice ne s’est pas exécutée avant la mise en 'uvre des deux saisies immobilières ;

— la société Ami n’a jamais contesté devant le juge de l’orientation, sa créance s’élevant à 518 962,09 euros et reste redevable de 241 021,55 euros après déduction du prix de vente du bien à [Localité 4] pour 325 614,44 euros. Elle a été déboutée de cette contestation par jugement définitif du 19 octobre 2023 après déclaration de caducité de l’appel formé ;

— le projet de distribution après déduction des frais et droits de répartition de l’avocat poursuivant (4 373,78 euros) et abstraction faite de l’opposition à paiement faite hors délai au titre du privilège de copropriété, lui attribue le reste à répartir pour 124 656,92 euros.

17. En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus quant à l’exposé du surplus de leurs prétentions et de leurs moyens.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’annulation du jugement et sur la demande de sursis à statuer :

En application de l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.

L’appelant fait grief au premier juge d’avoir soulevé d’office l’irrecevabilité de sa demande subsidiaire de sursis à statuer, à la suite du pourvoi en cassation formé à l’encontre de l’arrêt rendu par la cour d’appel de Paris le 1er juin 2023, pour n’avoir pas été soulevée in limine litis, sans provoquer les observations contradictoires des parties.

Par message adressé par le greffe par la voie électronique le 1er avril 2026, la cour d’appel a sollicité les observations contradictoires des parties sur le défaut d’intérêt à voir prononcer la nullité du jugement entrepris dès lors qu’en application de l’article 562 du code de procédure civile, la dévolution opère pour le tout et la cour d’appel est tenue de se prononcer sur le fond.

Seule la partie intimée a communiqué des observations le 3 avril 2026, par lesquelles elle a conclu à l’absence d’intérêt légitime à solliciter la nullité du jugement alors que d’une part, la prétendue absence de contradiction n’existe pas devant la cour d’appel et d’autre part, que l’appelant présente aussi une demande d’infirmation de tous les chefs du jugement aboutissant aux mêmes fins.

A supposer même, comme le prétend la société Ami, que le principe de la contradiction n’ait pas été respecté en première instance, il sera relevé que la demande de nullité en ce qu’elle ne porte pas sur l’acte introductif d’instance est sans effet sur l’effet dévolutif de l’appel et que la cour reste tenue de se prononcer sur le fond même en cas de nullité du jugement.

L’appelant a ainsi conclu au fond sur le fondement de l’effet dévolutif de l’appel et sollicité à titre principal et non plus à titre subsidiaire, tant en cas d’annulation que de réformation du jugement entrepris, qu’il soit sursis à statuer dans l’attente de l’issue du pourvoi formé à l’encontre de l’arrêt rendu par cette chambre le 1er juin 2023.

En application de l’article 378 du code de procédure civile, la décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine.

Ainsi que l’a soulevé à juste titre la partie intimée, l’évènement justifiant selon la SCI Ami le sursis à statuer est constitué par le pourvoi en cassation formé à l’encontre de l’arrêt rendu par la cour d’appel de Paris le 1er juin 2023, ayant confirmé le jugement d’orientation, lequel n’a pas d’effet suspensif.

Or, l’objectif de célérité de la procédure de saisie immobilière ne justifie pas de faire droit à la demande de sursis à statuer dans l’attente de l’issue du pourvoi formé, étant par ailleurs rappelé que l’exécution est poursuivie au risque du créancier, à charge pour lui de rétablir le débiteur dans ses droits si le titre mentionnant sa créance et fondant la distribution du prix de vente est ultérieurement modifié.

La société Ami sera par conséquent déboutée de sa demande de sursis à statuer.

Sur la contestation de la distribution du prix de la vente au créancier poursuivant :

Aux termes de l’article R 331-2 du code des procédures civiles d’exécution, la distribution du prix de l’immeuble est poursuivie à la diligence du créancier saisissant ou, à son défaut, du créancier le plus diligent ou du débiteur.

Selon l’article R 333-1 dudit code, à défaut de procès-verbal d’accord revêtu de la formule exécutoire, la partie poursuivante saisit le juge de l’exécution en lui transmettant le projet de distribution, un procès-verbal exposant les difficultés rencontrées ainsi que tous documents utiles.

A défaut de diligence de la partie poursuivante, toute partie intéressée peut saisir le juge de l’exécution d’une requête aux fins de distribution judiciaire. Lorsque la distribution porte sur des sommes provenant d’une saisie immobilière, la demande est formée conformément à l’article R. 311-6. À défaut, elle est formée par assignation.

En l’espèce, le premier juge a été saisi par conclusions du créancier poursuivant d’une demande tendant à voir débouter la société Ami de sa contestation portant sur la persistance de la créance du créancier poursuivant formée par la débitrice, le 17 avril 2024, après notification le 2 avril 2024 du projet de distribution établi par le créancier poursuivant et à la suite du procès-verbal de difficulté du 23 mai 2024, dressé en l’absence de conciliation des parties.

Le créancier poursuivante a par ailleurs demandé d’ordonner l’attribution à son profit de la somme de 124 626,92 euros tel que prévu au projet de distribution amiable.

L’appelante a pour sa part, maintenu sa demande tendant à voir juger que la société Arjmus n’a plus de créance à son encontre et ne peut donc pas participer à la distribution du prix du bien vendu le 28 septembre 2023 pour le prix principal de 129 000 euros.

Or, le moyen soutenant la contestation de la débitrice, portant sur l’extinction de la créance recouvrée, tiré de l’effet extinctif sur l’indemnité d’éviction fixée par le titre du 6 mai 2021 et due à la société Arjmus SARL, de l’adjudication à son profit le 14 septembre 2022 du bien loué à Montlhéry, faute d’enchère, a été rejeté tant par la cour d’appel de Paris, statuant par arrêt du 1er juin 2023 sur appel du jugement d’orientation rendu le 6 octobre 2022 que par jugement rendu par le tribunal judiciaire d’Evry le 19 octobre 2023 statuant au fond sur la demande tendant à voir juger que la créance de la société Arjmus résultant du jugement du 6 mai 2021 est éteinte pour le même motif. Il sera précisé que l’appel de ce dernier jugement au fond du 19 octobre 2023 a été déclaré caduc par ordonnance du conseiller de la mise en état de la cour d’appel de Paris, le 4 juillet 2024.

C’est donc à juste raison que le créancier poursuivant, reprenant la motivation du juge du fond et du premier juge, se prévaut du fait que la créance d’indemnité d’éviction n’était pas éteinte à la suite de l’adjudication du bien saisi à [Localité 4] à son ancien locataire, par l’effet des règles de la saisie immobilière en cas de vente forcée sans enchère, et en déduit, qu’après imputation du prix de cette adjudication (330 000 euros) sur la créance exigible en principal, intérêts et frais résultant du jugement rendu le 6 mai 2021, sa créance n’était pas éteinte et que faute d’autre créancier inscrit ou privilégié venant en concours dans l’attribution du prix d’adjudication du bien saisi à [Localité 1] pour 129 000 euros, il était fondé à se voir attribuer la somme de 124 659,92 euros après déduction des frais et émoluments revenant à l’avocat du poursuivant, conformément au projet de distribution initialement soumis aux parties.

Il y a donc lieu de confirmer le jugement entrepris.

Sur les autres demandes :

La solution du litige commande de confirmer le jugement dans ses dispositions accessoires ayant condamné la société Ami aux dépens et fait droit à la demande d’indemnité de la société Arjmus SARL au titre des frais irrépétibles.

L’appelant échouant dans l’essentiel de ses prétentions en appel, conservera la charge des dépens de l’appel.

Il est équitable de débouter les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS, la cour d’appel :

Constate que la demande de nullité du jugement est sans effet sur l’effet dévolutif de l’appel ;

Déboute la société SCI Ami de sa demande de sursis à statuer ;

Confirme le jugement rendu le 5 décembre 2024 par le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Créteil ;

Condamne la société SCI Ami aux dépens de l’appel ;

Déboute les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toute autre demande.

Le greffier, Le président,