XXX

Numéro 202/12

COUR D’APPEL DE PAU

2^e CH – Section 1

ARRET DU 16 janvier 2012

Dossier : 11/02160

Nature affaire :

Autres demandes en matière de baux commerciaux

Affaire :

C P X

I J épouse X

C/

G Y

K L épouse Y

Grosse délivrée le :

à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R E T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 16 janvier 2012, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 08 Novembre 2011, devant :

Monsieur BERTRAND, Président

Madame CLARET, Conseiller

Madame BUI-VAN, Conseiller, chargé du rapport

assistés de Madame DAL ZOVO, Greffier, présent à l’appel des causes.

Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTS :

Monsieur C P X

né le XXX à XXX

de nationalité française

XXX

XXX

Madame I J épouse X

née le XXX à XXX

de nationalité française

XXX

XXX

représentés par la SCP DE GINESTET / DUALE / LIGNEY, avoués à la Cour

assistés de Maître PENEAU, avocat au barreau de MONT DE MARSAN

INTIMES :

Monsieur G Y

né le XXX à XXX

de nationalité française

XXX

XXX

XXX

Madame K L épouse Y

née le XXX à XXX

de nationalité française

XXX

XXX

XXX

représentés par la SCP LONGIN / LONGIN-DUPEYRON / N, avoués à la Cour

assistés de Maître CAMBRIEL, avocat au barreau de DAX

sur appel de la décision

en date du 02 MARS 2011

rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE DAX

Vu l’appel interjeté le 8 juin 2008 par Monsieur C X et Madame I J épouse X à l’encontre du jugement rendu par le tribunal de grande instance de DAX, le 2 mars 2011,

Vu les conclusions de Monsieur C X et Madame I J épouse X en date du 8 septembre 2011,

Vu le mémoire de Monsieur G Y et Madame K L épouse Y en date du 31 octobre 2011,

Vu la fixation de l’affaire, le 23 septembre 2011, par le Président de Chambre à l’audience du 8 novembre 2011.

Par acte reçu par M^e LAFARGUE, notaire à SOUSTONS, le 27 mars 1996 Monsieur C X et Madame I J épouse X ont acquis de Monsieur A B le fonds de commerce de bar tabac qu’il exploitait à HINX SUR ADOUR, comprenant notamment le droit au bail renouvelé par acte notarié du 22 février 1996.

Par acte notarié en date du 17 février 2005, Monsieur G Y et Madame K L épouse Y ont acquis deux immeubles dont celui dans lequel est exploité le fonds de commerce par Monsieur C X et Madame I J épouse X.

Par acte d’huissier en date du 28 avril 2006, Monsieur G Y et Madame K L épouse Y ont fait délivrer à Monsieur C X et Madame I J épouse X un congé pour le 31 octobre 2006 avec offre de paiement d’une indemnité d’éviction.

Par acte d’huissier en date du 3 novembre 2006, Monsieur C X et Madame I J épouse X ont fait assigner Monsieur G Y et Madame K L épouse Y devant le tribunal de grande instance de DAX en paiement d’une indemnité d’éviction de 140 000 € et subsidiairement pour voir ordonner une expertise.

Par jugement rendu le 7 avril 2008, le tribunal de grande instance de DAX ordonnait une expertise visant l’évaluation de l’indemnité d’éviction et ordonnait un sursis à statuer sur les autres demandes, renvoyant l’instance et les parties à l’audience du 26 septembre 2008.

Le rapport d’expertise était déposé le 29 janvier 2010.

Par acte d’huissier en date du 15 janvier 2010, Monsieur G Y et Madame K L épouse Y notifiait à Monsieur C X et Madame I J épouse X, l’exercice de leur droit de repentir, consentant au renouvellement du bail moyennant un loyer de 850 € par mois, au regard des activités de tabletterie et de jeux adjointes à l’activité de bar tabac expressément visée par le bail.

Par jugement rendu le 2 mars 2011, auquel il est expressément référé pour le rappel des faits et de la procédure, le tribunal de grande instance de DAX a :

— constaté l’exercice du droit de repentir exercé par Monsieur G Y et Madame K L épouse Y et dit le bail commercial renouvelé le 15 janvier 2010 pour une durée de 9 ans,

— dit que l’adjonction de l’activité complémentaire de vente de produits de la 'Française des Jeux’ constitue une modification de la destination des lieux améliorant leur commercialité,

— ordonné un complément d’expertise sur la valeur locative du fonds de commerce à la date du 15 janvier 2010,

— sursis à statuer sur les dépens et sur la demande présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— renvoyé les parties à l’audience de mise en état du vendredi 9 septembre 2011.

Monsieur C X et Madame I J épouse X demande à la cour d’appel :

— de dire et juger que le prix du loyer renouvelé à la date du 15 janvier 2010 par effet de la notification du droit de repentir s’établira à la somme de 430,45 € HT,

— de condamner Monsieur G Y et Madame K L épouse Y à payer à Monsieur C X et Madame I J épouse X la somme de 4 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner Monsieur G Y et Madame K L épouse Y aux entiers dépens de première instance y compris le coût de l’expertise.

Monsieur C X et Madame I J épouse X soutiennent qu’il n’y a pas eu de modification ou extension de la destination des lieux loués et que les activités de PMU et de la Française des Jeux sont le prolongement de l’activité principale de bar tabac.

Ils contestent que ces activités constituent une despécialisation partielle justifiant un déplafonnement.

Monsieur C X et Madame I J épouse X relèvent donc qu’il n’y a pas lieu à expertise.

Ils soulignent également que le premier juge a écarté la modification notable des facteurs de commercialité justifiant un déplafonnement.

Monsieur G Y et Madame K L épouse Y demandent à la cour d’appel de :

— confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

— débouter Monsieur C X et Madame I J épouse X de leurs demandes, fins et conclusions,

— condamner Monsieur C X et Madame I J épouse X au paiement de la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Monsieur C X et Madame I J épouse X aux dépens.

Monsieur G Y et Madame K L épouse Y soutiennent qu’il y a lieu à déplafonnement du loyer eu égard d’une part à la modification des facteurs locaux de commercialité et d’autre part à l’extension de la destination des lieux par l’adjonction des activités de vente de produits de la française des jeux et de tabletterie.

Monsieur G Y et Madame K L épouse Y font valoir que l’activité tabletterie génère le tiers du chiffre d’affaires global.

Ils précisent que le complément d’expertise ordonné est en cours et font valoir que le loyer actuel d’un montant de 315,97 € ne leur a pas permis de rembourser leur prêt et qu’ils font l’objet d’une saisie immobilière.

Au-delà de ce qui sera repris pour les besoins de la discussion et faisant application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la Cour entend se référer, pour l’exposé plus amples des moyens et prétentions des parties, aux dernières de leurs écritures ci-dessus visées.

MOTIFS

L’article L 145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1° les caractéristiques du local considéré,

2° la destination des lieux,

3° les obligations respectives des parties,

4° les facteurs locaux de commercialité,

5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Les articles R 145-2 et suivants du code de commerce précisent la consistance de ces éléments.

L’article L 143-34 du code de commerce dispose quant à lui qu’à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L 145-33, le taux de variation du loyer révisé est plafonné selon l’indice national trimestriel du coût de la construction.

En l’espèce la discussion entre les parties porte sur la possibilité ou non de déplafonnement du loyer révisé au regard d’une part de la modification des facteurs locaux de commercialité et d’autre part de la modification de la destination des lieux par l’adjonction de l’activité de vente de produits de la 'Française des Jeux’ et l’activité de tabletterie.

— Sur la modification des facteurs locaux de commercialité

Le rapport de Monsieur E Z, expert désigné par le tribunal de grande instance de DAX aux fins de fixer l’indemnité d’éviction, indique dans son rapport que si la commune de HINX SUR ADOUR a accueilli de nouveaux actifs et de nouveaux emplois entre 1999 et 2006, la très grande majorité des emplois se situe sur l’agglomération voisine, DAX, et les habitants de la commune profitent de leurs déplacements professionnels pour effectuer leurs achats sur DAX ou en périphérie de cette ville où sont installées des grandes surfaces.

A la lecture de ce rapport aucune modification notable des facteurs locaux de commercialité ne peut être retenue.

Monsieur G Y et Madame K L épouse Y ne produisent aucun élément en dehors de cette expertise pour établir la modification notable des facteurs de commercialité.

Le jugement du tribunal de grande instance de DAX sera confirmé en ce qu’il a jugé que les facteurs locaux de commercialité n’avaient pas subi une évolution notable.

— Sur la modification de la destination des lieux

Le contrat de bail stipule que les locaux loués devront servir exclusivement à l’exploitation d’un fonds de commerce de Bar-Tabac avec la faculté pour le preneur d’y adjoindre des activités connexes ou complémentaires.

L’article L 145-47 du code de commerce dispose que le preneur peut adjoindre à l’activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires, activités susceptibles de modifier la valeur locative des lieux loués et par la même d’être prises en compte pour la fixation du loyer révisé.

La despécialisation consiste donc pour le commerçant en une modification de son activité soit en ajoutant une activité connexe ou complémentaire, soit en modifiant radicalement l’activité initiale.

Il ressort des dispositions de l’article L 141-47 du code de commerce que la despécialisition même simple est susceptible d’entraîner une révision du montant du loyer.

La loi ne définit pas ce que sont les activités connexes ou complémentaires, c’est la jurisprudence qui au fil du temps a pu préciser quelles activités constituaient des activités connexes ou complémentaires.

L’article L145-47 du code de commerce autorise donc le preneur à adjoindre à l’activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires. Le caractère complémentaire s’entend d’une activité qui, sans être en rapport intime avec l’activité autorisée au bail, en est le complément, c’est-à-dire le prolongement raisonnable permettant au locataire un meilleur exercice de l’activité principale afin de mieux se défendre contre la concurrence et de suivre l’évolution des usages commerciaux et les attentes de la clientèle.

Il se dégage de la jurisprudence que les activités sont connexes quand il existe un rapport étroit entre elles, qu’elles sont complémentaires et sont nécessaires à un meilleur exercice de l’activité principale.

Selon une jurisprudence constante, il importe peu que la nouvelle activité soit prépondérante sur l’activité ancienne.

Il a été jugé que la vente de journaux et de confiseries, dès lors qu’elle demeure marginale est destinée à rendre service à la clientèle du bar tabac, et est directement en lien avec les usages commerciaux.

La Cour de cassation a jugé que 'les usages commerciaux incluaient dans l’activité de débit de tabac comme annexe et accessoire, l’activité de vente de communications téléphoniques, qu’il n’y avait pas lieu d’opérer de distinction relative au mode de commercialisation de ces communications téléphoniques soit par la présence d’une cabine téléphonique et par la vente de cartes de téléphone pour cabines de téléphone fixe soit eu égard à l’évolution normale des usages commerciaux et du marché du téléphone par la vente de cartes de recharge pour téléphones mobiles, qu’il s’agissait d’un même commerce qui s’adresse à la même clientèle avec le même but, celui de rendre un service de proximité au public, la cour d’appel a, sans dénaturation, souverainement retenu que l’activité de vente de cartes de recharge pour téléphones mobiles était incluse dans la destination contractuelle du bail.' (Cass Civ 3^e Chambre 6 janvier 2006).

Il a été également jugé qu’était autorisée la vente accessoire de produits diffusés par la SEITA (voitures miniatures, poupées, stylos) dans les débits de tabac.

En l’espèce à l’activité de Bar Tabac Monsieur C X et Madame I J épouse X ont adjoint l’activité de vente de produits de la Française des Jeux en 2005, outre une activité de tabletterie.

Il ressort du rapport de Monsieur Z que le chiffre d’affaires du commerce a connu une progression de 18,81 % en 2005/2006 et de 19,79 % en 2006/2007, soit à partir de la mise en vente des jeux.

Au vu des définitions jurisprudentielles, les activités ajoutées sont bien des activités connexes ou complémentaires de l’activité de Bar Tabac, au sens de l’article L 145-47 du code de commerce.

De part ces activités connexes la valeur locative des locaux loués est susceptible d’être modifiée, et la décision du tribunal de grande instance de DAX ordonnant une expertise complémentaire sur la valeur locative des lieux doit être confirmée.

Le jugement du tribunal de grande instance de DAX sera donc confirmé en son intégralité.

L’équité ne commande pas qu’il soit fait application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

CONFIRME le jugement rendu par le tribunal de grande instance de DAX le 2 mars 2011,

Y ajoutant,

DEBOUTE Monsieur C X et Madame I J épouse X de leurs demandes,

DEBOUTE Monsieur G Y et Madame K L épouse Y de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur C X et Madame I J épouse X aux dépens,

AUTORISE la SCP Patrick LONGIN, Claude LONGIN, Patricia LONGIN-DUPEYRON, M N, à procéder au recouvrement direct des dépens d’appel conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Arrêt signé par Monsieur BERTRAND, Président, et par Madame SAYOUS, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,