PS/SI

Numéro 19/05089

COUR D’APPEL DE PAU

1^re Chambre

ARRET DU 17/12/2019

Dossier : N° RG 18/00214 -

N° Portalis DBVV-V-B7C-GZH4

Nature affaire :

Demande relative à l’exécution d’une promesse unilatérale de vente ou d’un pacte de préférence ou d’un compromis de vente

Affaire :

SCA LURZAINDIA

C/

EARL ARRAKOTENIA, […]

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R E T

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 17 décembre 2019, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 24 Septembre 2019, devant :

Madame I, Président

Madame ROSA SCHALL, Conseiller

Monsieur SERNY, Conseiller

assistés de Madame HAUGUEL, Greffier, présente à l’appel des causes.

Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTE :

SCA LURZAINDIA

Zuentzat

64220 AINHICE-MONGELOS

Représentée et assistée par M^e Alain LARREA, avocat au barreau de BAYONNE

INTIMEES :

SOCIETE ARRAKOTENIA, EARL

[…]

[…]

[…]

Représentée et assistée par M^e F RIBETON de la SELARL TORTIGUE PETIT SORNIQUE, avocat au barreau de BAYONNE

[…]

[…]

[…]

[…]

Représentée et assistée de M^e Isabelle ETESSE de la SELARL GARDACH & ASSOCIÉS, avocat au barreau de PAU

sur appel de la décision

en date du 04 DECEMBRE 2017

rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BAYONNE

RG numéro : 16/01411

Vu l’acte d’appel initial du 18/01/18 ayant donné lieu à l’attribution du présent numéro de rôle,

Vu le jugement dont appel rendu par le 04 décembre 2017 par le tribunal de grande instance de BAYONNE,

Vu les dernières conclusions transmises par voie électronique le 17 avril 2019 par la SCA LURZAINDIA,

Vu les dernières conclusions transmises par voie électronique le 19 juin 2018 par la SAFER,

Vu les dernières conclusions transmises par voie électronique le 20 juin 2018 par l’EARL ARRAKOTENIA,

Vu l’ordonnance de clôture délivrée le 26 juin 2019,

Le rapport ayant été fait oralement à l’audience.

MOTIFS

Sur la saisine de la cour

La déclaration d’appel de la SCA LURZAINDIA conteste le jugement dans l’application qu’il a faite de l’article L 412-8 du code rural pour la débouter de son action en nullité de l’exercice de son droit de préemption par la société ARRAKOTENIA et de l’action en nullité de la vente subséquente comme suite nécessaire de l’irrégularité de la préemption.

L’acte d’appel vise sans équivoque le seul chef de la décision attaquée, à savoir le rejet des actions en nullité de la préemption d’abord, et de la vente ensuite, qui constituaient le seul objet du litige. L’acte d’appel vise l’article L 412-8 du code rural ; la cour est donc régulièrement saisie de la contestation portant sur la bonne application de ce texte au projet de vente passé entre Z A et les époux X, acquéreurs évincés en application de cette disposition légale d’ordre public.

Le moyen de défense tiré d’une absence de saisine de la cour sera rejeté.

Chronologie

En 2013, Z A avait passé avec les époux X un acte de vente de diverses parcelles de terres agricoles situées sur la commune de SAINT JEAN DE LUZ (64) représentant une superficie d’environ 10 ha; ceux-ci ont été évincés par la SAFER qui a acquis ces 10 ha par acte reçue le 23 avril 2014 par M^e GEORGEN, notaire à SAINT JEAN DE LUZ. Cet acte n’est pas produit.

Le 23 octobre 2013, ce notaire a envoyé à la SAFER une Déclaration d’Intention d’Aliéner reçue par la SAFER le 29 octobre 2013.

L’EARL ARRAKOTENIA est bien mentionné comme preneur en place selon bail en date du 11 novembre 2004

Le document porte mention de la renonciation du fermier à son droit de préemption.

Ne sont produits :

— ni l’acte par lequel le fermier a renoncé à son droit de préemption,

— ni l’information du fermier par le notaire d’une notification effectuée en application de l’alinéa 1 de l’article L 412-8 du code rural,

— ni aucun acte par lequel le fermier aurait exercé ce droit de préemption antérieurement à la vente à la SAFER.

Le 26 décembre 2013, la SAFER a notifié l’exercice de son droit de préemption à la venderesse.

Le 23 avril 2014, la SAFER a acquis les terres par actes du 23 avril 2014. Cet acte n’est pas versé au débat. Les conditions de prix et de charges devraient être celles convenues entre Z A et les époux X. La suite montre qu’il faut se poser la question de savoir si la SAFER a acquis un bien grevé du bail à ferme ou si elle a acquis un bien libre de bail.

En juin 2004, le comité technique de la SAFER a proposé des modalités de rétrocession divisant la propriété

— le fermier non préempteur a été retenu pour être rétro cessionnaire d’une superficie d’environ 4 ha sur les 10 ha initialement vendus par Z A et il a payé 25.145 euros pour les acquérir.

— la SCA LURZAINDIA a été retenue pour être rétrocessionnaire du solde d’environ 6 ha, c’est à dire la surface restante.

Le comité technique relève que le fermier avait renoncé à son droit de préemption sans pour autant avoir résilié son bail, ce qui laisserait donc entendre que la SAFER aurait acquis le bien grevé de bail et non libre de bail par l’acte du 23 avril 2014 qu’elle ne produit pas.

Le 24 juin 2014, le comité de direction de la SAFER approuve la décision du comité technique, mais prend aussi une autre décision en portant dans le procès-verbal 'dès validation du procès-verbal du présent comité de direction, la SAFER procèdera à la purge du droit de préemption du fermier en place sur le lot attribué à la SCA LURZAINDIA'

Les modalités de la formalité ainsi annoncées ne sont pas connues mais les conclusions énoncent que le notaire a purgé ce droit.

Le 12 août 2014, a été passé, selon l’acte d’huissier du 04 février 2016 qui s’y réfère, une promesse unilatérale d’achat relative aux parcelles promises à L’EARL ARRAKOTENIA ; l’acte n’est pas produit. Il faudrait pouvoir vérifier si cette promesse portait seulement sur les quatre hectares pour lesquels elle a été retenue comme rétro cessionnaire ou sur les 10 hectares dans leur ensemble ; si elle a passé un acte d’achat pour les 06 ha promis à la SCA LURZAINDIA, il y a une difficulté car un tel acte n’est pas compatible avec l’exercice d’un droit de préemption lequel suppose qu’un acte ait été passé avec la SCA LURZAINDIA pour ces 06 hectares.

Le 22 septembre 2014 selon les conclusions concordantes de la SAFER et de L’EARL ARRAKOTENIA et selon l’acte d’huissier, l’EARL ARRAKOTENIA aurait fait valoir son droit de préemption de fermier sur les parcelles promises à la SCA LURZAINDIA. L’acte n’est pas produit , alors que cette qualification de préemption doit être vérifiée.

Le 1^er octobre 2014, toujours selon cet acte d’huissier 04 février 2016 qui s’y réfère, la SAFER a levé l’option de promesse d’achat des parcelles litigieuses. L’acte n’est pas produit.

Le 08 octobre 2015, L’EARL ARRAKOTENIA a fait défaut pour la passation des actes de vente ; le projet d’acte établi par le notaire pour cette date n’est pas produit.

Le 04 février 2016, la SAFER a ainsi sommé L’EARL ARRAKOTENIA d’avoir à passer :

— d’une part en réitération d’une promesse du 12 août 2014, l’acte authentique d’acquisition des parcelle AL 47 et AL 48 d’une superficie d’environ 04 ha pour lesquelles elle avait été retenue comme rétrocessionnaires, et qui ne sont pas l’objet du litige ;

— d’autre part et surtout, l’acte authentique d’acquisition des parcelles AL 34 36 37 38 39 40 178 et 201 qui avaient été promises à la SCA LURZAINDIA en relevant qu’un précédent rendez vous n’avait pas été honoré.

Cet acte d’huissier se réfère au droit de préemption qui aurait été exprimé le 22 septembre 2014 mais dont on ne connaît ni la forme ni la teneur exacte pour en contrôler la qualification.

Le 1^er mars 2016, deux actes authentiques de vente seront passés devant M^e MILLET BARBET, notaire à Y au sein de la SELARL B C et D E ; les 06 ha objet du litige ont été payés au prix de 39.883 euros alors que les 04 ha restant, hors litige, l’ont été au prix de 25.145 euros,

L’EARL ARROKETENIA payant ainsi un prix total de 65.028 euros supérieur à celui qu’elle aurait payé si elle avait primé la SAFER dans la vente passée entre Z A et les époux X.

L’acte concernant les parcelles litigieuses fait référence au bail de 2004, tacitement reconduit depuis 2013 moyennant un fermage annuel de 1.040 euros à la date de la vente.

Il contient l’engagement de L’EARL ARRAKOTENIA de maintenir pendant 30 ans la destination agricole du bien.

Il fait aussi référence

— à un courrier du 29 juillet 2014 reçu le 1^er août 2014 par L’EARL ARRAKOTENIA l’informant des modalités de la vente

— au courrier du 22 septembre 2014 par lequel L’EARL ARRAKOTENIA aurait exercé son droit de préemption.

L’EARL ARRAKOTENIA est donc devenue propriétaire en payant un prix supérieur à celui de 55.029,65 euros convenu entre Z A et les époux X qui est le prix qu’elle aurait payé si elle avait exercé son droit de préemption en primant la SAFER à la condition toutefois que Z A ait maintenu son intention de vendre.

Sur le régime du droit de préemption du fermier

Les parties concluent en se référant à l’article L 412-8 du code rural qui organise, en tenant compte du droit de préemption prioritaire du fermier, le mécanisme de préemption par la SAFER en vue d’une rétrocession devant répondre à la politique définie par cet organisme.

A) le texte

Le tribunal a rappelé in extenso la teneur de l’article L 412-8 qui dispose :

'Après avoir été informé par le propriétaire de son intention de vendre, le notaire chargé d’instrumenter doit faire connaître au preneur bénéficiaire du droit de préemption, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte d’huissier de justice, le prix, les charges, les conditions et les modalités de la vente projetée, ainsi que, dans l’hypothèse prévue au dernier alinéa du présent article, les nom et domicile de la personne qui se propose d’acquérir.

Cette communication vaut offre de vente aux prix et conditions qui y sont contenus. Les dispositions de l’article 1589, alinéa 1^er, du code civil sont applicables à l’offre ainsi faite.

Le preneur dispose d’un délai de deux mois à compter de la réception de la lettre recommandée ou de l’acte d’huissier pour faire connaître, dans les mêmes formes, au propriétaire vendeur, son refus ou son acceptation de l’offre aux prix, charges et conditions communiqués avec indication des nom et domicile de la personne qui exerce le droit de préemption. Sa réponse doit être parvenue au bailleur dans le délai de deux mois ci-dessus visé, à peine de forclusion, son silence équivalant à une renonciation au droit de préemption.

En cas de préemption, celui qui l’exerce bénéficie alors d’un délai de deux mois à compter de la date d’envoi de sa réponse au propriétaire vendeur pour réaliser l’acte de vente authentique ; passé ce délai, sa déclaration de préemption sera nulle de plein droit, quinze jours après une mise en demeure à lui faite par acte d’huissier de justice et restée sans effet. L’action en nullité appartient au propriétaire vendeur et à l’acquéreur évincé lors de la préemption.

Le tiers acquéreur peut, pendant le délai d’exercice du droit de préemption par le preneur, joindre à la notification prévue à l’alinéa 1^er ci-dessus une déclaration par laquelle il s’oblige à ne pas user du droit de reprise pendant une durée déterminée. Le notaire chargé d’instrumenter communique au preneur bénéficiaire du droit de préemption cette déclaration dans les mêmes formes que la notification prévue à l’alinéa 1^er. Le preneur qui n’a pas exercé son droit de préemption pourra se prévaloir de cette déclaration aux fins d’annulation de tout congé portant reprise avant l’expiration de cette période.'

B) les distinctions à opérer

1 – la société LURZAINDIA n’est pas l’acquéreur évincé de la vente passée entre Z A et les époux X ; elle a la double qualité de rétrocessionnaire pour 04 ha et sa qualité de fermier a motivé le refus de rétrocession des 06 ha restant à la SCA LURZAINDIA.

Selon le texte sus-rappelé, a la qualité d’acquéreur évincé la personne qui s’est portée acquéreur d’un bien que la SAFER entend préempter, sauf à ce que le fermier en place déclare vouloir primer la SAFER. En l’espèce, le tribunal a relevé que la SCA LURZAINDIA n’avait pas la qualité d’acquéreur évincé puisque en l’espèce, les acquéreurs évincés au sens de ce texte sont, au regard de cet acte, les époux X.

La SCA LURZAINDIA a seulement été évincée de sa qualité de rétrocessionnaire approuvé par le comité technique de la SAFER ; elle l’a été sur le fondement du droit de préemption du fermier en place dans des conditions dont il faut vérifier si elles sont conformes au texte de loi susdit.

2 – L’exercice du droit de préemption du fermier primant celui de la SAFER suppose une manifestation de volonté de ce fermier à exercer dans les deux mois de l’information que le notaire doit lui faire parvenir conformément aux dispositions de l’alinéa 1 du texte sus rappelé ; à défaut de manifestation de volonté exprimée dans les deux mois de la réception de cette information, l’alinéa 2 énonce sans équivoque que le fermier en place perd son droit de préemption s’il ne se manifeste pas afin de faire primer son propre droit de préemption au préjudice de celui de la SAFER.

La déclaration d’intention d’aliéner datée du 23 octobre 2013 et reçue par la SAFER le 29 octobre 2013 mentionne bien la société ARRAKOTENIA comme preneur en place ; cette société ARRAKOTENIA est donc présumée avoir été parallèlement avisée de la vente par le notaire ; elle ne se prévaut pas d’une absence de notification par le notaire, et l’on ne peut pas présumer la faute d’abstention de cet officier ministériel ; elle ne verse cependant pas au débat la lettre recommandée ou l’acte d’huissier qui l’a informée de la vente et du délai imparti pour faire valoir son droit de préemption ; d’après les pièces du dossier, elle ne s’est prévalue de ce droit de préemption que le 22 septembre 2014, soit bien après l’expiration du délai fixé par l’alinéa 2 du texte sus-rappelé et surtout postérieurement à l’acquisition des terres par la SAFER qu’elle n’a pas chercher à primer.

En septembre 2014, la situation présentait deux différences majeures avec celle qui présidait à la vente passée entre Z A et les époux X :

— L’EARL ARRAKOTENIA ne risque pas de se heurter à un refus de vendre par Z A ;

— mais elle paye pour le tout, à savoir la totalité des 10 hectares, un prix plus élevé que le prix auquel Z A cédait ses terres ; cette différence de prix est de nature à faire douter de la qualification de préemption pourtant admise d’un commun accord par L’EARL ARRAKOTENIA et la SAFER dans leurs conclusions (sans produire aucun acte se rattachant à une procédure de préemption)

Ainsi, se pose la question de la qualification correcte de l’acquisition par L’EARL ARRAKOTENIA qui, comme la SAFER dans ses conclusions, qualifie d’exercice du droit de préemption la manifestation de volonté exprimée le 22 septembre 2014 ;

— le droit de préemption perdu au regard des époux X peut il renaître '

— les conditions de l’acquisition sont plus onéreuses que celles consenties aux époux X'

— doit être explicitée la portée de l’avis du comité technique de la SAFER mentionne en juin 2014 qui relève que le fermier a renoncé à son droit de préemption,

— l’exercice d’un droit de préemption en septembre 2014 suppose un acte de vente sous-seing privé passé par la SAFER au bénéfice d’un tiers évincé par l’exercice de ce droit.

3 – La procédure de l’article 3 du texte susdit (alinéa invoqué par les parties et notamment par la SCA LURZAINDIA) ne concerne pas le titulaire d’un droit de préemption qui l’a perdu mais uniquement le titulaire d’un droit de préemption qui l’a fait valoir dans les délais, à savoir soit le fermier qui entend primer la SAFER, soit la SAFER elle-même.

La loi met ainsi en oeuvre un mécanisme pour aboutir à la concrétisation de l’exercice d’un droit de préemption que son titulaire a fait valoir :

— soit pour obliger la partie qui préempte à passer l’acte d’acquisition qu’elle ne s’empresse pas de signer, en faisant courir un délai de 15 jours pour passer l’acte à peine de nullité de l’acquisition

— soit pour permettre au tiers évincé ou au vendeur d’agir en nullité du droit de préemption quand il n’est pas donné suite à cette volonté déjà exprimée de préempter.

Ce texte est invoqué en l’espèce pour obliger L’EARL ARRAKOTENIA à concrétiser la levée d’option du 1^er octobre 2014. Mais l’application de cette règle dont le contrôle est demandé, suppose que l’acte du 22 septembre 2014 soit bien qualifiable d’acte de préemption ; en l’espèce, il est possible que ce texte soit invoqué hors de son domaine car il doit être vérifié qu’il y a eu préemption en septembre 2014.

4- le contrôle de la qualification de la manifestation de volonté du 22 septembre 2014 présentée par la SAFER et L’EARL ARRAKOTENIA comme l’exercice du droit de préemption d’un fermier

Les éléments de la procédure de cette préemption ne sont pas communiqués ; une préemption suppose un acte passé avec un tiers, dont comme la SAFER et L’EARL ARRAKOTENIA se prévalent d’une préemption, ces deux parties, qui ne fournissent aucune pièce, devraient être en mesure de produire

— un acte sous-seing privé de la SAFER proposant la SCA LURZAINDIA le prix de 39.883 euros

— les courriers envoyés par le notaire à L’EARL ARRAKOTENIA

— si l’acte du 22 septembre 2014 est un acte de préemption, il doit faire suite à l’information

La cour ne ne dispose que des courriers de la SAFER faisant état d’un refus de vente à la SCA LURZAINDIA au motif qu’il y aurait un bail. Ces courriers sont insuffisants pour vérifier qu’il y aurait préemption. La SAFER comme L’EARL ARRAKOTENIA doivent donc justifier de ce que l’acte du 22 septembre 2014 est bien qualifiable d’acte de préemption ayant donné lieu à la procédure de l’article L 412-8 du code rural.

L’exactitude de la cause de l’acte, au sens de l’article 1131 du code civil applicable en la cause, se trouve donc en débat.

La SAFER et L’EARL ARRAKOTENIA doivent donner à la cour tous éléments de faits permettant de contrôler s’il y a eu, en août et septembre 2014, soit une procédure de préemption suivie selon l’article 412-8 du code rural, soit un refus de vendre.

5- la poursuite du bail

Il est soutenu que le bail du fermier n’aurait pas été résilié ; or, l’acte attaqué mentionne que le transfert de propriété n’a opéré qu’à sa date ; par conséquent

— l’acte d’acquisition de la SAFER devrait mentionner qu’elle a préempté des biens encore grevé ; il faut que l’acte soit produit pour vérifier ;

— la SAFER devrait pouvoir ensuite justifier de ce qu’elle a bien encaissé les loyers et fermages jusqu’au 1^er mars 2016 qui, en l’absence de convention contraire, s’ajoutent au prix payé pour l’acquisition soit constituent une avance sur ce prix (et ceci vaut pour l’acte attaqué comme pour l’autre acte du même jour) ; en l’absence d’indication dans l’acte, la comptabilité du notaire ainsi que les livres de comptes de la SAFER antérieurs devraient refléter la réalité de la situation.

C) Réouverture des débats nécessaire

Le procès-verbal du Comité Technique Départemental produit, qui est en date du 19 juin 2014, au débat par l’EARL ARRAKOTENIA

— il liste les candidats à la rétrocession à savoir l’acquéreur évincé, la SCA LURZAINDIA et L’EARL ARRAKOTENIA,

— mais mentionne que 'L’EARL ARRAKOTENIA avait renoncé, préalablement à l’intervention de la SAFER en préemption, à son droit de préemption en tant que fermier en place mais n’avait pas résilié son bail'.

La SAFER a pu acquérir parce qu’elle n’a pas été primée par le droit de préemption du fermier sur la vente passée entre Z A et les époux X. Ce fermier s’est ravisé puisqu’il a fait valoir ce droit lorsque la SAFER a décidé de revendre ces biens dans le cadre d’une rétrocession.

Or, la SAFER n’a pas fait connaître les objectifs poursuivis prévu par l’article L 143-2 du code rural qui dispose ; 'A peine de nullité, la société d’aménagement foncier et d’établissement rural doit justifier sa décision de préemption par référence explicite et motivée à l’un ou à plusieurs des objectifs ci-dessus définis, et la porter à la connaissance des intéressés. Elle doit également motiver et publier la décision de rétrocession et annoncer préalablement à toute rétrocession son intention de mettre en vente les fonds acquis par préemption ou à l’amiable'

Comme la qualité d’agriculteur du rétro-cessionnaire est contestée, qu’en fait l’argumentation de la SCA LURZAINDIA consiste à soutenir que L’EARL ARRAKOTENIA pratique la vente d’herbe (qui vaut présomption de bail à ferme) sans exploiter personnellement, la SAFER doit justifier avoir rempli les obligations légales tirées de cet article et justifier des raisons pour lesquelles elle a lancé une procédure de rétrocession entre des candidats à la reprise, dont le titulaire d’un bail sur ces terres,

La cour doit aussi être informée avec précision de ce que contenaient les actes acte sous-seing privé et authentique de vente intervenus entre Z A, les époux X, la SAFER et relativement au sort du bail rural.

Puisque le bail aurait perduré après l’acquisition des terres par la SAFER, il faut que cet organisme explique

— en quoi le maintien du bail restait compatible avec sa politique de rétrocession .

— si elle a effectivement encaissé les loyers de L’EARL ARRAKOTENIA pendant la période durant laquelle elle a été propriétaire ; l’acte du 01er mars 2013 portant sur les 6 ha promis à la SCA LURZAINDIA ne fait état d’aucune compensation payant partiellement le prix de 39.883 euros.

Comme la contestation de la qualité d’agriculture de la L’EURL ARRAKOTENIA est contestée, il apparaît donc que c’est la cause, au sens de l’article 1131 du code civil, de l’ensemble des transactions qui est discutée

et il convient de rouvrir les débats sur ce point.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

* dit que l’acte d’appel saisit valablement la cour d’un appel du jugement ayant débouté la SCA LURZAINDIA de son action en nullité de la vente passée le 1^er mars 2016 entre la SAFER et L’EARL ARRAKOTENIA ayant porté sur les parcelles AL 34 36 37 38 3 40 178 et 201 d’une superficie de 05 ha 85 a 08 ca

* ordonne la production des pièces suivantes en faisant en sorte que ces copies soient certifiées conformes et que les copies fournies reproduisent les signatures portées sur les minutes conservées dans les études ou sur leurs annexes :

— l’intégralité de l’acte sous-seing privé passé entre Z A et les époux X ;

— l’acte par lequel la SCP de notaires a informé le fermier du projet de vente envoyé en application de l’article 412-8 alinéa 1 du code rural en lui rappelant le délai légal pour exercer son droit de préemption,

— l’intégralité de l’acte de vente d’acquisition du 23 avril 2014 par la SAFER, indispensable pour vérifier si la vente a porté sur un bien libre de bail ou au contraire encore grevé du bail à ferme,

— l’intégralité de l’acte sous-seing privé du 12 août 2014 qui aurait été passé entre la SAFER et L’EARL ARRAKOTENIA afin de vérifier s’il porte sur 04 ha (surface rétrocédée en juin 2014) ou sur 10 ha (surface incluant la superficie promise à la SCA LURZAINDIA)

— tous les actes de la procédure de préemption qu’aurait suivi le notaire au visa de l’article 412-8 du code rural après la décision de la SAFER

— l’intégralité de l’acte sous-seing privé qui aurait été passé avec un tiers et auquel la déclaration de préemption du 22 septembre 2014 devrait être rattachée puisque sans acte sous-seing privé bénéficiant à un tiers, il ne peut pas exister de préemption

— l’intégralité l’acte écrit du 22 septembre 2014 qui est qualifié d’acte de préemption par les parties,

— les actes de la procédure de préemption à laquelle la SAFER et L’EARL ARRAKOTENIA font référence en concluant (sans joindre aucun acte) à l’exercice d’un droit de préemption exprimé le 22 octobre 2014 sur les 06 hectares promis à la SCA LURZAINDIA,

— à défaut, produire sinon une attestation du notaire qui reçu la vente selon laquelle une telle procédure n’a pas été suivie,

— la preuve comptable de la perception des fermages par la SAFER à partir du moment où elle a acquis en avril 2013 et ce jusqu’à la date de l’acquisition du 1^er mars 2016 par L’EARL ARRAKOTENIA qui est la date du transfert de propriété et d’extinction du bail par confusion des qualités de preneur et de tiers

— les fiches comptables de l’étude du notaire qui reçu les deux actes, et ce, pour les deux ventes qui emportent extinction du bail par confusion des qualités de preneur et de propriétaire,

— tous documents de la chambre d’agriculture ou de tout organisme social percevant des cotisations qui traduise le moment à compter duquel il a pris en compte l’extinction de ce bail ;

* invite les parties à formuler toutes explications

— sur la distinction à faire entre la perte du droit de préemption prévue à l’aliéna 2 de l’article L 412-8 du code rural et le régime de l’action en nullité prévue par l’alinéa 3 de ce texte dirigée contre un droit de préemption exercée par le fermier en place

— sur la question de savoir s’il y a matière à agir en nullité du droit de préemption du fermier sur le fondement de l’alinéa 3 du texte si ce fermier l’a déjà perdu par application de l’alinéa 2

— sur l’opposabilité aux tiers d’un bail qui aurait continué à grever le bien acquis par la SAFER, qui a préempté,

— sur la validité d’une manifestation de volonté de préemption exprimée tardivement par le fermier le 22 septembre 2014 ,

— sur la légalité de la délibération du comité de direction de la SAFER figurant sur le pv établi le 24 juin 2014 qui, même si elle entérine formellement les propositions du comité technique (vente à LURZAINDIA d’une superficie de 6 ha),

— sur la cause juridique, au sens de l’article 1131 du code civil, de tous les actes juridiques concernant les transferts de propriété des terres ayant appartenu aux époux X

* dit que les pièces devront avoir été communiquées avant le 1^er février 2020

* dit que les conclusions devront ensuite avoir été échangées avant le 17 avril 2020

* dit que l’ordonnance de clôture sera prononcée le mercredi 29 avril 2020

* fixe l’affaire à l’audience collégiale du mardi 26 mai 2020 à 13 h 45

* réserve les dépens

Le présent arrêt a été signé par M^me I, Président, et par M. G, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

F G H I