ARRÊT N° 64

N° RG 20/00426

N° Portalis DBV5-V-B7E-F6TL

X

C/

S.C.I. LE MOULIN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

1ère Chambre Civile

ARRÊT DU 08 FÉVRIER 2022

Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 décembre 2019 rendu par le Tribunal de Grande Instance de LA ROCHELLE

APPELANTE :

Madame Y X

née le […] à […]

[…]

[…]

a y a n t p o u r a v o c a t p o s t u l a n t M e D i a n e B O T T E , a v o c a t a u b a r r e a u d e L A ROCHELLE-ROCHEFORT

INTIMÉE :

S.C.I. LE MOULIN

N° SIRET : 799 429 071

[…]

[…]

ayant pour avocat postulant M^e Jérôme CLERC de la SELARL LEXAVOUE POITIERS – ORLEANS, avocat au barreau de POITIERS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 907 et 786 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 25
Novembre 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Thierry MONGE, Président de Chambre

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller

Madame Anne VERRIER, Conseiller

GREFFIER, lors des débats : Monsieur Lilian ROBELOT

ARRÊT :

- CONTRADICTOIRE

- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

- Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre et par Lilian ROBELOT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

EXPOSÉ :

Selon acte authentique du 1er août 2014, Y X a acquis de la SCI Le Moulin en l’état futur d’achèvement un appartement et une place de stationnement dans un ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété sis à Nieul-sur-Mer.

La réception de l’appartement a été prononcée, avec des réserves, le 18 juin 2015.

Par courrier du 11 juin 2016, M^me X protestait auprès de la SCI Le Moulin sur l’absence d’achèvement du parking.

Le 18 avril 2017, elle a mis en demeure sa venderesse de remédier aux troubles de voisinage qu’elle affirmait subir au vu d’un rapport d’expertise acoustique unilatéral en raison des bruits audibles dans son appartement en provenance de la salle de bain de l’appartement voisin. La SCI Le Moulin lui a répondu faire une déclaration de sinistre auprès de son propre assureur, lequel a missionné un expert et a ensuite refusé sa garantie au motif que le sachant n’avait pas retenu de défaut d’isolation.

Faisant valoir qu’elle avait dû se faire héberger chez son père de la fin 2014 au 18 juin 2015 après avoir quitté son précédent logement pour emménager en raison du retard de livraison de l’appartement ; qu’elle subissait un réel trouble dans son appartement en raison de la perception des bruits en provenance de la salle de bain de son voisin au point d’avoir dû faire intervenir un plaquiste pour l’isoler à ses frais ; que son bien présentait des non-conformités tenant à l’absence de la porte coupe-feu prévue sur les plans, au type de revêtement du parking et à la mort des plantations ; qu’elle supportait des dépenses anormales de chauffage en raison des dysfonctionnements de la pompe à chaleur, et un préjudice moral en raison de l’absence de réponse à ses justes doléances, Y X a fait assigner par acte du 3 juillet 2018 la SCI Le Moulin devant le tribunal de grande instance de La Rochelle pour l’entendre condamner sous exécution provisoire à lui payer .7.774 euros pour le retard de livraison de son bien

.5.000 euros pour les non-conformités

.9.000 euros à titre d’indemnisation de son préjudice moral et de jouissance

.1.562,52 euros au titre des frais d’isolation de son appartement

.et 3.000 euros d’indemnité de procédure.

La SCI Le Moulin a conclu au rejet de ces prétentions et sollicité une indemnité de procédure.

Par jugement du 17 décembre 2019, le tribunal de grande instance de La Rochelle a débouté M^me X de tous ses chefs de prétentions et l’a condamnée aux dépens de l’instance et à payer 2.000 euros d’indemnité de procédure à la SCI Le Moulin.

Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu, en substance,

.que l’appartement avait certes été livré avec six mois de retard par rapport à la date indiquée dans l’acte de vente, seule à considérer, mais que cet acte ne stipulait pas de pénalités de retard contractuelles, et qu’il ne pouvait être fait droit à la demande d’indemnisation, formulée de façon forfaitaire en référence à des modes d’indemnisation inapplicables

.que la réalité des non-conformités alléguées n’était pas établie

.que l’expertise acoustique démontrait le respect des normes applicables

.que la question du dysfonctionnement de la chaudière faisait l’objet d’une expertise judiciaire en cours et que rien n’établissait en l’état une surconsommation et/ou un bruit anormal, au surplus imputables à la venderesse

.que la preuve d’un préjudice moral imputable à une faute de la SCI n’était pas rapportée.

Y X a relevé appel le 13 février 2020.

Les dernières écritures prises en compte par la cour au titre de l’article 954 du code de procédure civile ont été transmises par la voie électronique

* le 21 juillet 2021 par M^me X

* le 22 octobre 2021 par la SCI Le Moulin.

M^me X demande à la cour d’infirmer le jugement entrepris, de la dire bien fondée en ses prétentions, et de condamner la SCI Le Moulin à lui payer

.7.774 euros pour le retard de livraison de son bien

.5.000 euros pour les non-conformités

.9.000 euros, à parfaire, à titre d’indemnisation de ses préjudices moral et de jouissance

.1.562,52 euros au titre du remboursement de ses dépenses d’isolation de son appartement

.et 3.000 euros d’indemnité de procédure.
Reprenant ses moyens et explications écartés par les premiers juges, elle fait valoir, en substance,

-que la livraison était contractuellement promise pour la fin du quatrième trimestre 2014, qu’ayant rendu son logement pour cette date, elle a été contrainte de trouver des logements intermittents pendant presque six mois et qu’elle est en droit d’obtenir indemnisation de ce manquement même en l’absence de clause expresse, sur la base usuelle d'1/3000ème du prix d’achat par jour de retard

-qu’elle est recevable à invoquer les non-conformités car elle n’a pas prononcé la réception des parties communes et n’agit pas de toute façon sur le fondement de la garantie de parfait achèvement mais de son acte de vente

-que la notice descriptive prévoyait une porte coupe-feu entre chaudière et local à vélos, ce qui est requis par les normes, notamment les arrêtés du 05.02.2013 et du 31.01.1986

-que sa place de parking devait être réalisée avec un revêtement 'evergreen’ en nid d’abeilles, qu’elle a payé, alors que le revêtement mis en place est toujours boueux

-que les arbres sont morts car l’état du parking les a empêchés de se développer

-que le défaut d’isolation efficace entre son salon et la salle de bain de l’appartement voisin lui a causé en raison des bruits d’objets un préjudice de jouissance dont elle est fondée à obtenir réparation, outre remboursement de ses

frais d’isolation, nonobstant l’absence de non-conformité aux normes dégagée par l’expertise acoustique, et qu’elle y est recevable, sur un fondement contractuel qui n’est pas prescrit

-qu’elle est fondée à imputer au vendeur le non-respect de la norme BBC 2005 afférentes à la consommation énergétique, la basse consommation du logement ayant été, pour elle, un critère d’achat de ce bien, alors qu’il donne lieu à des factures du double de la normale

-que le mutisme opposé par la venderesse à ses doléances est fautif.

La SCI Le Moulin demande à la cour de déclarer M^me X irrecevable et mal fondée en ses demandes et sollicite la confirmation du jugement et 4.000 euros d’indemnité de procédure.

S’agissant des pénalités de retard, elle soutient que la demande est irrecevable car forclose, aucune réserve n’ayant été formalisée au titre du retard de livraison alors qu’en matière de vente en l’état futur d’achèvement, l’acquéreur doit respecter un délai d’un an à compter d’un mois après la prise de possession pour engager une action fondée sur les vices ou les non-conformités. Subsidiairement, elle conclut à son rejet en maintenant que l’acte contient une erreur de plume quant à la date, et en indiquant qu’en tout état de cause, il ne stipule pas de pénalités de retard, que la pénalité d'1/3000ème du prix d’achat par jour de retard invoquée par l’appelante est afférente aux contrats de construction de maison individuelle et inapplicable aux ventes en l’état futur d’achèvement ; qu’elle prouve par un certificat d’intempéries que le retard était justifié par une cause légitime ; et qu’aucun préjudice n’est établi à l’appui de la demande.

S’agissant des non-conformités, elle soutient pareillement que la demande est forclose car elles étaient toutes apparentes à la réception ou livraison et n’ont pas été dénoncées par le syndicat de copropriété, ni par M^me X, laquelle a pris possession de sa place de parking. Elle conclut subsidiairement au rejet de ces demandes en faisant valoir que le Bureau Veritas a validé le 17 septembre 2015 les caractéristiques et équipements du bâtiment.

S’agissant des plantations, l’intimée soutient que le problème vient d’une absence ou d’une insuffisance d’entretien des parties communes dont elle n’est en rien responsable, et elle ajoute que M^me X ne justifie pas d’un préjudice direct.

S’agissant du trouble de jouissance allégué, elle argue la demande d’irrecevabilité pour forclusion, en vertu de l’articles L.111-11, alinéa 3, du code de la construction et de l’habitation, faute pour l’acquéreur d’avoir engagé l’action dans l’année de la prise de possession. Elle conclut subsidiairement à son rejet, en niant la réalité d’un défaut d’isolation qui lui serait imputable, au vu des expertises acoustiques réalisées.

S’agissant de la pompe à chaleur, elle conteste sa responsabilité et objecte qu’une expertise est toujours en cours aux dires mêmes de l’appelante.

S’agissant du préjudice moral, elle réfute toute mauvaise foi et même tout attentisme, assurant avoir toujours répondu à M^me X.

L’ordonnance de clôture est en date du 28 octobre 2021.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

M^me X a acquis son bien sous le régime de la vente en l’état futur d’achèvement.

Elle demande réparation d’une part, du retard avec lequel l’appartement qu’elle acquérait ainsi lui a été livré, et d’autre part du préjudice que lui causent des désordres et des non-conformités, ainsi que la résistance selon elle abusive de sa venderesse.

* sur le retard de livraison de l’appartement acquis par M^me X

La SCI Le Moulin s’est engagée dans l’acte de vente (cf pièce n°1 de l’appelante, page 20) à achever la construction et à livrer à M^me X au cours du quatrième trimestre de l’année 2014 le lot 46 que celle-ci achetait en l’état futur d’achèvement.

Elle ne peut utilement soutenir aujourd’hui contre les stipulations du contrat qui fait la loi des parties que cette mention procéderait d’une 'erreur de plume’ au motif que l’état d’avancement de l’ouvrage à la date de l’acte, pas même hors d’eau, rendait impossible son achèvement cinq mois plus tard, ce dont il lui appartenait de s’aviser, en sa qualité de professionnelle, plutôt que de venir renier les engagements qu’elle a pris, et sur lesquels sa cocontractante s’est légitimement fondée.

La réception de l’ouvrage a été prononcée le 18 juin 2015, soit donc avec un retard de cinq mois et demi par rapport à la date convenue.

La SCI du Moulin soutient que la demande d’indemnisation formulée par l’appelante du chef de ce retard est forclose au regard des dispositions de l’article 1648, alinéa 2, du code civil, selon lequel dans le cas prévu à l’article 1642-1, l’action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents.

Mais l’article 1642-1 du code civil dispose que le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.

Or contrairement à ce que soutient l’intimée pour les besoins de son argumentation, le retard de livraison d’un bien immobilier acquis en l’état futur d’achèvement ne constitue pas une non-conformité, que ce soit au sens de la loi et notamment des articles 1604 et 1605 du code civil ou au sens du contrat conclu entre les parties, particulièrement en son article 'DÉFAUT DE CONFORMITÉ – GARANTIE DE LA CHOSE VENDUE’ (pages 22 à 24).
Le régime de prescription de l’action en réparation du préjudice subi par l’acheteur en raison de ce retard ne relève donc pas dudit article 1648, alinéa 2 du code civil qui institue un délai de forclusion d’un an et un mois, mais de la prescription quinquennale de droit commun gouvernant les actions en responsabilité contractuelle, qui n’est pas invoqué par la venderesse et dont le cours n’était en tout état de cause pas expiré le 3 juillet 2018, date de délivrance de l’assignation.

En outre, l’absence de clause dans l’acte stipulant par avance l’indemnisation du préjudice subi par l’acquéreur en raison du retard de livraison ne crée aucun obstacle au droit de l’acquéreur de solliciter réparation du préjudice que lui cause le retard de livraison imputable à son cocontractant.

Et contrairement à l’avis du premier juge, la demande d’indemnisation formulée à ce titre par M^me X n’est pas irrecevable, ou irrégulière, pour être chiffrée à 7.774 euros sur la base d'1/3000ème du prix de vente par jour de retard, ce qui constitue de sa part un mode de calcul licite de son préjudice, tiré des articles L.231-2 et R.231-14 du code de la construction et de l’habitation, certes inapplicables en la cause puisqu’ils concernent le contrat de construction de maison individuelle, mais dont il était loisible à la

demanderesse de s’inspirer’pour chiffrer son dommage, et dont le caractère

forfaitaire, stigmatisé par le tribunal, est inhérent à la nature d’une clause pénale, fût-elle légale, qui évalue forfaitairement par avance la réparation due par une partie en cas de manquement à ses engagements.

M^me X Z au demeurant les éléments du préjudice dont elle demande ainsi réparation, constitué de la contrainte et des frais liés à l’obligation de devoir trouver un logement dans l’attente de la livraison dès lors qu’elle avait donné congé de son appartement qu’elle louait pour la date à laquelle la livraison de celui qu’elle achetait lui avait été promise ; des frais de garde-meuble ; et du préjudice moral induit par cette déception.

Elle justifie de la réalité de ces chefs de préjudice, en produisant l’état des lieux de sortie du logement qu’elle quittait, les factures de garde-meubles, une attestation de son père expliquant avoir dû l’héberger du 26 décembre 2014 au 17 juin 2015, et le tableau d’amortissement de son prêt immobilier démontrant qu’elle dut assumer le remboursement des échéances de l’emprunt sur une période où elle ne disposait pas du bien ainsi financé.

La SCI du Moulin est, de son côté, mal fondée à prétendre opposer à la réclamation de M^me X la clause de l’acte de vente selon laquelle 'le délai d’achèvement sera le cas échéant majoré des jours d’intempérie', dès lors que cette clause stipule que ces jours d’intempérie devront être 'dûment constatés par une attestation de l’architecte, auquel les parties conviennent de se rapporter à cet égard' (cf page 20 de l’acte), alors qu’elle ne produit pas une telle attestation du maître d’oeuvre mais un document établi récemment pour les besoins de la cause à hauteur d’appel par une société 'PréviMétéo’ qui ne satisfait pas à cette condition fixée au contrat.

Au vu de la durée du retard de livraison, et des justificatifs produits, le préjudice invoqué sera entièrement réparé par l’allocation d’une indemnité de 6.000 euros.

* sur les désordres et non-conformités

Le vendeur d’un immeuble à construire est tenu, à compter de la réception des travaux, des obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l’ouvrage sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du même code.

Selon l’article 1642-1 du code civil, il ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.

Aux termes de l’article 1648, alinéa 2, du code civil, dans le cas prévu à l’article 1642-1, l’action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents.

Le caractère apparent ou caché des désordres ou défauts s’apprécie en la personne du maître de l’ouvrage et au jour de la réception (Cass. Civ. 3° 10.11.2016 P n°15-24379 – ou 14.01.2021 P n°19-21130)

L’action des acquéreurs au titre des désordres apparents relève des articles 1642-1 et 1648 du code civil, lesquelles sont exclusives de l’application de la responsabilité de droit commun(Cass. Civ. 3° 15.09.2011 P n°10-13778).

Le copropriétaire titulaire d’un droit de jouissance privatif sur une partie commune dispose d’un droit propre échappant à la représentation par le syndicat pour exercer une action relative aux parties communes.

¤ la porte coupe-feu et le revêtement des places de stationnement

La SCI du Moulin est fondée à opposer à M^me X la forclusion de son action en tant qu’elle porte

*sur l’absence de porte coupe-feu entre le local à vélos et le local poubelle

*sur l’absence de revêtement 'evergreen’ du parking extérieur.

L’absence de ces dispositifs était parfaitement apparente, dès la réception de l’ouvrage.

Il s’agit ainsi de deux non-conformités -au descriptif, selon l’appelante- apparentes.

Il incombait donc à M^me X d’agir contre le vendeur dans le délai d’un an à compter de la réception des travaux ou de l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession des ouvrages, soit avant le 16 octobre 2016, ces parties communes ayant fait l’objet d’une réception par le maître de l’ouvrage le 15 septembre 2015.

La demande ayant été faite par assignation du 3 juillet 2018, elle est forclose.

¤ la surconsommation électrique

M^me X fait valoir qu’elle s’est notamment déterminée à acheter cet appartement compte-tenu de la basse consommation en énergie du bâtiment promise par le vendeur, qui mettait en avant sa labellisation 'BBC 2005' alors qu’il s’est rapidement avéré que la pompe à chaleur présentait un dysfonctionnement et que les appels de fonds au titre des charges en électricité sont très importants.

Ainsi que relevé par le tribunal, elle évoque une 'expertise judiciaire en cours’ actuellement sur cette question à l’initiative du syndicat des copropriétaires.

Sa demande d’indemnisation du préjudice qu’elle subirait en raison de cette surconsommation relève donc d’une instance pendante devant une autre juridiction est elle est, comme telle, irrecevable.

¤ le dépérissement des végétaux

M^me X reproche à la SCI du Moulin le dépérissement et la mort d’arbres.
Elle indique toutefois elle-même que les arbres aux essences prévues au descriptif ont été plantés,de sorte que le vendeur a satisfait à son engagement contractuel et livré un bien conforme.

Il n’est, pour le reste, justifié d’aucun élément probant persuadant que tout ou partie de ces végétaux auraient dépéri pour une cause imputable à la SCI du Moulin, y compris un défaut d’engazonnement des parcs de stationnement, dont M^me X n’explique d’ailleurs pas en quoi le fait de les avoir laissés brut de terre, comme l’établit son cliché photographique, plutôt qu’enrobés par un revêtement, pourrait avoir nui d’une façon quelconque à des arbres environnants.

Cette demande ne peut qu’être rejetée.

¤ le défaut d’isolation phonique

M^me X invoque un défaut d’isolation phonique du bien en faisant valoir qu’elle entend fortement dans son appartement le son provoqué par le choc du rasoir de son voisin dans la salle de bain de l’appartement contigu, séparé du sien par un mur porteur.

Le rapport de mesures acoustiques réalisé en mars 2017 (pièce n°9) puis l’expertise réalisée par l’assureur dommages-ouvrage (pièce n°11) ont confirmé la réalité de la perception d’un tel son depuis l’intérieur de l’appartement de M^me X lorsqu’il a été émis dans la salle de bain de l’appartement voisin pour les besoins de ces investigations ; ils concluent à la conformité de l’ouvrage aux normes et aux différents critères acoustiques réglementés ; ils consignent le caractère gênant du bruit perceptible ; ils indiquent que le mur maçonné de la salle de bain du logement contigu n’est pas doublé, qu’il existe une transmission importante des bruits de choc produits sur le meuble de la salle de bain ; qu’un doublage de ce côté n’est pas envisageable ; et que le traitement le plus efficace consisterait en un doublage du côté de la salle de bain du logement de M^me X, ce qu’elle a, de fait, fait réaliser depuis.

Ils ne font état d’aucun autre bruit, notamment d’eau.

Pareille nuisance ne peut être regardée comme apparente à la réception, alors qu’elle n’était susceptible d’exister qu’à compter du moment où l’appartement voisin était occupé, ce qui n’est advenu qu’au début de l’année 2017, ainsi que M^me X l’indique sans contestation adverse et qu’il ressort des expertises.

Les désordres d’isolation phonique pouvant relever de la garantie décennale même en cas de respect des exigences minimales légales ou réglementaires, il ne peut certes être déduit de la seule conformité aux normes applicables en la matière l’absence de désordres relevant de cette garantie (Cass. Civ. 3° 21.09.2011 B III n°150).

Pour autant, la gêne sonore ici caractérisée ne rend pas l’ouvrage impropre à sa destination, de par son intensité modérée et l’extrême ponctualité de sa survenance, quelques secondes par jour lors de la manipulation d’un rasoir voire plus généralement d’objets par le voisin dans la salle de bain, au surplus à des heures que l’appelante désigne elle-même comme non nocturnes ou tardives.

Sur le fondement, non spécialement invoqué, des désordres intermédiaires, aucune faute du vendeur n’est établie, la demanderesse admettant elle-même qu’aucune méconnaissance des normes légales acoustiques n’est caractérisée, l’immeuble étant conforme à son descriptif, et son isolation acoustique étant correcte même si elle n’est pas optimale.

La responsabilité de la SCI du Moulin n’est pas engagée envers M^me X, qui sera déboutée de sa demande indemnitaire portant sur le coût des travaux s’isolation qu’elle a fait réaliser dans son bien et sur la réparation d’un préjudice moral et de jouissance.
* sur la résistance abusive

La SCI Le Moulin a fait intervenir son assureur dommages-ouvrage au reçu des doléances de M^me X afférentes aux troubles sonores, et n’a pas commis d’abus ni plus généralement de faute dans sa façon de traiter les réclamations reçues.

La demande de dommages et intérêts formulée à ce titre a été rejetée à bon droit.

* sur les dépens et l’indemnité de procédure

M^me X voit sur son appel sa demande accueillie au titre du retard de livraison.

La SCI du Moulin supportera donc les dépens de première instance et d’appel, et lui versera une indemnité de procédure en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

la cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort :

INFIRME le jugement entrepris

statuant à nouveau :

DÉCLARE M^me X forclose en ses demandes d’indemnisation au titre de l’absence de porte coupe-feu entre le local à vélos et le local poubelle et au titre du défaut de revêtement du parking extérieur

LA DÉCLARE irrecevable en sa demande au titre d’un préjudice pour cause de surconsommation électrique

DÉCLARE Y X recevable en sa demande au titre de l’indemnisation du retard de livraison de son bien immobilier acquis de la SCI Le Moulin en l’état futur d’achèvement

CONDAMNE la SCI Le Moulin à payer à M^me X la somme de 6.000 euros en réparation du préjudice subi par celle-ci en raison de ce retard de livraison

REJETTE les autres chefs de demande de M^me X

DÉBOUTE les parties de leurs demandes autres ou contraires

CONDAMNE la SCI Le Moulin aux dépens de première instance et d’appel

CONDAMNE la SCI Le Moulin à payer à M^me X la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

ACCORDE à M^e BOTTE, avocat, le bénéfice de la faculté prévue à l’article 699 du code de procédure civile.