VS/CS

Numéro 21/2932

COUR D’APPEL DE PAU

2^e CH – Section 1

ARRET DU 29/07/2021

Dossier : N° RG 19/02579 – N° Portalis DBVV-V-B7D-HKQB

Nature affaire :

Demande d’exécution de travaux à la charge du bailleur, ou demande en garantie contre le bailleur

Affaire :

Société EGIDE représentée par M^e BRANCO FERNANDES – Mandataire liquidateur de SAS CHEZ H

SAS CHEZ H

C/

A Z

C X épouse X

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R E T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 29 juillet 2021, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 8 juin 2021, devant :

D E, magistrat chargé du rapport,

assisté de Madame SAYOUS, Greffière présente à l’appel des causes,

D E, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut

d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries, en présence de F G et en a rendu compte à la Cour composée de :

Madame D E, Président

Monsieur F G, Conseiller

Monsieur Marc MAGNON, Conseiller

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTE :

Société EGIDE représentée par M^e BRANCO FERNANDES – Mandataire liquidateur de SAS CHEZ H

[…]

[…]

SAS CHEZ H Prise en la personne de son liquidateur en exercice, la SELAS EGIDE représentée par M^e Yann BRANCO FERNANDES en vertu d’un jugement rendu par le Tribunal de Commerce de Pau le 2 juillet 2019

[…]

[…]

Représentées par M^e Corinne TISNERAT de la SELARL AJC, avocat au barreau de PAU

INTIMEES :

Madame A Z

née le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

[…]

Madame C X épouse X

née le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

Représentées par M^e Arnaud SABIN, avocat au barreau de PAU

sur appel de la décision

en date du 07 JUIN 2019

rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE PAU

Exposé des faits et procédure :

Madame A Z et C Z, sa soeur, sont propriétaires d’un bien immobilier à usage commercial, situé […], dans lequel est exploite un restaurant connu sous le nom 'le Relais de la patte d’oie '.

Le 30 décembre 1988, un bail commercial de 9 ans, établi par M^e Laplace, notaire, a été consenti à M. Y, le bien loué étant constitué :

— au rez-de-chaussée d’une grande salle de bar, une salle de restaurant, WC, une cuisine, un salon, un local à usage de réserve et de garage, un parking, un jardin et un accès à l’étage par escalier intérieur,

— à l’étage : de six chambres, un cabinet de toilettes et WC.

Ce bail a été renouvelé une première fois le 31 décembre 1997, puis une seconde fois par acte du 13 octobre 2008, pour la période courant du 31 décembre 2006 au 30 décembre 2015, ce renouvellement se faisant aux mêmes conditions que le bail initial. Les locaux ont alors pour destination l’exploitation d’un commerce de débit de boissons, restaurant, débit de tabac et journaux, bouteille de gaz.

Le 17 juillet 2015, par acte sous-seing privé, la SASU 'Chez H', ayant pour représentante légale H I, a acquis de la société cédante 'La Nouvelle Page » le fonds de commerce de bar-restauration exploité dans les lieux, pour un montant de 50.000 euros, l’acte incluant le droit au bail des locaux appartenant à Mesdames Z, ces dernières ayant d’ores et déjà agréé la société cessionnaire.

L’acte pré-cité prévoyait qu’un nouveau bail serait établi entre les bailleresses et le nouveau locataire. Cependant, aucun accord n’étant intervenu sur le projet de nouveau bail, celui du 13 octobre 2008 se poursuit tacitement depuis.

Le 21 mars 2017, le maire de Saint Jammes a mis en demeure la sociéte Chez H d’effectuer des travaux avant le 31 mars 2018, suite à un avis défavorable émis par la Commission de sécurité de la commune concernant la poursuite de l’activité de restauration.

La partie demanderesse a fait intervenir l’organisme de certification APAVE, qui a établi deux rapports, le premier concernant l’installation électrique et le second concernant la sécurité incendie.

La société Chez H a adressé le 5 mai 2017 aux bailleresses une mise en demeure d’effectuer des travaux afin de satisfaire à l’obligation de délivrance d’un local permettant d’exercer l’activité commerciale prévue au bail, mise en demeure à laquelle les bailleresses n’ont pas donné suite.

Par acte d’huissier du 13 octobre 2017, la société Chez H a assigné A et C Z devant le tribunal de grande instance de Pau en réalisation de travaux et en remboursement de loyers.

Par ordonnance du 16 février 2018, un médiateur a été désigné.

Par courrier du 20 février 2018, la partie demanderesse a contesté avoir donné son accord pour cette médiation, qui de fait a tourné court.

Par jugement du 7 juin 2019, le tribunal de grande instance de Pau a :

— condamné A Z et C Z à faire effectuer les travaux de mises aux normes relatifs à la sécurité incendie du bâtiment situé […], à savoir:

— isoler les locaux à risques identi’és par l’APAVE (installation de portes et plafond coupe-feu),

— isoler le stockage des bouteilles de gaz,

— procéder au remplacement des portes des issues de secours,

— procéder au remplacement de la chaudière au 'oul et à son isolation,

— débouté la société Chez H de ses autres demandes,

— dit n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte,

— dit que chaque partie supporterait ses frais irrépétibles et ses dépens.

Par déclaration en date du 30 juillet 2019, la selas Egide en qualité de liquidateur judiciaire de la SAS Chez H a relevé appel du jugement.

Par ordonnance du 7 octobre 2020, le magistrat chargé de la mise en état a :

— dit que l’abandon des demandes de la Selas Egide, es qualités, est limité au seul constat du défaut de délivrance conforme des locaux et du défaut d’entretien des locaux loués

— débouté A et C Z de leur demande de juger que ce désistement emporte acquiescement au jugement

— dit que l’instance d’appel n’est pas éteinte

— condamné A et C Z aux dépens de l’incident

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné A et C Z à verser à la Selas Egide, es qualites, la somme de 600 euros.

La clôture est intervenue le 12 mai 2021.

Prétentions et moyens des parties :

Vu les conclusions notifiées le 28 mai 2021 auxquelles il est fait expressément référence pour l’énoncé du détail de l’argumentation, de la selas Egide, en qualité de liquidateur judiciaire de la SAS Chez H, demandant, au visa de l’article 1719 du code civil , de :

— Prononcer le rabat de l’ordonnance clôture au jour des plaidoiries ;

— DONNER ACTE à la société EGIDE agissant en qualité de liquidateur de la SAS CHEZ H de l’abandon de son appel sur les demandes suivantes rejetées par le tribunal de Grande Instance de Pau :

— Constater l’absence de délivrance des locaux et le défaut d’entretien des locaux loués en ce qu’il a condamné les bailleresses à procéder aux travaux ci-après,

— Condamner les bailleresses à procéder aux travaux prescrits et notamment :

— procéder à la réfection de l’installation électrique du rez-de-chaussée,

— procéder à la mise aux normes en matière de sécurité incendie,

— procéder au remplacement de la chaudière à fuel et à son isolation,

— procéder à la mise aux normes personnes à mobilité réduite,

— remplacer les volets vétustes,

— réhabiliter les locaux du premier étage pour un usage d’habitation ou à défaut procéder à leur condamnation au besoin sous astreinte de 100 ' par jour à compter du 15 eme jour suivant la signification du jugement à

intervenir,

— Condamner les consorts Z à indemniser les pertes d’exploitation pendant la fermeture de l’établissement nécessitée pour la réalisation des travaux à raison de 466 ' par jour de fermeture.

— REFORMER le jugement rendu par le Tribunal de Grande instance de PAU le 7 juin 2019 pour le surplus,

— CONSTATER l’absence de délivrance des locaux et le défaut d’entretien des locaux situés à l’étage,

A Défaut,

— CONSTATER l’absence d’activité d’hôtellerie du fonds de commerce et la reconnaissance des bailleresses de l’inoccupation et de l’inexploitation de l’étage,

Par voie de conséquence,

— CONDAMNER Mesdames A et C Z à rembourser l’excédent de loyer perçu pour une surface non occupée à la société preneuse ;

— CONDAMNER solidairement Mesdames A et C Z à payer à la société EGIDE, en qualité de liquidateur de la SAS CHEZ H, la somme de 18 320.78 ', augmentée des intérêts au taux légal à compter de la décision à venir, au titre du

remboursement des loyers indûment perçus ;

— CONDAMNER solidairement Mesdames A et C Z à payer à la société EGIDE, en qualité de liquidateur de la SAS CHEZ H, la somme de 4 000 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Vu les conclusions notifiées le 10 mai 2021 auxquelles il est fait expressément référence pour l’énoncé du détail de l’argumentation, de A Z et C X demandant, au visa de l’article 403 du Code de procédure civile, de :

— Dire et juger recevable l’appel incident formé par les consorts Z et X;

— En tant que de besoin, ordonner le rabat de la clôture à la date des plaidoiries

Sur l’appel principal :

— Dire et juger que la Sté EGIDE es qualité et la Sté CHEZ H se sont désistées de leur appel s’agissant de la contestation du jugement en ce qu’il n’a pas constaté de violation par les bailleresses de leur obligation de délivrance conforme;

En conséquence :

— Dire que leur demande indemnitaire est désormais sans fondement du fait de ce désistement ;

A titre subsidiaire :

— Confirmer le jugement en ce qu’il a jugé que M^mes Z et X avaient respecté leur obligation de délivrance conforme ;

— Débouter la Sté EGIDE et la Sté CHEZ H de leur demande ;

A titre infiniment subsidiaire :

— Limiter la condamnation des consorts Z et X à la somme de 17.514,65 ' ;

Sur l’appel incident :

— Dire et juger que le bail liant les consorts Z et X et la Sté CHEZ H a été résilié ;

— Dire que les provisions du jugement entrepris imposant des travaux aux propriétaires sont devenues sans objet ;

— Réformer le jugement en ce qu’il a condamné M^mes Z et X à réaliser des travaux dans les locaux loués ;

en toute hypothèse :

— Condamner la Sté EGIDE es qualité au paiement de la somme de 4.000 ' sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— La condamner aux entiers dépens.

Motifs de la décision :

— sur la demande de rabat de l’ordonnance de clôture :

Avant l’ouverture des débats à l’audience du 8 juin 2021, et par mention au dossier, la cour a révoqué l’ordonnance de clôture du 12 mai 2021 et fixé la clôture au jour de l’audience à la demande des parties qui ont indiqué ne pas vouloir répliquer aux dernières conclusions adverses.

Les dernières conclusions de la selas Egide, es qualites, sont donc recevables.

— sur l’objet du débat en appel :

A la suite du désistement partiel de la selas Egide es qualités, et de l’ordonnance du magistrat chargé de la mise en état du 7 octobre 2020, il n’y a pas eu de déféré portant sur l’ordonnance du magistrat chargé de la mise en état. La portée du désistement partiel est donc définitive

La cour est donc saisie, après le désistement partiel de la seule demande en appel de remboursement des loyers de la selas Egide es qualites en rapport avec les locaux du 1^er étage et, sur appel incident des bailleresses, de la réforme du jugement concernant les travaux dès lors que le bail est désormais résilié.

Il convient de rappeler que le premier juge n’a pas prononcé de provisions à verser par les bailleresses dans le jugement dont appel.

— sur la demande de remboursement des loyers :

La selas Egide es qualites soutient de nouveau le moyen de la réduction du loyer en raison du caractère inhabitable du premier étage en se fondant uniquement sur deux mentions du rapport de la commission de sécurité qui a donné un avis défavorable à l’exploitation de l’activité de bar restaurant en rez de chaussée pour des non-conformités graves notamment au niveau de la sécurité incendie et de graves désordres électriques constatées en rez de chaussée où était exploité le restaurant du fonds de commerce Chez H.

Si dans le bail, le premier étage, avec ses 6 chambres, fait partie de l’assiette du bail, il n’a jamais été indiqué que cet étage était habitable et encore moins qu’il pouvait être exploité commercialement, ce que savait pertinemment le preneur.

De plus, le prix du loyer n’a pas été calculé en fonction de la surface louée.

Enfin, le rapport de la commission de sécurité, suite à la visite du 23 février 2017, précise uniquement concernant le 1^er étage, en page 1 qu’il s’agit d’une visite d’un ERP de 5^e catégorie sans locaux à sommeil ; en page 2 qu’il s’agt de locaux à l’étage non occupés (insalubres) et la description indique « un étage comprenant des anciens appartements inoccupés insalubres ».

Il n’y est pas relevé que le 1^er étage est une source de risques pour l’ensemble du bâtiment même si a commission note que le restaurant n’est pas isolé des locaux du 1^er étage.

En juillet 2015, lorsque que la SAS Chez H a acquis le fonds de commerce, ses gérants ont nécessairement visité les locaux, objet de la cession du fonds de commerce comprenant le droit au bail, en sachant que le premier étage était insalubre et inoccupé et donc non habitable et que le prix du loyer était fixé, en l’état des locaux, pour exploiter commercialement le rez de chaussée.

Dès lors, la demande de réduction de loyer au prorata de la surface exploitée a posteriori n’est pas fondée.

Il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a débouté la selas Egide es qualités de ses demandes concernant le 1^er étage.

— sur la demande réformation du jugement sur la condamnation des bailleresses à effectuer des travaux et à verser des provisions sur travaux :

Prenant prétexte de la résiliation du bail commercial par la selas Egide es qualites par lettre du 2 septembre 2019, les bailleresses estiment que la selas Egide es qualités n’a plus intérêt à agir et ne peut solliciter la confirmation du jugement en ce qu’il les a condamnées à effectuer des travaux de remise aux normes de locaux. Elles demandent à être déchargées des travaux à effectuer selon le jugement dont appel.

Après examen des pièces soumises à son appréciation, si en effet à la date où la cour statue, la selas Egide es qualités n’a plus qualité à agir en demande de travaux de mise aux normes des locaux par le bailleur, la cour d’appel confirme les motifs précis et pertinents du premier juge en ce qu’il a condamné les bailleresses à remettre les locaux aux normes de sécurité avant de poursuivre le bail commercial ou de souscrire un nouveau bail commercial avec un tiers dans ces locaux, sauf à céder les locaux à un nouveau propriétaire qui sera chargé d’effectuer les dits travaux avant de souscrire un bail commercial.

Le jugement sera donc confirmé de ce chef.

— sur les demandes annexes :

Chaque partie succombant partiellement en appel, chacune d’elles prendra à sa charge la moitié des dépens d’appel et conservera la charge de ses frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS :

La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

— confirme le jugement

— condamne chaque partie à prendre en charge la moitié des dépens d’appel

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

Le présent arrêt a été signé par Madame E, Président, et par Madame SAYOUS, greffier suivant les dispositions de l’article 456 du Code de Procédure Civile.

LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,