PS/CD

Numéro 21/00659

COUR D’APPEL DE PAU

EXPROPRIATIONS

ARRÊT DU 11/02/2021

Dossier : N° RG 17/00019 -

N° Portalis DBVV-V-B7B-GNPS

Nature affaire :

Demande de fixation de l’indemnité d’expropriation

Affaire :

X Y

C/

Syndicat MIXTE EAU ET ASSAINISSEMENT DES TROIS CANTONS se substituant à la commune de DENGUIN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 11 Février 2021, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 10 Décembre 2020, devant :

Monsieur SERNY, Conseiller faisant fonction de Président

Madame ROSA-SCHALL, Conseiller

Madame CARIOU, Conseiller

qui en ont délibéré conformément à la loi.

En présence de Madame EVEN, Commissaire du Gouvernement représentant le Directeur départemental des Finances Publiques des Pyrénées-Atlantiques.

Assistés de Madame DEBON, faisant fonction de Greffière.

dans l’affaire opposant :

APPELANT :

Monsieur X Y

[…]

[…]

Représenté par Maître GARCIA, avocat au barreau de PAU

INTIMÉ :

Syndicat MIXTE EAU ET ASSAINISSEMENT DES TROIS CANTONS (SMEATC) se substituant à la commune de DENGUIN, représenté par son Président, M. Z A, domicilié en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représenté par Maître TUCOO CHALA de la SCP TUCOO CHALA, avocat au barreau de PAU

sur appel de la décision

en date du 25 NOVEMBRE 2016

rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE, JUGE DE L’EXPROPRIATION DES PYRÉNÉES-ATLANTIQUES

Vu l’acte d’appel initial du 04 janvier 2017 ayant donné lieu à l’attribution du présent numéro de rôle,

Vu le jugement dont appel rendu par le juge de l’expropriation de Pyrénées-Atlantiques, le 25 novembre 2016,

Vu l’arrêt d’appel du 08 mars 2018 qui, statuant avant dire droit a :

— infirmé la décision du premier juge qui avait rejeté la demande d’indemnisation de X Y,

— sursis à statuer dans l’attente d’une délimitation définitive du périmètre à exproprier pour régulariser la dépossession de fait effectuée sans titre depuis 30 ans par la commune,

— alloué une provision de 15.000 euros.

Vu les actes administratifs postérieurs qui ont délimité l’assiette de la servitude,

Vu le dernier mémoire reçu le 3 décembre 2020 transmis par la Commissaire du Gouvernement qui sur la base d’un prix du mètre carré de 109,60 euros, propose d’appliquer un coefficient de dévalorisation de 40 % à n’appliquer qu’à la seule superficie surplombant la canalisation et sur laquelle le SMEATC peut intervenir librement,

Vu le dernière mémoire reçu le 04 novembre 2020 par le SYNDICAT MIXTE EAU ET ASSAINISSEMENT DES TROIS CANTONS (SMEATC) venant aux droits de la commune de DENGUIN (notifié aux autres parties le 04 novembre 2020),

Vu le dernière mémoire reçu de X Y le 13 novembre 2020 notifié aux autres parties le 17 novembre 2020,

Le rapport ayant été fait oralement à l’audience.

Les faits constants et rappel de la situation

A) l’installation ancienne, sans titre d’un ouvrage public sur une parcelle classée en zone agricole lors des travaux

X Y est propriétaire sur la commune de DENGUIN (64) de deux parcelles cadastrées AI 111 et 112 traversées par une canalisation d’égout depuis 1976. Cet ouvrage public concerne deux propriétés, principalement la sienne.

Cette installation remonte à 1976 selon accord verbal conclu du temps où les terres étaient classées en zone agricole et n’avaient que peu de valeur ; en l’absence de titre écrit, la Commune ne pouvait donc pas indemniser le propriétaire, ce qui n’a dérangé personne jusqu’à ce que les parcelles deviennent constructibles.

B) le changement de zonage et les atermoiements de la commune de DENGUIN

Une fois les parcelles classées en zone constructible et ayant pris de la valeur, la commune de DENGUIN s’est trouvée confrontée à la nécessité de devoir payer une somme bien plus élevée que celle qu’elle aurait payée à l’origine.

X Y va alors proposer une vérification parcellaire, délimiter une assiette et, ce travail achevé, va demander à la Commune de lui consentir un titre de servitude. Cela aurait régularisé la situation.

Par courrier du 22 janvier 2011, il a mis la Commune en demeure de régulariser un acte de servitude et de lui régler une indemnité de 25.000 euros.

La commune va alors atermoyer pendant des années avec un certain succès :

— elle va refuser de conclure l’acte de servitude qui lui était proposée ; en effet, comme X Y était en conflit avec son voisin sur les limites de propriétés là où la canalisation était enterrée, la Commune s’est refusée à engager les procédures administratives nécessaires tant que ne serait pas connue avec précision la surface dépréciée au préjudice de X Y ; elle aurait pu chercher à délimiter avec les deux voisins ou intervenir dans la procédure en qualité de propriétaire ;

— elle va obtenir devant le tribunal administratif le rejet de l’action de X Y tendant à ce qu’elle lui délivre un titre de servitude mais cette demande, rejetée pour des raisons de procédure tenant à l’expiration de délais de recours sur des décisions implicites de rejet, n’avait aucune raison d’aboutir car une servitude est un droit réel que le juge administratif n’a ni le pouvoir de reconnaître ni le pouvoir de transférer, les juridictions de l’ordre judiciaire étant exclusivement compétentes en la matière ; s’il avait abordé le fonds le tribunal administratif n’aurait pu que rejeter la demande et renvoyer le requérant, comme l’a fait la cour dans son arrêt du 08 mars 2018, à sommer la commune ou l’Etat, autorité de tutelle, d’engager une procédure d’expropriation de régularisation ;

— X Y va engager la procédure d’indemnisation mais il va être débouté par le premier juge en l’absence de titre ; cette décision aboutissait à priver X Y de toute indemnisation alors qu’il a été victime d’une dépossession partielle (jusqu’en 2013 date à laquelle le tribunal des conflits a fermé ce type d’action en matière de propriété, la voie de fait aurait pu être invoquée) ;

— par l’arrêt susvisé la cour a relevé la nécessité d’une procédure d’expropriation de régularisation, la nécessité d’une DUP, et a sursis à statuer jusqu’à ce que la Commune voir l’Etat, fassent le nécessaire, tout en allouant une provision à X Y.

C) Les décisions administratives prises après l’arrêt et permettant aujourd’hui l’indemnisation

Divers actes sont alors intervenus, à savoir :

— une convention de raccordement du 17 juin 2009 concernant l’ensemble des terrains à bâtir de X Y, passé entre ce dernier et le SMEATC moyennant paiement de 13 415,22 euros TTC,

— une délibération du SMEATC prise le 25 juin 2019 sollicitant la reconnaissance d’une servitude,

— un arrêté préfectoral du 31 juillet 2019 ouvrant une enquête publique,

— un rapport de commissaire enquêteur du 05 novembre 2018,

— un arrêté préfectoral constitutif de servitude sur demande du SMEATC.

La procédure de régularisation engagée sur la base d’une délimitation n’a fait que confirmer le travail que X Y avait fait accomplir pour préparer le contrat amiable de constitution de servitude que la commune n’a pas en son temps voulu signer.

Prétentions et moyens des parties

X Y, appelant, se fondant sur la situation parcellaire désormais officialisée, estime qu’il y a perte totale d’utilisation d’une superficie de 671 mètres carrés composée de l’assiette de la servitude strictement entendue de 143 mètres carrés auxquels s’ajoutent les superficies de deux triangles de 463 m² et de 65 m² inutilisable pour construire, ce qui porte la surface perdue à 671 m².

Il estime que la perte est totale et, reprenant la valeur du terrain proposée par la commissaire du gouvernement, sollicite une indemnité de 109,60 x 671 = 73 541,60 euros sauf à déduire la provision allouée par le précédent arrêt.

Il demande 3 000 euros en compensation de frais irrépétibles.

Le SMEATC, venant aux droits de la commune de DENGUIN, développe les moyens de défense suivants :

— l’irrecevabilité de la demande d’indemnisation en se prévalant de la décision rendue par le juge administratif le 08 janvier 2015 (CAA BORDEAUX),

— la confirmation du jugement en estimant que les actes dont se prévaut X Y ne sont pas suffisants pour répondre aux exigences légales des articles L 152-1 et suivant du code rural ; elle fait ensuite valoir qu’elle a demandé au préfet par courrier du 28 août 2017 d’établir la servitude en recourant aux services techniques compétents, la Commune rappelant qu’elle avait offert 3 000 euros en 2007 en dédommagement de la servitude d’égout. Elle demande reconventionnellement

l’allocation de 4 000 euros en compensation de frais irrépétibles exposés pour les besoins du procès et par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le Commissaire du Gouvernement a conclu en première instance que la servitude de canalisation pouvait être indemnisée sur la base de 50 euros le mètre carré, c’est-à-dire sur une valeur égale à la moitié du terrain à bâtir ; il ajoute qu’une indemnité de dépréciation n’a pas à être allouée en relevant qu’une partie de la servitude de canalisation se situe sous la servitude de non-construction imposée par EDF.

MOTIFS

Observation préalable

Le SMEATC vient désormais aux droits de la Commune de DENGUIN qui n’est plus partie au procès.

Sur la recevabilité de la demande

A) l’autorité de la chose jugée

Le tribunal administratif puis la cour administrative d’appel de BORDEAUX ont rejeter de l’action de X Y tendant à ce que la Commune lui délivre un titre de servitude mais cette demande, ne pouvait aboutir car un acte de servitude est un droit réel dont la reconnaissance ou le transfert qu’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge administratif de reconnaître ou de transférer, les juridictions de l’ordre judiciaire étant exclusivement compétente en la matière ; s’il avait abordé le fonds concernant les droits réels, le juge administratif n’aurait pu que rejeter la demande en constatant l’absence d’écrit et renvoyer le requérant, comme l’a fait la cour dans son arrêt du 08 mars 2018, à sommer la commune ou l’Etat, autorité de tutelle, d’engager une procédure d’expropriation de régularisation.

Ces décisions n’ont aucune autorité sur le fond puisqu’il n’existait, lorsqu’elles ont été rendues, aucun titre recognitif de la servitude, alors que le propriétaire était dépossédé sans titre ; ce titre est désormais intervenu après les enquêtes publiques suivies en 2019 en exécution de l’arrêt de la cour d’appel. La portée de la décision des juridictions administratives antérieures est limitée à la demande de délivrance d’un titre matériel ; elle ne s’étend pas à la propriété elle-même ; la procédure suivie depuis 2019 régularise le transfert de propriété et permet l’indemnisation par le juge de l’expropriation.

Les décisions de la juridiction administrative n’ont aucune autorité de chose jugée pour l’évaluation de l’indemnisation après la dépossession intervenue.

Le moyen d’irrecevabilité soulevé n’est pas fondé.

B) l’irrecevabilité d’une demande indemnitaire contraire à une valeur déclarée par l’exproprié

En droit, nul ne peut se contredire aux dépens d’autrui.

Pour limiter le niveau d’indemnisation à payer, le SMEATC fait valoir que lors de son acquisition par donation en 2003, les terrains ont été déclarés pour une valeur de l’ordre de 8 à 9 euros le mètre carré dans la donation-partage familiale qui a transféré la propriété des terrains à X Y.

La valeur remonte à 2003 d’une part, et cette évaluation a été faite après le classement des terrains en zone constructible. Mais, le délai de reprise de l’article L 180 LPF est expiré et le SMEATC ne vient pas aux droits de la commune de DENGUIN pour la perception de la quote-part de droits de

mutation qu’elle aurait pu percevoir sur une valeur revalorisée.

Le Commissaire du gouvernement ne retient pas cette valeur pour base, même en la revalorisant à ce jour, puisqu’il estime que la valeur des terrains sur le marché est aujourd’hui de 109,60 euros.

Le moyen n’est pas fondé.

Sur le fond

X Y est propriétaire des parcelles cadastrées sur la commune de […], sous les références suivantes :

1- la parcelle 112 est d’une superficie de 100 m² et elle est bâtie en bordure de la rue ; sous le sol de l’extrémité Nord de la parcelle passe une canalisation d’eaux, ouvrage public existant construit sans titre ni procédure en un temps où les parcelles étaient inconstructibles et à usage agricole ; cette servitude court le long de la limite de la parcelle 112 avec la parcelle 210 appartenant à la famille LOUPERE et se prolonge selon le même axe sur la parcelle 111.

2- la parcelle 111 est d’une superficie de 3240 m² située à l’arrière de la parcelle 112 et n’a pas de contact avec la voie publique mais seulement avec la parcelle 112 ; cette parcelle subit le passage souterrain d’ouvrages publics qui sont des facteurs de diminution de sa valeur :

— le premier ouvrage public est celui qui est aujourd’hui en débat, à savoir, la canalisation enterrée qui la traverse en ligne droite depuis la rue selon un axe qui n’est que le prolongement de la limite des parcelles 112 et 111 et ce jusqu’à la limite de la parcelle 400 située à l’Ouest (propriété LAFON) ;

— le second ouvrage public est la servitude de surplomb ERDF subie pour le passage d’une ligne à Haute Tension de 63 000 volts qui en pratique sépare la parcelle 111 en deux parties dont l’une au Sud est de 52,58 x 35,02 = 1 841 m², l’autre au Nord pour une surface d’environ 1 000 m² si l’on enlève la servitude de surplomb EDF qui est de l’ordre de 495 m² ; cette ligne électrique n’est pas un facteur dévalorisation en débat.

Le plan démontre que cette partie située au Sud de la ligne à haute tension peut être valorisée mais que le tréfonds de la partie située au Nord ne peut pas l’être de manière totalement libre en raison :

— de l’absence d’accès vers la voie publique puisque le bâtiment de la parcelle 112 obstrue le passage sauf le long de son parement Nord ;

— de la division de fait en deux zones de cette partie Nord en ce qu’il faut y respecter la servitude de canalisation, qui la traverse en diagonale.

La Commune a reconnu que la canalisation avait été implantée en 1976 en un temps où les parcelles concernées étaient en zone agricole avant que ces parcelles ne deviennent constructibles 10 ans plus tard ; le procès-verbal de visite des lieux du 02 octobre 2015 dressé par le juge de l’expropriation confirme l’existence de l’ouvrage public enterré ainsi que celle de la servitude de surplomb ERDF.

Le prix de 109,60 euros au mètre carré, qui est la valeur du terrain constructible dans le secteur, n’est ni contesté ni contestable en considération de la situation des lieux et du niveau d’équipement du secteur, sera donc admis puisque la cour a ci-dessus rejeté préalablement le moyen d’irrecevabilité tendant à ce que soit retenue une valeur supérieure à celle fixée dans la donation-partage de 2003 ; la difficulté est de savoir si l’on évalue le préjudice comme une perte totale de valeur du terrain ou si l’on applique un coefficient de dévalorisation et de savoir déterminer l’assiette.

La perte de valeur ne concerne que la partie située au Nord de la ligne EDF à haute tension qui est d’une superficie de l’ordre de 930 mètres carrés (la cour avait avant délimitation estimée à environ 1 000 mètres carrés qui ne la lie pas). Cette superficie doit en outre, compte tenu de la configuration des lieux, être divisée en quatre zones.

1- l’assiette de 143 m² de la servitude proprement dite ;

2- une partie située à l’Ouest des ouvrages enterrés, sans contact direct avec la voie publique, dont la superficie est de 463 m² confrontant les parcelles AI 120 et AI 400 ; cette parcelle fut un temps trop exiguë pour être construite et n’aurait pu être utilisée que pour l’agriculture ou l’agrément ; tel n’est plus le cas aujourd’hui puisque le seuil minimal de constructibilité n’existe plus ; il faut apprécier le rapport avantages/inconvénients entre d’une part, l’usage de la possibilité de construire de ce tènement en le proposant comme lot supplémentaire à construire avec réduction corrélative de lot unique existant à ce jour, d’autre part, la valorisation de ce lot unique sur le marché actuel ;

3- à l’Est des ouvrages enterrés, une superficie de 65m² dans l’angle délimité, ramené sur un plan, par les deux servitudes (ligne aérienne EDF et canalisations enterrées) ;

4- une superficie restante de 603 mètres joignant la parcelle 112 et ne pouvant accéder à la voie publique qu’en passant par la parcelle 112.

La demande d’indemnisation porte sur les trois première zones.

La surface située à l’Ouest de la canalisation est d’une superficie inférieure à 500 m² ; cette superficie a pu dans le passé être inférieure au seuil de constructibilité, mais ce n’est plus le cas aujourd’hui ; l’argument n’est d’ailleurs pas avancé ; elle peut donc être construite et X Y, propriétaire, pourrait chercher à la vendre comme un lot autonome.

Par conséquent, le préjudice causé par l’existence de la canalisation ne peut résulter que de la preuve de l’impossibilité, imputable à l’existence de la canalisation, de réaliser une opération plus rentable que la vente du lot D tel qu’il a été dessiné, lequel englobe dans un lot unique les parties situées à l’Est (690 m²) et à l’Ouest (463 m²) de ce lot.

Compte tenu de la situation des lieux, de leur difficulté d’accès, de la faiblesse des superficies qui résulteraient de la subdivision du lot D en deux lots distincts situés de part et d’autre de la canalisation enterrée et enfin compte tenu des contraintes financières d’un aménagement préalable des terrains avec création d’accès, X Y ne rapporte pas la démonstration qu’il serait plus rentable pour lui de diviser le lot D plutôt que de le vendre dans sa description géométrique actuelle avec une superficie d’agrément très appréciable. X Y ne rapporte donc pas la preuve de la possibilité de mieux valoriser la partie Nord de ses terrains, située au Nord de la ligne à Haute Tension en créant deux lots plutôt qu’en conservant le lot unique actuel. On peut donc déduire de la constructibilité de la partie Ouest de la parcelle, que l’existence de la canalisation enterrée ne cause aucun préjudice spécifique depuis qu’ont été levés les minima réglementaires auparavant prescrit pour autorisé la constructibilité des terrains.

La superficie de l’assiette de la canalisation sera indemnisée sur la base d’une perte totale puisque l’arrêté de constitution de servitude donne toute liberté au SMEATC sur cette surface pour les besoins de l’entretien et de l’aménagement de la servitude ; l’usage agricole reste certes possible mais uniquement à titre de tolérance ; il n’a donc pas à être pris en compte et l’indemnisation de ces 143 m² se fera sur la base de 109,60 euros le mètre carré soit 15 672,80 euros.

La superficie de 65 m² ne subit en revanche aucune perte car en zone constructible, les évaluations se fond sur la base dite 'du terrain intégré’ de sorte qu’elle peut être valorisée à la valeur du marché pour être incluse dans la négociation globale de la partie située à l’Est de la canalisation enterrée et au

Nord de la ligne à haute tension.

En définitive, l’indemnisation revenant à X Y sera fixée à 15 672,80 à 16 000 euros.

L’équité commende de faire droit à la demande de 3 000 euros en compensation de frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré, statuant, publiquement, contradictoirement, en dernier ressort et par arrêt mis à disposition au greffe,

* fixe l’indemnité de dépossession revenant à X Y à la somme de 16 000 euros,

* condamne le SMEATC aux dépens de première instance et d’appel,

* dit que toute somme effectivement versée à titre de provision viendra en déduction de ce montant,

* condamne le SMEATC à lui payer la somme de 3 000 euros en compensation de frais irrépétibles exposés devant les deux degrés de juridiction.

Arrêt signé par Monsieur SERNY, Conseiller faisant fonction de Président, et par Madame DEBON, faisant fonction de greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,