COUR D’APPEL DE CAYENNE

[…]

Chambre Civile

ARRÊT N°53

N° RG 21/00013 – N° Portalis 4ZAM-V-B7F-4BE

B X

C/

D Z

S.A.R.L. PROMEOR

S.C.P. MAÎTRE MAGALI K ET MAÎTRE MARIE JOSÉ L

ARRÊT DU 11 AVRIL 2022

Jugement au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de CAYENNE, décision attaquée en date du 23 Novembre 2020, enregistrée sous le n°

APPELANTE :

Madame B X

20 avenue sainte Y

[…]

représentée par M^e Isabelle DENIS, avocat au barreau de GUYANE

INTIMES :

Monsieur D Z

[…]

[…]

représenté par M^e José LAMA, avocat au barreau de GUYANE

S.A.R.L. PROMEOR

[…]

[…]

représentée par M^e Cyril CHELLE, avocat au barreau de GUYANE

S.C.P. MAÎTRE MAGALI K ET MAÎTRE MARIE JOSÉ L […]

[…]

représentée par M^e Stéphan DOUTRELONG, avocat au barreau de GUYANE

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS:

En application des dispositions des articles 907 et 786 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 14 Février 2022 en audience publique et mise en délibéré au 11 Avril 2022, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

F G,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour composée de :

M^me F G, Présidente de chambre

M^me Marie-Laure PIAZZA, Première Présidente

M^me Emmanuelle WATTRAINT, Conseillère

qui en ont délibéré.

GREFFIER :

M^me Corinne MALINELLI, greffière présente lors des débats et de M^me R S, greffière, présente lors du prononcé

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 al 2 du Code de procédure civile.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

M^me B X se prévaut d’un bail d’habitation consenti par acte sous seing privé en date du 22 janvier 2011 par M^me H I portant sur un pavillon situé 20 avenue Sainte-Y à Rémire-Montjoly (97354) comprenant trois pièces principales et deux terrasses.

M^me H I est décédée le […].

M. D Z qui s’est fait connaître comme étant son unique héritier, a signé avec la SARL Proméor, suivant acte sous seing privé établi le 27 juin 2016 par la SCP de notaires K L, un compromis de vente portant sur les parcelles AH 426 et AH 427 du 20 avenue Sainte Y supportant l’immeuble occupé par M^me X.

Le 28 juin 2016, la SCP K L a adressé à M^me B X un congé pour vendre avec droit de préemption.

Par courrier en date du 22 août 2016, M^me B X a répondu au notaire qu’elle exerçait son droit de préemption et se portait acquéreur du bien vendu par M. D Z.
Ce dernier n’ayant entériné la cession ni au profit de M^me B X ni au profit de la SARL Proméor, un procès-verbal de carence a été dressé le 28 août 2017 par le notaire.

Par exploit d’huissier en date du 29 mai 2017, la SARL Proméor a attrait devant le tribunal de grande instance de Cayenne M^me B X, M. D Z et la SCP K L aux fins de faire prononcer la nullité du congé pour vente du 28 juin 2016, faire déclarer nulle la déclaration de préemption de M^me B X en date du 22 août 2016, faire ordonner à la SCP K L d’inviter M. D Z et la société Proméor à réitérer par acte de vente authentique le compromis de vente du 27 juin 2016 dans le délai d’un mois à compter de la signification de la décision, de condamner M^me B X à verser à la société Proméor la somme de 3.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par jugement contradictoire du 23 novembre 2020, le tribunal de grande instance de Cayenne a :

- déclaré la société Proméor recevable en sa contestation fondée sur la fraude,

- relevé la fraude à la Loi commise par M^me B X,

- annulé le droit de préemption de M^me B X sur le bien,

- ordonné à la SCP M^e Magali K et M^e Marie Josée L, notaires associés, d’inviter M. D Z.et la société Proméor à réitérer par acte de vente authentique le compromis de vente du 27 juin 2016 dans le délai d’un mois à compter de la signification de la décision,

- déclaré M^me B X responsable du préjudice subi par M. D Z et l’a condamnée en conséquence à payer à M D Z la somme de 5000 € de dommages-intérêts,

- débouté les parties de l’intégralité de leurs demandes plus amples, contraires, principales ou subsidiaires et autres,

- condamné M^me B X à payer à la société Proméor la somme de 2000 € au titre des frais irrépétibles,

- condamné M^me B X à payer à M D Z la somme de 2000 € au titre des frais irrépétibles,

- condamné M^me B X aux dépens,

- dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

M^me B X a relevé appel du jugement par déclaration du 4 janvier 2021.

Dans ses écritures du 30 mars 2021, elle demande à la cour d’infirmer le jugement et, statuant à nouveau de :

- dire et juger qu’elle a régulièrement exercé son droit de préemption sur le bien cadastré AH 426 et AH 427 ;

- ordonner à M. D Z de réitérer la vente de l’immeuble cadastré AH 426 et AH 427 euros, par acte authentique, au profit de M^me B X, dans le délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard;

- ordonner à la SCP K L, notaires associés d’inviter M. D Z et M^me B X de réitérer par acte notarié le projet d’acte de vente de l’immeuble cadastré AH 426 et AH 427 et ce dans le délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir ;
- condamner M D Z.et la société Proméor solidairement à payer à M^me B X la somme de 107.680,03 euros à titre de dommages et intérêts

- condamner la société Proméor et M D Z à verser à M^me B X la somme de 6.000 euros, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

En l’état de ses dernières écritures du 29 juin 2021, la société Proméor demande à la cour à titre principal la confirmation du jugement en toutes ses dispositions et, à titre incident, de :

- constater la remise en cause du droit de préemption de M^me X par M. D Z,

- constater l’absence de mandat spécial autorisant le notaire à notifier le congé pour vente du 28 juin 2016 ;

- constater que le congé pour vente vise la totalité des parcelles référencées au cadastre AH 426 et 427 lieudit Sainte-Y, à Rémire-Montjoly et non seulement les locaux prétendument loués à M^me X,

- constater que le prix mentionné dans le congé pour vente du 28 juin 2016 est celui des parcelles référencées au cadastre AH 426 et 427 ' lieudit Sainte-Y, à Rémire Montjoly et non celui des locaux prétendument loués à M^me X,

- en conséquence, prononcer la nullité du congé pour vente du 28 juin 2016 ;

- constater que M^me B X ne justifie pas de sa qualité de locataire ;

- constater que M^me B X ne justifie pas de la demande et de l’obtention d’un prêt dans les délais de l’article 15 ' II de la loi du 06 juillet 1989 ;

- constater l’absence de réalisation de la vente dans les délais de l’article 15 ' II de la loi du 06 juillet 1989 ;

- en conséquence, déclarer nulle la déclaration de préemption de M^me B X en date du 22 août 2016 ;

En tout état de cause,

- condamner M^me B X à verser à la société Proméor la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d’appel ;

- condamner M^me B X aux entiers dépens d’appel.

En l’état de ses écritures du 30 juin 2021, la SCP K L demande à la cour de confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a débouté M D Z de sa demande de garantie dirigée à son encontre et de l’infirmer en ce qu’elle a annulé le droit de préemption de M^me B X sur le bien, ordonné à la SCP K L, notaires associés, d’inviter M D Z et la société Proméor à réitérer par acte de vente authentique le compromis de vente du 27 juin 2016 dans le délai d’un mois à compter de la signification de la décision, et, statuant à nouveau, de dire et juger que M^me B X a régulièrement exercé son droit de préemption sur le bien cadastré AH 426 et AH 427, de débouter la SARL Proméor de l’intégralité de ses prétentions, de débouter M D Z de ses demandes de garantie et de frais irrépétibles dirigées à l’encontre de la SCP K L et de condamner la SARL Proméor au paiement d’une somme de 3.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles d’appel, ainsi qu’aux entiers.

En l’état de ses écritures du 18 juillet 2021, M. D Z demande à la cour de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, de dire et juger inopposable au vendeur le bail produit par M^me X, de constater qu’aucune demande n’est formulée à son encontre par la société Proméor, de débouter M^me X de ses demandes, de dire et juger que, si besoin était, la SCP K L et M^me X devront le garantir et le relever indemne de toute condamnation à son encontre, de dire et juger que la SCP K L devra procéder à la rédaction de l’acte authentique, dans le strict respect de la règle de droit, et, y ajoutant, de condamner M^me X à lui payer la somme de 15.000,00 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi pour procédure abusive et de condamner solidairement M^me X et la SCP K L à lui payer la somme de 6 000,00 € sur la base de l’article 700 du code de procédure civile

Une ordonnance de clôture a été prise le 13 octobre 2021 fixant la date des plaidoiries au 14 février 2022.

DISCUSSION

Sur l’exercice du droit de préemption par M^me X

Le tribunal a, dans son jugement en date du 23 novembre 2020 retenu à l’égard de M^me X une fraude à la loi et a annulé le droit de préemption exercé sur le bien. Il a considéré qu’il existait un faisceau d’indices en ce sens, en raison de la nature gratuite du prêt consenti par la société Rethore Associés Architecteurs, de l’absence de lien personnel professionnel ou capitalistiques existant entre elle et cette société, en ce que le prêt, dont le montant serait incompatible avec ses capacités de remboursement, est illégal et en a déduit qu’elle servait de prête-nom pour cette société en raison de son droit de préemption.

M^me X sollicite l’infirmation du jugement de ce chef en faisant principalement valoir qu’elle a régulièrement préempté dans le délai de la loi, que la loi n’impose pas au locataire qui préempte de démontrer la finalité de l’exercice de ce droit, qu’il ne fait pas dépendre la validité de ce droit au financement du bien et qu’elle peut donc, après avoir préempté, se faire substituer par un tiers sans que cela ne constitue une fraude.

La société Proméor sollicite la confirmation du jugement principalement sur la base de l’adage « fraus omnia corrumpit », en invoquant, comme en première instance, le financement de l’intégralité du prix de vente par la société Rethore qui n’est pas préteur de deniers mais conduit des opérations industrielles et commerciales en lien avec des constructions, l’absence de lien capitalistique avec elle. Elle en déduit qu’elle a donc en réalité préempté pour le compte d’un tiers, et détourné le droit exclusif dont elle bénéficie. A titre incident, elle soutient que le congé pour vente délivré par le notaire est nul en l’absence de mandat spécial, que M^me X ne pouvait se prévaloir d’un bail sur l’ensemble des parcelles vendues, que d’ailleurs le notaire a adressé congé pour vente à d’autres locataires, qu’en tout état de cause M^me X n’a pas la qualité de locataire, l’authenticité de la signature du bailleur étant discutée.

M. Z sollicite la confirmation du jugement en faisant principalement valoir que le bail dont se prévaut M^me X lui est inopposable en l’absence de date certaine.

La SCP K L sollicite l’infirmation du jugement sur l’annulation du droit de préemption de M^me X invoquant la régularité du congé donné et la validité du droit de préemption exercé par celle-ci.

M^me X se prévaut d’un bail d’habitation consenti par acte sous seing privé en date du 22 janvier 2011 par M^me H I portant sur un pavillon situé 20 avenue Sainte-Y à Rémire-Montjoly (97354) comprenant trois pièces principales et deux terrasses, qu’elle produit. Elle en justifie aussi par la production de son contrat d’abonnement d’eau à la SGDE le 31 janvier 2011 et de quelques quittances de loyer de 2011 à 2015.

Après le décès de la bailleresse le […], M. D Z ne lui a pas dénié sa qualité de locataire puisque, par courrier recommandé avec avis de réception en date du 13 janvier 2016, il l’a sommée de régulariser ses impayés de loyer ou de lui remettre les clés.
Il ne peut donc aujourd’hui discuter l’existence d’une prétendue incertitude sur la qualité du bailleur initial dont il est l’héritier.

La société Proméor ne peut davantage utilement affirmer, contre sa lettre, que ce bail n’aurait pas date certaine.

Il n’est justifié, postérieurement à cette lettre du 13 janvier 2016 de M. Z, ni du paiement des loyers par M^me X, ni de la délivrance par M. Z d’un commandement de payer de la part du bailleur aux fins de résiliation du contrat, ni davantage de la remise volontaire des clés par celle-ci.

M^me X pouvait toujours se revendiquer de la qualité de locataire à la date du compromis de vente passé le 27 juin 2016 entre M. D Z et la société Proméor, même si dans l’acte la qualité de locataire de M^me X lui semble déniée.

Il est ainsi précisé au sujet de la jouissance de la propriété que:

« Le vendeur déclare que les constructions sont actuellement occupées et est dans l’impossibilité de fournir de copie des baux, il précise d’autre part que les occupants ne paient pas leur loyer, que cette situation peut être assimilée à celle d’occupants sans titre.

L’acquéreur déclare être bien informé de l’état d’occupation des biens, prendre les biens en l’état sans recours contre le vendeur ».

Mais le même acte prévoit, au chapitre -droit de préemption- que :

« Les présentes seront notifiées à tous les titulaires d’un droit de préemption pouvant s’exercer à cette occasion que ce soit en vertu de l’article L 211-1 du code de l’urbanisme en ce qui concerne le droit de préemption urbain qu’en vertu de toute autre code instituant un droit de préemption ou encore de tout autre droit de préemption rapporté ci-après au chapitre conditions suspensives et réserves. L’exercice du droit de préemption s’il arrive obligera le vendeur à l’égard du préempteur et rendra les présentes caduques ce que les parties reconnaissent et ce même en cas d’annulation de la préemption ou de renonciation ultérieure, expresse ou tacite, à la décision de préemption de la part du bénéficiaire de celle-ci ».

L’article 15, II de la loi du 6 juillet 1989 qui instaure un droit de préemption au profit du locataire en cas de vente du local par le bailleur prévoit :

'Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

Le locataire qui accepte l’offre dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois.

Le contrat de location est prorogé jusqu’à l’expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation. Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l’adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n’a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l’adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception. L’offre qui n’a pas été acceptée dans le délai d’un mois est caduque.

Le locataire qui accepte l’offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente.

Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit.

Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification'.

L’article 15 II de la loi du 7 juillet prévoit que ces dispositions sont édictées à peine de nullité de la vente.

Il est constant que M^me X a exercé son droit de préemption dans le délai de la loi, par courrier du 22 août 2016, le congé pour vendre lui ayant été notifié le 28 juin 2016 par le notaire.

Elle a également justifié, dans le délai de la loi, de l’obtention d’un prêt notarié consenti le 16 décembre 2016 par la société Rethore Associés Architecteurs, suivant acte reçu par M^e Bernard Delorme, notaire à Cholet, au taux de 2 %.

Il ne peut, en conséquence, se déduire de cette chronologie et de ces circonstances, comme l’a fait le tribunal, l’existence d’une fraude à l’égard de M^me X qui entacherait la validité de son droit de préemption. Il sera notamment précisé que la validité de l’exercice du droit de préemption s’apprécie au moment où il s’exerce et qu’il n’est pas interdit au locataire qui exerce ce droit dans les conditions de la loi de se faire ensuite substituer par un tiers.

La société Proméor soutient aussi que le congé pour vente délivré par le notaire serait nul en l’absence de mandat spécial. Or, la nullité du congé pour vendre est une nullité relative destinée à protéger le locataire qui ne peut être invoquée par la Sarl Proméor. Ce moyen sera donc écarté sans qu’il soit besoin d’examiner sa pertinence sur le fond.

Il est par ailleurs observé que la Sarl Proméor affirme, mais ne démontre pas, que le congé pour vente délivré à M^me X par le notaire ait excédé le périmètre et le prix des locaux qui lui étaient loués. La lettre de ce congé adressée par le notaire le 28 juin 2016 précise en effet, au contraire, qu’elle bénéficie d’un droit de préemption sur « les locaux qui lui sont loués », le notaire ayant par ailleurs établi un congé pour vendre à l’égard de M Ohon Q et M^me A domiciliés à la même adresse. Enfin, le compromis de vente qu’excipe la Sarl Proméor précise aussi, s’agissant de la désignation du bien, que la propriété bâtie consiste en trois constructions, l’une de type T2 entièrement détruite, l’autre de type T4 et une troisième à rez-de-chaussée en mauvais état.

M^me X justifiant de sa qualité de locataire et de l’exercice régulier de son droit de préemption sur le bien qui lui est loué sur les parcelles cadastrées AH 426 et AH 427, le jugement sera infirmé en ce qu’il a relevé une fraude à la loi commise par M^me X, annulé son droit de préemption et ordonné à la SCP K L, notaires associés, d’inviter M D Z et la société Proméor à réitérer par acte de vente authentique le compromis de vente du 27 juin 2016.

Il sera fait droit à la demande de M^me X visant à ordonner d’une part à M D Z de réitérer la vente de l’immeuble à son profit, dans le mois de la signification de la décision à intervenir, d’autre part à la SCP K L d’inviter M. D Z et M^me B X à réitérer par acte notarié le projet d’acte de vente de l’immeuble cadastré AH 426 et AH 427 dans le délai d’un mois de la signification de la décision, sans qu’il n’y ait lieu d’assortir ces injonctions d’une astreinte.

Sur les demandes en paiement de dommages intérêts et la demande de garantie

En l’absence de faute commise par M^me X le jugement sera infirmé en ce qu’il l’a déclarée responsable du préjudice subi par M. D Z et l’a condamnée à lui payer la somme de 5.000 € à titre de dommages-intérêts.

M^me X se prévaut d’une faute commise par M. D Z et d’un préjudice dont elle sollicite l’indemnisation à hauteur de la somme de 107.680,03 euros correspondant à 48 mois de loyers impayés (26.880 €) et à 48 mensualités de prêt. (80.800,03 €)

Elle ne produit aucun justificatif des échéances de prêt qu’elle prétend avoir payées et des loyers qu’elle dit avoir acquittés de nature à asseoir l’existence d’un préjudice.

Elle sera donc déboutée de sa demande.

La demande de garantie formée à l’égard de la SCP K L par M. Z de toute condamnation mise à sa charge, qui devient sans objet, sera donc rejetée.

Sur les autres demandes

L’issue du litige et l’équité commandent d’infirmer le jugement en ce qu’il a condamné M^me B X à payer à la SARL Proméor la somme de 2000 € et à M. D Z la somme de 2000 € au titre des frais irrépétibles.

La SARL Proméor, qui a initié le contentieux et qui succombe dans ses prétentions, sera déboutée de ses demandes au titre des frais irrépétibles dirigées à l’égard de M^me X. Elle sera condamnée à payer à la SCP K L la somme de 2.000 euros et la même somme à M^me X au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour ses frais irrépétibles de première instance.

Les mêmes condamnations seront prononcées en cause d’appel.

M. Z qui succombe sera débouté de sa demande en paiement de frais irrépétibles dirigée à l’égard de M^me X et de la SCP K L. Il sera condamné à payer à M^me X une indemnité de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les mêmes condamnations seront prononcées en cause d’appel.

La Sarl Proméor qui succombe dans le contentieux qu’elle a initié supportera les dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi et en dernier ressort, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe :

Infirme le jugement en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

Déboute la SARL Proméor de toutes ses demandes,
Dit que le congé pour vente délivré le 28 juin 2016 par la SCP K L à M^me B N est régulier,

Dit que M^me B X a régulièrement exercé son droit de préemption sur l’immeuble dont elle est locataire,

Ordonne à M. D Z de réitérer la vente de l’immeuble cadastré AH 426 et AH 427 euros, par acte authentique, au profit de M^me B X,

Ordonne à la SCP K L, notaires d’inviter M. D Z à réitérer avec M^me B X, par acte notarié, le projet d’acte de vente de l’immeuble cadastré AH 426 et AH 427 ;

Déboute M^me B X de sa demande en paiement de dommages intérêts dirigée à l’égard de M. D Z ;

Déboute M. D Z de sa demande en garantie et de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

Condamne la Sarl Proméor à payer à la SCP K L, notaires, la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la Sarl Proméor à payer à M^me B X la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M D Z au paiement de la somme de 2.000 euros à M^me B X au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la Sarl Proméor aux dépens de première instance ;

Y ajoutant,

Condamne la Sarl Proméor à payer à la SCP K L la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la Sarl Proméor à payer à M^me B X la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M D Z au paiement de la somme de 2.000 euros à M^me B X au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la Sarl Proméor aux dépens d’appel.

En foi de quoi le présent arrêt a été signé par la Présidente de chambre et la Greffière.

La Greffière La Présidente de chambre