PS/SH

Numéro 22/04364

COUR D’APPEL DE PAU

1ère Chambre

ARRÊT DU 13/12/2022

Dossier : N° RG 19/03001 – N° Portalis DBVV-V-B7D-HLV5

Nature affaire :

Demande en paiement des charges ou des contributions

Affaire :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [Adresse 2]

C/

SCI MARY LEROY

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 13 Décembre 2022, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 31 Octobre 2022, devant :

Monsieur SERNY, magistrat chargé du rapport,

assisté de Madame DEBON, faisant fonction de greffière présente à l’appel des causes,

Monsieur [N], en application des articles 805 et 907 du code de procédure civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :

Madame DUCHAC, Présidente

Madame ROSA-SCHALL, Conseillère

Monsieur SERNY, Magistrat honoraire

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANT :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [Adresse 2] pris en la personne de son syndic, la SOGEA, dont le siège social est [Adresse 1] prise en la personne de son représentant légal domicilié es-qualités audit siège.

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Représenté et assistée de Maître ROUVIERE, avocat au barreau de PAU

INTIMEE :

SCI MARY LEROY

[Adresse 3]

[Adresse 3]

Représentée par Maître GARRETA de la SCP GARRETA ET ASSOCIES, avocat au barreau de PAU

assistée de Maître DEVIERS, avocat au barreau de TOULOUSE

sur appel de la décision

en date du 05 JUILLET 2019

rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE PAU

RG numéro : 17/00712

Vu l’acte d’appel initial du 18 septembre 2019 ayant donné lieu à l’attribution du présent numéro de rôle,

Vu le jugement dont appel rendu le 05 juillet 2019 par le tribunal de grande instance de PAU qui a débouté le syndicat des copropriétaires de la Résidence du [Adresse 2] de son action en paiement de charges de copropriété et a laissé les dépens à sa charge ;

Vu l’arrêt partiel rendu le 11 mai 2021 qui a :

— évalué le préjudice subi par le syndicat des copropriétaires au prix de 1.724 mètres cubes calculé sur la base du prix unitaire pratiqué entre le 1er janvier 2012 et le 13 mars 2013, outre les intérêts au taux légal depuis la date du 18 octobre 2013,

— débouté la S.C.I. MARY LEROY de son action en annulation des assemblées générales ayant porté sur les comptes de charges

— mis les dépens de première instance à la charge de la S.C.I. MARY LEROY,

— condamné la SCI MARY LEROY à payer une provision de 5.000 euros,

— institué une expertise pour faire les comptes,

— réservés les dépens d’appel ;

Vu le rapport d’expertise déposé le 15 octobre 2021 par l’expert judiciaire [X] [G] ;

Vu les dernières conclusions transmises par voie électronique le 06 avril 2022 par le syndicat des copropriétaires de la Résidence du [Adresse 2] qui poursuit la réformation du jugement et la condamnation de la SCI MARY LEROY à lui payer :

— une somme de 11.539,73 euros au titre des charges dont elle est redevable, cette somme incluant frais de recouvrement engagés,

— une indemnité de 4.000 euros,

— une somme de 4.000 euros en compensation de frais irrépétibles.

Vu les dernières conclusions prises en lecture du rapport d’expertise et transmises par voie électronique le 27 septembre 2022 par la SCI MARY LEROY qui :

— sollicite l’homologation des conclusions de l’expert valorisant la consommation d’eau de la SCI MARY LEROY à 5.143,47 euros et le débit des charges de la SCI MARY LEROY à 1.100,56 euros,

— la fixation à 1243,93 euros du montant de ses arriérés de charges, au 15 mai 2017 après imputation de la provision versée,

— faute d’habilitation donnée par le syndic, invoque l’irrecevabilité de la demande de dommages-intérêts compensatoires,

— conteste la réalité du préjudice invoqué,

— demande l’application de l’article 10-1 de la loi de 1965 pour être dispensée de devoir payer sa quote part de frais de procédure mise à la charge de la copropriété,

— réclame paiement de 5.000 euros en compensation de frais irrépétibles,

— sollicite la condamnation de son adversaire aux dépens ;

Vu l’ordonnance de clôture délivrée le 28 septembre 2022.

Le rapport ayant été fait oralement à l’audience.

MOTIFS

Le débat porte sur les consommations d’eau dans une copropriété dont les membres ne disposent pas de contrat direct avec l’entreprise fournissant l’immeuble en eau. Le syndicat des copropriétaires paye le fournisseur qui n’a que le syndicat des copropriétaires comme cocontractant et comme la dépense constitue une charge de copropriété, réclame à chaque copropriétaire le paiement correspondant à la dépense effective et à sa quote part de frais fixes du contrat.

Il importe de distinguer :

— le remboursement dû par la S.C.I. MARY LEROY au syndicat des copropriétaires au titre de la consommation normale d’eau ;

— le remboursement dû par la S.C.I. MARY LEROY au syndicat des copropriétaires pour consommation d’eau imputable à une fuite d’eau dont un copropriétaire est présumé responsable.

En l’espèce, il est acquis au débat qu’un robinet fuyard ou défectueux du lot appartenant à la S.C.I. MARY LEROY a généré une consommation d’eau anormalement élevée, signalée par le concessionnaire ; la somme due au syndicat des copropriétaires, qui a dû payer le fournisseur, s’analyse, non seulement en une opération relevant des comptes à établir, mais aussi en préjudice à indemniser dans les rapports entre le copropriétaire et le syndicat.

Sur la recevabilité du syndicat des copropriétaires à agir en responsabilité

L’assemblée générale du 12 décembre 2013 a habilité le syndic à agir en justice pour obtenir 'indemnisation de la dépense liée à la consommation d’eau suite à la réparation tardive de la fuite'. Le terme indemnisation s’entend certes du dommage principal mais, pour cause de nécessaire connexité, la résolution s’étend à tous dommages annexes engendrés par la situation et son traitement judiciaire.

Le moyen d’irrecevabilité soulevé sera donc rejeté.

Sur la créance de charges impayées du syndicat des copropriétaires du chef de sur la S.C.I. MARY LEROY

En lecture du rapport d’expertise, la surconsommation d’eau imputable à la SCI MARY LEROY a été quantifiée par l’expert à 5.143,37 euros ; cette somme entre donc dans les comptes de charges et doit être inscrite au débit du compte de la SCI où elle s’y substitue à la somme de 4.451,29 euros qui avait été portée au débit du compte de la SCI après découverte de cette surconsommation.

Abstraction faite de cette consommation d’eau, l’expert démontre que la SCI est débitrice d’une somme de 1.100,56 euros au 13 mars 2017 pour d’autres causes.

L’expert a vérifié que, même abstraction faite du décompte de la surconsommation d’eau, le compte de la SCI MARY LEROY a toujours été débiteur ce qui démontre que le recours à des voies d’exécution forcée était justifié et donc que la totalité de leur coût doit être remboursé au syndicat des copropriétaires par la SCI pour un montant de 1.986,20 euros exposés avant l’assignation. Ces montant ont été intégrés dans les comptes et n’ont pas à en être retirés. La SCI MARY LEROY n’avait donc aucune raison de refuser durablement ses paiements.

Les frais de relance accroissent également le montant du solde débiteur de la SCI la créance pour 110,08-0,23 = 109,85 euros en principal.

Les comptes ont été approuvés en assemblées générales ; cela ne fait pas obstacle à leur rectification sur la base des vérifications auxquelles l’expert a récemment procédé ; ces comptes ont été établis en considérant que la SCI devait 4.451,29 euros pour la surconsommation ; or, en lecture du rapport d’expertise, il apparaît qu’ils auraient dû l’être en considérant que la dette d’eau de la SCI s’élevait à 5.143,37 euros soit une somme supplémentaire de 691,88 euros.

Les autres remises du compte n’étant pas discutées et se révélant conformes aux vérifications de l’expert, on peut rectifier le solde créditeur du syndicat des copropriétaires sur la SCI à un montant de 10.847,85 + 691,88 euros = 11'539,73 euros à la date du 27 avril 2018, ce solde intégrant le coût des voies d’exécution portées au débit de la SCI. Le syndicat des copropriétaires ne produit pas de décompte postérieur.

Les parties sont présumées être toujours en compte ; l’arrêt de la cour se borne donc à opérer rectification d’un solde de compte ; une exécution forcée du syndicat suppose qu’il se base sur les soldes rectifiés à la date à laquelle il introduit la voie d’exécution de son choix. Le caractère exécutoire de l’arrêt ne peut porter que sur le solde d’un compte déterminable à cette date en fonction de la rectification qu’il opère et en fonction des remises réciproques effectivement intervenues dans le compte depuis le 27 avril 2018.

Sur les demandes annexes

La SCI MARY LEROY, qui ne pouvait ignorer sa responsabilité, a anormalement retardé les paiements en arguant d’une difficulté à connaître certains postes de dettes ; or, vérification faite, il se révèle que le syndicat des copropriétaires avait inscrit au débit de son compte une somme inférieure à ce qu’elle devait du chef de la fuite d’eau ; il en est résulté un grand retard dans les règlements, et l’existence d’un long contentieux dont le coût a été reporté sur la collectivité.

Cette situation a généré un préjudice spécifique pour la copropriété, distinct du retard pouvant être pris en compte selon les règles contractuelles, qui justifie l’allocation d’une indemnité de 3.000 euros.

L’équité commande d’allouer au syndicat des copropriétaires une somme de 4.000 euros en compensation de frais irrépétibles exposés devant les deux degrés de juridiction.

Les dépens de première instance et d’appel, lesquels incluent les frais de l’expertise ordonnée par la cour, seront à la charge de la SCI MARY LEROY.

PAR CES MOTIFS

La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par mise à disposition, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

* infirme le jugement ;

* dit que les comptes entre la SCI MARY LEROY et le syndicat des copropriétaires devront être rétablis et réglés aux conditions contractuelles du compte en considérant que ce solde était au 27 avril 2018 débiteur de 11.539,73 euros au détriment de la SCI MARY LEROY ;

* la condamne à payer cette somme en tenant compte de toutes les remises réciproques postérieures, en ce compris le paiement de la provision fixée par le précédent arrêt, et en tenant compte des dispositions contractuelles applicables aux intérêts moratoires ;

* condamne la SCI MARY LEROY à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence du [Adresse 2] une indemnité de 3.000 euros ;

* la condamne aux dépens de première instance et d’appel ;

* la condamne à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence du [Adresse 2] une somme de 4.000 euros en compensation de frais irrépétibles exposés devant les deux degrés de juridiction.

Le présent arrêt a été signé par M^me DUCHAC, Présidente, et par M^me HAUGUEL, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,

Sylvie HAUGUEL Caroline DUCHAC