Arrêt N°25/

CB

R.G : N° RG 24/00218 – N° Portalis DBWB-V-B7I-GAUF

[D]

C/

S.A.S.U. M. DONUTS & BAGELS

COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS

ARRÊT DU 16 AVRIL 2025

Chambre commerciale

Appel d’une ordonnance rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE SAINT-DENIS en date du 25 JANVIER 2024 suivant déclaration d’appel en date du 28 FEVRIER 2024 rg n°: 23/00457

APPELANTE :

Madame [Y] [D]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentant : M^e Rechad PATEL de la SELARL PATEL AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

INTIMEE :

S.A.S.U. M. DONUTS & BAGELS agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié es-qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentant : M^e Mathieu GIRARD de la SELARL HOARAU-GIRARD, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉBATS : en application des dispositions des articles 778, 779 et 905 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 19 Février 2025 devant la cour composée de :

Président : Madame Séverine LEGER,Conseillère

Conseiller : Madame Claire BERAUD, Conseillère

Conseiller : Madame Anne-Charlotte LEGROIS, Vice-présidente placée affectée à la cour d’appel de Saint-Denis par ordonnance de Monsieur le Premier Président

Qui en ont délibéré après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries.

A l’issue des débats, la présidente a indiqué que l’arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition le 16 avril 2025.

Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 16 avril 2025.

Greffiere lors des débats et de la mise à disposition : Madame Nathalie BEBEAU, Greffière.

* * *

LA COUR

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

La SASU M. Donuts & bagels exerce son activité dans la restauration rapide. Par acte sous seing privé elle a signé le 17 août 2021 avec Mme [D] un bail commercial portant sur un local situé [Adresse 2] à [Localité 4].

Lors de la venue d’une entreprise de traitement contre les nuisibles, la présence de termites a été détectée. Par lettre recommandée avec accusé de réception du 4 juillet 2023, la locataire a mis en demeure la propriétaire de faire remédier à cette situation.

Cette démarche étant restée sans effet, par acte de commissaire de justice déposé en étude le 16 octobre 2023 la SASU M. Donuts & bagels a assigné Mme [D] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Denis de La Réunion aux fins de la voir condamner à faire cesser sous astreinte cette invasion de termites dans les locaux loués, et à titre subsidiaire, voir ordonner une expertise des lieux. La défenderesse n’a pas comparu ni ne s’est fait représenter.

Par ordonnance réputée contradictoire en date du 25 janvier 2024 le juge des référés a :

— condamné Mme [D] à faire cesser l’infestation de termites dans le local commercial par toute entreprise spécialisée en termites, sous astreinte de 150 euros par jour de retard passé le quinzième jour suivant la signification de l’ordonnance à intervenir,

— rejeté la demande tendant à condamner Mme [D] à payer à SASU M. Donuts & bagels au paiement d’une provision de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— rejeté le surplus des demandes,

— condamné Mme [D] aux entiers dépens,

— condamné Mme [D] à payer à SASU M. Donuts & bagels la somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappeler que cette ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le premier juge a retenu qu’en produisant le rapport de diagnostic établi le 11 janvier 2023 par la société BHL, en l’absence de contestation sérieuse, la locataire avait suffisamment caractérisé le trouble manifestement illicite dont elle souffrait et qu’il appartenait au juge des référés de faire cesser. En revanche, il a considéré n’y avoir lieu à provision dans la mesure où elle n’avait versé aucun élément démontrant le trouble de jouissance et la perte financière alléguée, le juge des référés n’étant, par ailleurs, pas en mesure d’en apprécier l’étendue.

Par déclaration du 28 février 2024, Mme [D] a interjeté appel de cette décision. La SASU M. Donuts & bagels a constitué avocat le 12 mars 2024.

L’affaire a été fixée à bref délai par ordonnance du 8 avril 2024 et renvoyée à l’audience du 18 septembre 2024 en vue de la fixation des dates de clôture et d’audience de plaidoirie.

L’appelante a notifié ses conclusions par voie électronique le 7 mai 2024 et l’intimée le 6 juin 2024 laquelle a formé appel incident.

Par ordonnance du 18 septembre 2024, la procédure a été clôturée avec effet différé au 5 février 2025 et l’affaire fixée à l’audience du 19 février 2025 à l’issue de laquelle la décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 16 avril 2025.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET DES MOYENS

Par conclusions d’appelant n°2 notifiées par voie électronique le 5 juillet 2024, Mme [D] demande à la cour d’infirmer l’ordonnance rendue le 25 janvier 2024 par le président du tribunal judiciaire de Saint-Denis en toutes ses dispositions et, en conséquence, de :

— débouter la société M. Donuts & Bagels de sa demande visant à voir déclarer son action en appel irrecevable,

— juger n’y avoir lieu à référé,

— condamner la société M. Donuts & Bagels à lui rembourser la somme de 2 465,72 euros au titre de l’obligation de faire cesser l’infestation de termites qui incombait au preneur,

— débouter la société M. Donuts & Bagels de sa demande de provision de 4000 euros,

— débouter la société M. Donuts & Bagels de sa demande en désignation d’un expert,

— débouter la société M. Donuts & Bagels de toutes ses demandes, fins et prétentions,

En tout état de cause de :

— condamner la société M. Donuts & Bagels à lui payer la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société M. Donuts & Bagels aux entiers dépens.

L’appelante fait valoir que :

— sa demande en paiement d’une provision de 2 465,72 euros correspondant à la somme avancée pour le traitement des termites est recevable car, d’une part, il s’agit d’une demande reconventionnelle formée alors qu’elle n’a pas comparu ni n’était représentée en première instance, d’autre part, elle constitue la conséquence des demandes formées en première instance par la locataire, et, enfin, elle se fonde sur un fait nouveau,

— l’existence d’un trouble manifestement illicite n’est pas démontrée dans la mesure où :

pour la condamner le juge des référés s’est fondé sur l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 qui ne s’applique pas aux baux commerciaux ;

ni la loi, ni la jurisprudence ne font peser sur le bailleur commercial l’obligation de procéder au traitement des termites, or un trouble manifestement illicite n’est constitué que s’il existe une obligation qui ne serait pas respectée ;

lors de l’état des lieux d’entrée aucune présence de termites n’avait été détectée et la société BHL a constaté que la remontée de termite est survenue exactement à l’endroit où la locataire a percé le sol pour réaliser des travaux non autorisés ; leur apparition a donc été causée par l’intervention de la locataire et aucun trouble manifestement illicite ne peut être retenu dont elle serait responsable,

— l’existence d’un dommage imminent n’est pas plus démontrée car la locataire aurait pu procéder elle-même aux travaux de désinsectisation ou accepter l’accord amiable qui lui a été proposé,

— en conséquence, en l’absence de trouble manifestement illicite et de dommage imminent il n’y a pas lieu à référé, et, la désinsectisation ayant été réalisée, elle est en droit d’en demander le remboursement,

— les demandes de l’intimée se heurtent, enfin, à une contestation sérieuse car elle dénie être tenue de financer le traitement des nuisibles et la locataire ne justifie pas avoir perdu de la marchandise, – la demande d’expertise vise à ce qu’il soit constaté des fissures et infiltrations sans rapport avec la remontée de termites, et donc sans utilité pour la résolution du présent litige.

Par conclusions d’intimée contenant appel incident notifiées par voie électronique le 6 juin 2024 la SASU M. Donuts & bagels demande à la cour de :

— confirmer l’ordonnance de référé du 25 janvier 2024 rendue par le président du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion, en ce qu’elle a :

condamné Mme [Y] [D] à faire cesser l’infestation de termites dans le local commercial ;

condamné Mme [Y] [D] aux entiers dépens ;

condamné Mme [Y] [D] à lui payer la somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— débouter Mme [Y] [D] de sa demande de condamnation à la somme de 2 465, 72 euros en raison de la fin de non-recevoir l’affectant,

— infirmer l’ordonnance de référé rendue le 25 janvier 2024 en ce qu’elle a rejeté sa demande de provision de 4 000 euros et sa demande d’expertise;

Statuant à nouveau :

— juger qu’en l’absence de contestation sérieuse sur l’obligation de délivrance du bailleur, Mme [Y] [D] sera condamnée à lui payer la somme provisionnelle de 4 000 euros ;

— désigner tel expert qu’il plaira et qui aura pour mission de :

convoquer et entendre les parties

se faire communiquer, dans le délai qu’il estimera utile de fixer, tous documents et pièces qu’il jugera nécessaires à l’exercice de sa mission ;

se rendre sur place, au [Adresse 2]

visiter les lieux et les décrire ;

constater les désordres existants et allégués,

indiquer les travaux propres à remédier aux désordres constatés, en évaluer le coût hors taxe et toutes taxes comprises, et la durée ;

donner au juge tous éléments techniques et de fait de nature à lui permettre de déterminer la nature et l’importance des préjudices subis par Monsieur [T] [B], gérant de la SASU M. Donuts & Bagels et proposer une base d’évaluation, notamment en termes de retard d’exécution;

établir un pré-rapport comportant devis et estimations chiffrées et, deux mois avant la date prévue pour le dépôt du rapport définitif, le communiquer aux parties en leur enjoignant de formuler, dans le délai d’un mois suivant cette communication, leurs observations et dires récapitulatifs ;

dire que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et suivants du Code de procédure civile, en particulier, il pourra recueillir les déclarations de toute personne informée et s’adjoindre tout spécialiste de son choix pris sur la liste des experts près ce tribunal ;

dire qu’en cas de difficulté, l’expert saisira le président qui aura ordonné l’expertise ou le juge désigné par lui,

En tout état de cause,

— condamner Mme [Y] [D] à payer la somme de 2500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner Mme [Y] [D] aux entiers dépens.

L’intimée fait valoir que :

— la demande en restitution de la somme de 2 465,72 euros correspondant à la somme avancée pour le traitement des termites est une demande nouvelle qui ne peut aboutir car elle n’a pas été présentée en première instance,

— il est établi que l’infestation de termites était active et menaçait la structure du bâtiment, la bailleresse, au titre de son obligation de délivrance, était donc tenue d’y mettre fin,

— le constat dressé par huissier le 27 juillet 2023 atteste de la dégradation des ses marchandises, ce qui justifie qu’il soit fait droit à sa demande de provision à ce titre,

— ce constat met également en évidence la présente de fissures et infiltrations affectant gravement le local, la réalisation d’une expertise afin de déterminer les désordres affectant le local et leurs conséquences est donc fondée.

Il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En matière de référé, la cour d’appel doit se placer à la date à laquelle elle prononce sa décision, néanmoins elle doit déterminer si la demande était justifiée lorsque le premier juge a statué et ce, même si le référé est devenu sans objet lorsqu’elle rend sa décision.

Sur les mesures visant à faire cesser l’infestation de termites

L’appelante conclut à l’infirmation de la décision l’ayant condamnée à faire cesser l’infestation, considérant que les conditions permettant cette décision dans le cadre d’une instance de référé n’étaient pas réunies en ce que n’étaient pas caractérisés l’existence d’un trouble manifestement illicite et un dommage imminent.

En application des articles 1719 et 1720 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à son usage et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail pendant laquelle il ne peut, en outre, en changer la forme. Il est, par ailleurs, tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Le compte rendu de visite de la société de désinsectisation du 11 janvier 2023 a relevé la présence de termites souterrains au niveau de la réserve, derrière les sanitaires. Il a été souligné que le plancher et les étagères en bois étaient attaquées par ces insectes, ainsi que les cartons de stocks divers qui étaient très abîmés, certains cordons terreux importants (larges) ressortant du sol et remontant sur les murs béton intérieurs. Il était alerté sur les risques d’infestation dans les bardages bois en décor sur les cloisons intérieures du restaurant ainsi que certains bâtis de portes en bois. Il était conclu que l’infestation était importante et très rapide à la vue des dégâts causés depuis peu.

Ce document suffit à caractériser qu’il existait un risque immédiat d’atteinte à tous les éléments en bois composant le local et, en conséquence, que la structure du bâtiment soit endommagée et que la locataire ne puisse plus y exercer son activité. Si les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ne sont pas applicables en matière de baux commerciaux, celle des dispositions de droit commun prévues par les article s1719 et 1720 du code civil le sont.

En exécution de son obligation de délivrance, la bailleresse était tenue d’y remédier urgemment, la locataire l’en ayant informée rapidement. Elle n’a réagi qu’à compter du 14 novembre 2023, soit dix mois après que les troubles lui ont été signalés, et seulement après avoir été assignée devant le juge des référés. Au regard des dégâts déjà décrits par le rapport de visite, la locataire subissait ainsi manifestement un trouble illicite et son droit de jouir paisiblement de la chose louée n’étant pas respecté, elle a été contrainte de saisir le juge des référés.

Est ainsi démontrée non seulement l’existence d’un trouble manifestement illicite mais également celle d’un dommage imminent, la réalisation d’un seul de ces critères suffisant néanmoins à justifier que soient prescrites les mesures conservatoires s’imposant à la propriétaire, quand bien même cette dernière conteste y être tenue.

L’ordonnance critiquée sera dès lors confirmée en ce qu’elle a condamné Mme [D] à faire cesser l’infestation de termites dans le local commercial loué à la société la société M. Donuts & bagels sous astreinte.

Sur la demande de provision de l’appelante au titre de la facture de désinsectisation

— sur la recevabilité

L’article 564 du code de procédure civile dispose qu’à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions, si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait. L’article 566 du même code énonce une exception, selon laquelle les parties peuvent ajouter à la demande originaire les demandes qui n’en sont que l’accessoire, la conséquence ou le complément. L’article 567 suivant déclare recevables en cause d’appel les demandes reconventionnelles.

L’appelante justifie avoir conclu un contrat de traitement curatif anti-termites souterrain après présentation d’un devis le 30 octobre 2023 prévoyant l’installation de pièces, l’élimination des pièges et la surveillance pendant une durée de cinq ans pour un montant de 2 465,72 euros. Elle justifie avoir versé 550 euros le 23 février 2024 et présente une facture émise le 12 janvier 2024.

Elle sollicite le paiement de la somme de 2 465,72 euros en remboursement des frais qui ont été engagés pour la désinsectisation avant que le jugement dont il est fait appel n’ait été rendu. Il ne s’agit donc pas de sommes qui seraient la conséquence de la décision du premier juge, mais d’une demande nouvelle.

L’intimée soulève l’irrecevabilité de cette demande de provision au motif qu’il s’agit d’une demande qu’elle n’a pas formulée devant le premier juge. Cette dernière soutient qu’étant non comparante en première instance elle est recevable à présenter une demande reconventionnelle en cause d’appel. Elle fait valoir, en outre, que s’agissant d’une demande fondée sur un fait nouveau et étant la conséquence de l’injonction de faire réclamée par la locataire, elle est recevable.

Il résulte des textes susvisés que si une demande reconventionnelle est recevable en cause d’appel, elle doit néanmoins se rattacher aux prétentions originaires par un lien suffisant ou remplir les conditions posées aux article 564 et 566 du code de procédure civile.

En l’espèce, la question de l’infection par les termites, de la réponse à y apporter et de la prise en charge de son coût constituent l’objet du litige depuis l’origine. La locataire a initialement demandé au juge des référés que la bailleresse soit contrainte à faire cesser l’invasion de termites. La demande en remboursement du prix de l’opération ainsi rendue nécessaire en découle et présente donc un lien suffisant avec les prétentions originaires. La demande de provision formée par l’appelante sera donc déclarée recevable sans qu’il ne soit nécessaire d’envisager si les critères fixés par les articles 564 et 566 sont remplis.

— sur le bien fondé

L’appelante affirme qu’elle n’était pas tenue au paiement des frais de désinsectisation dans la mesure où ni la jurisprudence ni la loi ne font peser une telle obligation sur le bailleur commercial et soutient que ce désordre est imputable à la locataire car il trouve son origine dans la réalisation de travaux, sans son autorisation, par l’intimée, qui doit en assumer les conséquences.

L’intimée conteste cette analyse relevant que le respect de son obligation de délivrance justifie qu’elle ait financé l’intervention et qu’elle n’apporte aucun élément démontrant que les désordres seraient liés aux travaux réalisés par le preneur.

Comme cela a été développé ci-dessus, conformément aux articles 1719 et 1720 du code civil la bailleresse est tenue à une obligation de délivrance d’un local en bon état de réparations de toute espèce. L’appelante était donc tenue de délivrer à l’intimée un local exempt de termites. En conséquence, sans pouvoir sérieusement le contester, elle était tenue au paiement de la facture de désinsectisation et ne peut en demander le remboursement à l’intimée.

Sa demande de provision sera dès lors rejetée.

Sur la demande de provision de l’intimée au titre du préjudice causé par la destruction de marchandises

Si pour fonder sa demande de provision destinée à compenser la perte de ses marchandises l’intimée produit un constat d’huissier attestant de la présence de marchandises partiellement désagrégées sur lesquelles est relevés la présence de déjection d’insectes de type xylophages et la présence d’insectes présentant l’aspect de termites, force est de constater que l’appelante conteste devoir une telle somme, affirmant que les travaux réalisés à l’initiative de la locataire, sans son autorisation, sont à l’origine du dommage dont elle ne peut être tenue pour responsable.

Tant le compte rendu de visite du 11 janvier 2023 que le constat d’huissier réalisé le 7 juillet 2023 relèvent la présence de termites et de poussière présentant l’aspect de déjections sur les marchandises désagrégées. Ces documents attestent ainsi de ce que des marchandises ont été détériorées du fait de l’invasion par les insectes.

L’intimée démontre ainsi suffisamment avoir subi un préjudice de ce fait. La demande de provision est ainsi fondée à hauteur de la somme de 1 500 euros que Mme [D] sera condamnée à lui payer par voie d’infirmation de l’ordonnance querellée sur ce point.

Sur la demande d’expertise

L’article 145 du code de procédure civile prévoit que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

L’intimée sollicite qu’une mesure d’expertise soit ordonnée afin de constater l’existence de désordres dans la salle de restauration, sur la façade extérieure du local et l’avancée en béton qui la surplombe, en déterminer la cause et évaluer le coût de reprise. Elle les attribue à un problème d’infiltration, d’apparition de fissures et à la détérioration du béton. L’appelante réplique que cette demande n’a pas de lien avec la remontée de termites et qu’une telle expertise n’aurait aucune utilité pour la résolution du litige.

Cette demande n’ayant effectivement pas de lien avec l’objet du présent litige, l’ordonnance critiquée sera confirmée en ce qu’elle l’a rejetée.

Sur les autres demandes

Succombant en son appel, Mme [D] sera condamnée à en régler les entiers dépens sur le fondement des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de la condamner à payer la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel en application de l’article 700 du code de procédure civile, la somme allouée par le premier juge à hauteur de 800 euros étant confirmée.

La prétention du même chef présentée par Mme [D] sera rejetée en ce qu’elle succombe.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Déclare recevable la demande de provision formée par Mme [Y] [D] ;

Confirme l’ordonnance déférée en ses dispositions soumises à la cour sauf en ce qu’elle a débouté la SASU M. Donuts & bagels de sa demande de provision ;

Statuant à nouveau du chef infirmé,

Condamne Mme [Y] [D] à verser à la SASU M. Donuts & bagels une provision de 1500 euros au titre de la réparation du préjudice causé par la détérioration de marchandises ;

Y ajoutant,

Rejette la demande de provision formée par Mme [Y] [D] ;

Condamne Mme [Y] [D] à régler les entiers dépens de l’appel ;

Condamne Mme [Y] [D] à payer la somme de 1 500 euros à la société M. Donuts & bagels au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toute autre demande plus ample ou contraire.

Le présent arrêt a été signé par Madame Séverine LEGER, Conseillère faisant fonction de Présidente de chambre, et par Madame Nathalie BEBEAU, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE