JP/CS

Numéro 24/3349

COUR D’APPEL DE PAU

2ème CH – Section 1

ARRET DU 5 novembre 2024

Dossier : N° RG 22/03121 – N° Portalis DBVV-V-B7G-IL4F

Nature affaire :

Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

Affaire :

[U] [X]

C/

S.C.I. SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R E T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 5 novembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 17 Septembre 2024, devant :

Jeanne PELLEFIGUES, magistrat chargé du rapport,

assisté de M^me SAYOUS, Greffière présente à l’appel des causes,

Jeanne PELLEFIGUES, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Laurence BAYLAUCQ et en a rendu compte à la Cour composée de :

Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente

Madame Laurence BAYLAUCQ, Conseillère

Monsieur DARRACQ, Conseiller

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTE :

Madame [U] [X]

née le 27 Juillet 1975 à [Localité 3]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/6065 du 16/12/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Pau)

Représentée par M^e Stéphanie HAU, avocat au barreau de Pau

INTIMEE :

S.C.I. SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE

Quartier Benzy Maison [Adresse 5]

[Localité 2]

Représentée par M^e Jean MONTOULIEU de la SELARL MONTOULIEU, avocat au barreau de Pau

sur appel de la décision

en date du 22 SEPTEMBRE 2022

rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE PAU

Par acte sous seing privé du 07 juin 2015, la SCI [Adresse 5] a donné à bail d’habitation à Madame [U] [X] un logement situé [Adresse 1] à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel de 700 euros.

Le même jour, une convention d’occupation précaire était régularisée entre la SCI [Adresse 5] et l’association LES P’TITS PRINCES dont Madame [U] [X] était la présidente, comportant la clause suivante: ' le groupe d’immeuble incluant l’habitation adjacente sur 8 hectares, dans lesquels sont situés les locaux, objet de la présente convention, doit faire l’objet d’une vente au plus tard, dans les 3 ans à compter de la signature des présentes, et ceci pour la somme de 300.000 euros, à Madame [X] ou toute autre structure initiée par elle, pouvant s’y substituer'.

Par acte de commissaire de justice du 18 juillet 2017, la SCI [Adresse 5] a délivré un commandement de payer pour un montant en principal de 7.105 euros, dénoncé le 19 juillet 2017 à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

N’obtenant pas satisfaction, la SCI [Adresse 5] a par acte de commissaire de justice du 14 février 2018 assigné Madame [U] [X] notamment en résiliation du bail conclu le 07 juin 2015, expulsion et paiement de la somme de 7 105 euros au titre des loyers restant dus au 29 juin 2017 ainsi que d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer jusqu’à la libération effective des lieux.

Par jugement du 28 décembre 2018 le tribunal d’instance a notamment ordonné une mesure d’expertise judiciaire dont le rapport définitif a été déposé le 24 novembre 2021.

Par décision du 22 septembre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Pau a:

— PRONONCE la résiliation du bail conclu le 07 juin 2015 entre Madame [U] [X] et la SCI [Adresse 5] à compter de la présente décision.

— ORDONNE à Madame [U] [X] de libérer la maison à usage d’habitation située [Adresse 1] a [Localité 4], et ce, dans les 15 jours à compter de la signification de la présente décision.

— DIT qu’à défaut pour Madame [U] [X] d’avoir volontairement libéré le logement loué dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SCI [Adresse 5] pourra faire procéder à son expulsion et à celle de tous les occupants de son chef avec le concours de la force publique, si nécessaire.

— DIT n’y avoir lieu d’ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers éventuellement restés sur place.

— CONDAMNE Madame [U] [X] à verser à la SCI [Adresse 5] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer courant augmenté des charges soit la somme de 240€ à compter du 1er juillet 2022 jusqu’à la libération complète des lieux.

— CONDAMNE Madame [U] [X] à verser à la SCI [Adresse 5] la somme de 21 497 € au titre de l’arriéré de loyers (décompte arrêté au 30 juin 2022) avec intérêts au taux légal sur la somme de 7 105€ à compter du 29 juin 2017 et à compter de la présente décision pour le surplus.

— CONDAMNE la SCI [Adresse 5] à verser à Madame [U] [X] la somme de 13 000€ à titre de dommages et intérêts.

— DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

— CONDAMNE Madame [U] [X] à verser à la SCI [Adresse 5] la somme de 1 500€ en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— CONDAMNE Madame [U] [X] aux entiers dépens de la procédure en ceux compris le commandement de payer et les frais d’expertise.

Par déclaration faite au greffe de la cour le 18 novembre 2022, Madame [U] [X] a relevé appel de cette décision.

La procédure a été clôturée par ordonnance du 13 décembre 2023.

Vu les dernières conclusions notifiées le 16 février 2023 par Madame [U] [X] qui a demandé à la cour de :

Vu la loi du 6 juillet 1989,

Vu le décret du 30 janvier 2002

JUGER l’appel de Madame [X] recevable et bien fondé.

JUGER nulle la clause de travaux contenue dans le bail signé par Madame [X].

CONFIMER l’indécence du logement loué par la SCI [Adresse 5] à Madame [X].

En conséquence,

CONFIRMER la condamnation de la SCI [Adresse 5] à verser à Madame [X] la somme de 10.000 euros en réparation du préjudice de jouissance.

CONFIRMER la condamnation de la SCI [Adresse 5] à verser à Madame [X], la somme de 3.000 euros, en réparation du préjudice moral.

A titre principal,

— INFIMER le jugement du 22.9.2022 en ce qu’il a condamné Madame [X] à verser à la SCI [Adresse 5] la somme de 21.497 euros au titre de l’arriérés de loyers (décompte arrêté au 30.6.2022 avec intérêts au taux légal sur la somme de 7.105 euros à compter du 29.6.2017 et à compter de la décision pour le surplus.

— INFIMER le jugement du 22.9.2022 en ce qu’il a débouté Madame [X] de sa demande tendant à constater que le montant du loyer était cantonné au montant de l’APL soit 460 euros.

— CONFIRMER la suspension du loyer, à compter du mois d’octobre 2019 en lien avec la retenue de la CAF pour non décence du logement.

En conséquence,

JUGER que Madame [X] n’était redevable d’aucune dette locative.

DEBOUTER la SCI [Adresse 5] de ses demandes au titre d’arriérés locatifs.

A titre subsidiaire,

— INFIRMER le jugement du 22.9.2022 en ce qu’il a débouté Madame [X] de sa demande relative à l’exception d’inexécution, en raison de l’inhabilité du logement.

En conséquence,

DEBOUTER la SCI [Adresse 5] de ses demandes au titre d’arriérés locatifs.

A titre reconventionnel,

— INFIRMER le jugement du 22.9.2022 en ce qu’il a débouté Madame [X] de sa demande relative au paiement des travaux effectués.

En conséquence,

— CONDAMNER la SCI [Adresse 5] à la somme de 135.131 euros au titre des travaux réalisés, dans le logement.

— INFIRMER le jugement du 22.9.2022 en ce qu’il a condamné Madame [X] à verser à la SCI [Adresse 5], la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

En conséquence,

CONDAMNER le bailleur à payer directement à M^e HAU, la somme de 2.000 euros, au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

CONDAMNER le bailleur aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Vu les dernières conclusions notifiées le 17 avril 2023 par la SCI [Adresse 5] qui a demandé à la cour de :

Statuer ce que de droit sur l’appel principal interjeté ;

— Confirmer le jugement rendu en date du 22 septembre 2022 par le Tribunal Judiciaire de PAU à l’exception de la condamnation de la SCI [Adresse 5] à verser la somme de 13 000 € de dommages intérêts à Madame [X] ;

— Sur ce point précis, infirmer le jugement dont appel et en réduire le quantum à de plus justes proportions ;

Y ajoutant :

— Condamner Madame [X] au paiement au profit de la société intimée de la somme forfaitaire de 2 400 € sur le fondement de l’article 700 du CPC ;

— Autoriser la SELARL Cabinet MONTOULIEU à procéder au recouvrement direct des dépens de première instance et d’appel suivant les dispositions de l’article 699 du CPC.

' Sur le logement décent :

L’appelante considère le logement comme indécent à plusieurs égards au sens du décret 2002-120, se basant sur le rapport SOLIHA.

[U] [X] soutient, au visa de l’article 6 de loi du 6 juillet 1989, que la clause de travaux insérée dans le contrat de bail est irrégulière au motif que si la réalisation de travaux précis par le locataire en échange d’une imputation sur son loyer est autorisée, les travaux n’ont pas vocation à pallier l’indécence du logement.

En premier lieu, elle argue que le logement ne répond pas aux normes de sécurité des réseaux électricité et gaz, déplorant plusieurs désordres et imputant à ceux-ci un incendie du 16 octobre 2015 brûlant entièrement la chambre de sa fille.

Elle expose qu’à son arrivée dans les lieux le logement n’était équipé d’aucun système de chauffage, hormis le système Polyflam qu’elle juge inefficace et qui quoiqu’il en soit s’est arrêté de fonctionner. Quant à la cheminée son conduit était fissuré. Ces désordres, décrits dans le rapport de la Société Ramonage du Béarn intervenue en 2016, ont eu des répercussions graves sur sa santé et sur ses finances puisqu’elle a dû se doter de chauffages d’appoints à forte consommation électrique. S’ajoute à ce dysfonctionnement, un défaut d’isolation laissant s’infiltrer l’air et l’eau, ayant nécessité l’intervention de la SCI [Adresse 5].

Ensuite, Madame [U] [X] avance que le logement était dépourvu d’une installation d’alimentation en eau potable assurant une distribution avec une pression et un débit suffisant. Au surplus, le système d’alimentation en eau fuit constamment.

La SCI [Adresse 5] soutient qu’au jour de l’entrée dans les lieux de sa locataire le logement était décent et que les travaux à effectuer étaient listés dans la clause de travaux insérée dans le contrat de bail, que reprend succinctement l’état des lieux du 07 juin 2015.

En ce qui concerne les questions techniques, l’intimée demande à la Cour de se référer au rapport pertinent d’expertise judiciaire de Madame [V].

L’article 1719 du Code civil dispose que : « le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune disposition particulière de délivrer au preneur la chose louée et s’il s’agit de son habitation principale un logement décent. »

Cette obligation de délivrance d’un logement décent est reprise par l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation aux termes duquel le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risque manifeste pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé'

Les caractéristiques du logement décent sont définies au décret N°2002-120 du 30 janvier 2002.

De telles dispositions sont d’ordre public et le bailleur ne peut s’exonérer de son obligation de délivrance d’un logement décent.

Par conséquent la clause prévue dans le bail intitulée : « clause des travaux » dans laquelle il est prévu que le locataire exécutera les travaux ci-après décrits : traitement de la charpente, isolation, mise en place compteurs eau et électricité propres à la maison » est irrégulière et doit être annulée. C’est ce qu’a apprécié le premier juge tout en omettant de reprendre dans le dispositif de sa décision l’annulation de la clause de travaux.

La gratuité de trois mois de loyer accordée au locataire permettant : « de couvrir une partie des frais de travaux de rénovation. » ne peut en effet servir de prétexte pour transférer l’obligation de délivrance d’un logement décent pesant sur le bailleur au locataire et ce d’autant plus qu’il est indiqué que cette dispense de loyer est destinée à compenser une partie des travaux de « rénovation » et non pas des travaux de gros 'uvre assurant la décence du logement et en particulier le clos et le couvert.

Un rapport d’expertise a été ordonné au contradictoire des parties et l’expert a répondu à leurs dires de façon particulièrement détaillée. Ce rapport sera donc entériné puisqu’il ne se heurte à aucune contestation sérieuse de la part de l’appelante.

L’expert a ainsi partagé l’analyse du rapport SOLIHA ayant relevé que le logement ne respectait pas les critères de décence sur les points suivants :

les équipements électriques et de chauffage, l’humidité et la ventilation ; sur ce dernier point, l’expert a confirmé que le WC ne disposait pas de ventilation, par contre le WC a été déplacé par la locataire dans une pièce ne disposant pas de ventilation et ce défaut de ventilation relèverait donc de la responsabilité du locataire.

Dans son rapport déposé le 24 novembre 2021, l’expert a constaté que pour ce qui concerne le clos et le couvert la SCI [Adresse 5] avait fait réaliser les travaux de réfection de l’interface toiture mur ,les infiltrations d’eau ont cessé et ces travaux de reprise ayant été réalisés les critères du décret du 30 janvier 2002 sont respectés sur ce point.

L’expert a constaté un important développement de moisissures dans l’angle nord-ouest de la cuisine résultant du fait que le pied de la descente d’eaux pluviales située dans l’angle nord-ouest de la cuisine n’est pas raccordé à un réseau d’évacuation ni convenablement éloigné du pied du mur si bien qu’il y avait humidité permanente provoquant un important développement des moisissures. L’expert a précisé que si des travaux ont été réalisés sur la descente d’eaux pluviales afin d’éloigner les eaux du pied du bâtiment, rien n’avait été effectué dans la cuisine pour assainir la paroi.

Pour ce qui concerne la conformité aux normes de sécurité des réseaux électricité gaz, la locataire n’a pas accès à une partie des protections concernant l’installation électrique de la maison ce qui génère des risques pour la sécurité des personnes et les critères du décret précité ne sont pas respectés sur ce point. Il est mentionné la présence d’une prise de courant déboîtée alimentée par un cadre non protégé par une goulotte sur une partie ce qui présente un risque pour la sécurité des personnes et le non-respect du décret sur ce point.

Pour ce qui concerne l’installation de chauffage, les travaux de mise en conformité du système de chauffage POLYFLAM n’ont pas été respectés et les critères du décret ne sont pas respectés à cet égard puisque la maison ne dispose pas d’une installation de chauffage.

Les critères du décret ne sont pas respectés en ce qui concerne l’alimentation en eau potable.

L’expert a conclu que sur les postes qu’il a énumérés le logement ne respectait pas les caractéristiques de décence en préconisant les travaux de reprise nécessaires à la charge du bailleur chiffrant ces réparations aux sommes de : 800 €TTC pour le traitement de la paroi affectée par les moisissures provoquées par les stagnations d’eaux pluviales en pied de mur, 3340 €TTC pour la mise en conformité aux normes de sécurité des réseaux électriques cités et gaz, 16 530 € TTC pour la remise en état du système de chauffage et 3620 € TTC pour la réalisation d’un chauffage électrique pour complément du système POLYFLAM.

Il en a conclu que le bâtiment en juin 2015 ne répondait pas aux caractéristiques d’un logement décent .

' Sur l’exception d’inexécution et l’obligation de paiement des loyers

[U] [X] soutient qu’aucune somme n’était due au moment de la délivrance du commandement de payer du 18 juillet 2017. Cet accord est confirmé par les attestations de Monsieur [W] [B], frère d'[C] [B], et Monsieur [N] [S], comptable de la SCI [Adresse 5]. A titre subsidiaire, elle se prévaut de l’exception d’inexécution au regard de l’indécence du logement.

L’intimée estime que si des insuffisances ou négligences ont été mises à sa charge, elles ne justifient pas du non versement des loyers par la locataire depuis la mise à disposition de la maison constituant des manquements répétés à ses obligations contractuelles entraînant la résiliation du bail.

Sur l’indemnité d’occupation et le paiement des loyers l’intimée demande la confirmation du jugement de première instance.

Les attestations produites par [U] [X] sont insuffisantes à établir que le montant du loyer était minoré au montant de l’APL qui a d’ailleurs été suspendue à partir du mois d’octobre 2019 suite au rapport SOLIHA.

Elle ne pouvait s’exonérer du paiement des loyers qui étaient susceptibles uniquement d’être diminués du montant des allocations de logement à compter de la suspension de ce versement par la CAF.

Il n’est pas démontré par les constatations expertales que le logement était inhabitable et qu’elle pouvait de ce fait opposer l’exception d’inexécution au bailleur. Elle était donc tenue de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L’article 1728 du Code civil oblige en effet le preneur à payer le prix du bail aux termes convenus sauf quand il se trouve dans l’impossibilité d’utiliser les lieux loués comme le prévoit le bail.

Elle ne conteste pas utilement le décompte proposé par le bailleur correspondant à l’arriéré de loyer, décompte arrêté au 30 juin 2022 alors que le bail a été résilié judiciairement le 22 septembre 2022. Elle est également redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle de 240 € à compter du 1er juillet 2022 jusqu’à la libération complète des lieux.

Le jugement déféré sera donc confirmé sur ces montants ainsi que sur le prononcé de la résiliation du bail pour manquement du locataire à son obligation de payer les loyers.

' Sur les sommes réclamées par [U] [X] au titre du remboursement des travaux effectués à hauteur de la somme de 135 131 € et sur les dommages intérêts indemnisant son préjudice de jouissance :

[U] [X] demande le remboursement des travaux qu’elle a effectués dans le logement, qui auraient dû être chiffrés par l’expert. Elle fixe leur coût à 135.131 euros. Elle dit ne plus être en possession de toutes les factures et justificatifs disparus suites aux incendies et à de nombreux vols.

La SCI [Adresse 5] conteste les travaux d’ampleur que Madame [U] [X] dit avoir entrepris, pour améliorer le confort et la décence du logement dont elle ne justifie pas puisque comme l’a relevé l’expert presque toutes les factures sont à l’en-tête de l’association P’tit Prince et une facture était l’en-tête de Madame [M] [G] .

Il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation de la prouver.

En l’espèce l’intéressée ne justifie pas avoir fait réaliser les travaux de rénovation prévus dans le contrat de bail en contrepartie du non-paiement des loyers pendant trois mois.

Comme s’il a été relevé par le premier juge le devis de travaux établi par AFP peinture 38 pour un montant total de 135 131,74 € ne porte mention ni du nom ni de l’adresse des travaux. Ce devis est insuffisant , en l’absence d’autres pièces justificatives, à démontrer que des travaux ont été réellement effectués dans les lieux donnés à bail. De même pour ce qui concerne les factures émises au nom de l’association qui est en liquidation judiciaire et qu’elle ne justifie pas avoir réglées.

Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté cette demande.

' Sur les dommages et intérêts sollicités par [U] [R] et le versement de la somme de 135 131 € en remboursement des travaux effectués dans le logement :

[U] [R] sollicite la confirmation du jugement sur ce point tandis que l’intimée fait valoir n’avoir pas été en mesure de procéder à la remise en état de certains équipements ou aménagements en raison de l’absence totale de paiement de loyers par la locataire, de son attitude provocatrice et de sa détermination à ne pas vouloir régler les loyers.

Cette argumentation ne peut être valablement soutenue alors qu’il appartenait au bailleur de procurer à la locataire dès son entrée dans les lieux un logement décent et de satisfaire à son obligation de délivrance sans pouvoir se défausser de sa responsabilité en arguant du manquement de la locataire à ses propres obligations de paiement du loyer.

Le jugement déféré sera donc également confirmé sur l’al location de la somme de 13 000 € à titre de dommages intérêts. En effet cette somme doit compenser le préjudice de jouissance de la locataire généré par les manquements du bailleur et les travaux de reprise qui lui incombaient et qui n’ont pas été réalisés comme l’indique le rapport d’expertise.

Le jugement déféré sera donc confirmé en toutes ses dispositions, sauf à préciser que la clause intitulée « clause des travaux » incluse dans le contrat de bail doit être annulée.

Y ajoutant, la somme de 800 € sera accordée à l’intimée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et la demande de l’appelante aux mêmes fins sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré,statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions sauf à y ajouter que la clause du contrat de bail d’habitation intitulée « clause des travaux » doit être annulée.

Y ajoutant :

Condamne [U] [X] à verser à la SCI [Adresse 5] la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Dit [U] [X] tenue aux dépens.

Le présent arrêt a été signé par Madame PELLEFIGUES, Présidente, et par Madame Catherine SAYOUS, greffier suivant les dispositions de l’article 456 du Code de Procédure Civile.

LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,