CF/ND

Numéro 25/1980

COUR D’APPEL DE PAU

1ère Chambre

ARRÊT DU 25/06/2025

Dossier : N° RG 24/03290 – N° Portalis DBVV-V-B7I-JASD

Nature affaire :

Demande relative à un droit de passage

Affaire :

[L] [Y], [A] [E] épouse [Y]

C/

[S] [Y], [X] [I], [U] [I] épouse [I]

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 25 Juin 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 16 Avril 2025, devant :

Madame FAURE, magistrate chargée du rapport,

assistée de M^me BRUNET, greffière présente à l’appel des causes,

Madame FAURE, en application de l’article 906-5 alinéa 3 du code de procédure civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :

Madame FAURE, Présidente

Madame DE FRAMOND, Conseillère

Madame BLANCHARD, Conseillère

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTS :

Monsieur [L] [Y]

né le 04 juin 1952 à [Localité 25] (64)

de nationalité française

[Adresse 13]

[Localité 6]

Madame [A] [E] épouse [Y]

née le 23 avril 1952 à [Localité 24]

de nationalité française

[Adresse 13]

[Localité 6]

Représentés par M^e Dorothée MANDILE, avocat au barreau de Bayonne

INTIMES :

Monsieur [S] [Y]

[Adresse 23]

[Localité 12]

Monsieur [X] [I]

[Adresse 20]

[Localité 12]

Madame [U] [K] épouse [I]

[Adresse 20]

[Localité 12]

Représentés par M^e Christophe DUALE, avocat au barreau de Pau

Assistés de M^e Hervé COLMET, avocat au barreau de Bayonne

sur appel de la décision

en date du 30 OCTOBRE 2024

rendue par le PRESIDENT DU TJ DE [Localité 21]

RG numéro : 24/00248

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [S] [Y] est propriétaire de deux parcelles cadastrées section AE [Cadastre 1], sur laquelle est implantée une maison d’habitation, et AE [Cadastre 4], situées sur la commune d'[Localité 25] (64).

Par acte authentique du 19 juin 1978, Messieurs [L] et [S] [Y] ont acquis les parcelles cadastrées section AE n°[Cadastre 2] et [Cadastre 3] sur la commune d'[Localité 25] (64), étant précisé qu’une maison d’habitation est édifiée sur les parcelles AE [Cadastre 3] et AE [Cadastre 4].

Suivant acte de donation-partage des 15 mars et 27 mai 1995, un plan de division des parcelles AE [Cadastre 2] et [Cadastre 3] a été établi comme suit :

— la parcelle AE [Cadastre 2] a été divisée en deux parcelles cadastrées AE [Cadastre 7], attribuée à M. [L] [Y] et son épouse, Madame [A] [E], et AE [Cadastre 8], attribuée à M. [S] [Y],

— la parcelle AE [Cadastre 3] a été divisée en deux parcelles cadastrées AE [Cadastre 9] dont la propriété a été attribuée à M. [L] [Y] et son épouse, et AE [Cadastre 10], attribuée à M. [S] [Y].

Ainsi, la maison construite sur les parcelles AE [Cadastre 4], AE [Cadastre 9] et AE [Cadastre 10] (anciennement AE [Cadastre 3]) a été divisée en trois appartements, ceux édifiés sur les parcelles AE [Cadastre 4] et AE [Cadastre 10] appartenant à M. [S] [Y], et l’appartement central, situé sur la parcelle AE [Cadastre 9], appartenant à M. [L] [Y] et son épouse.

Aux termes de cet acte, une servitude de passage pour travaux a été instituée, grevant la parcelle AE [Cadastre 1] appartenant à M. [S] [Y], au profit des parcelles AE [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9] et [Cadastre 10], en limite de propriété entre ces quatre parcelles et la parcelle AE [Cadastre 1].

La parcelle AE [Cadastre 1] a par la suite été divisée en deux parcelles cadastrées section AE [Cadastre 14] et AE [Cadastre 15], cette dernière parcelle constituant une bande de terre en limite de propriété avec les parcelles AE [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 10] et [Cadastre 9].

La parcelle AE [Cadastre 4] a également été divisée en deux parcelles cadastrées AE [Cadastre 16] et AE [Cadastre 17].

Par acte authentique du 2 septembre 2022, M. [S] [Y] a vendu à Monsieur [X] [I] et son épouse, Madame [U] [K], les parcelles AE [Cadastre 14], AE [Cadastre 17] et AE [Cadastre 18].

Par actes du 23 mai 2024, M. [L] [Y] et Mme [A] [E] ont fait assigner M. [S] [Y] et les époux [I] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bayonne aux fins notamment les voir condamner à rétablir sous astreinte la servitude de passage pour travaux grevant les parcelles AE [Cadastre 14] et AE [Cadastre 15].

Par ordonnance contradictoire du 29 octobre 2024 (RG n°24/00248), le juge des référés a :

— rejeté l’exception de nullité de l’assignation,

— débouté les époux [Y] de l’ensemble de leurs demandes,

— condamné les époux [Y] à payer aux époux [I] et M. [S] [Y] la somme de 500 euros chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné les époux [Y] aux dépens.

Pour motiver sa décision, le juge a retenu :

— que la nullité de l’assignation n’est pas encourue dès lors qu’elle mentionne clairement le nom de l’avocat des demandeurs sans qu’il ait été besoin d’indiquer expressément que celui-ci est constitué, sa seule mention signifiant qu’une telle constitution est intervenue, l’acte de commissaire de justice étant en lui-même suffisant à en justifier,

— qu’il n’est pas justifié de l’obstruction de la servitude de passage pour travaux sur la parcelle [Cadastre 15], ni de la nature exacte des travaux nécessitant d’emprunter cette parcelle de sorte que le trouble manifestement illicite n’est pas établi, d’autant que si la donation-partage institue une servitude de passage pour travaux grevant la parcelle [Cadastre 1], devenue parcelles [Cadastre 14], appartenant aux époux [I], et [Cadastre 15], appartenant à M. [S] [Y] et son épouse, il ne résulte pas de l’acte de vente du 2 septembre 2022 que la parcelle [Cadastre 14] cédée aux époux [I] est grevée de la servitude.

Par déclaration du 22 novembre 2024 (RG n°24/03290), M. [L] [Y] et son épouse, Mme [A] [E], ont relevé appel, critiquant l’ordonnance en ce qu’elle a :

— débouté les époux [Y] de l’ensemble de leurs demandes,

— condamné les époux [Y] à payer aux époux [I] et M. [S] [Y] la somme de 500 euros chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné les époux [Y] aux dépens.

Suivant avis de fixation adressé par le greffe de la cour, l’affaire a été fixée selon les modalités prévues aux articles 906 et suivants du code de procédure civile.

Aux termes de leurs conclusions notifiées le 15 avril 2025, M. [L] [Y] et Mme [A] [E] épouse [Y], appelants, entendent voir la cour :

— infirmer l’ordonnance en ce qu’elle les a déboutés de l’ensemble de leurs demandes,

En conséquence,

— condamner les époux [I] et M. [S] [Y] à remettre en état et rétablir la servitude de passage pour travaux dont ils bénéficient sur les parcelles cadastrées section AE [Cadastre 14] et [Cadastre 15], en abattant la haie implantée sur l’assiette de la servitude et en enlevant tous les éléments mobiliers et immobiliers qui y sont implantés dessus, dans un délai de huit jours à compter de la notification de la décision à intervenir,

— assortir la décision à intervenir d’une astreinte de 100 euros par jour de retard,

— condamner solidairement les époux [I] et M. [S] [Y] à leur verser la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, le coût des procès-verbaux de constat et des frais de géomètre et de bureaux d’étude rendus nécessaires pour les besoins de la présente instance.

Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir, au visa de l’article 835 du code de procédure civile :

— que l’assiette de la servitude dont ils bénéficient, telle que mentionnée dans l’acte de donation-partage et dans le plan de masse qu’ils ont fait réaliser par un géomètre expert le 8 mars 2023, se situe sur la totalité de la parcelle anciennement [Cadastre 1] (propriété de M. [S] [Y])

— que c’est à tort que M. [S] [Y] a déclaré dans l’acte de vente de 2022 des parcelles AE [Cadastre 14] et [Cadastre 17] que la parcelle [Cadastre 14] n’était pas concernée par la servitude, le notaire ayant repris uniquement les propos du vendeur [S] [Y],

— la consultation du cadastre révèle une surface de 61 m² pour la parcelle cadastrée [Cadastre 15] alors que la servitude litigieuse représente une surface de 120 m², et la partie Est de la parcelle [Cadastre 14] est donc concernée par la servitude,

— que la servitude est impraticable puisque son assiette est obstruée par une haie qui rend impossible tout passage et empêche l’intervention des engins destinés à l’hydrocurage,

— de même des éléments mobiliers telles des clôtures en piquets bois et une pisicine hors sol obstruent le passage,

— que l’obstruction de la servitude par une haie arbustive constitue un trouble manifestement illicite en ce qu’elle les empêche de procéder à l’hydrocurage de leur fosse septique et de rénover le dispositif d’assainissement existant et donc, de se mettre conformité avec les préconisations du syndicat des eaux par l’implantation d’une micro-station d’épuration, laquelle nécessite l’usage d’un tracto-pelle, lequel ne peut passer en l’état.

Par conclusions notifiées le 31 mars 2025, M. [S] [Y], M. [X] [I] et Mme [U] [K] épouse [I], intimés, demandent à la cour de :

— débouter les époux [Y] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

Y faisant droit,

— confirmer l’ordonnance en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

— condamner les époux [Y] à leur payer, chacun, une somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour,

— condamner les mêmes aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de leurs demandes, ils font valoir :

— que les époux [I] doivent être mis hors de cause dès lors que leur acte d’achat précise que la parcelle AE [Cadastre 14] acquise n’est pas concernée par la servitude litigieuse, dont le passage utilise la seule parcelle AE [Cadastre 15], ce qui ressort du plan de bornage annexé à leur acte d’achat, qui n’est que la reprise du plan joint au partage des 15 mars et 27 mai 1995,

— qu’il existe donc une contestation sérieuse faisant obstacle à la demande d’arrachage de la haie qui se trouve sur la propriété des époux [I],

— que le juge des référés ne peut interpréter les titres de propriété et le plan de bornage pour dire autre chose que ce que la parcelle [Cadastre 14] n’est pas concernée par la servitude,

— que le plan de bornage établi le 8 mars 2023 n’est pas contradictoire et n’a été réalisé qu’à la demande des époux [Y],

— que les parcelles [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 10] et [Cadastre 9] ne sont pas enclavées, et que d’autres solutions permettent l’accès à l’arrière de ces parcelles pour les travaux d’hydrocurage,

— que la servitude a été établie pour travaux, dont il n’est en l’espèce pas démontré l’utilité puisque le document établi par le syndicat des eaux le 4 mai 2015 ne préconise aucune mise aux normes, que les rapports de contrôle ultérieurs, qui ont nécessairement eu lieu, ne sont pas communiqués, et qu’il n’est pas justifié de l’utilité du remplacement du système d’assainissement individuel existant, ni de l’existence d’obstacles à la réalisation de ces travaux,

— que les époux [Y] ne résident pas personnellement sur place et louent les lieux, de sorte qu’ils ne démontrent pas être tenus de vidanger la fosse septique,

— que la servitude n’a été créée que dans le cadre des travaux de séparation de l’immeuble, et est restée totalement inutilisée par la suite.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 16 avril 2025.

MOTIFS

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le juge des référés, dans les limites de sa compétence, peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’article 686 du code civil dispose qu’il est permis aux propriétaires d’établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble, pourvu néanmoins que les services établis ne soient imposés ni à la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds, et pourvu que ces services n’aient d’ailleurs rien de contraire à l’ordre public ; l’usage et l’étendue des servitudes ainsi établies se règlent par titre qui les constitue.

Aussi, une servitude peut être établie par titre, sans qu’il ne soit nécessaire par la suite de démontrer l’existence d’une enclave ; les développements à cet effet de M. [I] et de Mme [K] sont donc inopérants.

L’acte de partage entre M. [S] [Y] et M. [L] [Y] des 15 mars et 27 mai 1995 prévoit une constitution de servitude ainsi libellée : 'de plus M. [S] [Y] autorise expressément sur la parcelle lui appartenant cadastrée à [Localité 25] à la section AE n°[Cadastre 1] pour un droit de passage en cas de travaux au profit des propriétaires des parcelles AE n° [Cadastre 7], [Cadastre 8] , [Cadastre 9] et [Cadastre 10] . Ce droit de passage s’exercera sur la parcelle hachurée du plan ci-joint et est consentie à titre gratuit'.

L’acte de vente du 2 septembre 2022 portant vente par M. [S] [Y] et son épouse née [G] auprès de M. [X] [I] et de Mme [U] [K] des parcelles situées à [Localité 25] section AE n° [Cadastre 14], [Cadastre 17] et [Cadastre 18] fait bien état dans la rubrique du parcellaire cadastral par procès-verbal du cadastre de ce que la parcelle AE n°[Cadastre 14] est détachée d’un immeuble de plus grande importance cadastré section AE n°[Cadastre 1] , lieu dit [Adresse 19] pour une contenance de 22 ares [Cadastre 5], le surplus après division (parcelle n°[Cadastre 15] d’une contenance de 0 are [Cadastre 11], restant la propriété du vendeur ([S] [Y]).

Il est en outre rappelé concernant cette parcelle n°[Cadastre 1] que l’acte des 15 mars et 27 mai 1995 a prévu la constitution d’une servitude dans les termes précités, et que :'Le vendeur déclare ainsi qu’il résulte de la copie du plan de ladite servitude annexée aux présentes que la parcelle vendue cadastrée section AE n°[Cadastre 14] n’est pas concernée par ladite servitude dont le passage utilise la parcelle cadastrée section AE n°[Cadastre 15]" .

Cette dernière assertion est donc sujette à caution à la lecture de l’acte de partage de 1995 prévoyant la constitution de la servitude dès lors qu’il est constant que la servitude de passage concernant la parcelle [Cadastre 22] selon un plan avec partie hachurée a été divisée en parcelles [Cadastre 14] et [Cadastre 15] ; cette dernière est d’une contenance de 61 centiares et est confrontée sur son côté Est aux trois parcelles [Cadastre 7], [Cadastre 8] et [Cadastre 10] et constitue une bande de terre dont la longueur longe ces trois parcelles et dont la largeur entre ces trois parcelles et la [Cadastre 14] litigieuse est réduite.

Il résulte des constatations du commissaire de justice du 9 avril 2024 intervenu sur l’initiative de M. [L] [Y] que celui-ci s’est positionné à l’arrière de la parcelle [Cadastre 9], qu’il a repéré deux bornes de couleur rouge positionnées à l’extrémité de la parcelle et qu’il a mesuré la distance entre les deux bornes et la haie, située sur la limite séparative de la parcelle [Cadastre 14] : soit 25 centimètres pour la borne gauche et 123 centimètres pour la borne droite.

Cet espace entre les deux bornes représente ainsi une partie de la parcelle [Cadastre 15] laquelle fait l’objet de la servitude de passage. Or, cet espace est largement insuffisant pour permettre le passage de camions destinés à livrer des matériaux ou des engins nécessaires pour effectuer des travaux puisque la servitude est destinée au passage pour l’accomplissement de travaux dont toutes les modalités possibles doivent être envisagées et ainsi pas seulement à pied.

Par ailleurs, le commissaire de justice a relevé sur la parcelle voisine [Cadastre 10] (appartenant à M. [S] [Y] qu’il donne en location) et qui est composé notamment d’un appartement de l’immeuble, mitoyen de l’appartement de M. [L] [Y], que du mobilier extérieur était positionné le long de la limite séparative avec celle de M. [L] [Y] et le long de la parcelle [Cadastre 14], outre la présence d’une piscine hors sol, dans l’espace extérieur situé à l’arrière de l’appartement.

Le plan de bornage établi à la seule initiative de M. [S] [Y] le 5 mai 2022 concernant sa propriété portant sur les parcelles [Cadastre 14], [Cadastre 15], [Cadastre 17] et [Cadastre 18] n’a pas été établi au contradictoire de M. [L] [Y] et ne peut servir de preuve sur la réalité de la servitude puisque celle-ci n’y est pas même mentionnée de manière apparente, même sur la parcelle [Cadastre 15].

La réduction de l’assiette du passage à la seule parcelle [Cadastre 15] est de toute évidence exclue, à peine de ne permettre aucun passage pour des travaux.

Le juge des référés, juge de l’évidence, ne peut que relever que la déclaration de M. [S] [Y] dans son acte de vente de 2022 n’est donc pas opposable à M. [L] [Y] et qu’une faible partie de la parcelle AE [Cadastre 14] est ainsi concernée par la servitude de passage litigieuse.

Dès lors que le système d’assainissement de l’appartement de M. [L] [Y] est situé sur l’espace de jardin à l’arrière de son appartement, accessible pour des travaux uniquement par la servitude de passage réservée à cet effet, puisque cet espace n’est pas accessible par la voie publique sans traverser son appartement sur plusieurs niveaux, ce qui n’est pas envisageable pour réaliser des travaux, cela constitue une circonstance suffisante pour que la servitude de passage soit respectée et permettre des travaux de vidange de la fosse sceptique ou son remplacement par une mini station d’épuration.

Aussi, la mise en place de clôtures, de mobilier de jardin, d’une piscine hors sol et la présence d’une haie sur la parcelle [Cadastre 14] côté Est sont des obstacles à l’exercice de ce passage et constituent un trouble manifestement illicite qu’il convient de supprimer.

Il y a donc lieu de faire droit à la demande de M. et Mme [Y] et de faire procéder à l’enlèvement de ces obstacles, avec astreinte pour permettre une meilleure exécution de la décision. L’ordonnance sera donc réformée dans ses dispositions soumises à la cour.

La liquidation de l’astreinte ne sera pas réservée par la présente cour.

L’équité commande une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au profit des époux [Y], laquelle comprend les actes de constat de commissaire de justice et les frais de géomètre et d’étude lesquels ne peuvent être inclus dans les dépens. Cette indemnité sera cependant uniquement mise à la charge de M. [S] [Y], puisque ses acquéreurs n’ont pas eu connaissance de l’existence de cette servitude avant la présente procédure, tout comme les dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

INFIRME l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions soumises à la cour,

statuant à nouveau et y ajoutant :

CONDAMNE M. [S] [Y] et M. [X] [I] et Mme [U] [K] épouse [I] à remettre en état et rétablir la servitude de passage pour travaux dont ils bénéficient sur les parcelles cadastrées section AE [Cadastre 14] et [Cadastre 15], en abattant la haie implantée sur l’assiette de la servitude et en enlevant tous les éléments mobiliers et immobiliers qui y sont implantés dessus, dans un délai de quatre mois à compter de la signification de la présente décision, à peine d’une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard, et ce, pendant une durée de deux mois,

Renvoie au juge de l’exécution compétent la liquidation de l’astreinte,

CONDAMNE M. [S] [Y] à payer à M. [L] [Y] et Mme [A] [E] épouse [Y] une indemnité de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [S] [Y] aux dépens de première instance et d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Madame FAURE, Présidente et par Madame DENIS, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire

La Greffière, La Présidente,

Nathalène DENIS Caroline FAURE