AB/ND

Numéro 25/01442

COUR D’APPEL DE PAU

1ère Chambre

ARRÊT DU 13/05/2025

Dossier : N° RG 21/01683 – N° Portalis DBVV-V-B7F-H36V

Nature affaire :

Demande relative à un droit de passage

Affaire :

S.C.I. DASAD, S.C.I. JUSAD, S.C.I. SAD, S.C.I. DJPASAD

C/

S.A.S. CARREFOUR HYPERMARCHES, S.C.I. SOCIETE DU CENTRE COMMERCIAL DE [Localité 18], S.A.S. CARREFOUR PROPERTY FRANCE, Association ASSOCIATION FONCIERE URBAINE LIBRE DU CENTRE COMME RCIAL CARREFOUR [Localité 18]

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 13 Mai 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 04 Mars 2025, devant :

Madame FAURE, Présidente

Madame DE FRAMOND, Conseillère

Madame BLANCHARD, Conseillère, chargée du rapport conformément à l’article 804 du code de procédure civile

assistées de M. VIGNASSE, Greffier, présent à l’appel des causes.

Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTES :

S.C.I. DASAD

enregistrée au répertoire SIRENE et immatriculée au RCS d’Antibes pour son établissement principal et de [Localité 29] pour son établissement secondaire sous le n° 343 785 689, prise en la personne de son dirigeant légal en exercice, Monsieur [V] [K], domicilié en cette qualité au siège

[Adresse 20]

[Localité 2]

S.C.I. JUSAD

enregistrée au répertoire SIRENE et immatriculée au RCS de Pau pour son établissement principal et de [Localité 28] pour son établissement secondaire sous le n° 343 785 614, prise en la personne de son dirigeant légal en exercice, Monsieur [O] [K], domicilié en cette qualité au siège

[Adresse 6]

[Localité 17]

S.C.I. SAD

enregistrée au répertoire SIRENE et immatriculée au RCS de Cannes sous le n° 317 684 629, prise en la personne de son dirigeant légal en exercice, Monsieur [V] [K], domicilié en cette qualité au siège

[Adresse 8]

[Localité 1]

S.C.I. DJPASAD

enregistrée au répertoire SIRENE et immatriculée au RCS d’Antibes sous le n° 408 270 007, prise en la personne de son dirigeant légal en exercice, Monsieur [O] [K], domicilié en cette qualité au siège

[Adresse 20]

[Localité 2]

Représentées par M^e Stéphane LOPEZ, avocat au barreau de Pau

Assistés de M^e Claire-Marie DUBOIS-SPAENLE (SCP SEBAN & Associés), avocat au barreau de Paris

INTIMEES :

S.A.S. CARREFOUR HYPERMARCHES

Société par actions simplifiée’ immatriculée au registre du commerce et des sociétés d’EVRY sous le numéro 451 321 335, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 4]

[Localité 23]

S.C.I SOCIETE DU CENTRE COMMERCIAL DE [Localité 18]

immatriculée au registre de commerce et des sociétés de Caen sous le numéro 332 976 976 prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 30]

[Localité 7]

S.A.S. CARREFOUR PROPERTY FRANCE

immatriculée au registre du commerce et des sociétés d’Evry sous le numéro 775 632 169, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 25]

[Localité 24]

L’Association FONCIERE URBAINE LIBRE DU CENTRE COMMERCIAL CARREFOUR [Localité 18]

enregistrée au répertoire SIREN sous le numéro 507 673 390

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 27]

[Adresse 27]

[Localité 18] et [Localité 19]

Représentées par M^e Michèle KAROUBI, avocat au barreau de Pau

Assistées de M^e Thierry BENAROUSSE, avocat au barreau de Paris

sur appel de la décision

en date du 06 AVRIL 2021

rendue par le COUR D’APPEL DE PAU

RG numéro : 18/01929

EXPOSE DU LITIGE :

La SCI Dasad, la SCI Jusad, et la SCI Sad sont propriétaires de 5 parcelles (ci-après fonds [K]) à Lons cadastrées section AL [Cadastre 5]° [Cadastre 9] [Cadastre 3], [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 21] et [Cadastre 22].

En vertu d’un bail à construction, la SCI Djpasad a fait édifier sur ces parcelles deux bâtiments à usage commercial, divisés en plusieurs lots qu’elle donne à bail à diverses sociétés commerciales, notamment Boulanger, Kiabi, Chaussea, Intersport, Casa, Jysk et Maxizoo.

Ces parcelles sont contiguës au centre commercial 'Carrefour [Localité 18]', divisé en plusieurs volumes, dont le volume n°1, constituant un bâtiment hypermarché, le volume n°2 constituant une galerie marchande, appartenant à la Société des grands magasins Garonne Adour (SOGARA), puis à la SAS Carrefour hypermarchés suivant fusion-absorption du 5 septembre 2014.

L’entretien de l’ensemble immobilier est géré par l’Association foncière urbaine libre (AFUL) du centre commercial Carrefour [Localité 18], composée de 2 membres, à savoir la SCI Société du centre commercial de [Localité 18] et la SAS Carrefour hypermarchés.

Suivant protocole du 15 février 1996 conclu entre les SCI Dasad, Jusad et Sad et le propriétaire du centre commercial de l’époque, la société SOGARA, une servitude de passage a été instaurée au profit des SCI Dasad, Jusad et Sad, s’exerçant sur l’assiette du parking du centre commercial, et la société SOGARA s’est engagée à ne pas gêner la vue des constructions et enseignes commerciales des SCI Dasad, Jusad et Sad depuis le parking du centre commercial.

En contrepartie, les SCI Dasad, Jusad, et Sad se sont engagées à limiter leurs activités commerciales en ne louant pas leurs locaux à des fonds de commerce alimentaires, de centre automobile ou de station-service, et à s’acquitter d’une indemnité annuelle équivalente à 18 293 euros HT.

Au printemps 2017, la SAS Carrefour hypermarchés a procédé à une extension de sa galerie marchande et a édifié sur les emprises du parking du centre (correspondant au volume n°7) un nouveau bâtiment permettant l’installation de 23 nouvelles enseignes dans le centre commercial.

Par acte authentique du 9 juin 2017, la SAS Carrefour hypermarchés a cédé à la SCI Société du centre commercial de [Localité 18] le lot n°7 du centre commercial lui appartenant, correspondant au volume sur lequel l’extension de la galerie marchande était en cours de construction.

Par actes du 12 juin 2017, les SCI Dasad, Jusad, et Sad ont saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Pau aux fins de voir cesser les travaux en cours, sous astreinte.

Par ordonnance du 20 septembre 2017, juge des référés a rejeté cette demande au motif de l’existence d’une contestation sérieuse.

La nouvelle galerie marchande du centre commercial a été inaugurée le 21 novembre 2017.

Par actes des 7 et 8 août 2018, les SCI Dasad, Jusad, Sad et Djpasad ont fait assigner la SAS Carrefour hypermarchés, la SAS Carrefour property France, la SCI Société du centre commercial de [Localité 18] et l’AFUL du centre commercial Carrefour [Localité 18], devant le tribunal judiciaire de Pau aux fins notamment de les voir condamner à détruire les constructions édifiées de nature à violer le privilège de vue et la servitude de passage résultant de l’accord du 15 février 1996, et de voir indemniser leurs préjudices.

Suivant jugement contradictoire du 6 avril 2021 (RG n°18/01929), le tribunal a :

— débouté la société Carrefour property France de sa demande de mise hors de cause,

— débouté les SCI Dasad, Jusad, Sad et Djpasad de l’intégralité de leurs demandes,

— débouté les sociétés Carrefour hypermarchés, Carrefour property France, Centre commercial de [Localité 18] et l’AFUL du centre commercial Carrefour [Localité 18] de leurs demandes de dommages et intérêts,

— condamné les SCI Dasad, Jusad, Sad et Djpasad au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à chacun des quatre défendeurs,

— condamné les SCI Dasad, Jusad, Sad et Djpasad aux dépens,

— ordonné l’exécution provisoire.

Pour motiver sa décision, le tribunal a retenu :

— que la SAS Carrefour property France doit être maintenue dans la cause dès lors que les réponses aux courriers des demanderesses ont été rédigées à l’en-tête de cette société,

— que s’agissant des vues, l’article 10 du protocole du 15 février 1996 protégeant la vue des parcelles des SCI Dasad, Jusad et Sad engage seulement la société Sogara, à titre personnel, de sorte que faute de démontrer l’existence d’un droit de suite, la SCI Société du centre commercial de [Localité 18] n’est pas tenue aux obligations résultant du protocole de 1996, qui n’interdisait pas à la SAS Carrefour hypermarchés de céder le volume n°7 à la SCI Société du centre commercial de [Localité 18],

— que la réalité de la gêne visuelle occasionnée par la construction de l’extension du centre commercial n’est pas suffisamment caractérisée pour considérer que les obligations du protocole du 15 févier 1996 ne sont pas respectées, dès lors que si les procès-verbaux de constat sont contradictoires, et que l’analyse des plans versés aux débats permet de constater que, même avant les travaux, les enseignes des SCI Dasad, Jusad et Sad n’étaient pas visibles depuis la partie Nord du parking du centre commercial ; qu’en outre, le protocole de 1996 ne concerne que les vues 'depuis le parking’ de sorte que les observations concernant les vues par les automobilistes circulant sur le [Adresse 27] ne sont pas à prendre en considération,

— que s’agissant de la servitude de passage, si l’extension de la galerie marchande a amputé une partie du parking du centre commercial, il était loisible à la SAS Carrefour hypermarchés de procéder à un tel changement au vu des termes de l’article 2 du protocole de 1996 qui mentionne que Sogara pourra modifier comme bon lui semblera l’organisation générale du parking et des voies de circulation, dès lors qu’elle n’empêche pas l’accès au fonds dominant, ce qui n’est pas le cas du fait des travaux d’extension litigieux,

— que le lien de causalité entre la construction de l’extension du centre commercial voisin et les évolutions des rapports locatifs des SCI Dasad, Jusad et Sad, et les travaux entrepris dans leurs locaux n’est pas établi, ce qui justifie le rejet de leurs demandes financières, dès lors :

— qu’aucun élément ne permet de considérer que le congé donné par la société Ursule trouve sa cause dans une autre raison que la fin normale du bail, d’autant que les locaux ont été reloués après un seul trimestre de vacance,

— que les travaux de division de fonds ayant concerné les magasins Kiabi et Boulanger s’apparentent à des travaux de rénovation normaux concernant des locaux édifiés plusieurs décennies auparavant,

— que les magasins Casa et Intersport, s’ils ont pour le premier exigé une clause spécifique en cas de résiliation du bail, et pour le second refusé une augmentation du loyer, demeurent à ce jour preneurs des locaux,

— que la concurrence subie par les enseignes des locaux des SCI Dasad, Jusad et Sad du fait de l’arrivée de nouvelles enseignes dans la galerie marchande du centre commercial n’est pas démontrée et apparaît sans rapport avec les obligations résultant du protocole de 1996,

— qu’en conséquence, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande subsidiaire de transport,

— que la demande de condamnation de la SCI Dasad, Jusad, Sad et Djpasad du fait du non paiement des redevances prévues au protocole de 1996 n’est pas justifiée dès lors qu’elle n’est pas chiffrée, et qu’aucun décompte actualisé n’est produit,

— que les demandes de condamnation des SCI Dasad, Jusad, Sad et Djpasad du fait du non respect de leurs engagements sur l’activité des preneurs en violation du protocole de 1996 sont sans objet, dès lors que le bail projeté, en contradiction avec les termes du protocole, n’a pas été signé,

— qu’aucune partie ne caractérise suffisamment avoir subi un préjudice moral.

La SCI Dasad, la SCI Jusad, la SCI Sad et la SCI Djpasad ont relevé appel par déclaration du 17 mai 2021 (RG n°21/01683), critiquant le jugement en ce qu’il a :

— débouté les SCI Dasad, Jusad, Sad et Djpasad de l’intégralité de leurs demandes,

— condamné les SCI Dasad, Jusad, Sad et Djpasad au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à chacun des quatre défendeurs,

— condamné les SCI Dasad, Jusad, Sad et Djpasad aux dépens.

Par ordonnance du 3 novembre 2021, le magistrat chargé de la mise en état a ordonné une expertise judiciaire, confiée à M. [J] [U] avec notamment pour mission de :

— décrire le nouvel ouvrage édifié en 2017, constituant l’extension de la galerie marchande du centre commercial Carrefour [Localité 18], en désigner l’emplacement,

— dire si cet ouvrage se trouve ou empiète sur l’assiette de la servitude de passage telle que définie à l’accord du 15 février 1996 et dire si la nouvelle construction empiète sur les voies de circulation préexistantes,

— le cas échéant, décrire précisément dans quelle mesure le passage, tant en voiture qu’à pieds est empêché ou rendu plus difficile ou incommode,

— dire si le nouvel ouvrage compromet la visibilité des enseignes des commerces exploités dans les locaux situés sur les fonds des SCI Dasad, Jusad, Sad,

— le cas échéant, décrire dans quelle mesure la visibilité des enseignes est compromise ou amoindrie,

— donner tous éléments permettant à la cour d’évaluer les préjudices allégués par les SCI Dasad, Jusad, Sad et Djpasad.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 10 mai 2023.

*

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 septembre 2024, auxquelles il est expressément fait référence, la SCI Dasad, la SCI Jusad, la SCI Sad, et la SCI Djpasad, appelantes, demandent à la cour de :

Vu les articles 1134, 1142, 1143 et 1167 du code civil (dans leur rédaction applicable au jour de la naissance des obligations en cause),

Vu les articles 637 et 701 du code civil,

Vu le protocole en date du 15 février 1996,

Vu les constats dressés par Me [D] des 15 novembre 2017, 27 juin 2018 et 2 juillet 2018,

Vu le constat dressé par Me [W] les 2 et 10 juillet 2019,

— les juger recevables et bien fondées en leur appel,

Y faisant droit,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

— débouté les SCI Dasad, Jusad, Sad et Djpasad de l’intégralité de leurs demandes,

— condamné les SCI Dasad, Jusad, Sad et Djpasad au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à chacun des quatre défendeurs,

— condamné les SCI Dasad, Jusad, Sad et Djpasad aux dépens,

Statuant à nouveau,

— juger que la cession par la société Carrefour hypermarchés au profit de la SCI Société du centre commercial de [Localité 18] du volume n° 7 s’est exécutée en fraude du privilège de vue consenti aux SCI Dasad, Jusad et Sad en vertu du protocole convenu en date du 15 février 1996,

— juger en conséquence que la cession par la société Carrefour hypermarchés au profit de la SCI Société du centre commercial de [Localité 18] du volume n° 7 est inopposable aux SCI Dasad, Jusad et Sad,

— juger que les constructions édifiées sur le volume n° 7 par la SCI Société du centre commercial de [Localité 18] constituent un obstacle et une violation du privilège de vue consenti aux SCI Dasad, Jusad et Sad en vertu du protocole convenu en date du 15 février 1996,

— juger que les constructions édifiées sur le volume n° 7 par la SCI Société du centre commercial de [Localité 18] rendent plus incommode et diminuent l’usage de la servitude de passage grevant la parcelle cadastrée, à [Localité 18], section AO n° [Cadastre 16],

— condamner en conséquence la SCI Société du centre commercial de [Localité 18] à détruire toutes les constructions édifiées sur le volume n° 7 de nature à violer le privilège de vue et la servitude de passage consentis aux SCI Dasad, Jusad et Sad en vertu du protocole du 15 février 1996,

— condamner in solidum les sociétés Carrefour hypermarchés et Société du centre commercial de [Localité 18] à payer à la SCI Djpasad la somme de 135 358,78 euros H.T. en réparation du manque à gagner sur les loyers commerciaux qu’elle aurait dû percevoir au titre de la location du local commercial à la société Les tissus d’Ursule,

— condamner in solidum les sociétés Carrefour hypermarchés et Société du centre commercial de [Localité 18] à payer à la SCI Djpasad la somme de 322 856,52 euros HT par an, à compter du 30 novembre 2024, au titre de la perte des loyers commerciaux qu’elle aurait dû percevoir pour la location du local commercial à la société DL Sport,

— condamner in solidum les sociétés Carrefour hypermarchés et Société du centre commercial de [Localité 18] à payer à la SCI Djpasad la somme de 252 976,40 euros HT par an, à compter du 2 novembre 2023, au titre de la perte des loyers commerciaux qu’elle aurait dû percevoir pour la location du local commercial à la société JYSK,

— condamner in solidum les sociétés Carrefour hypermarchés et Société du centre commercial de [Localité 18] à payer à la SCI Djpasad la somme de 275 345,76 euros HT par an, à compter du 31 décembre 2023, au titre de la perte des loyers commerciaux qu’elle aurait dû percevoir pour la location du local commercial à la société Boulanger,

— condamner in solidum les sociétés Carrefour hypermarchés et Société du centre commercial de [Localité 18] à payer à la SCI Djpasad la somme de 814 021,94 euros T.T.C. en réparation des travaux de division qu’elle a été contrainte d’exécuter,

— condamner in solidum les sociétés Carrefour hypermarchés et Société du centre commercial de [Localité 18] à payer à chacune des SCI Dasad, Jusad, Sad et Djpasad la somme de 100 000 euros en réparation de leur préjudice moral,

— condamner les mêmes in solidum à verser à chacune des SCI Dasad, Jusad, Sad et Djpasad la somme de 15 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner encore aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Stéphane Lopez, avocat sur son affirmation de droit,

— juger que la décision à intervenir sera opposable à l’AFUL du centre commercial Carrefour [Localité 18] ainsi qu’à la société Carrefour property France,

— dire que la décision à intervenir sera publiée au service de la publicité foncière de [Localité 29].

Au soutien de leurs demandes, elles font valoir :

— que l’extension de la galerie commerciale sur une surface de près de 8 900m² a eu pour conséquence d’empiéter sur l’assiette de la servitude de passage accordée par le fonds Carrefour au profit de leur fonds et de l’amputer de près du tiers, ce qui a diminué son usage et l’a rendu incommode,

— que l’extension a supprimé et modifié les voies de circulation automobiles et piétonnes qui permettaient un accès direct aux cellules commerciales de leur fonds et leur donnaient une meilleure visibilité ; que l’existence d’un passage piéton dans l’enceinte de l’extension est sans incidence sur l’existence de l’empiétement sur la voie de circulation existante,

— que cette servitude conventionnelle est un droit réel qui grève l’immeuble en quelle que main qu’il se trouve, de sorte qu’elle est opposable à la SCI Société du centre commercial de [Localité 18],

— que l’extension entreprise a eu pour conséquence l’édification d’un nouvel ouvrage sur les emprises du parking, lequel constitue un obstacle visuel en contravention avec le privilège de vue contractuellement prévu, puisqu’il masque la visibilité des enseignes des commerces exploités dans les locaux situés sur leurs fonds,

— que la SAS Carrefour hypermarchés a commis une fraude paulienne en cédant le lot objet de l’extension alors que le différend les opposant n’était pas purgé, en connaissance du préjudice que l’extension et la vente leur causerait, de sorte que la cause de la cession est illicite,

— que la SCI Société du centre commercial de [Localité 18] n’est pas un tiers ignorant le contexte de la vente, en ce qu’elle est en réalité affiliée à la SAS Carrefour hypermarchés et à son mandataire, la SAS Carrefour property France, lesquelles la dirigent quasi-directement,

— que le procès-verbal de constat du 22 juin 2024 produit par les intimées n’est pas probant en ce que le fait que le parking soit plein, un jour de forte affluence, ne saurait suffire à démontrer que la visibilité des enseignes est respectée,

— que la construction de l’extension en violation du protocole du 15 février 1996 leur cause un préjudice correspondant à des pertes locatives du fait du non renouvellement de plusieurs baux commerciaux, entraînant une vacance locative, du fait de baisses des loyers convenus avec les preneurs à bail, ou d’une impossibilité de les augmenter, du fait de la contrainte d’aménager les baux et les lieux (division de locaux) pour conserver leurs locataires qui ont subi une baisse de chiffre d’affaires depuis la construction de l’extension (baisse de visibilité et augmentation de la concurrence du fait des nouvelles enseignes présentes dans l’extension),

— qu’elles subissent un préjudice moral du fait de la violation par la SAS Carrefour hypermarchés de ses obligations contractuelles dans le seul but de satisfaire ses intérêts, alors qu’elles ont de leur côté toujours respecté les obligations mises à leur charge (paiement de la redevance, limitation des activités dans leurs locaux).

*

Par conclusions notifiées par voie électronique le 2 juillet 2024, auxquelles il est expressément fait référence, la SAS Carrefour hypermarchés, la SCI Société du centre commercial de [Localité 18], la SAS Carrefour property France et l’Association foncière urbaine libre du centre commercial Carrefour [Localité 18], intimées et appelantes incident, demandent à la cour de :

Vu le protocole du 15 février 1996,

Vu les anciens articles 1134, 1142, 1143 et 1167 du code civil,

Vue les articles 637 et 701 du code civil,

Vu les constats d’huissier du 14 janvier 2016 et du 26 janvier 2019,

Vu le rapport de l’expert judiciaire,

— confirmer le jugement du 6 avril 2021 en ce qu’il a

:

— débouté les SCI Dasad, Jusad, Sad et Djpasad de l’intégralité de leurs demandes,

— condamné les SCI Dasad, Jusad, Sad et Djpasad au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à chacun des quatre défendeurs,

— condamné les SCI Dasad, Jusad, Sad et Djpasad aux dépens,

— ordonné l’exécution provisoire,

— réformer le jugement du 6 avril 2021 en ce qu’il a :

— débouté la société Carrefour property France de sa demande de mise hors de cause,

— débouté les intimées de leurs demandes de dommages-intérêts de 100.000 euros au titre de l’action abusive des SCI Dasad, Jusad, Sad, mettant en cause avec la plus flagrante mauvaise foi, la probité et le sérieux des défenderesses à dessein d’obtenir une indemnisation indue, au mépris des dispositions du protocole, comportement que la cour doit sanctionner,

Dans tous les cas,

— débouter les sociétés Sad, Dasad, Jusad et Djpasad de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— condamner les sociétés Sad, Dasad, Jusad et Djpasad à payer à chacune des concluantes intimées la somme de 20 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Au soutien de leurs demandes, elles font valoir :

— que la SAS Carrefour property France, qui n’est pas signataire du protocole du 15 février 1996, est extérieure aux relations contractuelles entre la SAS Carrefour hypermarchés et les SCI Sad, Dasad, Jusad, et la SCI Djpasad, de sorte qu’elle doit être mise hors de cause,

— qu’aux termes du protocole de 1996, le privilège de vue est un engagement personnel de la SAS Carrefour hypermarchés, venant aux droits de Sogara, exclusif de toute autre personne, de sorte qu’il n’a pas été transmis à la SCI Société du centre commercial de [Localité 18] lors de la cession du 9 juin 2017, qui n’était pas interdite par ledit protocole, et qui est donc régulière,

— qu’à titre subsidiaire, les conditions de l’action paulienne ne sont pas remplies, dès lors que le protocole n’interdisait pas la construction d’une extension qui ne dissimule pas la vue des enseignes et des bâtiments du fonds [K] et ne fait pas obstacle au privilège de vue, ni n’en diminue l’accès, comme en attestent le récent procès-verbal de constat du 22 juin 2024, et l’expertise judiciaire,

— que la SCI Djpasad est extérieure au protocole du 15 février 1996,

— que le protocole de 1996 établit une servitude de passage intermittente et discontinue sur l’ensemble immobilier du centre commercial, et permet à la SAS Carrefour hypermarchés (venant aux droits de Sogara) de modifier l’organisation générale du parking et des voies de circulation, ce qu’elle a fait, sans porter atteinte au fonds [K],

— que l’extension de la galerie commerciale n’a pas affecté l’exercice de la servitude, en ce qu’elle n’a pas modifié le nombre de passages sur le parking, ni le nombre d’accès au fonds dominant, ce qu’a retenu l’expert judiciaire ; que la transformation de l’ancienne voie carrossable en cheminement piéton recouvert ne porte pas atteinte à la servitude de passage,

— que s’agissant des préjudices allégués, la SAS Carrefour hypermarchés est étrangère aux départs des locataires ou aux réaménagements des locaux de la SCI Djpasad, à laquelle elle n’est pas liée contractuellement, qui n’ont aucun lien de causalité avec une prétendue baisse de visibilité,

— qu’aucun préjudice en lien direct avec l’extension réalisée n’est démontré,

— que les appelantes ne démontrent aucun préjudice moral alors qu’elles se sont affranchies du paiement de la redevance contractuelle et n’ont pas respecté leurs engagements sur l’activité de leurs locataires, ce qui traduit leur mauvaise foi, alors que le flux de clientèle de la zone commerciale n’a cessé d’augmenter depuis l’inauguration de l’extension de la galerie, ce qui justifie en revanche l’octroi à leur profit de dommages et intérêts pour procédure abusive.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 29 janvier 2025.

MOTIFS :

A titre préalable la cour observe que la SAS Carrefour Property France avait demandé sa mise hors de cause au premier juge, lequel l’a refusée ; les intimées demandent l’infirmation du jugement sur ce point dans leurs conclusions sans solliciter dans le dispositif de leurs écritures de manière expresse la mise hors de cause de la SAS Carrefour Property France.

A défaut pour une partie, qui demande l’infirmation d’un jugement, de formuler en cause d’appel les prétentions consécutives à cette infirmation, la cour n’en est pas saisie.

Sur l’atteinte alléguée à la servitude de passage :

Il résulte des dispositions de l’article 701 du code civil qu’en matière de servitude conventionnelle, 'le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l’usage, ou à le rendre plus incommode.

Ainsi, il ne peut changer l’état des lieux, ni transporter l’exercice de la servitude dans un endroit différent de celui où elle a été primitivement assignée.

Mais cependant, si cette assignation primitive était devenue plus onéreuse au propriétaire du fonds assujetti, ou si elle l’empêchait d’y faire des réparations avantageuses, il pourrait offrir au propriétaire de l’autre fonds un endroit aussi commode pour l’exercice de ses droits, et celui-ci ne pourrait pas le refuser.'

En l’espèce, les SCI Sad, Dasad et Jusad se plaignent d’une atteinte portée à la servitude de passage conventionnelle dont elles bénéficient sur l’assiette du parking du centre commercial 'Carrefour [Localité 18]' à raison de la construction en 2017 de l’extension d’une galerie marchande empiétant sur le parking.

Le protocole d’accord en date du 15 février 1996 conclu entre les SCI Sad, Dasad et Jusad d’une part, et la société SOGARA d’autre part, prévoit que la société SOGARA (aux droits de laquelle vient la SAS Carrefour Hypermarchés), constitue sur son fonds une servitude de passage au profit du fonds des SCI, il s’agit d’un passage piétonnier et en véhicule pour la clientèle et ceux assurant les livraisons.

En effet, l’assiette de la servitude de passage est définie à l’article 2 du protocole de la façon suivante :

'cette servitude de passage, sans droit de stationnement s’exercera sur la totalité disponible pour cet usage du fonds servant rappelé plus haut et constitue le centre commercial sauf les parcelles section AO n°[Cadastre 12], [Cadastre 13], [Cadastre 14] et [Cadastre 15] qui font l’objet d’un bail à construction au profit du preneur suivant : la société civile immobilière du centre commercial de [Localité 18].'

L’analyse des plans produits aux débats montre que l’assiette de cette servitude de passage est constituée par l’ensemble du parking et des voies de circulation du centre commercial.

Il est prévu par cet article 2 que 'SOGARA pourra modifier comme bon lui semblera l’organisation générale du parking et des voies de circulation, sans jamais cependant pouvoir empêcher l’accès au fonds dominant'.

Il est prévu par cet acte une indemnité annuelle en contrepartie de l’exercice de la servitude de passage.

Il est constant entre les parties que cet acte sous seing privé n’a pas été réitéré par acte authentique comme prévu initialement, mais il a bien été publié au service de la publicité foncière le 26 avril 1996 ; il a force obligatoire entre les parties.

Or les SCI estiment qu’en raison de la construction de la galerie marchande en 2017, l’assiette de la servitude de passage a été limitée d’un tiers, par réduction du parking de 8900 m² au profit de la galerie commerciale.

A ce stade, la cour observe que le protocole ne vise aucune contenance précise de l’assiette de la servitude de passage.

Il convient donc d’examiner si la servitude de passage telle qu’elle s’exerçait avant 2017 peut toujours s’exercer sans que son usage soit diminué ni qu’elle soit rendue plus incommode au sens de l’article 701 du code civil.

Les SCI Dasad, SCI Jusad, SCI Sad produisent au soutien de leurs prétentions un procès-verbal de constat établi par huissier de justice le 27 juin 2018, dont il ressort qu’une voie de circulation à double sens située initialement le long des parcelles des SCI et communiquant avec le parking de l’hypermarché Carrefour a été transformée en voie à sens unique, et que des panneaux invitent les automobilistes venant du parking de l’hypermarché Carrefour à traverser le parking des SCI pour rejoindre l’une des voies publiques.

Or ce seul constat ne permet pas de juger que l’exercice de la servitude est rendu plus incommode ou que son usage a été diminué, étant rappelé que le protocole de 1996 prévoit que la société SOGARA pouvait modifier l’organisation générale du parking et des voies de circulation.

De plus, les intimées produisent pour leur part un procès-verbal de constat d’huissier du 26 février 2019, établi à la demande de la société du centre commercial de [Localité 18], mettent en évidence l’existence d’une voie d’accès partant de l'[Adresse 26], une des entrées du parking du centre commercial Carrefour [Localité 18] en partie Sud, et desservant les quatre entrées distinctes et préexistantes du fonds [K] (et donc des SCI appelantes) et donnant un accès parfait à ce fonds.

Enfin, il résulte du rapport d’expertise judiciaire que :

— l’extension de la galerie commerciale empiète sur 9,2% de l’assiette de la servitude de passage et non un tiers comme allégué (8923 m² sur 96966 m²),

— une ancienne voie à sens unique carrossable a été remplacée par un cheminement piéton ouvert, l’expert estime que cela n’empêche pas l’accès au fonds dominant et que la SAS Carrefour Hypermarchés avait la possibilité selon le protocole de modifier l’organisation du parking et la circulation, le protocole ne distinguant pas les voies de circulation carrossables et piétonnières,

— l’entrée du parking sud où se trouve le fonds [K] est toujours desservie par un double sens de circulation,

— les aménagements n’ont pas modifié le linéaire de circulation, mais cette circulation est rendue plus fluide avec des circulations en sens unique sur des voies plus sécurisées, et les accès aux bâtiments du fonds [K] sont inchangés,

— le passage à pieds ou en voiture ne semble pas empêché ou rendu difficile ou incommode du fait des travaux de l’extension.

Ainsi les termes du protocole sont respectés par les sociétés du groupe Carrefour, intimées.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a retenu qu’il n’existait pas d’atteinte à la servitude de passage consentie aux SCI appelantes.

Sur l’atteinte alléguée au privilège de vue :

L’article 10 du protocole du 15 février 1996 prévoit que : 'SOGARA s’engage à titre personnel à ne pas masquer les constructions et enseignes sur icelles édifiées sur le fond [K], par toute plantation ou construction de quelque nature que ce soit et ne pas gêner la vue desdites constructions et enseignes depuis le parking du centre commercial.

Cette obligation n’engage que SOGARA à titre personnel et ne saurait être considérée par les parties ou leurs ayants droits comme une servitude distincte grevant le fonds SOGARA.

[K] s’oblige de la même manière à l’égard de SOGARA pour la totalité de son fonds.'

Il résulte des termes mêmes de cet acte que l’engagement de la société SOGARA est un engagement personnel à celle-ci, et qu’il n’a pas été constitué de servitude de vue sur le fonds SOGARA dont pourraient se prévaloir les SCI du fonds [K].

Néanmoins, les SCI estiment que la cession de la galerie commerciale par la SAS Carrefour Hypermarchés (ayant absorbé SOGARA) à la société du centre commercial de [Localité 18] le 9 juin 2017 est intervenue en fraude à leurs droits, pour éteindre leur privilège de vue, car cette cession est intervenue après que la SAS Carrefour Hypermarché a été mise en demeure de respecter le protocole instaurant les servitudes.

Elles ajoutent que la société du centre commercial de [Localité 18], cessionnaire, n’est pas véritablement un 'tiers’ au cédant, car elle est détenue par un gérant et associé unique la société Carmila France, elle-même détenue par la SCI Carrefour (présidée par Carrefour Property), par Hyparlo (associée de Carrefour Hypermarchés) et par Carrefour Hypermarché, et demandent donc que la cession leur soit déclarée inopposable pour pouvoir continuer à bénéficier du privilège de vue auquel elles estiment qu’il a été porté atteinte.

Or, ainsi que l’a retenu le premier juge, le protocole de 1996 qui comporte un engagement personnel de SOGARA, n’interdit pas à celle-ci toute cession du fonds à un tiers de sorte que l’extinction de cet engagement personnel était prévisible en cas de cession ; par ailleurs la seule circonstance que le capital de la SCI société du centre commercial de [Localité 18] soit partiellement détenu par la SAS Carrefour Hypermarchés venant aux droits de SOGARA ne permet pas de considérer que la SCI société du centre commercial de [Localité 18] deviendrait elle-même débitrice de l’engagement personnel de son cessionnaire, en vertu de l’autonomie juridique des personnes morales, ni ne permet de présumer l’existence d’une fraude aux droits des SCI à défaut d’illustration de quelconques manoeuvres du cessionnaire.

Surtout, il ressort des différents éléments produits aux débats qu’en tout état de cause il n’a pas été porté atteinte au privilège de vue dont bénéficiaient les SCI du fonds [K] en vertu du protocole de 1996.

En effet, en premier lieu, les procès-verbaux établis par huissier de justice le 15 novembre 2017 et les 2 et 10 juillet 2019, produits par les SCI appelantes, sont peu probants sur l’obstacle au privilège de vue constitué par la nouvelle galerie commerciale, car il en résulte simplement que la visibilité des enseignes des SCI serait amoindrie depuis l’extrémité nord du parking, alors même que les SCI ne produisent aucune photographie comparative antérieure à 2017 et notamment contemporaine de 1996, pour apprécier la vue telle qu’elle existait lors du protocole et son éventuelle atteinte.

En deuxième lieu, les sociétés du groupe Carrefour, intimées, produisent elles aussi un procès-verbal de constat d’huissier du 14 janvier 2019 dont il résulte que :

« La configuration du parking du Centre Commercial [Localité 29] [Localité 18] n’obstrue par la vue sur le Centre Commercial voisin. Les différentes installations sur le parking du Centre Commercial ne cachent pas la vue sur le Centre Commercial voisin » (…)

« La voie de circulation est sur deux voies Ouest/Est tout le long du Centre Commercial [CARREFOUR [Localité 18]] et en direction du Centre Commercial voisin. La vue sur le centre voisin est parfaitement dégagée »

Les photographies prises en partie Nord et Nord-Est donnent une « vue dégagée » sur les enseignes KIABI, CASA, INTERSPORT, CHAUSSEA et JYSK.

En troisième lieu, l’expert judiciaire a conclu, sur la visibilité du fonds [K] depuis les travaux de construction de la galerie marchande :

— bâtiment 1 : 54948 m² présentent une visibilité inchangée soit 80% environ

3130 m² présentent une visibilité amoindrie soit 14% environ

3774 m² présentent une visibilité compromise soit 6% environ

— bâtiment 2 : 51114 m² présentent une visibilité inchangée soit 75% environ

3130 m² présentent une visibilité amoindrie soit 5% environ

13972 m² présentent une visibilité compromise soit 20% environ

L’expert indique toutefois que dans les zones de visibilité compromise, ces enseignes étaient déjà très peu visibles voire impossibles à identifier avant les travaux d’extension en raison des hauteurs des enseignes et des distances des zones concernées.

Dans ces conditions, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a considéré que la gêne visuelle alléguée par les SCI n’était pas suffisamment caractérisée pour considérer que les obligations du protocole du 15 février 1996 ne seraient pas respectées.

De manière subséquente, le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté les SCI Dasad, Jusad, et Sad de leur demande de démolition des constructions édifiées sur le volume n°7 par la SCI société du centre commercial de [Localité 18].

Sur le préjudice commercial allégué par la SCI Djpasad exploitant le fonds [K] :

Pour formuler des demandes indemnitaires à l’égard des sociétés intimées, la SCI Djpasad invoque le non renouvellement de baux commerciaux ou leur renégociation par les preneurs à des loyers moindres, et des travaux de division des locaux antérieurement occupés par KIABI qui ont dû être réalisés pour 814 081,94 ', qu’elle estime liés à la construction de la nouvelle galerie commerciale portant atteinte à la servitude de passage et au privilège de vue du fonds [K].

Or, il a été jugé qu’aucune atteinte aux termes du protocole du 15 février 1996 ne pouvait être reprochée aux sociétés intimées ; à défaut d’agissement fautif de celles-ci, elles ne peuvent être tenues d’indemniser la SCI Djpasad qui, au demeurant, ne démontre aucun lien de causalité entre le préjudice commercial allégué et la construction de la nouvelle galerie commerciale, étant observé qu’il résulte des pièces produites par les sociétés du groupe Carrefour (PV de constat de commissaire de justice du 22 juin 2024, analyse du flux de clientèle, rapport annuel 2022 sur la fréquentation du centre commercial) qu’il existe une augmentation sensible de la clientèle sur la zone depuis la construction de la nouvelle galerie, et que la porte n°2 située devant le fonds [K] est l’entrée la plus utilisée par la clientèle, les parkings des enseignes exploitées sur le fonds [K] étant eux-même remplis voire saturés de clients.

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a débouté la SCI Djpasad de ses demandes indemnitaires.

Sur la demande reconventionnelle de la SAS Carrefour hypermarchés, la SCI Société du centre commercial de [Localité 18], la SAS Carrefour property France et l’Association foncière urbaine libre du centre commercial Carrefour [Localité 18] :

Il est constaté que les sociétés intimées avaient sollicité devant le premier juge la condamnation des SCI à leur payer chacune la somme de 100'000 ' au titre de dommages intérêts pour procédure abusive.

Dans le cadre de leur appel incident, les sociétés intimées ont sollicité la réformation du jugement sur ce point, sans formuler de manière expresse de nouveau leurs prétentions indemnitaires dans le dispositif de leurs conclusions. La cour n’est donc pas valablement saisie de cette demande.

Sur le surplus des demandes :

Les SCI Dasad, Jusad, Sad et Djpasad, succombantes, seront condamnées in solidum aux dépens de première instance par confirmation du jugement déféré, ainsi qu’aux dépens d’appel, et à payer à la SAS Carrefour Hypermarchés, la SCI société du centre commercial de [Localité 18], la SAS Carrefour property France et l’association foncière urbaine libre du centre commercial Carrefour [Localité 18], à chacune la somme de 3000 ' au titre des frais irrépétibles exposés en appel, cette somme s’ajoutant à celle allouée à celles-ci en première instance.

PAR CES MOTIFS :

La cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

y ajoutant,

Condamne in solidum la SCI Dasad, la SCI Jusad, la SCI Sad et la SCI Djpasad à payer à la SAS Carrefour Hypermarchés, la SCI société du centre commercial de [Localité 18], la SAS Carrefour property France et l’association foncière urbaine libre du centre commercial Carrefour [Localité 18], chacune, la somme de 3000' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en appel,

Condamne in solidum la SCI Dasad, la SCI Jusad, la SCI Sad et la SCI Djpasad aux dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Madame FAURE, Présidente, et par Madame DENIS, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,

Nathalène DENIS Caroline FAURE